David Jiménez, abogado experto en vivienda: “Si tu hijo quiere vivir en una vivienda que ya tienes alquilada, sólo hay una excepción en la ley”

Encontrar una vivienda se ha convertido en una auténtica carrera de obstáculos para miles de jóvenes en España. Vivienda de obra nueva que apenas se construye, alquileres que vuelan en horas y unas cantidades económicas imposibles, pero que son condición inapelable a desembolsar.

Según datos del Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España, solo el 9,6% de quienes compraron una casa en 2025 tenía entre 18 y 30 años, frente al 22,5% registrado en 2007. La cifra sigue cayendo. Y ojo, que al mismo tiempo, la tasa de emancipación juvenil se encuentra en el 14,5%, el mínimo histórico, y la edad estimada para independizarse ya es de 30,2 años.

El alquiler tampoco ofrece demasiadas facilidades. Su precio medio alcanza los 1.176 euros mensuales de media en España, una cantidad equivalente al 98,7% del salario medio de una persona joven. Entre quienes trabajan y viven de alquiler, el riesgo de pobreza pasa del 25,9% antes de afrontar este gasto al 43% después de pagarlo.

Ante esta situación, algunas familias que disponen de una segunda vivienda pueden plantearse recuperarla para que viva en ella uno de sus hijos. Buena solución, ¿no? Aparentemente todo arreglado.

Sin embargo, que el inmueble sea propiedad de los padres no significa que puedan finalizar libremente un contrato de alquiler en vigor.

La cláusula que debe aparecer en el contrato

David Jiménez, abogado experto en vivienda, recuerda que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece unas condiciones muy concretas.

Para los contratos celebrados desde el 6 de marzo de 2019, el arrendatario puede permanecer en la vivienda durante cinco años si el propietario es una persona física. Cuando el arrendador es una persona jurídica, el periodo alcanza los siete años.

Existe una excepción que permite recuperar el inmueble después de transcurrido el primer año cuando lo necesita el propietario para convertirlo en su residencia habitual o para determinados familiares. Entre ellos se encuentran los hijos y padres, como familiares de primer grado, además del cónyuge en determinados supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Pero ojo, hay que una condición fundamental: esa posibilidad debe haberse incluido expresamente al formalizar el alquiler. “Esto es lo que más casos tumba: si esa cláusula no está, no puedes recuperar la vivienda por este camino. Y no se puede añadir después”, explica Jiménez.

La previsión está recogida en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por tanto, un propietario no puede decidir posteriormente incorporar esa condición porque las circunstancias familiares han cambiado.

El propietario debe avisar con dos meses de antelación

Tener la cláusula tampoco permite exigir al inquilino que abandone inmediatamente el inmueble. La normativa establece que el arrendador debe comunicar la necesidad de recuperar la vivienda especificando el motivo y respetando el plazo previsto legalmente.

El aviso debe realizarse con al menos dos meses de antelación respecto a la fecha en la que se vaya a necesitar la casa. El inquilino deberá entregar el inmueble dentro de ese periodo, salvo que las partes alcancen otro acuerdo.

La recuperación, además, debe responder a una necesidad real. No basta con utilizar esta vía para poner fin anticipadamente al alquiler y después destinar la vivienda a otro objetivo.

“Si no vas a residir a la casa, no valen este tipo de comunicaciones. Tienes que ir físicamente a la casa”, señala el abogado, que matiza que también puede hacerlo el familiar de primer grado indicado como beneficiario.

Hay tres meses para ocupar la vivienda

Una vez finalizado el contrato y recuperado el inmueble, el propietario o el familiar para quien se solicitó dispone de tres meses para ocuparlo efectivamente.

Si esto no ocurre, el antiguo inquilino cuenta con mecanismos para reclamar. “Puede elegir, en treinta días, entre volver a la vivienda por hasta cinco años más con indemnización de gastos, o cobrar una mensualidad por cada año que quedara hasta completar los cinco”, explica Jiménez.

La norma trata así de evitar que la necesidad familiar se utilice simplemente como argumento para expulsar anticipadamente al arrendatario.

Un mercado que deja cada vez menos margen a los jóvenes

El problema se produce en un mercado donde los precios continúan aumentando. La vivienda plurifamiliar alcanzó en 2025 una media de 2.194 euros por metro cuadrado tras encarecerse un 10%, superando en términos nominales los máximos de 2007.

La oferta tampoco ha avanzado al ritmo de la formación de nuevos hogares. Entre 2022 y 2024 se constituyeron alrededor de 720.000 hogares mientras se terminaron 274.000 viviendas, una diferencia de 446.000 unidades.

A esa escasez se añade la dificultad para reunir ahorro suficiente para comprar. La presencia de los jóvenes entre los compradores ha pasado de aproximadamente uno de cada cuatro en 2007 a cerca de uno de cada diez actualmente.

En el alquiler, el impacto económico también resulta evidente: el 48,9% de los hogares jóvenes arrendatarios se encuentra sobreendeudado y dedica más del 30% de sus ingresos a la vivienda. Incluso disponer de estudios superiores no garantiza la emancipación: aunque el 31,4% de los jóvenes cuenta con formación superior, entre los universitarios la tasa de emancipación se queda en el 20,4%.

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