Un propietario se niega a pagar la derrama de la caldera de la comunidad de vecinos porque no usa la calefacción y la justicia le obliga: es una mejora del edificio

Es un lugar común en la mitología inmobiliaria patria. El propietario de un bajo que observa, desde la barrera y con una suficiencia envidiable, cómo sus vecinos de los pisos superiores se enzarzan en asambleas para aprobar una dolorosa derrama. Al fin y al cabo, él no usa la escalera de la finca. Tampoco tiene radiadores. Y los estatutos del edificio (esa entelequia que tan sólo se lee cuando asoman las deudas) le eximen de pagar.

Pero la realidad legal ha cambiado.

El caso. Lo narra un artículo publicado en la sección de Economía de Noticiastrabajo: una comunidad de vecinos aprueba el reparto del coste para sustituir la vetusta caldera del edificio. El dueño de una miríada de locales comerciales en la planta calle se niega a poner un céntimo. Su argumento es sencillo: jamás ha usado el sistema central y las cláusulas estatutarias le liberan de ese gasto mientras no instale la infraestructura en su propiedad. De entrada, el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Siero le dio la razón y le exoneró del pago.

Una victoria efímera.

La Audiencia Provincial de Oviedo, mediante su sentencia de 24 de septiembre de 2025, ha revocado dicho fallo. Amparándose en el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, el tribunal asturiano obliga al comunero a pagar su cuota correspondiente. ¿El motivo? Sustituir una máquina que ha agotado su vida útil para adaptarla a la estricta normativa técnica actual no es un mero gasto de mantenimiento ordinario. Es, a todos los efectos, una instalación nueva que incrementa el valor patrimonial de la finca entera. La propia resolución lo explica: "redunda claramente en la mejora y mayor valor". Además, el local tiene la puerta abierta a conectarse al sistema el día de mañana, por lo que el beneficio potencial es indiscutible.

La doctrina. Para entender por qué la justicia tumba ahora el escudo de los locales hay que hacer memoria. Antaño, la protección era de hierro. Como ratificó la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 2011, las exenciones genéricas por no usar un servicio cubrían a los bajos tanto para los gastos ordinarios como para las derramas extraordinarias. Si el estatuto dictaba que estabas libre de cargas... Estabas libre.

Hasta 2018.

Aquel verano, el Alto Tribunal dinamitó la paz vecinal con la celebérrima sentencia 381/2018, de 21 de junio. Los magistrados determinaron que, en los sangrantes casos en que una comunidad decidía bajar el ascensor a cota cero para garantizar la accesibilidad, los locales comerciales exentos debían rascarse también el bolsillo. La nueva doctrina dictó que la exoneración debe interpretarse de manera estrictamente restrictiva: te libra del consumo diario y del mantenimiento (el gasoil, las pequeñas reparaciones, la factura eléctrica del pasillo), pero en ningún caso te exime de sufragar las mejoras estructurales que modernizan el bloque.

La expansión. Como ya vimos en su momento al analizar qué dice la ley si te niegas a abonar una derrama de tu comunidad de vecinos, el límite entre la conservación pura y la mejora sustancial es finísimo. Pero la jurisprudencia de la cota cero ha cruzado esa frontera y ha escapado con éxito del hueco del ascensor.

Hoy, al amparo del artículo 17.2 de la LPH, sustituir la maquinaria climática en aras de la eficiencia energética exige tan sólo una mayoría simple. Nada de unanimidades de otro siglo. Y lo que es peor para el disidente: el acuerdo, una vez aprobado, vincula a toda la finca.

Lo que dictamina la Audiencia de Oviedo (y lo que ratificó también la Audiencia Provincial de Cantabria a mediados de 2026 ante un conflicto calcado) es que el paraguas protector ha colapsado de forma definitiva ante la modernización obligatoria. Sea como fuere, si el inmueble necesita una maquinaria nueva para cumplir la ley, se considera una inversión troncal en el esqueleto del edificio.

Modernización forzosa. Y la factura, para todos.

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