El precio de la vivienda en España no ha dejado de dispararse en los últimos años, pero los salarios siguen muy lejos de ese ritmo. Cada vez más familias están destinando una parte enorme de sus ingresos a pagar una hipoteca y los expertos ya alertan de un riesgo que podría explotar en los próximos años: miles de compradores podrían terminar atrapados en viviendas que apenas pueden permitirse.

Mientras el precio medio de la vivienda se ha disparado en muchas ciudades más de un 30% desde la pandemia, miles de familias están firmando hipotecas al límite de su capacidad económica.

¿Y cuál es el mayor hándicap de todo esto? Que buena parte de esos préstamos podrían encarecerse de forma brusca dentro de cinco años.

La alerta la ha lanzado el divulgador financiero Yago, conocido en TikTok como @yagoentusfinanzas. Advierte de un escenario preocupante vinculado a las hipotecas mixtas.

Según explica, muchas personas están aceptando cuotas aparentemente cómodas durante los primeros años sin calcular lo que ocurrirá si los tipos de interés vuelven a subir. En algunos casos, la mensualidad podría aumentar más de 400 euros al mes.

El mercado inmobiliario en continua tensión

Es de sobra conocido que la vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas económicos del país. Comprar un piso exige actualmente niveles de endeudamiento muy superiores a los de hace apenas unos años.

Mientras los salarios han avanzado lentamente, el precio de la vivienda ha seguido creciendo en buena parte de España. En ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia o Palma, el esfuerzo hipotecario necesario para acceder a una vivienda supera ampliamente los niveles considerados saludables por muchos expertos financieros.

En El Blog Salmón

Cataluña sigue endureciendo la intervención en vivienda, pero el acceso continúa empeorando

A esto se suma el encarecimiento general del coste de vida. Alimentación, energía, seguros, comunidad, impuestos y financiación bancaria pesan, como es lógico, cada vez más sobre la economía familiar.

El verdadero peligro está en las hipotecas mixtas

El experto considera que la situación puede complicarse todavía más por el tipo de hipotecas que están firmándose actualmente. “Las hipotecas que están dando son hipotecas mixtas”, advierte.

Este producto combina un primer tramo a tipo fijo con una segunda fase vinculada a interés variable. Durante los primeros años, la cuota permanece relativamente estable y resulta más fácil asumirla para muchas familias.

Sin embargo, el riesgo aparece más adelante. “Durante los 5 primeros años tienes una hipoteca fija y a partir del quinto año tienes una hipoteca variable”, explica el divulgador financiero.

Y añade: “Durante los 5 primeros años sabrás perfectamente cuánto tienes que pagar de cuota de hipoteca, pero a partir del quinto año tu hipoteca dependerá de cómo estén los tipos de interés”.

El ejemplo de una vivienda de 300.000 euros

Para explicar el posible impacto, Yago utiliza un ejemplo muy concreto basado en una vivienda de 300.000 euros. Con las condiciones actuales, una hipoteca cercana al 2% puede generar una cuota aproximada de unos 1.100 euros mensuales durante el periodo fijo inicial.

El problema aparece cuando termina ese tramo y el préstamo pasa a tipo variable. “Sabiendo que ahora están en mínimos, lo más probable es que suban mucho”, señala el especialista sobre los tipos de interés.

Según su ejemplo, si el interés subiera al 4% y se añadiera el diferencial habitual del banco, la cuota cambiaría radicalmente. “Pasarías de pagar una hipoteca de 1.100 euros en los 5 primeros años a una de 1.574 durante los 25 años restantes”, explica.

La diferencia supera ampliamente los 400 euros mensuales y puede alterar completamente la economía de muchas familias.

Un incremento del 43% en la cuota hipotecaria

El cambio en las mensualidades puede resultar enorme para compradores que ya están destinando gran parte de sus ingresos a vivienda. “Todas esas personas que tenían contado un dinero para pagar la hipoteca tendrán que pagar un 43% más de hipoteca”, alerta Yago.

Ese incremento puede convertirse en un problema muy serio en un contexto donde muchas familias ya soportan un fuerte esfuerzo financiero para pagar vivienda, alimentación, suministros y otros gastos básicos.

