Cataluña plantea implantar un modelo que impediría invertir en vivienda. En Ámsterdam, ya lo han aplicado y hay opiniones para todos los gustos

En plena crisis de acceso a la vivienda, Cataluña ha abierto un debate inesperado: valorar la viabilidad de aplicar el modelo Ámsterdam en España. Se trata de una normativa que impide alquilar una vivienda recién comprada durante los primeros cuatro años. El principal objetivo es frenar la compra de pisos como inversión y contener la presión de los fondos y de quienes adquieren vivienda con fines especulativos.

Sin embargo, en los Países Bajos, donde la ley lleva tres años en funcionamiento, se percibe un escenario más complejo, con algunas matizaciones importantes y efectos que no siempre encajan con las expectativas iniciales.

Qué es el modelo Ámsterdam

La Ley de Protección Contra la Compra, en vigor en los Países Bajos desde 2022, obliga a que quienes compren una vivienda por debajo de ciertos umbrales de valor catastral (hasta 512.000 euros en Ámsterdam, 355.000 en Róterdam o menos de 300.000 en La Haya) deban residir allí durante cuatro años. Las multas por infringir esta ley son de hasta 21.750 euros.

La medida se implantó para frenar la especulación y proteger la cohesión de los barrios en ciudades donde el alquiler domina (Ámsterdam tiene un 70 % de parque arrendado) y donde la presión demográfica no deja de crecer. La norma también se aplica, con variaciones, en Róterdam, Utrecht, La Haya y más de un centenar de municipios neerlandeses.

Menos inversores en el mercado

Los primeros datos disponibles apuntan a un impacto inmediato en el tipo de comprador. Antes de la entrada en vigor de la norma, el 18 % de las viviendas vendidas en Ámsterdam se adquirían como inversión. Tras su aplicación, el porcentaje cayó hasta el 6 %.

En el segmento protegido, es decir, aquellas viviendas sujetas a la norma por debajo de los 512.000 euros (o el valor máximo de cada municipio), el peso de los inversores se ha reducido al 4 %. En este sentido, el Ayuntamiento de Ámsterdam apunta a que, durante el primer año, el número de viviendas con uso residencial aumentó en 459 unidades, si bien consideran que el periodo es corto para vincular esos cambios directamente a la norma. Aun así, el descenso de inversores es visible y ha reducido en parte la competencia para los compradores que buscan primera vivienda.

La otra cara: la oferta de alquiler no crece

A pesar del efecto disuasorio sobre la inversión, la medida no ha logrado aliviar el principal problema de fondo: la escasez de vivienda disponible.

Los Países Bajos calculan que necesitan 900.000 viviendas adicionales antes de 2030 para atender el crecimiento demográfico, el menor tamaño de los hogares (menos personas por núcleo familiar y, sobre todo, personas que viven solas) y la limitada construcción desde la crisis de 2008.

En este contexto, limitar la inversión ha tenido un impacto limitado sobre el acceso al alquiler. Algunos expertos señalan que, aunque la regulación cambia el perfil de los compradores, no amplía la oferta de pisos asequibles, que sigue siendo insuficiente para estudiantes, jóvenes, inmigrantes o trabajadores con ingresos bajos.

Barrios estables, menos prácticas abusivas

Entre los defensores del modelo, el arquitecto y urbanista Tim de Boer destaca que obligar a residir en la vivienda reduce prácticas que habían proliferado en las grandes ciudades: la división de inmuebles, el alquiler por habitaciones o la explotación intensiva de pisos como un activo financiero más.

Según De Boer, este cambio “favorece que los compradores permanezcan más tiempo en su barrio, refuerza la cohesión social y evita dinámicas especulativas”.

Para los movimientos provivienda, esta regulación también abre más oportunidades para compradores locales que hasta ahora competían con inversores con mayor capacidad financiera.

Ciertos expertos han alertado también de consecuencias indeseadas. Por ejemplo, Matthijs Korevaar, investigador de la Erasmus School of Economics, señala que la desaparición del pequeño inversor afecta directamente al mercado del alquiler asequible, especialmente en las modalidades de habitaciones o pisos compartidos, esenciales para jóvenes, estudiantes y recién llegados.

Expulsar oferta y aumentar la gentrificación

Al reducirse este tipo de oferta, los precios pueden aumentar y los colectivos con menos ingresos pueden verse desplazados a zonas periféricas o directamente a otras ciudades. Korevaar también advierte de que, sin una expansión decidida de la vivienda social, la regulación solo estabiliza a quienes pueden comprar, pero no mejora la situación de quienes únicamente pueden alquilar. El resultado puede ser, paradójicamente, una mayor gentrificación en algunas áreas donde el perfil del comprador se eleva.

Además, el endurecimiento fiscal y regulatorio en Países Bajos ha provocado que algunos inversores se marchen a otros mercados (a España, entre otros países) en busca de condiciones más favorables, lo que evidencia que la presión global del capital inmobiliario no se resuelve con medidas locales aisladas.

Cataluña ya fue pionera en aplicar un “tope estatal” del alquiler, por lo que no debería sorprender que esté estudiando la posibilidad de adaptar el modelo neerlandés. Una comisión de la Generalitat, con participación de los Comuns, analiza su viabilidad jurídica y su encaje dentro de la legislación estatal. El debate enfrenta dos visiones: quienes ven en esta medida una vía para frenar la especulación y quienes temen que suponga un freno a la inversión útil y reduzca todavía más la oferta en un mercado ya presionado.

España comparte algunos problemas con Países Bajos, como puede ser la falta de vivienda social, la creciente demanda y los precios tensionados, pero tiene una estructura distinta: el propietario particular tiene todavía más presencia que en los Países Bajos (pese al auge de los grandes fondos).

Este último punto genera dudas sobre la viabilidad de restringir la compra para inversión: ¿puede tener un impacto mayor del deseado sobre la disponibilidad de vivienda?

Es pronto para sentar cátedra sobre la experiencia de Ámsterdam. Por ahora, la lección relevante parece ser que la regulación puede frenar comportamientos especulativos y modificar el perfil del comprador, pero no resuelve por sí sola la falta estructural de vivienda ni las dinámicas transnacionales de inversión y especulación.

Así, sin un esfuerzo sostenido de construcción de parque social y asequible, las medidas restrictivas tienden a tener efectos limitados o incluso contraproducentes. Cataluña deberá decidir ahora si la importación del modelo Ámsterdam puede ayudar a reequilibrar el mercado o si, como en los Países Bajos, corre el riesgo de convertirse en un parche bienintencionado que no aborda el problema central: la insuficiente oferta de vivienda disponible.

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