Sergio Gutiérrez, experto inmobiliario: "Vivir gratis en un piso de tus padres puede considerarse donación encubierta"

Sergio Gutiérrez, experto inmobiliario con tirón en redes, lo soltó en un vídeo que se hizo viral: "Hacienda te puede exigir impuestos si vives en casa de tus padres". Según recogía El Confidencial, su tesis es que la Agencia Tributaria vigila de cerca las transmisiones entre padres e hijos y que ceder un piso gratis puede acabar tratándose como una "donación encubierta". Eso sí, él mismo metía un matiz importante: si convives con tus padres bajo el mismo techo, no hay donación que valga; la cosa cambia si te dejan un piso vacío, distinto del familiar, como tu residencia. Y remataba con una solución: firmar un contrato de alquiler que tribute, y así esquivar el problema.

Lo que de verdad dice Hacienda: eso no es una donación

Conviene bajar las pulsaciones, porque la propia Hacienda ya ha hecho aclaraciones: vivir gratis en una vivienda de tus padres no es una donación, sencillamente porque no hay transmisión de propiedad: "cambia el uso consentido que se hace de ella, no la propiedad", resumían en Xataka al hilo de esa aclaración. En términos legales eso se llama comodato (un préstamo de uso gratuito), y un comodato no es una donación: la donación te transmite el ladrillo, el comodato sólo te presta las llaves. Es decir, que por el mero hecho de vivir sin pagar, el impuesto de donaciones no entra en la ecuación.

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Entonces, ¿nadie paga nada? Sí: tus padres, y en el IRPF

Y aquí está el dato: cuando tus padres te ceden gratis un piso que no es su vivienda habitual (una segunda residencia), quienes tienen que pasar por caja son ellos, no tú, y no por donaciones, sino por el IRPF. 

Es la llamada imputación de rentas inmobiliarias: por tener esa segunda vivienda a su nombre, Hacienda les imputa un ingreso ficticio del 2% del valor catastral (o del 1,1% si ese valor se ha revisado en los últimos diez años), vivan quienes vivan dentro. ¿Y cuánto es eso? Por cada 100.000 euros de valor catastral (que, ojo, suele quedar por debajo del precio de mercado), tendrían que sumar a la declaración entre 1.100 y 2.000 euros de ingreso imputado al año; lo que eso supone de más en la factura depende de su tipo, pero hablamos de unos cientos de euros, no de una ruina. Dicho de otro modo: no se paga por dejarte vivir gratis, se paga por ser dueño de un segundo piso, y ese recibo existiría igual aunque el inmueble estuviera vacío.

La "solución" del alquiler tiene truco (y letra pequeña)

¿Y lo de firmar un alquiler simbólico para curarse en salud? Cuidado, que no es la varita mágica que parece. Si tus padres te alquilan a ti (o a cualquier pariente hasta el tercer grado), la ley les pone un suelo: el rendimiento mínimo por parentesco de la Agencia Tributaria, que les impide declarar menos de esa misma imputación de rentas por mucho que te cobren cuatro duros. O sea, que el alquiler de risa no les ahorra el IRPF. Lo que sí conviene, si de verdad es una cesión gratuita, es dejarlo por escrito con un contrato de comodato: sirve para desmontar la "presunción de onerosidad" del artículo 6.5 de la ley del IRPF, esa por la que Hacienda da por hecho que toda cesión esconde un precio hasta que demuestras que no.

Y aunque fuera una donación, tampoco sería para tanto. Pongámonos en lo peor: que Hacienda se empeñara en ver una donación en ese piso vacío de uso exclusivo. Pues resulta que la donación de padres a hijos es de los impuestos más bonificados que existen. En comunidades como Madrid o Andalucía, los descendientes (los grupos I y II de parentesco) se aplican una bonificación del 99% de la cuota: en el ejemplo de la propia Comunidad de Madrid, por un inmueble donado de 200.000 euros, con una cuota teórica de 31.621 euros, el hijo acaba pagando 316. Es decir, que incluso en el escenario del susto, y en buena parte de España, hablamos de calderilla.

Imagen: Sergio Excelence.