Además, el encarecimiento del coste de vida durante los últimos años ha reducido todavía más el margen económico disponible de numerosos hogares.

¿Se avecina una nueva crisis inmobiliaria?

El escenario recuerda inevitablemente a algunos de los problemas vividos durante el boom inmobiliario previo a la crisis de 2008.

En El Blog Salmón

El drama de la vivienda se acentuará en 2026: alquilar será un 10% más caro y comprar un 7%. La Ley de Vivienda de 2023 aún no hace efecto

En aquella etapa, miles de compradores accedieron a viviendas financiadas con condiciones aparentemente cómodas mientras los tipos de interés permanecían bajos. Cuando el contexto económico cambió y las cuotas subieron, muchas familias quedaron, básicamente, atrapadas.

La situación actual, eso sí, presenta diferencias importantes. La regulación bancaria es más estricta y existen mayores controles de solvencia.

El gran temor es que una futura subida de tipos coincida con una desaceleración económica o con un deterioro del mercado laboral. Si las cuotas hipotecarias aumentan mientras el poder adquisitivo continúa debilitándose, el riesgo de impagos podría crecer.

Yago lo resume de manera contundente: “Eso va a provocar, evidentemente, que aumente mucho los impagos de hipoteca y que pueda venirse una crisis importante”.

Imágenes | Wikipedia, Husam El Haq

El inicio del año va a suponer un giro inesperado para miles de trabajadores por cuenta propia y pequeños negocios que dependen de la rapidez judicial para recuperar facturas pendientes de cobro.

La entrada en vigor de nuevos requisitos antes de acudir a los tribunales genera, como es lógico, un escenario de incertidumbre que retrasa procedimientos que, hasta hace poco, se resolvían con mayor agilidad.

Lo que nació como una herramienta para desahogar a los juzgados y fomentar la resolución amistosa de los conflictos se ha transformado en una barrera adicional para quienes necesitan reclamar deudas sin perder liquidez.

En El Blog Salmón

Que la vida esté cara tiene un gran beneficiario: Hacienda

La obligatoriedad de mostrar un intento previo de negociación antes de presentar una demanda civil o mercantil recrudece la batalla y la capacidad real de los pequeños negocios para defender sus derechos.

Un cambio normativo que complica los primeros pasos

La norma exige un trámite previo basado en métodos alternativos de resolución de controversias. Este requisito, que debía facilitar la solución de conflictos, está generando un efecto contrario.

Diversos profesionales del ámbito jurídico advierten de que la medida ha añadido más filtros, más tiempo de espera y mayor nivel de formalidades, lo que dificulta el acceso al proceso judicial incluso para reclamar cantidades pequeñas.

La interpretación de estos requisitos varía de forma notable entre distintos juzgados. Mientras algunos aceptan intentos de negociación breves y directos, otros exigen un volumen extenso de documentación y comunicaciones previas, generando un efecto desigual en todo el territorio.

Esto provoca que el resultado de una misma reclamación dependa del lugar en el que se presente, creando un escenario de falta de homogeneidad que perjudica especialmente a autónomos con escasos recursos.

Más documentación, más tiempo y más incertidumbre

Uno de los efectos más señalados es la obligación de generar comunicaciones extremadamente detalladas para evitar que la demanda sea rechazada por defectos formales.

El temor a la inadmisión está llevando a muchos profesionales a “sobredocumentar” cada paso previo, lo que incrementa el tiempo invertido y el coste del procedimiento antes de llegar siquiera al juzgado.

El problema no radica únicamente en el volumen de requisitos, sino en la disparidad de criterios. Hay juzgados que solicitan un historial exhaustivo de plazos, propuestas, contraofertas y medios de comunicación empleados. En otros, una simple comunicación previa puede resultar suficiente.

Esto ha introducido un clima de inseguridad procesal que deja a pequeños acreedores en inferioridad de condiciones frente a deudores que utilizan el sistema para retrasar el proceso.

Cómo los deudores aprovechan el trámite previo

La fase previa se está convirtiendo en una herramienta para ganar tiempo. Una práctica habitual consiste en responder al límite del plazo con mensajes ambiguos que no niegan ni aceptan nada, pero permiten extender la negociación sin llegar a ninguna resolución real. Estas respuestas generan dudas y retrasan el paso a la demanda judicial.

