Este arquitecto no tiene dudas: "Comprar un terreno y construir tu casa es la jugada inmobiliaria más rentable"

La idea de comprar un solar edificable y levantar una casa desde cero se ha instalado en el debate inmobiliario como la jugada perfecta para esquivar los precios desorbitados de la vivienda. Según afirma un arquitecto consultado por Telecinco, la autopromoción permite ajustar cada metro cuadrado a las necesidades reales del propietario y eliminar el margen de beneficio del promotor profesional. Aparentemente, los números cuadran sin esfuerzo: te ahorras la comisión del intermediario, controlas la calidad de las soluciones constructivas y estrenas casa sin soportar los vicios ocultos del mercado de segunda mano. Lo vemos más a fondo a continuación en este tema.

El interés por esta fórmula se sostiene sobre un argumento contundente: el retorno de la inversión. Según explica el doctor José Luis Esteban Penelas, catedrático de arquitectura en la Universidad Europea, "evidentemente, una de las opciones más interesantes para optar a una vivienda es comprar un terreno para poder construir una casa: tiene rentabilidad además a medio-largo plazo puesto que los terrenos se revalorizan y las viviendas también; es decir sería una doble revalorización". Este mecanismo patrimonial convierte al solar vacío en una opción que supera la mera compra de un techo estándar, esquivando de paso el margen de beneficio industrial de las promotoras tradicionales.

Pero el gran atractivo, más allá de la cuenta de resultados, reside en el control absoluto sobre los espacios. Esteban Penelas destaca la ventaja financiera y vital de crear una "vivienda por parte del arquitecto adaptada a las necesidades y a las preferencias del propietario", lo que supone, en sus propias palabras, "una gran diferencia con la opción de comprar una vivienda existente en el mercado ubicada dentro de un edificio, que viene ya prediseñada". Partir de un folio en blanco permite orientarla hacia la luz natural, prever ampliaciones futuras y aplicar criterios de sostenibilidad contemporánea (como aislamientos avanzados o domótica) que en una reforma convencional resultan más caros.

Ahora viene la pega

El plan, para qué engañarnos, suena impecable sobre el papel. Sin embargo, toda rentabilidad teórica tiene su grieta, y aquí el obstáculo arranca mucho antes de echar el primer saco de cemento. La auditoría fiscal de la autopromoción revela que la parcela impone una barrera de entrada severa: si el comprador adquiere un suelo urbanizable a una empresa mercantil, la operación tributa al 21% según recoge la Ley del IVA para terrenos edificables, un porcentaje que pulveriza cualquier previsión si se compara con el 10% que soporta la obra nueva ya terminada. Si el vendedor es un particular, la carga recae en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que baila entre el 6% y el 10% dependiendo de la comunidad autónoma.

A este primer hachazo tributario hay que sumar la estructura burocrática irrenunciable. El artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación no deja hueco a la interpretación: establece las garantías por daños materiales exigiendo un seguro decenal estructural (obligatorio si se vende antes de diez años y exigido por casi cualquier banco), a lo que hay que añadir el proyecto visado por el arquitecto, la dirección de obra del aparejador y los estudios geotécnicos. Traducido a tu bolsillo: antes de contratar a la constructora, ya habrás consumido entre un 15% y un 20% del presupuesto total de la casa solo en gestiones técnicas, licencias e impuestos, una cifra que da vértigo del bueno para quien llega con la liquidez justa. Tampoco el apalancamiento funciona como en una hipoteca convencional. La banca comercial ofrece para estos casos la denominada hipoteca promotor, un instrumento que habitualmente requiere que el titular ya posea el terreno en propiedad y libre de cargas. 

Esto es lo que sabemos de la autoconstrucción: el ahorro teórico existe, las posibilidades de diseño son inmensas y la revalorización del activo protege el patrimonio a largo plazo. Lo que no sabemos, porque esa estadística no se audita públicamente, es cuántas familias se quedan atrapadas en el laberinto de las licencias municipales (con demoras que a menudo superan los doce meses) o sucumben a los sobrecostes de materiales a mitad de obra. Si tu idea es lanzarte a comprar un terreno, el reloj que importa vigilar no es el del diseño arquitectónico, sino el de los fondos de contingencia; la teoría te da un lienzo en blanco para tu casa a medida, pero que el presupuesto cuadre sin pelear cada factura es otra cosa, y conviene saberlo antes de firmar las escrituras del solar.

Vía | El Español

Imagen | İdil Ceren Çelikler (vía Pexels)