Parece que el mercado inmobiliario en España se está reactivando poco a poco. Las compraventas de inmuebles se vuelve acercar a niveles que no se habían visto desde 2008. Entre el segundo trimestre del 2018 se han registrado 134.196 operaciones, una cifra que supone un incremento del 12,4 por ciento respecto al mismo trimestre del año anterior.

Estos datos suponen volver al nivel de operaciones de compraventa de inmuebles que no se registraba desde el segundo trimestre del 2008. Sin duda, la actividad sigue mostrando el avance y poco a poco una recuperación.

La tendencia parece que seguirá, ya que las más de 130 mil compraventas del segundo trimestre presentarán continuidad a lo largo de los próximos trimestres del año, pudiendo alcanzar en 2018 más de 500 mil compraventas de vivienda.

Nos podemos preguntar: ¿Qué hay detrás de los datos totales de compras de vivienda en España?

La vivienda de segunda mano está por detrás del crecimiento

La vivienda de segunda mano es la que está tirando adelante con las compraventas de inmuebles, en el segundo trimestre del año se han registrado 22.659 compraventas de vivienda nueva y 111.537 de vivienda de segunda mano, como se puede ver en la siguiente gráfica “Compraventas de vivienda nueva y segunda mano registrada en España (2º TRIM 2018)”:

Esta tendencia reafirma los datos del último año. En este último año se han registrado 494.263 compraventas de vivienda, alcanzando niveles cercanos al medio millón de compraventas a nivel anual.

El tipo de vivienda nueva ha superado las 85.000 operaciones. Pero es la vivienda de segunda mano la que supone el gran volumen de las operaciones con 409.095 de compraventas en el último año. Esta tendencia tiene sentido ya que se ha estado construyendo a un ritmo menos que años anteriores, por lo que las viviendas que se compran son las de segunda mano.

Algo a lo que contribuye que algunas viviendas que han acabado en los activos tóxicos de las entidades bancarias, aunque no se hayan usado, se consideran de segunda mano porque ya han sido traspasadas de la constructora a la entidad bancaria.

Cuatro comunidades con más de 20.000 compras

El mercado inmobiliario no va a la misma velocidad en todas las comunidades autónomas del territorio español. Hay 4 comunidades autónomas que destacan por encima de las 20.000 operaciones, siendo Andalucía, La Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid.

La principal comunidad autónoma donde se han realizado un mayor número de compraventas en el segundo trimestre del año ha sido Andalucía con 26.487 operaciones de compraventa, seguida de la Comunidad Valenciana con casi 20.903 operaciones de compraventa, Cataluña con 20.594 operaciones y la Comunidad de Madrid con 20.128.

Este grupo de comunidades autónomas son las que apoyan el avance de las compraventas en España como se puede ver en la siguiente gráfica “Compraventas de vivienda registrada en España (2º trimestre 2018)”:

Las siguientes comunidades autónomas por el número de operaciones se sitúan ya a una distancia considerable, ya que la siguiente comunidad autónoma por número de operaciones de compraventa realizadas es Canarias con 6.686.

Las mayores tasas de crecimiento con respecto a los resultados interanuales del trimestre del 2017se han registrado en La Rioja con 8,81 por ciento, Cantabria con 6,98 por ciento, Murcia con 6,39 por ciento y Navarra con 5,38 por ciento.

El segundo trimestre del 2018 se ha registrado el aumento de precios más alta desde 2007

Otras de las variables que tenemos que tener en cuenta a la hora de la evolución del mercado inmobiliario es el precio de la vivienda. El índice del precio de la vivienda ha marcado un aumento del 2,98 por ciento en el segundo trimestre del año.

A nivel de tasas internauales, el aumento del precio de la vivienda ha sido del 10,68 por ciento y esto supone que el aumento considerable, llegando a ser el más alto desde 2007. A pesar del aumento del índice del segundo trimestre del año, en términos generales la vivienda todavía no ha llegado a nivel del precio de antes de la crisis.