Otra táctica frecuente consiste en cuestionar la legitimación de quien reclama, pidiendo aclaraciones sobre la representación o la validez de la comunicación. Cada petición abre nuevos plazos y ralentiza la fase previa, incluso cuando la deuda está reconocida o documentada de manera clara.

En El Blog Salmón

Las bajas laborales se disparan y pasan factura a España. Galicia lidera los rankings

Algunas grandes empresas utilizan departamentos internos para emitir respuestas estandarizadas que alargan intencionadamente los tiempos y neutralizan la finalidad del trámite.

Un impacto directo en la liquidez de los autónomos

El nuevo sistema afecta especialmente a quienes trabajan por cuenta propia y dependen de cobrar sus facturas en plazo para mantener la actividad. Para un autónomo con problemas de tesorería, perder un mes en una fase previa que no aporta avances reales supone un perjuicio significativo.

Y lo más preocupante es que, durante ese tiempo, el deudor puede seguir dilatando la situación sin consecuencia inmediata.

La herramienta previa, tal como está configurada, no incentiva la buena fe. La falta de reglas claras sobre qué se considera un intento válido de negociación hace que muchos acreedores se encuentren atrapados en una fase indefinida, sin tener garantías de que su demanda será admitida al final del trámite.

Un sistema que también perjudica a socios minoritarios

Los conflictos societarios tampoco escapan a este escenario. En disputas internas, la parte minoritaria suele ser la que necesita con mayor urgencia una intervención judicial.

Sin embargo, la obligación de agotar estos métodos previos retrasa la posibilidad de proteger sus derechos, dando margen a la mayoría para ejecutar decisiones sin control inmediato.

Incluso las medidas cautelares, pensadas para evitar daños irreversibles, pierden eficacia cuando las fases previas ralentizan la entrada al juzgado. Para la parte que intenta frenar una actuación contraria a sus intereses, el tiempo es un factor crítico, y la nueva norma puede dejarla sin capacidad de reacción.

La acumulación de filtros y formalismos no está resolviendo el verdadero cuello de botella: la lentitud estructural de la justicia. Cualquier sistema previo pierde utilidad cuando el proceso posterior puede durar años.

Imágenes | Pixabay, Pixabay

Hace casi cinco años lancé una propuesta en estas páginas de cómo los empresarios podían cobrar los muchos miles de millones que les debían los gobiernos españoles de todos los niveles. Estamos metidos en una crisis financiera donde uno de los frenos más importantes a la salida es el cierre del grifo de los préstamos de los bancos. Tanta liquidez inyectada al sistema financiero pero sin que se vea apenas financiación para las pequeñas y medianas empresas (las Pymes), el grueso del tejido industrial español.

Qué distinto hubiera sido si hace cinco años todos los niveles de gobierno en España hubieran pagado los tantos miles de millones de facturas que han tenido sin pagar.

Con todo lo que ha caído y con todo lo que se ha sufrido, acaba de salir el ministro de Hacienda y Administraciones Públicas, Cristóbal Montoro, para anunciar hace sólo un par de días que "...los proveedores de CCAA cobrarán esta semana las facturas pendientes correspondientes al primer tramo". A estas alturas está con lo mismo, es decir, siguen hablando de hacer y anunciando medidas, sin necesariamente realmente aplicar.

Aquí va unas propuestas para sacar liquidez de las facturas no pagadas y, como los políticos hablan sin hacer, lanzo la propuesta al sistema financiero.

Bolsa de facturas

Hay que crear un mercado, tipo bolsa, donde se pueden transar las facturas que se tiene con gobiernos en un mercado secundario.

Los distintos plazos y los distintos riesgos de los distintos gobiernos y ayuntamientos impactaría su precio que permitiría una bolsa de muchos miles de millones en el mercado y las empresas que prefieren recibir su dinero lo antes posible podrían vender sus títulos en la bolsa, bolsa que sería participada por los intermediarios financieros y por los inversores de renta fija, que son muchos.

El gobierno central puede ayudar

El gobierno central podría ayudar a impulsar este nuevo mercado haciéndolo más uniforme de dos posibles formas.

