Rocío, gestora de 75 habitaciones en alquiler en España: "El beneficio por piso es de 410 euros y la inversión se recupera en seis meses"

"Mi piso típico, y ahora el que más tengo, está en barrio trabajador, con tres habitaciones, más salón independiente, que se convierte en la cuarta habitación". Así explica su modelo de negocio Rocío, una zaragozana que, según cuenta a Libertad Inmobiliaria y se hace eco ABC, gestiona 17 pisos y un total de 75 habitaciones en alquiler. Esta inversora utiliza el rent to rent, una fórmula que consiste en alquilar una vivienda a un propietario para después subarrendar sus habitaciones de forma independiente, siempre que el contrato y la normativa aplicable lo permitan.

De acuerdo a Rocío, invierte unos 3.000 euros por inmueble para amueblarlo y acondicionarlo, una cantidad que asegura recuperar en apenas seis meses. "Las habitaciones se alquilan a 400 euros cada una", apunta. En un piso con una renta original de unos 950 euros, el margen depende de los gastos y de la ocupación: "Como mínimo, me tiene que salir un beneficio de unos 410 euros». Eso sí, asume el riesgo operativo frente a los arrendatarios: "Mi mayor miedo en estos dos años ha sido la responsabilidad. Pasa cualquier cosa y al final soy yo la que responde", matiza.

El alquiler por habitaciones y sus diferencias legales

El régimen jurídico del alquiler por habitaciones depende de las características del contrato y de la normativa vigente. Por eso, no puede afirmarse que todos estos arrendamientos queden automáticamente fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y se rijan exclusivamente por el Código Civil. La duración de los contratos, las posibilidades de prórroga y las condiciones económicas deben analizarse atendiendo al régimen aplicable en cada caso. Además, la regulación estatal en materia de vivienda ha experimentado cambios, por lo que es necesario distinguir entre las normas anteriores y las disposiciones vigentes.

Para los inquilinos, la estabilidad del contrato es una de las principales cuestiones que deben tenerse en cuenta. Alquilar una habitación por 400 euros al mes puede ser una alternativa para quienes no pueden asumir el coste de una casa completa, pero las condiciones de acceso, el reparto de los gastos y la duración del arrendamiento pueden variar considerablemente. La protección jurídica no debe darse por inexistente: depende de la normativa aplicable y de las circunstancias concretas de cada contrato. En cualquier caso, el precio de una habitación debe ponerse en relación con los ingresos de los inquilinos y con la evolución del mercado del alquiler.

Por su parte, el dueño original del piso también debe valorar las consecuencias contractuales y fiscales de la operación. Si alquila la vivienda a una empresa o a un gestor que posteriormente la subarrienda, el tratamiento tributario dependerá de las características del arrendamiento. En determinadas operaciones, el alquiler puede estar sujeto al 21 % de IVA, y la retención sobre los rendimientos del arrendamiento de inmuebles urbanos puede ser del 19 %, cuando corresponda. Asimismo, la aplicación de las reducciones fiscales previstas para el alquiler de vivienda habitual debe examinarse según los requisitos legales y las circunstancias de cada caso.

Como apuntamos en El Blog Salmón hablando sobre la evolución del mercado inmobiliario, la evolución de los precios sigue siendo una cuestión central para los hogares. Sin embargo, las previsiones de encarecimiento no demuestran por sí solas que el alquiler por habitaciones sea la causa de una reducción de la oferta de pisos completos. Mientras continúa el debate sobre la regulación y la asequibilidad de la vivienda, este modelo de negocio refleja la tensión entre la rentabilidad inmobiliaria y la necesidad de garantizar unas condiciones de alquiler estables y accesibles.

Imagen | Jakub Zerdzicki (vía Pexels). Montaje con foto de la protagonista