Un año después de la DANA valenciana en octubre de 2024, el mercado inmobiliario de las zonas afectadas muestra una evolución tan sorprendente como contraintuitiva: lejos de desplomarse, los precios de compra han subido de media un 16,8 % y, en algunas localidades, llegan a verse incrementos que alcanzan el 35 %, según un estudio de Gloval Analytics recogido por El País.

El análisis abarca 102 municipios afectados por la DANA (Depresión Aislada en Niveles Altos), que dejó miles de viviendas dañadas y pérdidas millonarias. Sin embargo, la catástrofe no ha frenado la demanda: en esos municipios, el precio medio del metro cuadrado se sitúa ya en 1.585 euros, frente a los 1.725 €/m² de las zonas no afectadas y los 2.060 €/m² de la media provincial.

Menos oferta, más presión inmobiliaria

En estos momentos, la oferta de viviendas a la venta ha caído un 22 %. La razón principal es que muchas propiedades siguen en reparación o han sido retiradas del mercado; a su vez, los alquileres se han encarecido un 5,7 % de media, con picos del 20 % en algunos municipios.

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El aumento de precios no se explica por una burbuja especulativa, sino por un fenómeno de oferta muy reducida y demanda concentrada. La reconstrucción, impulsada por más de 16.600 millones de euros en ayudas públicas, ha dinamizado la economía local y ha atraído a compradores que buscan oportunidades en municipios más asequibles o rehabilitados, pero no ha podido frenar las dinámicas de mercado propiciadas por la escasez de oferta.

Además, parte de la demanda se ha desplazado desde Valencia capital y su área metropolitana hacia zonas interiores con precios más bajos. El resultado es una presión al alza sobre las viviendas situadas en zonas menos expuestas, especialmente en áreas elevadas o alejadas de cauces fluviales.

Como explica el informe, "las mayores subidas se producen en las zonas menos afectadas por las inundaciones dentro de los propios municipios", lo que sugiere que el mercado está premiando las ubicaciones percibidas como más seguras.

El riesgo climático, invisibilizado

Pese a lo ocurrido, el riesgo climático aún no se refleja en los precios. El estudio de Gloval muestra que la percepción de vulnerabilidad ante inundaciones no ha disuadido a los compradores; ni tan siquiera el aumento de primas de seguros ni los costes de reparación han frenado las operaciones.

Este comportamiento contrasta con lo que ya ocurre en otros países, como Estados Unidos o Países Bajos, donde los bancos y aseguradoras empiezan a penalizar financieramente la compra en zonas inundables.

En España, ese ajuste apenas ha comenzado, lo que plantea una pregunta de fondo: ¿hasta cuándo el riesgo climático seguirá sin "cotizar" en el mercado de la vivienda?

De igual modo, el repunte de precios, unido a la caída de la oferta, dificulta aún más el acceso a la vivienda para familias jóvenes y rentas medias. Muchas localidades que antes ofrecían precios razonables se han encarecido tras la DANA, consolidando desigualdades entre zonas seguras y zonas expuestas.

Algunas inmobiliarias detectan ya un efecto desplazamiento: compradores que, buscando evitar futuras inundaciones, se mueven a barrios o municipios más altos, lo que a su vez encarece esos entornos. Si la tendencia continúa, podría generarse una geografía de la vivienda climática", donde la seguridad se pague como un valor añadido, aunque la percepción de esta vulnerabilidad no se especifique en las operaciones.

Fiscalidad y escasez estructural

El fenómeno valenciano no es una excepción. A nivel nacional, los expertos advierten de que la carga fiscal y la falta de oferta están frenando el acceso a la vivienda, incluso en zonas sin impacto climático directo.

Según recogía El Economista, los impuestos ligados a la compra —como el ITP o el IVA en obra nueva— suponen ya una barrera significativa para los compradores en un mercado con escasez de suelo y de promociones.

Este peligroso cóctel —menos oferta, más presión fiscal y demanda persistente— está generando un escenario donde cualquier shock local, como una DANA o una crisis de suministros, amplifica los desequilibrios existentes. Lo que está ocurriendo ahora en la Comunidad Valenciana puede anticipar lo que se extienda a otros territorios si no se abordan las causas estructurales del encarecimiento.

Vulnerabilidad nacional

En nuestro país, el riesgo de inundaciones ya es una realidad para el mercado de la vivienda: un estudio de ST Tasación (Mapa de riesgos del parque de viviendas en España 2024) concluye que cerca de un 9 % de las viviendas está situada en zonas vulnerables al riesgo fluvial.

Esta cifra demuestra que fenómenos como la DANA de octubre de 2024 no son casos aislados, sino síntomas de un riesgo más amplio que puede terminar influyendo en la valoración inmobiliaria. La AEMET y el Observatorio de Sostenibilidad han apuntado a conclusiones similares en los últimos años.

La tragedia natural se ha transformado, en el corto plazo, en un motor inesperado del mercado inmobiliario local. La combinación de ayudas públicas, reconstrucción, reducción de la oferta y desplazamiento de la demanda ha generado un escenario donde la vivienda vale más precisamente allí donde el clima golpeó más fuerte: aunque no exactamente en los puntos concretos que sufrieron el desastre, sino en los que resistieron.

Más allá de los precios, las DANAs y otros fenómenos meteorológicos extremos son (y serán) cada vez más frecuentes; si el mercado sigue ignorando el riesgo climático, la próxima catástrofe podría volver a inflar los precios. Por ahora, si hay algo evidente, es que las soluciones institucionales han sido insuficientes y han ignorado cuestiones fundamentales. Los hechos hablan por sí solos. 

La escalada de los precios de la vivienda es un fenómeno global. Los últimos datos de Eurostat muestran que, desde 2015, el coste medio de comprar una casa en la Unión Europea ha subido más de un 50 %.

