La presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, estudia una medida que podría marcar un punto de inflexión en la política de vivienda regional: volver a fijar un tope al precio del suelo destinado a vivienda protegida.
El objetivo es abaratar el acceso a la vivienda y reactivar la construcción de pisos asequibles en un mercado tensionado, donde los precios siguen alejando a buena parte de la población del derecho a una vivienda digna.
El planteamiento forma parte del borrador del nuevo Reglamento de Vivienda Protegida, actualmente en tramitación, pero ya ha abierto un intenso debate entre administraciones, promotores y propietarios.
El Ejecutivo autonómico mantiene contactos con los principales agentes inmobiliarios para analizar los posibles efectos de esta regulación pero, ¿en realidad se puede encontrar un equilibrio entre la viabilidad económica de los proyectos y el interés público de contener los precios?
¿El regreso de una política derogada en 2008?
La idea de establecer un límite al precio del suelo protegido no es nueva. Hasta 2008, la Comunidad de Madrid mantenía un sistema de control que fue eliminado durante el mandato de Esperanza Aguirre, quien optó por liberalizar el mercado bajo la premisa de favorecer la competencia.
Desde entonces, el valor del suelo protegido ha quedado sujeto a la dinámica de la oferta y la demanda, lo que, según los promotores, ha encarecido la producción y reducido la rentabilidad de las promociones de vivienda asequible.
Desde la administración madrileña, afirman que el objetivo no es imponer un límite inmediato, sino analizar diferentes fórmulas que permitan garantizar precios razonables sin desincentivar la inversión privada.
Los efectos de la liberalización
El modelo vigente, basado en la subasta de terrenos, ha generado distorsiones en el sistema. Según ASPRIMA, el problema radica en que el precio de venta de la vivienda está limitado por ley, pero no ocurre lo mismo con el del suelo, lo que provoca que las administraciones públicas prioricen las ofertas más altas en los concursos.
Cuando el 50% o más de la puntuación depende del precio ofertado, se rompe la lógica del equilibrio económico. Las promotoras pagan más por el terreno y, al tener un precio de venta topeado, la rentabilidad se desploma.
La situación ha favorecido la entrada de cooperativas que, al financiarse con aportaciones de sus socios, pueden realizar ofertas más altas por los terrenos.
Esta práctica ha terminado elevando el precio real de las viviendas mediante cuotas extraordinarias que, en algunos casos, superan incluso el valor máximo legal permitido.
El resultado, señalan desde el sector, es un mercado de vivienda protegida cada vez menos accesible para los colectivos a los que originalmente estaba destinado.
Un periodo transitorio para evitar perjuicios
ASPRIMA apoya la iniciativa de recuperar el control del suelo, pero advierte que debe aplicarse con prudencia y con un periodo transitorio claro. Y es que. tras más de 15 años de liberalización, cambiar las reglas de juego de forma abrupta puede poner en riesgo proyectos en curso y generar inseguridad jurídica.
La patronal propone que el tope se aplique en primer lugar a los terrenos públicos y, en el caso de los suelos privados, se respete la rentabilidad de quienes ya han invertido bajo las condiciones actuales.
También sugiere que la administración verifique el precio real de adquisición del suelo al tramitar la calificación provisional de las promociones, para detectar operaciones infladas o inviables.
El peso del suelo en el precio final
El control del suelo es clave para lograr una verdadera reducción de precios. Según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, el suelo puede representar entre el 25% y el 35% del valor final de una vivienda protegida.
Cuando su precio se dispara, cualquier incentivo público —ya sea en forma de ayudas, aumentos de edificabilidad o bonificaciones fiscales— termina repercutiendo en el valor del terreno, no en el precio de venta al ciudadano.
Por eso, desde el sector insisten en que sin una regulación efectiva del suelo, las políticas de fomento de vivienda asequible pierden su efecto real.
Un precedente: la subida de los módulos
El Gobierno madrileño ya experimentó con otra medida destinada a dinamizar la vivienda protegida: el aumento del precio de los módulos.
Este cambio se tradujo en un crecimiento del 582 % en las calificaciones provisionales de VPO, que pasaron de 1.854 en 2023 a 12.648 en 2024, según datos de la Comunidad de Madrid.
La región concentró más de la mitad de todas las viviendas protegidas calificadas en España ese año, que sumaron un total de 23.967.
Este incremento demuestra que el mercado responde cuando se ajustan los parámetros económicos, aunque los expertos advierten que sin controlar el precio del suelo, el impulso podría diluirse.
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