Desde los precios mínimos de finales de 2014, el Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR) ha aumentado un 28,02 por ciento, lo que ha supuesto un ajuste acumulado desde los precios máximos de 2007 se encuentra en el -16,90 por ciento.

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Imagen | Flickr

La crisis inmobiliaria en España tiene muchos exponentes, y uno de ellos es una de las cuatro torres en el norte de Madrid, en la antigua ciudad deportiva del Real Madrid. Se trata de la Torre Foster, también conocida como Torre Repsol, Torre Caja Madrid o Torre Bankia. Ahora también se la conocerá como Torre Cepsa.

La historia es como sigue: Repsol quería una nueva sede corporativa para su empresa y empieza a construir la torre. Pero debido a la situación del mercado inmobiliario decide en 2007, venderla antes de trasladarse. Y, atención, la compra Caja Madrid, en lo que es un símbolo de todo lo mal que se estaban haciendo las cosas en las Cajas de Ahorro en dicha época. ¿El precio? 815 millones de euros, de los que Repsol sacó una plusvalía de 211 millones.

¿Cuánto vale hoy la Torre Foster en los libros de Bankia, después de la revisión que se hizo de todos sus activos? Menos de la mitad de lo pagado, 405 millones. Y encima la Torre está vacía. Eso sí, parece que los nuevos gestores de Bankia algo hacen bien, y han logrado un acuerdo para alquilar la práctica totalidad del edificio a Cepsa, a través de un fondo soberano de Abu Dhabi que controla Cepsa.

Después de este acuerdo Bankia ocupará 5 de las 34 plantas, y las 29 restantes serán para Cepsa. En el acuerdo, que es por 8 años de duración, contará con una opción a compra una vez transcurrido este periodo. La idea de Bankia es que después de este periodo el mercado inmobiliario esté recuperado y pueda obtener una plusvalía por la venta del edificio. Habrá que verlo.

Toda esta operación es increíble. La venta en 2007 de la Torre deja claro que Repsol sabía mucho más de cómo estaba el mercado inmobiliario en España que Caja Madrid, lo cual debería ser absurdo. Y ya veremos si es Cepsa quien sabe más que Bankia ahora mismo, pues no tengo tan claro que dentro de ocho años haya plusvalía alguna.

En El Blog Salmón | Bankia, Bankia, Bankia... Terrible dolor de cabeza Imagen | Ricardo Ricote

La revista el Economist nos trae unos interesantes gráficos que comparan el movimiento de los precios inmobiliarios residenciales de los distintos países y también comparan estos movimientos contra el desarrollo de los sueldos y contra los alquileres, que compara la relación entre los costos de compra y de alquiler.

Este gráfico nos demuestra los dos países, que con Suráfrica, son los que han experimentado subidas más estrepitosas comparado con todos los otros países de la lista, exceptuando China, donde no disponen de las estadísticas necesarias, aunque sus precios si han estado bajando durante cinco meses seguidos.

Como vemos, los países europeos más volátiles de la lista, España e Irlanda son los que más han experimentado subidas estratosféricas en sus precios y España ha ganado a Irlanda en esta carrera de la burbuja. Como consecuencia de la crisis financiera, estos dos países han experimentado unas reducciones importantes en sus precios inmobiliarios, aunque estos siguen muy altos, incluso con las bajadas radicales que se han experimentado. Vemos que España sigue ganando a Irlanda en esta carrera nada envidiable que, empezando por encima, ha bajado incluso a menor ritmo.

El segundo gráfico nos compara el desarrollo de los precios inmobiliarios residenciales con el desarrollo de los sueldos y aquí también ganan España e Irlanda. En esta medida, vemos que Irlanda superó incluso a España, aunque su ajuste ha sido notablemente más agudo que el español y ahora está bastante por debajo.

Con la crisis que continúa, con el agujero inmobiliario que sigue habiendo en España y con la eliminación de la deduccion por vivienda, no debemos esperar que los precios españoles vuelvan a su senda alcista en el corto ni en el medio plazo. Medidas como la reforma del alquiler no cambiarán la dirección de los movimientos de precios que espero quedan mucho todavía que bajar, a no sea que inician un programa de creación de empleo y derriban viviendas vacías. Antes que derribarlas, mejor venderlas a precio regalado, ¿no?