En países de Europa del Este, este incremento es del doble (100 %), mientras que España tampoco es la excepción: desde 2015, la vivienda cuesta un 70 % más que hace una década. Un punto clave que ya apuntaba el Parlamento Europeo con el análisis The rise of housing prices across the EU (El incremento del precio de las casas en toda la Unión Europea).

Mismo problema, contextos distintos

En el gráfico de Eurostat se aprecia cómo la curva es ascendente en casi todas las regiones europeas. En Europa del Este, los precios se han disparado más de un 120 % desde 2015, impulsados por la demanda interna, la inversión extranjera y una oferta insuficiente, como principales culpables de este fenómeno según Investigate Europe. También Polonia, Hungría o la República Checa han vivido incrementos de precio que duplican las subidas de la eurozona.

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Incluso Alemania, que ha sido un mercado tradicionalmente estable, el déficit supera las 800.000 viviendas. Según Reuters, el país necesita construir unas 320.000 viviendas al año hasta 2030 para cubrir la demanda; sin embargo, en 2024, solo se autorizaron 216.000, el nivel más bajo desde 2010.

El Gobierno alemán ha propuesto ampliar el control de alquileres hasta 2029 con la idea de que la vivienda no debe convertirse en un lujo. En España, en cambio, el déficit estructural de vivienda supera los 600.000 hogares y las medidas de contención no son tan eficientes como las germanas.

Las subidas de precios en Madrid, Barcelona o Málaga son comparables a las de capitales nórdicas o alemanas, con un patrón común: la oferta de vivienda asequible no crece al ritmo de la demanda y la concentración poblacional en las grandes urbes es cada vez más acuciada.

Desajuste global de oferta y demanda

El problema va más allá de la escasez. Según los analistas, existe un desajuste entre el tipo de vivienda disponible, su localización y su precio. Mientras en algunas zonas sobra stock sin vender, en los centros urbanos la competencia por cada piso es feroz.

El mercado chino es un ejemplo paradigmático, pues se ha dado el problema a la inversa. En China, existe un exceso de viviendas sin comprador que amenazan la estabilidad financiera. El inventario acumulado se estima en más de 93 billones de yuanes (alrededor de 13 billones de dólares), que se traduce en ocho veces el stock inmobiliario que se vendió en el país durante el 2023.

En Europa, las dificultades están relacionadas con el creciente peso de inversores institucionales y fondos internacionales en el mercado residencial, que han tensionado precios y alquileres, convirtiendo la vivienda en un activo financiero antes que en un bien de uso.

Precios de la vivienda en Europa 2015-2025. Tuit: Nacho Álvarez

Desde The Guardian, se considera una bomba de relojería, donde el sector financiero está fallando para asegurar un bien de primera necesidad. Como apuntaba el periodista económico Tim White: "El inversor institucional no está interesado en la producción de viviendas. Aumentar significativamente la oferta va directamente en contra de sus intereses."

No valen las soluciones locales

En este marco, las políticas estrictamente nacionales (limitar alquileres, dar ayudas a compradores, acelerar licencias) pueden tener efecto, pero son insuficientessi no se coordinan con medidas europeas.

La vivienda se ha convertido en un mercado interconectado, influido por el flujo de capital global, la demografía y las políticas monetarias. España comparte problemas con Alemania, Suecia o Hungría, aunque las circunstancias sean distintas y, a su vez, con Polonia o la República Checa. Y si la raíz del problema trasciende fronteras, también debe hacerlo la solución: más coordinación europea, inversión conjunta en vivienda asequible y reformas que frenen el uso especulativo del parque inmobiliario existente. Por desgracia, todavía suena a ciencia-ficción.

X: Tuit de Nacho Álvarez (captura)

Los ciudadanos estadounidenses están llegando a Madrid en cifras récord. ¿El secreto? Una combinación entre el coste de vida (relativamente bajo, en comparación), la calidad de los servicios y, en algunos casos, la necesidad de alejarse de la incertidumbre política del país de origen.

El interés norteamericano, no obstante, también ha generado importantes desafíos, entre los cuales destacan los cambios en el mercado inmobiliario tras la entrada de estos actores, que impulsan la economía local y la vivienda de lujo, pero también plantean (más) problemas para el acceso a la vivienda para los residentes madrileños.

En este lado, pisos

Según un reportaje del Financial Times, y en un contexto norteamericano de polarización, Madrid se ha convertido en uno de los destinos europeos más atractivos para los extranjeros, en especial, para aquellos que buscan estabilidad lejos del trumpismo: aquellos que han preferido mudarse antes que afrontar un segundo mandato del actual presidente.

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Este fenómeno, sin embargo, no es nuevo. El mercado inmobiliario madrileño ya había comenzado a captar la atención de los ciudadanos estadounidenses desde la pandemia de la Covid-19, gracias al auge del trabajo en remoto y la brecha de riqueza entre EE. UU. y España.

En cualquier caso, los precios del alquiler distan mucho de aquellos de la época pandémica (15 euros/m2) y todo indica que seguirán subiendo en los próximos años (en estos momentos, 21 euros/m2 según el portal Idealista). Hoy, Madrid está entre las capitales europeas con el alquiler más alto (1.500 euros), solo superado por Ámsterdam, Roma, París y Berlín. Barcelona y Valencia, no se quedan muy atrás (1.400 euros).

Al otro lado, sueldos

En este sentido, salarios y coste de vida entran en juego, y al otro lado del Atlántico, como es previsible, ganan por goleada. Si el salario medio en EEUU es de 81.359 dólares, los perfiles sénior vinculados a la posibilidad de trabajar en remoto (y, en muchos casos, ambas facetas van unidas) pueden percibir más de 100.000 dólares al año.

El portal Talent, basándose en 10.000 salarios, calcula de media 42.300 dólares/año por trabajar en remoto en EEUU (un sueldo notablemente superior al español), si bien las grandes multinacionales, como Nvidia, Theoria Medical, Walmart, JP Morgan Chase & Co. o Walgreens pueden llegar a ofrecer los famosos sueldos de seis cifras.

