La devolución de la fianza vuelve a ser uno de los puntos más delicados del alquiler de vivienda
La Ley de Arrendamientos Urbanos marca cuándo debe restituirse y qué ocurre si el casero retiene el dinero más allá de un mes
Tal y como cuentan los compañeros de El Español, los propietarios que tarden más de un mes en devolver la fianza al finalizar un contrato de alquiler se exponen en 2026 a una penalización económica: el devengo del interés legal sobre la cantidad retenida. La referencia este año es del 3,25%.
Todo se basa en que la fianza no es un pago cualquiera, sino una garantía que el inquilino entrega al arrendador al formalizar el contrato y que sirve para cubrir posibles incumplimientos, deudas o desperfectos. La RAE la define como una cantidad de dinero o bien material entregado como garantía del cumplimiento de una obligación.
En el alquiler de vivienda, esa garantía juega a favor del propietario. Pero también tiene límites.
La fianza es obligatoria y está regulada por la LAU
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la LAU, establece que la fianza es obligatoria. Según el texto original, sin ella no puede formalizarse correctamente el alquiler, porque la relación jurídica no sería considerada válida.
La cantidad también está fijada por ley. La LAU señala que debe ser la “equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.
Es decir: un mes de renta si se alquila una vivienda y dos mensualidades si el contrato es para un uso distinto, por ejemplo un local u otro inmueble no destinado a vivienda habitual.
La ley introduce además un límite importante para evitar que esa cantidad cambie constantemente. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador es una persona jurídica, la fianza no está sujeta a actualización.
La cosa cambia cuando el contrato se prorroga. En ese momento, la norma permite que el arrendador exija incrementar la fianza o que el arrendatario pida reducirla, hasta que vuelva a equivaler a una o dos mensualidades de la renta vigente, según corresponda.
El casero tiene un mes desde la entrega de llaves
Cuando el arrendamiento termina y no se prorroga, el dinero debe volver al inquilino. La LAU no fija una fecha concreta de devolución inmediata, pero sí marca el punto a partir del cual empiezan las consecuencias económicas.
El texto legal dice que el saldo de la fianza “devengará el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”.
En la práctica, eso significa que el propietario dispone de un mes natural desde la entrega de las llaves para revisar la vivienda y devolver la fianza. Ese plazo funciona como margen para comprobar el estado del inmueble y verificar si existe alguna cantidad pendiente.
El problema aparece cuando ese mes pasa y el dinero sigue retenido sin justificación suficiente.
Cuándo puede retenerse la fianza
El propietario no está obligado a devolver siempre la fianza íntegra si existen motivos acreditados para descontar cantidades.
Según el texto original, puede retenerla total o parcialmente si en ese plazo acredita que hay deudas de renta o desperfectos, siempre con facturas o presupuestos que demuestren el coste de las reparaciones.
No basta con alegar que hay daños o cantidades pendientes: el casero debe justificarlo. Si no hay deudas ni desperfectos acreditados, el inquilino puede reclamar por escrito la devolución de la fianza una vez transcurridos esos treinta días. También puede reclamar los intereses legales acumulados.
El interés legal en 2026 es del 3,25%
La norma no establece una cifra cerrada de penalización para todos los casos. Los intereses se calculan normalmente conforme al interés legal del dinero previsto en el artículo 1108 del Código Civil, aplicado sobre la cantidad retenida y por los días de retraso.
En 2026, esa referencia es del 3,25%, el mismo porcentaje que se viene repitiendo desde 2023, según los datos citados en el texto original.
Por tanto, no estamos ante una multa fija, sino ante un coste que crece con dos variables: la cantidad de fianza retenida y el número de días de retraso. Cuanto más tarde el casero en devolver el dinero, mayor será el importe reclamable.
Si el propietario no paga, el inquilino puede acudir a la vía judicial. Y ahí la fianza deja de ser una simple discusión al final del contrato para convertirse en una deuda reclamable con intereses.
Imagen: Moncloa.
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