Marcial, dueño de un piso alquilado: "Sólo lo alquilo a gente que conozco porque en unos años necesitaré la vivienda"

Si bien el debate sobre la Ley de Vivienda y las últimas medidas aprobadas en el BOE lleva tiempo acaparando titulares en España, sus posibles efectos sobre el mercado inmobiliario siguen generando controversia. La inseguridad jurídica, el temor a los impagos y las dificultades para acceder a una vivienda forman parte de un debate en el que propietarios e inquilinos tienen intereses que no siempre coinciden. Mientras unos reclaman mayores garantías para alquilar sus inmuebles, otros buscan más estabilidad y protección frente a los precios elevados y la incertidumbre residencial.

Pero, ¿hasta qué punto llega esta preocupación? En la sección ‘La entrevista de las 9h’ de ‘Herrera en COPE’, se recogió el testimonio de Marcial, dueño de un piso en Madrid que ha decidido limitar el alquiler a personas de confianza. El arrendador explica que “sólo lo alquilo a gente que conozco”, ya que tiene tres hijos y prevé necesitar la vivienda dentro de unos años, cuando empiecen la universidad. Su caso refleja una de las preocupaciones de algunos pequeños propietarios: el temor a los impagos y a las dificultades para recuperar el inmueble si surgen problemas con el inquilino. Para ellos, renunciar a parte de la rentabilidad puede resultar preferible a asumir determinados riesgos. No obstante, se trata de una decisión particular que no permite extraer conclusiones sobre el comportamiento de todos los arrendadores.

La caída de la oferta de alquiler y el debate sobre la regulación

Esta incertidumbre en el mercado del alquiler coincide con una reducción de la oferta de vivienda permanente. Según los datos de Idealista recogidos por El Blog Salmón, el stock de viviendas anunciadas en alquiler de larga estancia se redujo un 41% entre 2019 y 2024. La evolución refleja un cambio importante en el mercado, aunque no permite atribuir toda la caída a una única causa. También Xataka Magnet analizaron descenso de la oferta, en un contexto marcado por el aumento de los precios y las dificultades para encontrar vivienda en numerosas ciudades.

En este escenario, las críticas de algunos propietarios a la regulación conviven con las demandas de los inquilinos, que reclaman estabilidad y mayores garantías para afrontar el coste de la vivienda. La normativa busca, entre otros objetivos, reforzar el derecho a una vivienda digna y mejorar la protección de los arrendatarios. Sin embargo, el debate sigue abierto sobre cómo conseguirlo sin desincentivar la oferta de alquiler. Una de las cuestiones más relevantes es qué ocurre con los inmuebles que dejan de ofrecerse en alquiler permanente. Algunos pueden destinarse al alquiler turístico, mientras que otros pueden quedar vacíos o utilizarse para otros fines. Desde abril de 2025, las comunidades de propietarios cuentan con mayores facultades para limitar la actividad de nuevos pisos turísticos, de acuerdo con los cambios introducidos en la Ley de Propiedad Horizontal. Como explica Xataka Magnet en su análisis sobre el papel de los vecinos frente a los pisos turísticos, estas decisiones están sujetas a las condiciones y mayorías establecidas por la legislación.

Basta con hacer números para comprender la dimensión del parque residencial desocupado. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), España contaba con 3.837.328 viviendas vacías, el 14,4% del parque residencial, según el Censo de Población y Viviendas de 2021. Se trata de una cifra importante, aunque no significa que todas esas viviendas estén disponibles para alquilar ni que anteriormente estuvieran destinadas al mercado de larga estancia. El documento original del censo publicado por el INE permite consultar los datos y su contexto estadístico.

Otro punto del debate tiene que ver con las nuevas medidas impulsadas por el Gobierno para facilitar el acceso al mercado inmobiliario. Entre las iniciativas aprobadas a finales de septiembre figura un mecanismo de financiación para la compra de la primera vivienda habitual, junto con medidas destinadas a ampliar la oferta de alquiler asequible y reforzar la protección de los inquilinos. La normativa también contempla una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de alquiler, siempre que se cumplan los requisitos establecidos. Los detalles pueden consultarse en el Real Decreto-ley 26/2026 publicado en el BOE.

El Ejecutivo defiende estas iniciativas como una forma de mejorar el acceso a la vivienda, aunque su impacto real dependerá de cómo se apliquen y de su capacidad para aumentar la oferta disponible. La dificultad para acceder a un inmueble no responde a un único factor: también influyen los precios, la escasez de viviendas en determinadas zonas y las condiciones de financiación. Por eso, el reto sigue siendo encontrar un equilibrio entre la protección de los inquilinos y la seguridad jurídica de los propietarios, de modo que las medidas contribuyan a cumplir su misión.

Imagen | Jan van der Wolf