España, en cambio, mantiene un salario medio de 26.948,87 euros (en el cual, el sector público tiene mucha relevancia en el alcance de estas cifras). Al cambio, representa hoy 28.272,37 dólares, casi tres veces menos que el sueldo medio de un norteamericano.

La diferencia de precios en la vivienda y el atractivo de una vida con mejor equilibrio entre trabajo y ocio han consolidado la ciudad como un destino de referencia.

Madrid, asequible (para estadounidenses)

Uno de los factores clave detrás de esta tendencia es la percepción de que la vivienda en Madrid es asequible en comparación con grandes ciudades de EE. UU.

El grupo inmobiliario Engel & Völkers afirma que los compradores estadounidenses representaron el 2,11% de las compras de viviendasen la capital en 2023, con un precio medio de 1,08 millones de euros, un 33,5 % más que el año anterior. A bote pronto, esta cifra puede parecer alta, pero sigue siendo más competitiva que el precio medio de las viviendas en grandes ciudades como Nueva York, Los Ángeles o Miami.

En este sentido, el aumento de familias estadounidenses en el mercado inmobiliario español ha generado un impacto directo en la demanda, especialmente en barrios de alto poder adquisitivo, como Salamanca, Chamberí y el centro.

Al mismo tiempo, la llegada de nuevos residentes con mayor capacidad adquisitiva plantea preguntas sobre el acceso a la vivienda para los residentes, en un contexto donde la oferta escasea (en especial, en alquiler, que sigue aumentando sus precios).

Nuevos retos en vivienda

Un informe de El Español estima que Madrid necesitaría unas 864.000 viviendas asequibles para aliviar la presión sobre los precios. A su vez, el Gobierno ha propuesto un aumento de impuestos para compradores no residentes extracomunitarios, con el objetivo de mitigar el impacto de la demanda internacional en el mercado local.

A finales del pasado año, el presidente del Gobierno propuso aumentar el gravamen fiscal hasta el 100 % para las nuevas adquisiciones de ciudadanos extracomunitarios no residentes.

De este modo, se pretende regular la inversión extranjera en vivienda mediante un mayor control de las ventajas económicas y fiscales (las famosas visas doradas para aquellos que invertían, por lo menos, 500.000 euros en una propiedad) y el tipo de cambio (favorable del dólar frente al euro) en la compra de propiedades.

No obstante, el auge que está experimentando Madrid con la llegada de norteamericanos en busca de estabilidad y calidad de vida en Europa, parece difícil de controlar en sí mismo, pues plantea retos vinculados con el acceso de la vivienda de los propios españoles.

Con la incertidumbre política en EE. UU. y la posibilidad de nuevas medidas fiscales en España, la evolución de este fenómeno dependerá de cómo se equilibren los intereses de expatriados e inversores con las necesidades del mercado local.

Por ahora, las calles de la capital tenemos viviendo a personajes ilustres como Richard Gere, pero también muchos nómadas digitales que, según recoge el Financial Times, tienen sueldos medios de 120.000 a 200.000 dólares por año. Un panorama complejo, se nos viene.

Pero, ¿qué está pasando en España? ¿dejarán alguna vez de subir los precios de la vivienda? ¿o por el contrario tendremos que esperar a una grave crisis económica para que esto pare? El mercado inmobiliario español está experimentando una dinámica sorprendente y nunca antes vista.

Mientras los precios de la vivienda alcanzan máximos históricos, el número de compraventas se aproxima a niveles récord. Esta aparente contradicción refleja una serie de factores económicos y sociales que impulsan tanto la demanda como los precios en el sector y que es preciso observad dato a dato.

Precios de la vivienda en máximos históricos

Los datos hablan por sí solos. En el tercer trimestre de 2024, el precio medio de las viviendas vendidas en España alcanzó casi 200.000 euros, superando en cerca de 10.000 euros el récord establecido en 2007.

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Este incremento se ha observado en diversas regiones, con las Islas Baleares registrando un precio medio superior a los 450.000 euros y la Comunidad de Madrid superando los 328.000 euros por vivienda vendida.

Según datos del Colegio de Registradores, el precio medio por metro cuadrado se situó en 2.114 euros, con un incremento trimestral del 2,8%.

Además, el Índice de Precios de Vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE) registró un aumento interanual del 8,1% en el tercer trimestre de 2024, reflejando una tendencia alcista en el valor de los inmuebles.

Aumento en las compraventas de viviendas

A pesar de estos elevados precios, el mercado de compraventa de viviendas ha mostrado una actividad intensa. En octubre de 2024, se registraron 69.418 operaciones de compraventa, lo que representa un incremento del 51,3% respecto al mismo mes del año anterior y la cifra más alta desde mayo de 2007.

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El mercado de compraventa de vivienda se disparó, tremendo.

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— Combarro (@_combarro_) December 16, 2024

Este aumento se ha observado tanto en viviendas nuevas, con un crecimiento del 83,4%, como en viviendas usadas, que experimentaron un incremento del 43,6%. Regiones como Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid lideraron en número de transacciones, mientras que La Rioja, Cantabria, Asturias y País Vasco registraron los mayores incrementos porcentuales interanuales.

Factores que impulsan el mercado inmobiliario

Para entender toda esta locura de datos es necesario entender varios elementos que contribuyen a esta dinámica en el mercado de la vivienda. Por un lado, la reducción de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, que ha facilitado el acceso al crédito hipotecario, incentivando la compra de viviendas. En octubre de 2024, el tipo de interés medio de las hipotecas se situó en el 3,12%, su nivel más bajo desde abril de 2023.

También hay que tener en cuenta que la pandemia generó una demanda latente que, con la recuperación económica, se ha materializado en un aumento de las compraventas. Los compradores buscan aprovechar las condiciones favorables antes de aún mayores y posibles incrementos adicionales en los precios.

