"La diferencia entre la vivienda inversa y la hipoteca inversa es que los hijos de los jubilados sí heredan la propiedad en la última, pero el dinero que se recibe es menor"

Vivimos en un país donde la propiedad inmobiliaria lo ha sido prácticamente todo. El informe de la Encuesta Financiera de las Familias (EFF) de 2022 publicado por el Banco de España ya certificó que los activos reales (la vivienda, principalmente) concentraban un abrumador 78,9% del patrimonio bruto de los hogares españoles. Sobre el papel, somos ricos en paredes y pobres en efectivo. Pero... ¿Qué pasa cuando llega la jubilación y la pensión no da para mantener el nivel de vida?

Lo que pasa es que el mercado ha decidido mover ficha. Aunque no existe una estadística pública oficial que aglutine todas estas operaciones, las estimaciones del propio sector hablan de un crecimiento superior al 700% en los últimos años para estas alternativas de liquidez.

La herencia se queda por el camino .

De entre todas esas opciones, la "vivienda inversa" es la que está ganando más tracción. El mecanismo es transparente: vendes tu casa, cobras el dinero (de golpe o en formato renta), y firmas un contrato de alquiler vitalicio que te permite seguir viviendo en ella hasta el último día. ¿El resultado? El dinero te lo gastas tú, no tus herederos.

Felipe de los Ríos, socio de Inversa Prime SOCIMI —una compañía que cotiza en el mercado BME Growth bajo la supervisión de la CNMV—, lo desliza con bastante claridad en una entrevista recogida por 'La Linterna' de la cadena COPE. Los hijos ya no heredan la propiedad, recalca el directivo, porque en la mayoría de los casos ya tienen su vida resuelta o prefieren que sus padres disfruten de una vejez desahogada. La gran pregunta es... ¿En qué se diferencia esto de un producto tradicional?

El motivo: huir de la deuda

La diferencia es estructural y, sobre todo, sucesoria. La ley 41/2007 que regula la hipoteca inversa en el BOEestablece que el banco te presta dinero usando tu casa como garantía. Sigues siendo el dueño. Pero cuando faltas, la deuda no desaparece, sino que se acumula y pasa directamente a tus herederos, que tendrán que decidir si venden el inmueble o liquidan el préstamo con sus propios ahorros para no perder la casa. Con la vivienda inversa, sin embargo, la propiedad cambia de manos desde el minuto uno. Es una venta pura y dura (a cambio de un alquiler garantizado), lo que significa que el día de mañana tus hijos no heredarán un piso, pero tampoco heredarán una enorme deuda bancaria.

Un chollo fiscal (y silencioso)

Pero aquí viene la ampliación que rara vez se imprime en los folletos publicitarios. Estas operaciones no se han disparado únicamente por un cambio sociológico, sino porque cuentan con un anclaje impositivo inmejorable. Hay quien prefiere no contarlo a bombo y platillo, pero la Agencia Tributaria lo pone en bandeja. Si el vendedor es mayor de 65 años y transmite su vivienda habitual, la ganancia patrimonial está completamente exenta en el IRPF. Da igual si la casa costó el equivalente a 20.000 euros en los años ochenta y se vende por medio millón hoy. Hacienda no se lleva ni un céntimo de esa plusvalía. Eso sí, como advierten los analistas de El Blog Salmón sobre este tipo de productos financieros, este blindaje fiscal es lo que convierte a la monetización de la vivienda en la mejor —y a veces la única— herramienta de las familias para financiarse en su última etapa vital sin el peaje del banco.

El clímax: el ladrillo como cajero automático

Suma y sigue. A mediados de abril de 2026, el Banco de España publicó los resultados principales de su nueva Encuesta Financiera de las Familias de 2024. Y los números, aunque rebajan muy ligeramente el peso histórico del ladrillo frente a otros activos, siguen confirmando que la riqueza inmobiliaria representa un abrumador 68,5% de los activos totales. El telón de fondo de este auge es que el sistema de pensiones ya no garantiza a muchos mayores el nivel de consumo previo al retiro. De ahí que la vivienda haya dejado de ser ese refugio sagrado que pasaba de generación en generación (el famoso ascensor patrimonial de la clase media) para convertirse en un fondo de pensiones privado y gastable. La pregunta que queda botando es bastante incómoda. Si los abuelos de hoy venden masivamente sus casas a fondos y SOCIMIs para pagarse la jubilación... ¿Qué heredarán exactamente los jóvenes que hoy no pueden ni pagar el alquiler?

Imagen | RDNE Stock project