Primero, podría garantizar todas las facturas de los distintos niveles de gobierno que unificaría el riesgo de todos los títulos y facilitaría la transacción de todas las facturas. Si alguno de los distintos gobiernos no paga sus deudas, que se el ministro Montoro que se encargue de conseguir que se cobre.

Adicionalmente, podrían fijar un cupón fijo a estas facturas, que daría una rentabilidad uniforme a las facturas que, por otra parte, se establecería a través de la compra de estas facturas a un descuento al principal.

Bonos de titulización

Otra posibilidad que se podría añadir, sería que los participantes del mercado financiero podrían crear bonos de titulización que serían respaldados por unas cantidades de estas facturas estatales y estos bonos se podrían vender a inversores de renta fija y transar en el mercado secundario.

Objetivo

El objetivo de estas propuestas es conseguir lo que las Pymes no han conseguido hasta ahora, ni de los gobiernos que les deben ni del gobierno central con tanta promesa de propuesta para que las facturas sean pagadas. Estas propuestas permiten a las empresas que necesitan o quieren liquidez inmediato venderlas en la bolsa de facturas y dejar a los inversores financiar a los distintos gobiernos.

Como ya he concluído con anteriores propuestas que iban en la misma dirección:

Con mi propuesta, de golpe, se levantaría un peso importante de deuda no cobrada que tienen muchas empresas al mismo tiempo de que se les daría una inyección importante de liquidez, que es lo que más buscan en estos momentos. La ventaja adicional es que esto rompería el círculo vicioso de impagos impuesto desde hace años por los gobiernos de todos los niveles de incurrir deudas y no pagar y no pagar y no pagar.

En El Blog Salmón | Una propuesta para ayudar a las Pymes y los autónomos que tienen deudas con el Estado Imagen | Nando Quintana

La Asociación Española de la Banca acaba de publicar un comunicado en el que anuncia que todos sus asociados paralizan los desahucios y lanzamientos durante dos años en casos de “extrema necesidad”. (En esta nota se incluyen prácticamente todos los bancos, excepto algunas cajas de ahorros y cooperativas de crédito)

Ahora, como siempre que hablamos de la banca y comunicados raros, vemos que se habla de “extrema necesidad” pero no se ha definido claramente esta frase. Por ese motivo, le vamos a pasar unos supuestos a la AEB para que defina “extrema necesidad” y veamos en qué casos se suspenden los desahucios y en cuáles no. Os animo a que señaléis casos y la actuación correcta en cada caso.

Pareja casada, que firma hipoteca de 240.000 euros en el 2006 con una cuota de 2.200 euros/mes. Cada uno ingresa 5.000 euros en nóminas (supongamos por ejemplo concejales de pueblo con un futuro político prometedor). A partir de 2010, vuelven a sus trabajo normales porque la política es lo que tiene y pasan a ingresar en torno a los 1.800 euros, se divorcian y dejan de pagar la hipoteca porque no llegan a fin de mes. ¿Es caso de extrema necesidad?

Persona que ha adquirido desde el año 2000 varios inmuebles, tanto para alquilar como para usar en varios puntos de España, todos con hipotecas de más o menor cuantía menos su vivienda habitual. A partir de 2010, no alquila nada, no vende nada y el total de deudas supera con creces el valor actual de los inmuebles. Le subastan todo su patrimonio incluída la vivienda habitual ¿es caso de extrema necesidad?

Ciudadano residente que tenía un trabajo hasta 2009 con unos ingresos importantes y se mete en hipoteca que no puede pagar si pierde el trabajo. Queda parado, sólo recibe 400 euros y no tiene dinero para pagar la hipoteca ni perspectivas de encontrar empleo a corto plazo. ¿es caso de extrema necesidad?

Ciudadano con cero euros de ingresos en A, pero varios miles en B, que decide dejar de pagar su hipoteca porque es insolvente y sin recursos a todos los efectos legales, pero vive a cuerpo de rey, sin pagar impuestos ni asumir sus deudas ¿es caso de extrema necesidad?