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Y que, cómo no, la vivienda sigue considerándose una inversión segura, especialmente en un contexto de volatilidad en otros mercados financieros. Esto ha llevado a inversores nacionales y extranjeros a adquirir propiedades en España.

Impacto en la accesibilidad a la vivienda

El incremento simultáneo de precios y compraventas plantea desafíos significativos para la accesibilidad a la vivienda. Según expertos, para adquirir una vivienda de 300.000 euros, se requiere un ingreso bruto mensual cercano a los 6.000 euros, lo que está fuera del alcance de una parte considerable de la población.

Aunque las condiciones hipotecarias son favorables, existe el riesgo de un endeudamiento excesivo de los hogares, especialmente si las condiciones económicas se deterioran o los tipos de interés aumentan en el futuro.

La situación actual del mercado inmobiliario español ha llevado a que ciudades como Barcelona, junto con otras nueve urbes europeas, soliciten a la Comisión Europea medidas urgentes para abordar la crisis de la vivienda.

Cada vez son más los alcaldes que destacan la necesidad de políticas que garanticen el acceso a viviendas asequibles y la reducción del llamado sinhogarismo, enfatizando que la situación afecta a trabajadores esenciales y familias de clase media, poniendo en riesgo el desarrollo económico y social.

¿Qué hacer en una situación como la actual? Muchos expertos coinciden que es esencial que las administraciones públicas colaboren para aumentar la oferta de viviendas, facilitar el acceso a viviendas dignas y equilibrar el mercado. Esto podría incluir la promoción de viviendas de protección oficial, incentivos para la construcción de nuevas viviendas y medidas para evitar la especulación inmobiliaria.

El mercado inmobiliario en España se encuentra en una encrucijada, con precios en niveles récord y un volumen de compraventas que refleja una demanda robusta. Es fundamental que se implementen políticas adecuadas para garantizar que el derecho a una vivienda digna sea una realidad para todos los ciudadanos.

Imágenes | Unplash, Instagram

Sigue pasando. Hay serias dudas sobre su legalidad, pero sigue pasando. La principal causa es que falta oferta para tanta demanda, y se multiplica la picaresca, las medidas que obligan a los interesados a abonar "señales"  por un servicio no contratado e incluso a asumir costes abusivos.

En el mercado inmobiliario español ha ido creciendo una práctica poco transparente y legal: exigir a los compradores o interesados en un alquiler, una paga y señal para trasladar la oferta al propietario. Así, tal cual.

Paga y señal, en el aire

En teoría, la inmobiliaria promete devolver el dinero en el caso de que esta se rechace, a la vez que suma un intermediario que obstaculiza más que ayudar y que nos obliga a confiar en su honradez.

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Debe quedar claro que no se trata de una "paga y señal" al uso, en la que reservamos un bien inmueble, sino en una cantidad que se entrega a la inmobiliaria para reservar la "opción de entrega de una oferta" (de un mensaje al propietario), y que, por descontado, supone riesgo de fraude.

Escasa legalidad

Una medida alegal, cuanto menos, donde los honorarios de la inmobiliaria ya debería pagarlos el propietario en todos los contratos desde mayo de 2023, y donde no parece tener cabida, en esta negociación previa, ningún pago inicial por la oportunidad de seguir en el proceso.

Las razones por las que se incurre en un elevado riesgo son varias, pero, principalmente, deberíamos señalar la falta de seguridad para el comprador, quien entrega dinero que se deposita en una inmobiliaria que él o ella no ha contratado: debe confiar en que esta es íntegra, solvente, y que devolverá el dinero si se rechaza la oferta.

Además, en el caso de aceptarse, es habitual que se imponga un coste extra en el contrato de arras, que puede (y suele) calcular la inmobiliaria, reduciendo la capacidad de negociar entre comprador y vendedor, o arrendatario y arrendador.

Situaciones de indefensión

Por último, esta inseguridad es notable para la parte interesada en comprar o alquilar: no ofrece una protección directa, por lo que la persona suele encontrar en la tesitura de hacer reiteradas concesiones constantes si quiere que la negociación llegue a buen puerto. En otras palabras, empieza y termina en una situación de indefensión.

Desde FACUA y otros medios, llevan varios años recomendando analizar a fondo un contrato antes de su firma, pero esta cuestionabilidad, que ya es tendencia, olvida un desequilibrio entre oferta y demanda que exigiría, en 2024, construir 2,6 millones de viviendas en 15 años y atraer inversión internacional. 

Además, las malas noticias no terminan aquí: poco suelo disponible, poca mano de obra y algunas grandes promotoras quebradas en pasadas crisis para aderezar. Desde aquí, desconocemos qué opciones quedan (¿legislar?, ¿limitar?, ¿regular?), pero la seguridad de entregar dinero con los ojos vendados a una inmobiliaria es escasa: eso sí que lo sabemos.

Si pensamos que en España los precios inmobiliarios son una locura, Canadá directamente es un manicomio. En 2022 ya hablamos de la gran burbuja que vivían, con unos precios inmobiliarios que se llevaban el 60% de los ingresos de los hogares y con un precio medio que casi rozaba el medio millón de dólares.

El mercado estaba tan loco que el Gobierno decidió tomar una medida sin precedentes: prohibir a los extranjeros comprar vivienda. Esta medida iba a durar dos años pero ante el éxito de la misma han decidido prorrogarla otros dos años, hasta enero de 2027.

¿Qué tal ha funcionado la medida?

Lo cierto es que desde que se aprobó la medida los precios inmobiliarios comenzaron a bajar. Luego subieron un poco y han vuelto a bajar. La conclusión es que los precios se mantienen en un nivel similar a los de 2020 pero bastante por debajo del pico de 2022.