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Que la situación inmobiliaria no termina de solucionarse en España no es un secreto. Y últimamente he visto dos opiniones bastante autorizadas sobre este tema que apuntan a que los precios caerán con fuerza este año y el siguiente, para no recuperarse en mucho tiempo.

La primera es algo escueta, un tweet de Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com. Dice que “Las provisiones, contra la opinión generalizada, sí se trasladarán al precio de los pisos de bancos. La explosión bajista, a punto”.

La segunda opinión, algo más extendida, viene en el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2011-2012 por RR de Acuña. Este informe indica que los precios seguirán cayendo por la sobreoferta existente y por la caída de la demanda de hogares. Inidican que en 2012 y 2013 la caída de precios será superior a la de 2011, que ya marcó un récord.

El informe también indica que los bancos necesitan 350.000 millones de euros para asumir esta caída de precios, debido a que la promotoras no pueden soportarlos y no podrán pagar sus préstamos.

Efectivamente, la principal razón por la que los bancos no han bajado los precios de la vivienda una forma más rápida (que haría la crisis más abrupta y corta) es que no tenían suficiente capital. Poco a poco van provisionando estas pérdidas, y por eso van bajando las viviendas. Las últimas regulaciones acentuarán estas caídas, y los bancos necesitarán nuevo capital (ya sea privado o público).

Si se hubiera hecho este ejercicio al principio de la crisis, el Estado aún contaba con recursos para recapitalizar los bancos de forma rápida. Aún así el riesgo estaba ahí, podemos ver el caso de Irlanda y el rescate de la UE en su caso por hacer algo similar. Nosotros hemos intentado hacer las cosas de forma lenta y lo que estamos teniendo es una crisis profunda y prolongada.

De todas formas la caída de precios era inevitable y ahora mismo estamos en la parte más abrupta. Cuando antes se normalice la situación antes saldremos de la crisis, pero hay que tener en cuenta que la bajada de la demanda provocada por el paro y las emigraciones harán muy complicado que el sector inmobiliario vuelva a salir a flote esta década.

En El Blog Salmón | Plan de rescate de Irlanda: 85.000 millones de euros que no podrá devolver, Agujero inmobiliario de España supera los 100.000 millones de euros
Imagen | RR de Acuña

La noticia no es nueva. Lo comentaban en El Pais en Diciembre, y la rescataban ayer El Periódico y Bolsa Cinco. No obstante, su vigencia sigue siendo importante: la morosidad en créditos hipotecarios subió un 26% el pasado año en términos absolutos. Si bien el porcentaje no ha variado demasiado (de 0,374% a finales de 2005 se pasa a 0,41% a finales de 2006), el monto total de crédito calificado como dudoso ha aumentado en un 26%, ya que actualmente hay muchos más créditos hipotecarios en total.

Para redondear el dato, digamos que el dato de morosidad había permanecido estable ultimamente, y que desde que en Octubre de 2005 comenzase a subir había continuado dicha tendencia hasta los dos últimos trimestres del año pasado, más o menos desde que este índice superó el 3,5%.

La Asociación Hipotecaria Española, integrada por los bancos y cajas de mayor presencia en este mercado, considera que parte de este incremento se debe a la proliferación de los establecimientos financieros de crédito, cuyo índice de morosidad es mayor que la de los establecimientos tradicionales.

Hilando aun más fino, el volumen de crédito hipotecario de septiembre de 2005 a septiembre de 2006 pasó de 383.580 millones de euros a 481.099 millones. Si bien el porcentaje de crédito considerado como dudoso no ha variado significativamente, la cantidad sí es significativamente mayor: de 1.545 millones se pasa a 1.949. Así pues, el riesgo en el que incurren las entidades financieras es superior, si bien también lo son los beneficios.

Vía | ElPeriodico.com, BolsaCinco En El Blog Salmón | el euribor supera el 4%, sigue subiendo el euribor, el gobierno tendrá que hacer algo Más información | AHE