Aval prestado por persona mayor, que no sabe ni siquiera leer pero que se ha fiado de su familia directa. Se produce el impago y con su pensión ni siquiera se puede afrontar la vida diaria ¿es caso de extrema necesidad?

En todos los casos que pongo, tenemos un buen campo para el debate, sobre condonación dee deudas, sobre falta de ingresos, sobre perspectivas futuras y sobre la realidad para vivir en algún sitio, sea en propiedad, sea en alquiler, más aún si no hay ingresos. Vuestro turno

En El Blog Salmón | Qué soluciones propondrías a los desahucios?, >a href=“https://www.elblogsalmon.com/entorno/comprate-una-casa-y-se-feliz”>Cómprate una casa y sé feliz, Regreso al futuro: se venía venir…, Stop a los desahucios cruza fronteras y fuerza la legislación de reforma de la ejecución hipotecaria en caliente
Imagen | Daquella manera

En estos momentos vemos a muchas pequeñas y medianas empresas (Pymes) y autónomos sufrir la crisis y, parte de su dificultad es que el nivel de sus impagos sigue creciendo, ¡no les pagan lo que les deben!. Unos de los peores grupos de los que no pagan son los gobiernos de todos los niveles y muy especialmente los ayuntamientos. Con la duración de la crisis, no debe sorprender que haya muchos que no puedan pagar sus deudas e incluyendo entre las Pymes y los autónomos que tienen mucho que pagar, incluso debiendo mucho a entes públicos y, uno de los pagos que se toma muy en serio es lo que se debe a la Seguridad Social.

Está claro que cuando a uno no le pagan puede recurrir a los tribunales para recibir satisfacción aunque, cuando los entes públicos no reciben sus pagos, parece que tienen una vía especial para exigir el pago de sus deudas y para ejecutar en contra de los que no les pagan, incluso con embargos.

Muchas de las Pymes y los autónomos que están ahora en situación de impago, incluso de impago a los entes públicos, son ellos mismos acreedores a algún ente público que no les ha pagado, como nos comenta Lorenzo Amor, Presidente de la Federación Nacional de Asociaciones de Trabajadores Autónomos (ATA), esta mañana en un twitter.

Este es un problema que he denunciado hace mucho en estas páginas e incluso he ofrecido una forma de eliminarlo. Aunque el gobierno central ha hablado de atender este problema de impago de los gobiernos, seguimos esperando que nos quiten esta carga de deuda de encima del sector privado y muy especialmente de las Pymes y los autónomos.

Como no estamos viendo luz al final de este largo túnel, lanzo otra de mis propuestas para ver si los políticos se animan a hacer algo.

Los empresarios que son acreedores de un gobierno español, del nivel que sea, deberían poder saldar sus deudas con entes públicos, incluyendo a la Seguridad Social, cancelando lo que les deben los distintos gobiernos como pago de su deuda.

Si los gobiernos acreedores quieren ser pagados, que visiten a los distintos gobiernos que no pagan sus deudas para recibir satisfacción y, si quieren, que les embarguen a ellos.

En El Blog Salmón | Por fin los gobiernos prometen empezar a pagar sus deudas y Cómo mejor reactivar al mercado español

Hablar de suicidios y crisis trae titulares tan rimbombantes como “Nueve personas se suicidan cada día en España; tres por culpa de la crisis”. A este artículo, que hace una aproximación de un Congreso de Psiquiatría que estima que el 32% de los suicidios tienen base económica, le suman el siguiente párrafo:

Ahora, con el ahorcamiento de Granada (link colocado por mí), la cara más cruel de la crisis se manifiesta en nuestro entorno. Y lo peor es que, si las estadísticas son ciertas, a lo largo del día de hoy otras tres personas se quitarán la vida en España porque no encuentran otra salida para acabar con sus penurias económicas.

Veamos qué dicen primero los datos de suicidios en España comparados con Europa, porque resulta, contra todo pronostico y titular, que en España nos suicidamos poco comparando con Europa, tal y como podemos apreciar en la tabla superior. Es más, los países que menor tasa de suicidio tienen son Grecia, España, Reino Unido y Portugal, extremo que no desmonta por supuesto, que haya gente que decide suicidarse por problemas económicos.