Claro que no es la única medida que ha tomado Canadá para combatir la escalada de precios. La inversión pública en vivienda se ha duplicado desde 2015. Y esta inversión es para construir nuevas casas, reformar y dotar a los ayuntamientos de fondos para agilizar trámites para la construcción.

Sin embargo la prohibición ha tenido su efecto, impidiendo que inversores extranjeros o simplemente ciudadanos estadounidenses (que son más ricos y viven cerca) puedan añadir presión al mercado.

¿Funcionaría una medida así en España?

En España la compra por parte de extranjeros es bastante importante (actualmente un 15%), sobre todo en zonas vacaciones pero también en las grandes ciudades ya que suelen ser una buena inversión. Sería una medida ciertamente polémica que podría aligerar la presión, aunque seguramente no se podría impedir a ciudadanos de la UE comprar vivienda, solo a extracomunitarios.

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También habría que ver si es una medida justa. Una cosa es impedir que haya compras que pretendan invertir en un mercado que está caliente y otra que extranjeros que residen en España no puedan comprarse una vivienda si así lo desean.

Otro asunto a considerar es que España tiene unos ingresos muy importantes procedentes del turismo (de hecho nuestra economía lo está haciendo bien simplemente por el turismo) y si se impidiera a extranjeros comprar vivienda a lo mejor dejamos de ser un destino turístico tan interesante.

Por tanto una medida así tendría muchas aristas, aunque podría aliviar la presión. Lo fundamental del asunto de Canadá es que no es la única medida, sino que están inyectando mucho dinero público para reducir los costes inmobiliarios y en España no estamos haciendo nada relevante en dicho sentido.

El mercado se encuentra con una notable incertidumbre: las bolsas mundiales sobrevaloradas se encuentran protagonizando caídas cercanas al 15% en lo que va de año. La bolsa estadounidense representada por el S&P500 ha registrado cinco caídas semanales consecutivas, su racha de pérdidas más larga desde junio de 2011.

A la incertidumbre se suman los bloqueos continuos en China, el aumento de la inflación, las restricciones de suministro y un aumento en los precios del petróleo y una política monetaria que está girando para tratar de contener la inflación.

La volatilidad se ha ido incrementando y muchos inversores pueden ser reacios al vaivén de los precios, a su vez buscan un activo que les aporte protección cuando los precios están al alza. Por ello, entra el ladrillo como opción de inversión.

La vivienda española como inversión

Y es que existen varios motivos por los que el mercado inmobiliario español contiene un alto grado de atractivo. En primer lugar, según las estadísticas publicadas por el Banco de España en marzo de 2022, la rentabilidad esperada en el mercado inmobiliario residencial en España es del 10%.

Este rendimiento proviene de dos fuentes. En primer lugar, el rendimiento bruto de alquiler estimado en 3,7% y, en segundo lugar, una plusvalía estimada en 6,3%.

Otro punto positivo es que los tipos hipotecarios siguen estando históricamente bajos, el tipo de interés medio actual de las hipotecas se sitúa en el 1,54% (dato de marzo de 2022 del Banco de España). De este modo, las operaciones de financiación para la adquisición de una vivienda son interesantes y más en un entorno en el que la inflación beneficia a las posiciones apalancadas al devaluar la deuda.

En este punto, un giro de la política monetaria por parte del BCE restaría atractivo para efectuar compras en el mercado inmobiliario. No obstante, hay otra cara en esta moneda, y es el efecto en el mercado inmobiliario desde la perspectiva de la inversión en alquiler puede ser positivo. La demanda de propiedades de alquiler aumentará porque menos personas pueden calificar para hipotecas y se realizarán menos transacciones.

También, algunas capitales españolas están ofreciendo rentabilidades del alquiler atractivas frente al resto de capitales europeas. Por ejemplo, Madrid se sitúa en el puesto número 7 con la rentabilidad del alquiler del 3,9%.inversión. Alicante se hizo con el segundo puesto de una de las mejores rentabilidades de alquiler de Europa con una rentabilidad del 4,6%. Y Barcelona es la undécima ciudad de Europa con una rentabilidad del 2,2%.

Valorando los riesgos

El mercado inmobiliario no está exento de riesgos. Se trata de productos heterogéneos en el que aparecen vivienda debe ser analizado minuciosamente y examinar la estructura se costes vinculada. Podemos reducir este riesgo utilizando las SOCIMIs como instrumento de inversión para tomar posición en el mercado inmobiliario español.

Otro punto negativo es la regulación. A partir de la nueva ley de vivienda, los grandes propietarios, que son aquellos propietarios personas físicas o jurídicas que tengan más de 10 viviendas en su propiedad o con una superficie construida de más de 1.500 m2, deberán vincular los alquileres al índice de referencia de la zona.

Se ha extendido de uno a dos meses el plazo de lanzamiento de los desahucios cuando el propietario de la vivienda es una persona física y de tres a cuatro meses cuando el propietario es una empresa.

Los precios de los alquileres no se pueden mover al gusto del propietario y se desvincular de la realidad del mercado. Si una zona es declarada como "tensa" los inquilinos pueden solicitar una prórroga del contrato del alquiler con el mismo precio (con el incremento del IPC) por un periodo de hasta tres años siempre y cuando la zona siga declarada "zona tensionada".

Los últimos datos del INE referidos a la compraventa de viviendas en España, reflejan que se ha producido un retroceso en 2019 del 3,3%, pasando de 518.000 a 501.100 transacciones, siendo el primer retroceso que experimenta el mercado inmobiliario español desde 2013.

De hecho, este dato contrasta significativamente con su reciente histórico. En 2018 las compraventas avanzaban un 10,8%, en 2017 el 15,4%, y en 2016 el 14%.

Es un dato de suma importancia, porque el indicador de compraventa de viviendas está estrechamente vinculado a la confianza de los agentes económicos en la economía española y sus perspectivas.

