Acceder a una vivienda en España será todavía más complicado a partir de 2026. Los indicadores anticipan un nuevo ciclo de encarecimientos que afectará tanto a la compra como al alquiler.
La combinación de una demanda persistente, una oferta insuficiente y un marco regulatorio que no ha logrado frenar la escalada de precios dibuja un escenario especialmente complejo para los hogares con rentas medias y bajas.
Este empeoramiento se produce pese a la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en mayo de 2023, concebida como una de las principales herramientas para moderar el mercado residencial.
Dos años y medio después, la realidad muestra que su impacto ha sido limitado. Desde su aprobación, el precio de la vivienda acumula un incremento cercano al 25%, consolidando el acceso a un hogar como uno de los principales problemas económicos y sociales del país.
Comprar vivienda: precios al alza y oferta agotándose
Las previsiones para los próximos doce meses refuerzan la tendencia alcista. Distintos servicios de estudios coinciden en que el precio de compra de la vivienda aumentará alrededor de un 7% de media en 2026, tras varios ejercicios consecutivos de subidas.
En el último año, adquirir una vivienda, tanto nueva como usada, ya se encareció cerca de un 13%, situando el precio medio del metro cuadrado próximo a los 2.100 euros.
Este valor medio esconde importantes desigualdades territoriales. Capitales como Madrid, Barcelona o San Sebastián superan ampliamente esa cifra, con precios que oscilan entre los 4.200 y los 4.900 euros por metro cuadrado. A pesar de ello, las compraventas no se han desplomado. Siguen aumentando, aunque a un ritmo más moderado, con una previsión de unas 550.000 operaciones en 2025.
El freno no responde a una falta de interés por comprar. Los tipos de interés siguen siendo relativamente favorables para la financiación hipotecaria. El problema principal es la escasez de vivienda disponible para sostener el nivel de operaciones.
La demanda continúa firme porque España crea en torno a 200.000 hogares al año, mientras la construcción de obra nueva apenas alcanza las 100.000 viviendas anuales.
Este desfase estructural se arrastra desde 2015, cuando el sector inmobiliario no logró recuperar un ritmo de edificación suficiente tras el estallido de la burbuja. Durante años, la demanda se absorbió con el stock acumulado de la crisis anterior, pero tras varios ejercicios de fuerte actividad, esas existencias se han reducido de forma notable.
El esfuerzo de compra se dispara por territorios
El encarecimiento de la vivienda tiene un impacto directo en el esfuerzo financiero de los hogares. A nivel nacional, la media se sitúa en torno al 34% de la renta disponible destinada al pago de la primera cuota hipotecaria, un nivel considerado todavía asumible. Sin embargo, este equilibrio se rompe en muchas provincias.
En territorios como Málaga o Baleares, un hogar medio necesitaría destinar entre el 49% y el 58% de sus ingresos, mientras que en Madrid, Cádiz o Alicante el esfuerzo supera el 40%.
Estas cifras anticipan una situación aún más delicada si se confirman las subidas previstas para 2026, ya que el margen de absorción de nuevos incrementos es cada vez menor.
El alquiler, cada vez menos accesible
Ante la dificultad para comprar, el alquiler se ha convertido en la alternativa principal para una parte creciente de la población. Actualmente, cerca del 20% de los españoles vive de alquiler, un máximo histórico. Sin embargo, esta vía también se encarece de forma acelerada. Las estimaciones apuntan a subidas de hasta un 10% en 2026, especialmente en grandes ciudades y zonas turísticas.
El principal problema es la reducción de la oferta. Muchos propietarios han retirado viviendas del mercado del alquiler tradicional, optando por la venta u otros usos ante los cambios regulatorios y el temor a situaciones de impago prolongado.
El resultado es una menor disponibilidad justo cuando más ciudadanos recurren a esta opción.
Las mensualidades ya superan los 1.200 euros en las principales áreas urbanas, generando una competencia intensa entre familias, jóvenes y trabajadores desplazados. Este contexto ha impulsado un fenómeno paralelo: el auge del alquiler de habitaciones como solución permanente.
El auge de las habitaciones y la presión futura
Según datos de portales inmobiliarios, la oferta de habitaciones en alquiler ha crecido de media un 50% respecto al año anterior, con picos excepcionales durante los meses de verano, cuando llegó a casi triplicarse. Muchos propietarios están reconvirtiendo pisos completos en viviendas compartidas para mejorar su rentabilidad ante la dificultad de alquilar a familias.
El perfil del demandante también ha cambiado. Ya no se trata solo de estudiantes, sino de trabajadores de entre 35 y 50 años, familias monoparentales e incluso jubilados que recurren a la convivencia compartida como solución estable.
Este cambio evidencia hasta qué punto la presión del mercado ha desbordado los modelos tradicionales de acceso a la vivienda.
El inicio de 2026 añade un factor adicional de tensión. Cerca de 1,6 millones de inquilinos deberán renovar su contrato, y en territorios como Baleares las subidas potenciales podrían alcanzar varios cientos de euros mensuales.
En este escenario, el acceso a una vivienda digna se consolida como uno de los grandes retos económicos y sociales del próximo año. No hay duda.
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