Es más, si miramos los últimos valores de suicidios desde 2007, tenemos que anualmente se han suicidado en España 3.263 (2007), 3.421 (2008), 3429 (2009) y 3.158 (2010) como últimos datos oficiales disponibles. Es decir, que en 2010, el año que la crisis llegó a España (según Zapatero), el número de suicidios se redujo casi un 10% respecto 2008 y 2009 que fue prácticamente el mismo número.

Ahora, si vamos al tratamiento personalizado del suicidio de Granada, vemos también lo que comenta la entidad financiera sobre este cliente en particular (PDF). Tal y como podemos ver en el comunicado, este hombre firmó una hipoteca en junio de 2007 para pagarle la herencia de sus padres al resto de herederos y tomar posesión de la vivienda y el local. En 2009 (18 meses más tarde), la entidad financiera comienza con las reclamaciones de impago y hace una dación en pago en noviembre de 2009.

Desde noviembre de 2009 a octubre de 2012, este hombre está explotando comercialmente el local, vive en la vivienda y no ha aceptado ningún tipo de solución con la entidad financiera y no ha pagado un solo euro ni de préstamo, ni de alquiler ni de nada. Tres años después, la entidad financiera ejecuta el desahucio y el titular directo es: “se suicida por las deudas y el banco lo mató”. Esto, es afirmar con sensacionalismo, dado que lo único cierto, es que este hombre se suicidó a secas.

Este hombre, como todas las personas que se suicidan, debía atravesar una depresión muy importante para quitarse la vida, pero correlacionar el lanzamiento con el suicidio, es cuanto menos precipitado; al igual que afirmar sin rubor alguno que “han aumentado los suicidios en un 33% por la crisis”. Lógicamente, en toda la exposición supongo que la entidad financiera dice la verdad en el comunicado que ha publicado, extremo que es fácilmente comprobable por los familiares de este hombre.

Fuente | INE – Estadísticas por causas de defunción
En El Blog Salmón | ¿Aumentan los suicidios con la crisis?, Suicidios y trabajo: el coste de la eficiencia

Todos los días vemos titulares en los que las entidades financieras realizan lanzamientos judiciales, aumentan el número de ejecuciones hipotecarias y muchas personas ven como pierden sus propiedades hipotecadas por no poder atender los pagos. También vemos cómo muchos que han prestado garantías a terceros, pasan por las mismas visicitudes y cada día que pasa, la sociedad pide más soluciones para estos casos. Pero siempre se habla del sector financiero como el “malo de la película”, como el brazo ejecutor de las cláusulas hipotecarias con el poder judicial de su lado.

Ahora bien, el caso es que no sólo son los bancos los que embargan y ahora mismo, tenemos en proceso de subasta 471 viviendas en la Agencia Tributaria y 1.212 bienes inmuebles sitos en urbana por parte de la Seguridad Social. Aún no he visto a nadie protestar contra los embargos públicos, los que realiza el Sector Público; aquellos que ponen de patitas en la calle a familias de sus viviendas con la misma sangre fría y con el mismo poder ejecutivo que un juzgado, pero con muchos menos trámites y con incapacidad manifiesta de defensa frente un mero acto administrativo. Se deduce que para muchos, los embargos de los bancos por el incumplimiento de obligaciones son malos, pero los embargos del Estado, por incumplimientos tributarios son buenos y sirven de correctivo.

Muchos de vosotros diréis que estos embargos tienen como origen acciones empresariales. Si es probable que la mayoría lo sean, aunque no podemos ver los antecedentes de cada caso. De la misma manera que tampoco podemos afirmar que los 375.000 ejecuciones hipotecarias tengan su origen en el impago de la vivienda habitual. El resultado para ambos embargos es el mismo: a la calle, bien por el Estado, bien por la banca.

Las estadísticas del Poder Judicial no dan este detalle, pero muchas personas están pidiendo que las entidades financieras que han recibido dinero público, no hagan desahucios ni ejecuten estos embargos. Pues esa misma norma se podría aplicar también al embargo público directo que realiza la Agencia Tributaria, la Seguridad Social o todo el resto de administraciones autonómicas o locales.