Ya hemos visto como, el los últimos meses, han ido empeorando una serie de datos dinámicos como la evolución del PIB, la desaceleración de la afiliación a la Seguridad Social y la caída del desempleo y este dato es otro más que hay que añadir al deterioro que se está viendo.

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Causas de la contracción de la compraventa

Si anteriormente veíamos tasas superiores al 10% en los avances de las compraventas, una referencia negativa como la vista en el año anterior refleja un cambio drástico en el comportamiento los agentes económicos que componen el mercado inmobiliario.

Pero ¿qué hecho relevantes han sucedido en 2019 para que los agentes económicos hayan cambiado sustancialmente su comportamiento?

En primer lugar, debemos de referenciarnos a junio del año pasado en la que se aprobó la nueva ley hipotecaria en la que se integraban una serie de cambios de gran trascendencia.

Anteriormente a la nueva ley, el cliente debía hacer frente a diferentes gastos como gestoría notaría, el registro de la vivienda y también la tasación. Con esta ley, exceptuando la tasación coman el banco asumiría el resto de gastos. Al mismo tiempo, tenemos que incorporar que el impuesto de actos jurídicos documentados que paga el cliente fue a parar a cargo de las entidades bancarias.

Esta modificación en el ámbito regulatorio se llevó por delante las operaciones durante los meses de verano porque se debía hacer frente a las nuevas exigencias regulatorias. Un dato muy significativo es que únicamente en el mes de agosto se vivió un desplome de hasta el 21,1% en las compraventas.

A pesar del cambio en el entorno legislativo, otro catalizador de la variación negativa en las compraventas ha venido dado por la disminución de la demanda, fruto de un serio deterioro de la confianza de los consumidores vinculada a la incertidumbre política vivida y la desaceleración de la economías española.

Para ello, podemos ver el Indicador de Confianza del Consumidor (ICC) que descendió desde diciembre de 2018 hasta diciembre de 2019 13,2 puntos, con una pérdida en términos absolutos para la valoración de la situación actual de 13,3 puntos y de las expectativas, que ofrecen un descenso prácticamente igual, de -13 puntos.

La percepción se ha alterado negativamente en todos los ámbitos. La valoración de la situación económica desciende 18,9 puntos con relación a la de hace un año, las opciones que ofrece el mercado de trabajo se valoran 18,2 puntos por debajo del valor de hace un año, mientras que la situación en los hogares limita su caída a 2,9 puntos en los últimos doce meses.

La importancia del mercado inmobiliario en España

La compraventa de viviendas, ya sea por el mero hecho de vivir o bien como inversión, forma parte del eje central del mercado inmobiliario español y, para muchos españoles, será el activo de mayor valor en toda su vida.

Específicamente, en España, la compraventa de viviendas adquiere una connotación más importante que en otros países porque el porcentaje de hogares con vivienda en propiedad fue en 2018 del 76,1% (Encuesta de Condiciones de Vida del INE).

La inversión en vivienda es una parte pequeña pero impredecible de cómo medimos la producción total de la economía. Si se compra una vivienda de nueva construcción, contribuye directamente al PIB, por ejemplo, mediante la inversión en terrenos y materiales de construcción, así como la creación de puestos de trabajo.

Por otra parte, si nos referimos a la compraventa de viviendas existentes no afecta al PIB de la misma manera. Sin embargo, los costes que acompañan a una transacción de vivienda siguen beneficiando a la economía.

Llevamos años (si no décadas) hablando de la colosal burbuja inmobiliaria China, que va de la mano de la también colosal burbuja de sobre-endeudamiento. Lejos de ser explotada de forma controlada, todo lo más que consiguen las autoridades chinas es irla inflando y desinflando someramente en plazos infinitamente más breves de lo que sería un ciclo económico completo al uso.

Pero no es sólo la burbuja, también está el tema de la especulación que toda burbuja lleva aparejada. Y esta especulación ocurrió en EEUU, en Irlanda, en España y en todo sitio donde haya seres humanos, porque la especulación es algo innato en la naturaleza humana de algunos. Uno de los parámetros favoritos, que algunos sectores político-sociales occidentales enarbolan al hablar de especulación, es la tasa de viviendas vacías. Pues bien, China sale aún peor parada que Occidente cuando hablamos de viviendas desocupadas.

Los datos son los datos, y China no está libre de culpa del abandono socioeconómico

El hecho innegable del mercado inmobiliario chino es que en China hay nada más y nada menos que 50 millones de viviendas vacías: todo un récord a nivel mundial. Lógicamente, algunos pensarán… claro es lógico que la China de los mil millones de habitantes tenga millones de pisos vacíos, en justa proporción al colosal tamaño de su mercado inmobiliario nacional.

Pues bien, de nuevo no es así, puesto que no sólo China tiene las cifras absolutas más altas del mundo, sino también las relativas. Efectivamente, según el mismo enlace anterior de Bloomberg, en términos porcentuales la tasa de viviendas vacías asciende en el caso de viviendas urbanas a un astronómico 22%. Volvemos a ver otra vez todo un récord mundial, y esta vez la vara de medir no admite aquello de que hay que leer la letra pequeña y poner las cosas en contexto.

Paradójicamente, esta realidad socioeconómica inexcusable ocurre a la vez que el presidente chino, Xi Jinping, no deja de repetir como un mantra que las viviendas son para vivir. Serlo lo serán; el día que alguien las ocupe, claro está, porque parece que el mercado hace oídos sordos a las palabras del todopoderoso dirigente chino. Eso por no hablar de cómo la élite política china es uno de los colectivos que más se ha enriquecido al calor de la burbuja económica china de los últimos lustros, y que trae aparejada indisolublemente la eterna burbuja inmobiliaria que no para de ir y venir, y que ha disparado los precios inmobiliarios y la deuda hasta niveles astronómicos para los estándares medios nacionales del gigante chino.

