Una experta en vivienda advierte: "Vuelven las prórrogas anuales de hasta tres años en los alquileres"

A principios de mes, el Congreso de los Diputados tumbó los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, frenando la reforma del mercado inmobiliario que el Gobierno había diseñado para dar oxígeno a las familias. Según recoge El Español en su análisis del caso, la votación en contra, celebrada el pasado 2 de octubre, dejó sin efecto las medidas que pretendían reforzar la protección de los inquilinos. Entre ellas destacaban las prórrogas extraordinarias y la indemnización de doce mensualidades para determinados supuestos de no renovación. Pero ¿qué ocurre ahora con nuestro contrato de alquiler? La respuesta depende de la fecha de firma y del régimen jurídico aplicable. Para los contratos sujetos a la normativa general, vuelve a cobrar especial importancia el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Para entender en qué punto nos encontramos, basta con repasar los plazos previstos en la LAU. “Una vez cumplidos los cinco o siete años de duración mínima, si ninguna parte comunica su voluntad de no renovar, el contrato entra en prórrogas anuales hasta un máximo de tres años”, explica Sandra Aurrecoechea, socia de Marín y Mateo Abogados. La experta también señala cómo quedan los plazos de preaviso: “El preaviso del arrendador vuelve a ser de cuatro meses y el del arrendatario de dos. Agotado ese periodo, no existe la indemnización general creada por el decreto rechazado”. No obstante, advierte sobre los alquileres de temporada y recuerda que el fin de una norma no da carta blanca a los abusos: “Ello no convierte en válido cualquier contrato llamado temporal. La jurisprudencia seguirá pudiendo apreciar fraude cuando la denominación no corresponda con la finalidad real del alquiler”.

Las dudas legales tras la derogación de los decretos

Pero el problema al que nos enfrentamos no es solo el cambio en las medidas de protección, sino también las dudas legales que pueden surgir tras la derogación de los decretos. “Dos contratos aparentemente idénticos pueden quedar sometidos a reglas distintas por haberse firmado con pocos meses de diferencia. Cuando la respuesta exige superponer tantas capas normativas, existe un problema real de seguridad jurídica”, señalan. La abogada también distingue entre la derogación y la nulidad: “La no convalidación produce la derogación y expulsión de la norma del ordenamiento. No debe confundirse, sin embargo, con una declaración judicial de nulidad”, agrega.

Aunque los decretos hayan sido derogados, los actos realizados durante su periodo de vigencia no desaparecen automáticamente. “El rechazo de los dos decretos no permitirá pasar página de inmediato. El régimen anterior volverá a regir para el futuro, pero los actos producidos durante la vigencia provisional no deben tratarse como inexistentes. Habrá que separar los efectos consumados, las situaciones en curso y las expectativas todavía no consolidadas”, matiza la experta. ¿Y qué puede entrar en esa lista de situaciones que deben analizarse? “Un contrato firmado durante esos días, una actualización de renta ya practicada, un burofax de no renovación, una reparación descontada, una solicitud judicial de suspensión, un impuesto devengado o un derecho reconocido administrativamente”. 

De este modo, más allá de los despachos de abogados, la situación de los inquilinos sigue marcada por la incertidumbre. La posibilidad de encadenar alquileres más largos depende del régimen aplicable a cada contrato. Cuando se agotan los plazos legales y no procede una nueva prórroga, el inquilino puede verse obligado a buscar otra vivienda, con los gastos de mudanza, las nuevas fianzas y el posible encarecimiento del alquiler. La ausencia de una indemnización general de doce mensualidades también reduce la protección económica que contemplaba el decreto derogado. Es innegable que los pequeños caseros también sufren la inseguridad jurídica, tal y como señala la propia abogada al recalcar que “la protección del arrendatario vulnerable no debería descansar exclusivamente sobre la relación privada”. Sin embargo, quienes tienen dificultades para encontrar otra vivienda se enfrentan a un problema que va mucho más allá de los trámites legales.

Todo este cambio normativo llega en un momento en el que el bolsillo del arrendatario ya no da para más. A principios de año, se apuntaba a que el mercado del alquiler en España podría encarecerse hasta un 10% en 2026. Se trata de una previsión, no de un incremento confirmado para el conjunto del país. Mientras tanto, la devolución de las fianzas sigue sujeta a las obligaciones legales de los propietarios. Como explica este análisis sobre los intereses de demora en la devolución de la fianza, el artículo 36.4 de la LAU establece que el saldo de la fianza devenga el interés legal si transcurre un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya restituido.

Imagen | Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda (La Moncloa)