Pero claro, si hacemos esta tabla rasa, caemos en el mismo problema de siempre ¿quién garantiza que el resto paguemos y cumplamos con nuestras obligaciones? ¿cómo se determinan los impagos porque no hay un sólo euro o los impagos dolosos? O quizá, para algunos, el embargo del banco sea diferente al embargo público y uno sea bueno y otro malo.

Más Información | Portal de Subastas de la Agencia Tributaria y Portal de Subastas de la Seguridad Social
En El Blog Salmón | Las ejecuciones hipotecarias son constitucionales, Récord de desahucios en el segundo trimestre

El PSOE ha preparado un anteproyecto de ley de reforma hipotecaria que contempla varios puntos interesantes para reflexionar sobre ellos. Dentro de estos puntos, tenemos como espíritu fundamental de la norma “resolver los problemas derivados de la insolvencia sobrevenida no dolosa e ir más allá de permitir la dación en pago”.

Esta frase en sí, es muy rimbombante y con mucho espíritu; ahora bien ¿cuántos hipotecados son deudores dolosos? ¿cuántos dejan de pagar su hipoteca por gusto y perder su vivienda habitual? Realmente creo que pocos, muy pocos. Como objetivo principal el PSOE propone limitar de manera legal, el porcentaje máximo de endeudamiento del hipotecado, y aquí viene la falta de lógica de la medida.

Absolutamente ninguna entidad financiera ha concedido hipotecas pasadas con límites de endeudamiento familiar por encima de unos ratios. El problema se ha creado cuando esos ingresos se han volatilizado o bien, el deudor, ha seguido aumentando la deuda a posteriori de la firma de la hipoteca.

Una persona puede tener hoy unos ingresos de 3.000 euros y su cónyuge de 2.000. Entre ambos, podrían firmar hoy sin problema una hipoteca de 1.000 euros de cuota mensual (20% de ingresos de la unidad familiar) y esta pareja podría pagar sin problemas su hipoteca. Ahora supongamos que cambian las tornas y de aquí a un año, los dos van al paro y cada uno de ellos cobra 1.100 euros de desempleo para la misma cuota. Ahora, ya tenemos el 45,5% de endeudamiento, que aún podría resultar asumible.

Ahora, supongamos que pasan dos años en desempleo, agotan las prestaciones y pasan ambos a cobrar el subsidio de 420 euros. Oh sorpresa, sus ingresos familiares son ahora de 840 euros para una cuota hipotecaria de 1.000 euros con un endeudamiento del 120% sobre ingresos. Lógicamente, esta hipoteca está condenada al impago, por lo que hemos establecido una limitación legal absurda que no prevé problemas futuros y que no resuelve ni garantiza nada.

No se puede legislar sobre las incertidumbres futuras y el caso de la pérdida de ingresos no tiene salida. Aquí, el impago está garantizado y no hay más remedio que moratoria en el pago o ejecución hipotecaria.

En Scribd | Articulado completo Reforma Ley Hipotecaria – PSOE
En El Blog Salmón | Código de Buenas Prácticas para los bancos: quita en las hipotecas morosas y dación en pago, Propiedad privada y ocupaciones ilegales, La audiencia de Girona rechaza una ejecución hipotecaria después de la entrega de la vivienda, Los Ochenta y Nueve hijos de San Luis: bancos que aceptan la dación en pago
Imagen | PSOE

152.700 millones de euros están contabilizados como créditos dudosos en nuestro sistema financiero y sitúan la tasa de mora del sistema financiero en el mes de abril al 8,72%. El récord histórico de la morosidad bancaria en España se sitúa en el 9,15% y el aumento en el último año ha sido de un 2,3% más.

Como vemos con cada dato que va saliendo mes a mes, el cierre de los créditos de refinanciación y el aumento de la mora en el segmento inmobiliario es latente. Ya no hay patadas adelante y los impagos no dejan de salir a la luz. Con estas cifras, es lógico que todos pensemos que el importe del rescate es claramente insuficiente para darle oxígeno a un sistema financiero en fase terminal.