Y les doy honestamente la razón a los que dicen que la tan predicada burbuja económica china no acaba de pinchar, pero ya no puedo dársela en argumentar que sólo por eso no existe tal burbuja china. La casi absoluta centralización del poder económico en China hace que la intervención masiva estatal tenga un gran poder retardante con sus políticas, pero recuerden que, incluso en estas economías “dictapitalistas”, la economía siempre siempre acaba pasando factura, y las decisiones totalitariamente intervencionistas acaban por destruir el mercado, y muchas veces también el sistema.

Ya hemos abordado en otras ocasiones los colosales desequilibrios que presenta el gigante rojo. Les hemos hablado de su problema mastodóntico de endeudamiento, de su burbuja inmobiliaria, del posible falseamiento de sus datos macroeconómicos, y también está el falseamiento de cifras empresariales (cuyas noticias se entierran inusualmente rápido en los resultados de los buscadores), o los artículos de investigación científica fraudulentos, e incluso de peligrosos fraudes en resultados de ensayos clínicos.

Todo en China es (muy) susceptible de ser falso, y este tipo de dinámicas adquieren en el plano socioeconómico casi siempre una naturaleza de castillo de naipes para los regímenes económicamente totalitarios, donde el poder y el creerse todopoderoso acaba haciendo que el sistema se crea sus propias mentiras, y no pueda ni llegar a cuantificarlas cuando el problema termina por explotar.

Ocurrió con otros sistemas que ya cayeron en el pasado, y seguirá ocurriendo en el futuro. Y por cierto, que el capitalismo occidental no puede decir precisamente que está 100% a salvo de este tipo de manipulaciones estadísticas y mentiras nacionales, pero lo cierto es que el grado es un grado (valga la redundancia), y sobre todo el que el mundo económico occidental en general es sabedor de que el “maquillaje econométrico” es un gran mal a evitar. Aunque ello no evite que algunos a veces caigan en ambiciones personales, y opten por poner en peligro el sistema en su conjunto; pero de nuevo esto ya son censurables naturalezas humanas concretas, de las que por cierto también las hay en países como China. Aquí lo que importa realmente es la perspectiva nacional y más sistémica: si aquí ya nos pasa lo que nos pasa, imaginen qué no ocurrirá cuando ciertas prácticas están institucionalizadas.

Un trago amargo para los más desaforadamente críticos con el capitalismo occidental

Empecemos por aclarar desde estas líneas que aquí siempre hemos sido muy críticos con los defectos del capitalismo, que obviamente tenerlos los tiene como cualquier otro sistema. Igualmente somos muy críticos también con cualquier otro sistema socioeconómico que se precie, sin ir más lejos con los que denominamos como "dictapitalismo". Pero nuestra crítica, si bien es a veces incluso algo ácida y afilada, siempre viene acompañada de un optimista espíritu constructivo, con el fin de mejorar cualquier sistema socioeconómico, y en última instancia, mejorar las condiciones de vida y la felicidad de sus ciudadanos.

Sin ir más lejos, les hemos hablado desde estas líneas acerca de cómo actualmente el capitalismo está totalmente errado al mantener el crecimiento del PIB como indicador rey de la evolución económica. También les hemos hablado acerca de cómo el capitalismo yerra al obviar ciertas variables sociales con gran repercusión económica, englobadas en nuestro disruptivo concepto personal de "socioeconomía". Finalmente, también nos hemos hecho eco de opiniones que incluso se aventuraban a vaticinar una caída inminente del capitalismo, que nosotros preferimos simplemente acotar como puntos de mejora para evitar una estrepitosa y mortífera caída.

Los anteriores son sólo tres de tantos ejemplos de nuestra crítica constructiva, y de ese espíritu de mejora continua por el bien común. Porque, con los tiempos que corren, el sistema que no evoluciona para adaptarse a una realidad siempre cambiante, está categóricamente acabado. Y no olviden que resulta mucho menos peligroso y arriesgado tratar de mejorar un sistema, que derribarlo abajo completamente y erigir uno nuevo. Estos procesos suelen ser casi siempre violentos y convulsos, y acarrear incontables víctimas mortales. Al siglo XX me remito.

En la constructividad (y no en la "destructividad") está la clave del progreso socioeconómico más eficiente y sin baches macabros

Para algunos sectores político-sociales, el capitalismo es un sistema fallido. El ejemplo que ponen muchos es cómo, sin ir más lejos, la especulación y la inversión inmobiliaria hace que haya en nuetras ciudades y pueblos incontables pisos vacíos, a la par que hay familias que no tienen un techo propio bajo el que dormir.

Sin quitar ni un ápice de dramatismo ni a la situación de los sin techo ni a los desalojos de familias que no pueden pagar su hipoteca, lo cierto es que, desde los sectores más agresivos en estos temas, a menudo se pone como ejemplo a sistemas "dictapitalistas" como China, que han hecho su propia interpretación del capitalismo, pero haciéndolo totalitariamente centralizado (eso por no hablar de dónde quedaron las libertades individuales). Juzgando por los mismos datos ya aportados, parece que China es terreno de un capitalismo incluso más salvaje que el occidental.

A pesar de los ya patentes intereses creados, esforcémonos como sociedad menos por tratar de dinamitar y derribar el edificio de nuestro sistema socioeconómico, y más por mejorar los evidentes problemas estructurales que presenta. Tengan en cuenta que siempre siempre siempre se puede ir a (mucho) peor, y meter la pata hasta el hombro en vez de hasta el tobillo.

Esto acaba ocurriendo sobre todo cuando nos ponemos como ideal el modelo equivocado, o al menos cuando no somos capaces de tomar a un ejemplo como modelo sólo por las cosas que ha hecho bien; y todo el mundo hay cosas que ha hecho muy bien, incluida China, pero ello no debe evitar que algunos no sean capaces de ver también las que ha hecho mal o muy mal. Porque, a propósito de casos como este último, además perderíamos por el camino la democracia y los derechos humanos, unas de las bases más fundamentales del progreso socioeconómico real para el común de los ciudadanos (y no cuando se reservan sólo para las élites, sean económicas o políticas).

