Un contrato de alquiler vencido, una vivienda heredada y un inquilino que alegaba vulnerabilidad. La Audiencia Provincial de Málaga ha confirmado que el piso debía ser desalojado
La clave no estuvo solo en el fin del contrato, sino en quién podía reclamar la vivienda. Para el tribunal, bastaba con que algunas copropietarias actuaran en beneficio de toda la herencia
Una vivienda heredada puede convertirse en un problema cuando no todos los propietarios actúan a la vez. Y en un mercado del alquiler tensionado, esa duda no es menor: afecta a la seguridad jurídica de quien arrienda, de quien ocupa y de quienes heredan un inmueble compartido.
Eso es lo que ha resuelto la Audiencia Provincial de Málaga en una sentencia de 28 de enero de 2026, según recoge NoticiasTrabajo. El caso enfrentaba a varias herederas con un inquilino que permanecía en la vivienda pese a que el contrato ya había vencido y a que las propietarias le habían comunicado por burofax que no querían seguir prorrogándolo.
El contrato había empezado en 2013 y el inquilino siguió en la vivienda
El alquiler se firmó inicialmente en noviembre de 2013 y después fue prorrogado. Tras más de siete años de relación arrendaticia, varias de las herederas enviaron al inquilino un burofax en septiembre de 2021 para comunicarle que no querían continuar con el contrato.
El mensaje era claro: no habría nueva prórroga y el arrendatario debía abandonar el inmueble. La cuestión, sin embargo, acabó en los tribunales porque el inquilino siguió ocupando la vivienda.
Su oposición se apoyaba en dos ideas. La primera, que las demandantes no podían actuar solas porque el piso pertenecía a más herederos. La segunda, que se encontraba en situación de vulnerabilidad.
Ni el Juzgado de Primera Instancia ni después la Audiencia Provincial de Málaga aceptaron esos argumentos. Ambos órganos confirmaron la obligación de desalojar la vivienda.
La clave: reclamar el piso es un acto de administración, no de disposición
El punto más importante de la sentencia está en la naturaleza de la acción judicial. La Audiencia considera que pedir la recuperación de una vivienda alquilada no es un acto de disposición del bien común, sino un acto de administración.
Esa diferencia es decisiva. Si fuera un acto de disposición, podría exigirse una actuación más intensa de todos los propietarios. Pero al tratarse de un acto de administración orientado al beneficio común, el tribunal entiende que varios comuneros pueden actuar sin necesidad de que todos los herederos firmen la reclamación.
La Audiencia se apoya en la doctrina del Tribunal Supremo sobre comunidades de bienes y en los artículos 394 y 398 del Código Civil, que regulan las facultades de los copropietarios sobre los bienes comunes.
En otras palabras: en una comunidad hereditaria, no siempre hace falta que todos los propietarios se pongan formalmente de acuerdo para defender el inmueble. Basta con que quien actúa lo haga en interés de la comunidad y no conste una oposición expresa del resto.
El inquilino no probó que otros herederos se opusieran al desahucio
La sentencia también tuvo en cuenta la prueba aportada por las demandantes. Las herederas presentaron la escritura de adjudicación de herencia, con la que acreditaban su condición de copropietarias de la vivienda.
El inquilino, por su parte, no logró demostrar que alguno de los demás herederos estuviera en contra de la reclamación judicial. Para la Audiencia, esa ausencia de oposición expresa era relevante: no bastaba con decir que había más propietarios, había que acreditar que alguno rechazaba la acción de desahucio.
Ese es el matiz que cambia la lectura del caso. El problema no era que la vivienda perteneciera a varias personas, sino si las herederas que reclamaban estaban actuando solo para sí mismas o en beneficio de toda la comunidad hereditaria. El tribunal concluyó que lo hacían en beneficio común.
El segundo documento no era un nuevo contrato, sino una prórroga
El inquilino también sostuvo que el documento firmado posteriormente no era una simple prolongación del alquiler inicial, sino un nuevo contrato. Eso habría podido alterar el cómputo de la duración y de las prórrogas.
La Audiencia tampoco aceptó esa tesis. Según la sentencia, el propio documento hacía referencia expresa a la “prórroga del contrato de arrendamiento”, por lo que debía interpretarse como una prórroga y no como un contrato nuevo.
Aquí entra en juego el artículo 1281 del Código Civil, que obliga a interpretar los contratos conforme al sentido literal de sus cláusulas cuando estas son claras y no dejan dudas sobre la voluntad de las partes.
El burofax fue suficiente para acreditar la voluntad de no renovar
Otro punto central fue la comunicación enviada por las herederas. El tribunal confirmó que el burofax cumplía con el preaviso necesario para impedir la continuidad del alquiler.
El artículo original menciona que, según la LAU, esa notificación debe hacerse con al menos cuatro meses de antelación. Conviene matizar aquí que la sentencia consultada razona el caso conforme al régimen aplicable a un contrato firmado en 2013 y habla de un preaviso de 30 días en ese contexto concreto. La idea de fondo, en cualquier caso, es la misma: la propiedad comunicó de forma suficiente su voluntad de no seguir con el arrendamiento.
La Audiencia recordó además que la ley no exige una forma especial para esa notificación. Lo relevante es que quede acreditado que el inquilino conocía la intención de extinguir el alquiler. En este caso, el burofax servía para demostrarlo.
La vulnerabilidad puede activar medidas sociales, pero no alarga por sí sola un contrato vencido
El último argumento del arrendatario fue su situación de vulnerabilidad. Es una cuestión sensible, porque en los últimos años la vivienda se ha convertido en uno de los grandes puntos de fricción entre protección social, seguridad jurídica y derecho de propiedad.
Pero la Audiencia fue clara: la vulnerabilidad puede activar medidas de protección social, pero no impide por sí misma la extinción de un contrato de alquiler que ya ha terminado legalmente.
Esto no significa que la situación personal del inquilino sea irrelevante en todos los planos. Significa que, para este procedimiento concreto, no bastaba para obligar a las propietarias a mantener vivo un contrato vencido ni a firmar uno nuevo.
Una sentencia sobre alquiler, pero también sobre herencias
El resultado fue la confirmación del desahucio. La Audiencia Provincial de Málaga avaló la decisión del Juzgado de Primera Instancia y mantuvo que el inquilino debía dejar la vivienda.
La sentencia, eso sí, no era firme y todavía podía recurrirse ante el Tribunal Supremo.
La lectura económica es clara: en los inmuebles heredados, la fragmentación de la propiedad puede complicar cualquier decisión, pero no paraliza necesariamente la defensa judicial del bien común. Si no hay oposición expresa del resto de comuneros, varios herederos pueden reclamar la recuperación de una vivienda alquilada cuando el contrato ha vencido.
Imagen: generada por Gemini, Andrés García.
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