Redacción El Blog Salmón
EditorLa reforma de la Ley de Propiedad Horizontal convive con un segundo cerrojo, el registro estatal de los alquileres de corta duración, al que el Tribunal Supremo acaba de pegar un buen mordisco.
El vecino gana un voto sobre tu negocio. Durante años, abrir una vivienda de uso turístico fue un asunto entre el propietario y la administración: bastaba con cumplir la normativa autonómica o municipal. Eso se acabó. Desde el pasado 3 de abril, cuando el piso está en un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, hace falta además la aprobación expresa de la comunidad de propietarios antes de arrancar la actividad. La comunidad pasa a tener una capacidad que no tenía: autorizar o frenar los nuevos pisos turísticos del inmueble. Así lo recogía una pieza de Mundo Deportivo sobre la entrada en vigor de la norma.
Cuántos votos hacen falta, exactamente. Aquí no vale la mayoría simple. El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, tras la reforma, exige que el acuerdo por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba la actividad cuente con "el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas". Es decir, un respaldo reforzado por partida doble: por cabezas y por metros. Con esa misma mayoría, la comunidad puede ir más allá y aprobar cuotas especiales o un incremento en los gastos comunes para las viviendas turísticas, con un tope claro: ese aumento no puede superar el 20% ni aplicarse hacia atrás.
El piso que ya estaba montado se queda. Y llega el matiz que más cambia la foto: la norma no es retroactiva. Quien ya ejercía la actividad de forma legal antes del 3 de abril, conforme a la normativa turística que le tocara, puede seguir haciéndolo en las condiciones y plazos previstos por esa regulación. Los acuerdos de la comunidad, dice la propia ley, "no tendrán efectos retroactivos". Traducido: la reforma sirve para frenar lo que viene, no para desmontar lo que ya funciona.
Pero había un segundo cerrojo, y el original lo cuenta a medias. El texto que circula menciona también el Registro Único de Arrendamientos, el sistema que desde el 1 de julio de 2025 obligaba a obtener un número de registro para anunciar un alquiler de corta duración en plataformas como Airbnb o Booking. El problema es de calendario: esa pieza es del 19 de mayo de 2026 y, dos días después, el cerrojo saltó. El Tribunal Supremo, en su sentencia 620/2026, de 21 de mayo, anuló el procedimiento del registro estatal por invadir las competencias autonómicas, al superponerse a los registros que ya tenían las comunidades autónomas.
Qué queda en pie del registro y qué no. Conviene la precisión, porque el Supremo no tumbó todo el edificio. Cayó el procedimiento del Registro Único: ningún propietario está ya obligado a obtener ese número estatal ni a remitir declaraciones anuales. Pero sobreviven la Ventanilla Única Digital y las obligaciones de las plataformas de transmitir datos a las autoridades. Y, sobre todo, la sentencia no roza la reforma de la Propiedad Horizontal: el voto vecinal de las tres quintas partes sigue intacto. Son dos llaves distintas de la misma puerta, y solo una se ha quedado sin uso.
El dato que explicaba por qué el registro importaba. El cerrojo que el Supremo acaba de suspender era, justamente, el que parecía estar funcionando. Según el repaso al mapa de la vivienda que publicó El Blog Salmón con datos del INE, en noviembre de 2025 el parque de viviendas turísticas se situó en 329.764 unidades: 52.073 menos que en mayo, una caída del 13,6% en apenas seis meses y el nivel más bajo desde febrero de 2023. Buena parte de ese desplome se atribuía a la obligación de inscribirse y cumplir requisitos más estrictos, que empujó a parte de la oferta fuera del circuito oficial.
El efecto que ninguna ley buscaba. Hay un movimiento de fondo que conviene no perder de vista, porque las restricciones tienen rebote. Otro análisis de El Blog Salmón documentaba que muchos propietarios, antes que aceptar las condiciones del alquiler residencial, prefieren el turístico o, directamente, dejar el piso vacío: casi 3 de cada 10 querían pasarse al alquiler temporal y otro 24% al vacacional, mientras el stock de alquiler permanente se reducía un 41% entre 2019 y 2024 (en Barcelona, un 37,4% interanual). Cada vuelta de tuerca sobre el turístico se cruza con esa fuga.
Qué cambia para ti, según de qué lado mires. Si eres propietario y ya tenías un piso turístico legal, no te toca: los derechos adquiridos te amparan. Si quieres montar uno nuevo en un edificio de vecinos, necesitas el sí expreso de las tres quintas partes de la comunidad y, de momento, no tienes que sacar el número de registro estatal que el Supremo ha anulado, aunque sigues sujeto a la normativa turística autonómica o municipal. Y si eres el vecino que quiere frenar un turístico en su escalera, la herramienta es la junta: reunir esas tres quintas partes de propietarios y de cuotas para limitarlo, prohibirlo o encarecerlo hasta ese 20%.
Lo que queda cuando se asienta el polvo. España levantó dos muros contra el piso turístico en 2025, y a mediados de 2026 cada uno está en un estado distinto. El veto vecinal sigue intacto, el registro estatal está en el aire y el parque de pisos turísticos que ya operaba no lo toca ninguno de los dos: la ley puede cerrarle la puerta al que viene, pero al que ya está dentro lo deja donde está.
Imágenes | Magnific (KamranAydinov)
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