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El Brexit ya está pasando factura en Londres que vive la mayor caída de los precios en el mercado inmobiliario en los últimos ocho años. En concreto, según informa Rightmove, el precio de la vivienda londinense es ahora un promedio un 1,5% más barato que hace un año, lo que se traduciría en una caída frente al precio medio de 9.423 libras o 11.156,28 euros.

La caída actual viene impulsada por el centro de Londres que sufre un retroceso del 4,2% (-35.504 libras), mientras que los alrededores ven un incremento del 1,7% (+9.017 libras).

Hay que destacar que el precio de la vivienda en el centro de Londres está acelerando su caída, pues la caída mensual del precio de la vivienda ha sido en abril del 3,6% lo que está arrastrando el promedio de los precios hacia un descenso del 2%. Por otra parte, el exterior de Londres permaneció prácticamente plano de un mes a otro con un ligero retroceso del 0,2%.

Pero el mercado inmobiliario no sólo se está debilitando en Londres, sino que en el Reino Unido la vivienda ha caído un 0,4% durante el mes de abril frente al precio medio.

Lo interesante de ésto es que que la primera vez que los precios cayeron en dos meses consecutivos en casi cinco años, y si bajamos a la tasa anual de crecimiento del precio de la vivienda del Reino Unido fue del 2,6%, el nivel más bajo desde junio de 2013.

El Brexit como desencadenante de la caída en los precios

El precio de la vivienda se encontraba sobrevalorada en el Reino Unido. Pues a escala nacional, para los compradores potenciales, el precio vivienda suponía 6,1 veces los ingresos promedios, muy por encima de la media a largo plazo que se encuentra en 4,3 veces.

Los consumidores han sido el principal motor del crecimiento económico del Reino Unido desde la crisis financiera, pero hay crecientes señales de una disminución en el gasto de los consumidores.

Por ejemplo, las ventas minoristas están cayendo, y los hogares han utilizado sus ahorros para mantener el gasto frente a la subida de los precios en las tiendas. La inflación se encuentra actualmente en el 2,3% y se espera que aumente hasta el 3% en los próximos meses ya que la debilidad de la libra desde la votación Brexit impulsa los niveles de inflación.

Si lo analizamos detenidamente, no es casualidad la fuerte caída del precio de la vivienda en el mes, recordemos que a finales del mes de marzo, Theresa May activó el mecanismo oficial para hacer del Brexit una realidad (el artículo 50 del Tratado de Lisboa), rompiendo con 44 años de la construcción de Europa.

Esto llena de incertidumbre el actual panorama económico ya que dependerá de las futuras negociaciones frente a la Unión Europea. Los compradores son cada vez más prudentes, ya que la aceleración de la inflación erosiona los ingresos reales y el inicio del proceso formal del Reino Unido para dejar la Unión Europea generará un manto de incertidumbre en las perspectivas económicas.

También hay que mencionar los cambios impositivos introducidos hace unos dos años con el llamado "Stamp Duty Land Tax" (SDLT) que se aplica en la compraventa de vivienda residencial a partir de las 125.000 libras.

Burbuja en el mercado de la vivienda londinense

El índice "Global Real Estate Bubble" que sirve para proporcionar un seguimiento en el riesgo de burbujas en los principales centros financieros mundiales, ha reflejado en los últimos años como Londres padecía una de las mayores burbujas inmobiliarias del planeta, situándose como la segunda mayor burbuja a escala global por detrás de Vancouver.

Desde 2013, los precios inmobiliarios de Londres han aumentado a tasas de dos dígitos cada año, lo que conduce a un incremento del 50% en términos ajustados por la inflación. Durante el ejercicio de 2016, los precios inmobiliarios en Londres aumentaron cerca de un 10%.

Con la referencia a finales de 2016, los precios de la vivienda en Londres eran un 15% más altos que en el pico del mercado de 2007, un hecho que contrasta debido a que los ingresos reales son un 10% más bajos.

Uno de los factores clave para entender la burbuja inmobiliaria de Londres se encuentra en los tipos de interés excesivamente bajos que ha mantenido el Bank of England en los últimos años y que y tras el referéndum volvió a bajar tipos en el mes de agosto hasta dejarlos en el 0,25%.

Asimismo, Londres durante los últimos años ha visto un gran incremento en la inversión extranjera que ha repercutido en el mercado inmobiliario. Es tal la exuberancia irracional sobre el ladrillo que en el año 2016, se efectuó una transacción por 150 millones de libras, unos (178,5 millones de euros) por una vivienda de 1.400 m2.

¿Cómo tienden a pinchar las burbujas inmobiliarias?

En el ocaso de las burbujas inmobiliarias, se produce el llamado "efecto mancha de aceite" que se traduce en que el precio de la llamada periferia sigue incrementándose, mientras que al mismo tiempo, el precio de la vivienda de las grandes ciudades empieza a desacelerarse o bien se inician las primeras caídas.

Como hemos visto, ésto es lo que estaría pasando en el mercado inmobiliario londinense con los precios del centro repercutiendo en una intensa caída en el mes de abril, mientras que la periferia se mantienen, por ahora, estables.

Dado que la inversión extranjera ha condicionado su mercado inmobiliario, deberemos ver si las negociaciones del Brexit van encaminadas hacia un Brexit duro o suave, para determinar la influencia en los flujos de capitales.

Normalmente, las burbujas inmobiliarias pinchan cuando los tipos de interés se incrementan por encima de la rentabilidad marginal del mercado inmobiliario ya que hacen que la operación no sea rentable para la parte compradora. No obstante, en esta ocasión el mercado inmobiliario londinense tiene una singularidad, pues viene condicionado por un shock externo... El Brexit.