Tal y como ha publicado El Confidencial, Oliver Wyman y Roland Berger, los auditores que supervisan las cuentas de nuestro sistema financiero no se creen que la mora de las hipotecas de tramo minorista, es decir las hipotecas a particulares, tengan una morosidad del 3% y va a exigir unas cantidades de provisiones que se situarán en el 9%. Esta cuantía implicará una línea de préstamo-rescate desde Europa en torno a los 150.000 millones de euros y aún así, creo que la cifra es baja todavía si el paro no baja y la recesión se agrava.

Más Información | Banco de España – Morosidad abril 2012
En El Blog Salmón | Rescate de España, La morosidad bancaria en mayo al 8,4%

El Consejo de Ministros de hoy ha aprobado un decreto ley destinado a la protección de los deudores hipotecarios y darle cierta cobertura frente los desahucios hipotecarios. Este decreto, es un primer paso para paliar un problema social que está afectando a muchas familias en esta crisis.

El real decreto aprobado hoy fija el umbral que da entrada al colectivo a proteger, se limitan los intereses de demora a cobrar por las cantidades impagadas y se reforman los procedimientos de ejecución extrajudicial hipotecaria. A grandes rasgos, el decreto sienta unas bases buenas, pero no suficientes.

El perfil del hipotecado a proteger

El decreto establece los baremos de los hipotecados a proteger en función del importe de compra de su vivienda habitual y siempre que estén en desempleo y sin ingresos. Estos importes son importes "bajos" dados los valores de ventas de viviendas que hemos visto durante el punto álgido de la burbuja inmobiliaria. Los intervalos a tener en cuenta son:

• Para ciudades de más de un millón de habitantes: 200.000 euros.

• Para ciudades de más de quinientos mil habitantes o integradas en áreas metropolitanas de municipios de más de un millón de habitantes habitantes: 180.000 euros.

• Para ciudades de más de cien mil habitantes: 150.000 euros.

• Para ciudades de menos de cien mil habitantes: 120.000 euros.

Como vemos, el criterio seguido no es un criterio que proteja a los hipotecados y parados de la exclusión social, aunque si aporta un puntito de prudencia para los que ahora tengan problemas. Yo personalmente hubiera seguido un criterio de protección a la prudencia y me explico.

Hubiera determinado que está en riesgo de exclusión cualquier hipotecado que esté en paro y sin ingresos que hubiera firmado una hipoteca que no superara el 30%-33% de sus ingresos en el momento de la firma. No obstante, esto son criterios y todos tienen sus pros y sus contras.

Limitación de los intereses de demora

El principal problema que tiene cualquier moroso de una entidad financiera son los costes asociados a dicho impago. El primer punto que se ha limitado son los intereses de demora que se podrán repercutir a los deudores hipotecarios en situación de protección. El límite máximo de intereses que se podrán repercutir sobre las cantidades debidas, será de 2.5 puntos más a los intereses pactados en el préstamo.

Por ejemplo, si mi hipoteca está al 4% en la última revisión y dejo de pagarla estando dentro del colectivo en riesgo de exclusión, el interés máximo de demora será del 6,5%. Evidentemente, este cambio favorece sustancialmente al hipotecado que verá cómo su deuda vencida y no pagada no crece de manera exponencial. Muchas entidades financieras están cobrando intereses de demora que van desde el 18% hasta el 29%. Esos intereses son sencillamente impagables si se acumula un año de deuda.

Medias tintas para los deudores hipotecarios

El Real Decreto aprobado deja un sabor de boca agridulce, aunque hay que reconocer que es un primer paso muy importante en un problema social importante. Deja un sabor de boca agridulce por dos motivos. El primero, relacionado con los límites de la hipoteca, que veo muy bajos y que se han seleccdionado mediante un criterio que no protege a aquellos que han tomado decisiones responsables, sino los que han comprado por debajo de un determinado precio.

El segundo, que ha dejado como optativo un código de buenas prácticas con muchos puntos oscuros, código que veremos en el siguiente post junto con la reforma de la ejecución extrajudicial de hipotecas. Por cierto, no olvidemos que estas medidas sólo son aplicables a hipotecas sobre vivienda habitual. No vale para hipotecas de segundas residencias, solares o locales comerciales.

Más Información | La Moncloa En El Blog Salmón | Sr. De Guindos: desahuciar a los desempleados no es la solución, Deben parar los desahucios ya