Mes a mes, el problema de la vivienda se mantiene como el de mayor preocupación por parte de los españoles. También en el CIS de abril.
Según estimaciones de CaixaBank Research, España ha acumulado un déficit de vivienda que ya supera las 730.000 unidades. Y todo ello, como consecuencia de una intensa creación de hogares, pero de una respuesta insuficiente en la construcción de obra nueva.
En concreto, Madrid acumula un déficit de más de 200.000 viviendas entre 2014 y 2024, seguida de Barcelona con cerca de 150.000 y Valencia rozando ya las 100.000. Unas cifras que equivalen aproximadamente al 6% del parque inmobiliario.
Lo preocupante es que esta brecha entre oferta y demanda sigue ensanchándose y el recién aprobado Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 aún queda lejos.
Sin embargo, el gobierno de la popular Isabel Díaz Ayuso ha decidido apostar por una estrategia prácticamente única en España. La de aumentar la densidad urbana mediante la flexibilización de la normativa e incluir la posibilidad de construir en altura.
Más altura para generar más oferta en menos suelo
La construcción en vertical es una de las herramientas más evidentes para incrementar la oferta de vivienda en zonas donde el suelo es escaso. Sin embargo, históricamente ha estado limitada por normativas urbanísticas, condicionantes técnicos y criterios estéticos que han frenado su desarrollo.
Según el informe World Urbanization Prospects 2023 de Naciones Unidas, actualmente más del 56% de la población mundial vive en ciudades, y se espera que para 2050 esta cifra supere el 68%. Parece que no queda otra que crecer hacia arriba ante la escasez de obra nueva y las limitaciones de suelo.
Sobre este tema habló el pasado martes 21 de abril, el consejero de Vivienda, Transportes e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid, Jorge Rodrigo, tras visitar la localidad madrileña de Navalcarnero.
Con la nueva Ley de Medidas Urgentes para Vivienda Protegida - que pretende crear más de 18.000 nuevos hogares en cuatro años- , “el Gobierno regional dará a los ayuntamientos y a los municipios de la región, durante dos años, la oportunidad de elevar e incrementar el número de plantas o de viviendas que se van a poder construir”.
Así, se dará la posibilidad de "aumentar la densidad y la edificabilidad entre un 20% y un 30%", para que "haya más viviendas en construcción, se genere oferta y bajen los precios", al mismo tiempo también "seguir liberalizando los usos terciarios".
O lo que es lo mismo, permitir añadir hasta dos plantas adicionales a los edificios sin necesidad de modificar el planeamiento urbanístico. Todo un cambio significativo, ya que elimina uno de los principales cuellos de botella en la promoción de vivienda.
Agilizar trámites para acelerar la construcción
Pero claro, otro de los grandes problemas del mercado inmobiliario en España es la lentitud administrativa. La obtención de licencias y la validación de proyectos pueden alargarse durante meses o incluso años, retrasando la entrada de nueva oferta en el mercado.
Para corregir este problema, dicha Ley incorpora el denominado silencio administrativo positivo. Esto significa que, si en un plazo de tres meses no se emiten determinados informes sectoriales, el procedimiento podrá continuar automáticamente, salvo en casos que afecten a dominio público.
Esta medida busca reducir los tiempos de tramitación y dar mayor seguridad a los promotores, facilitando que los proyectos se ejecuten con mayor rapidez.
Además, se establecen plazos concretos para las nuevas actuaciones: dos años para obtener licencia y tres para completar la obra en los proyectos que incorporen aumento de altura.
Transformar oficinas en viviendas, otra vía para ampliar el parque
La estrategia de Ayuso no se limita a construir más en vertical. También se apuesta por reutilizar el parque existente. En los últimos años, la conversión de oficinas en viviendas ha ganado peso como solución para aumentar la oferta sin consumir nuevo suelo.
En Madrid, este modelo ya representa cerca del 30% de las calificaciones de vivienda protegida. Desde su implantación, más de 8.000 viviendas han surgido de espacios que anteriormente tenían uso terciario.
El nuevo plan amplía el plazo para este tipo de transformaciones, consolidando una vía que permite adaptarse a los cambios en el uso del espacio urbano. Especialmente tras la expansión del teletrabajo y la reducción de la demanda de oficinas en determinadas zonas.
Menos exigencias de aparcamiento para ganar espacio residencial
Otra de las novedades es la reducción de los requisitos de aparcamiento. Tradicionalmente, las promociones inmobiliarias estaban obligadas a incluir varias plazas de garaje por vivienda, lo que encarecía los proyectos y limitaba el número de unidades construidas.
La nueva normativa establece una única plaza por vivienda. Esto ayuda a liberar espacio y reducir el valor de las promociones para los potenciales compradores.
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