La Generalitat de Cataluña ha anunciado un nuevo programa de préstamos sin intereses destinado a ayudar a los jóvenes a pagar la entrada de su primera vivienda. Salvador Illa, presidente de la Generalitat, ha presentado esta medida, que es pionera en su formato, con el objetivo de  facilitar el acceso a la propiedad en un contexto de precios elevados y dificultades de emancipación.

Sin embargo, los primeros análisis por parte de economistas y especialistas inmobiliarios apuntan a una preocupación recurrente: este tipo de ayudas, centradas exclusivamente en la demanda, pueden alimentar nuevas tensiones en los precios si no van acompañadas de un incremento real en la oferta de vivienda asequible.

Una medida inédita

En este sentido, la experiencia en otros territorios, tanto en España como en Europa, sugiere que intervenir sobre la entrada sin tocar las causas estructurales del problema (o sea, escasez de suelo público, salarios bajos, regulación limitada del alquiler) puede tener efectos contraproducentes.

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El programa, denominado Préstecs Emancipació, movilizará 500 millones de euros entre 2025 y 2029. Su objetivo es financiar hasta el 20 % del valor de compra de una vivienda, con un límite de 50.000 euros por persona. Los beneficiarios deben tener entre 18 y 35 años, estar empadronados en Cataluña, y acreditar ingresos inferiores a los umbrales establecidos por la convocatoria (en torno a 80.000 euros anuales, dependiendo del número de solicitantes).

El préstamo será sin intereses y no comenzará a devolverse hasta que se amortice por completo la hipoteca principal. Esto permitirá, en teoría, al comprador afrontar la entrada sin necesidad de un ahorro previo importante y, a su vez, la devolución podrá extenderse hasta 30 años. Además, la vivienda adquirida quedará calificada como protegida (VPO) de forma permanente, con limitaciones a su futura venta.

Desde el Gobierno autonómico se ha anunciado que el programa cuenta con la colaboración de entidades bancarias como CaixaBank, BBVA y Banco Sabadell.

Una carrera de obstáculos

Cataluña ha vivido un incremento sostenido del precio de la vivienda durante los últimos años, especialmente en Barcelona y su entorno metropolitano. Esto ha convertido la entrada inicial —normalmente el 20 % del precio de compra más gastos— en una barrera infranqueable para buena parte de la población joven.

La Generalitat enmarca esta medida dentro de un plan de vivienda más amplio, dotado con 4.400 millones de euros hasta 2030, cuyo objetivo es incrementar de forma significativa el parque público de viviendas y promover más de 50.000 pisos de protección oficial.

Precedentes conocidos

La idea de facilitar la entrada a través de financiación pública no es nueva. Comunidades como Murcia han impulsado programas de aval para jóvenes, aunque su alcance ha sido limitado. A nivel estatal, el programa de avales ICO pretende cubrir parte de la entrada, pero no ofrece préstamos directos.

En países europeos como Alemania, Países Bajos o Austria, las políticas de acceso a la vivienda se centran más en la promoción del alquiler asequible y la construcción pública, con un enfoque menos orientado a la compra y más a garantizar un techo estable sin necesidad de endeudamiento.

Si bien la medida puede aliviar puntualmente las dificultades de acceso, ya se ha advertido de sus riesgos estructurales.La evidencia acumulada sugiere que este tipo de ayudas, si no se acompañan de un aumento claro de la oferta, pueden terminar generando el efecto contrario al deseado: elevar aún más los precios.

De hecho, el Banco de España ha advertido en distintos informes sobre el efecto inflacionario de las ayudas a la demanda cuando no van ligadas a una política de suelo y construcción pública ambiciosa. Según cálculos del Consejo General de Economistas, medidas similares aplicadas en otros contextos no han conseguido reducir la presión sobre los precios y, en cambio, han incrementado el endeudamiento de los hogares.

En este sentido, el nuevo programa catalán responde a una necesidad real: el bloqueo del acceso a la vivienda para los jóvenes. No obstante, las lecciones del pasado sugieren que inyectar liquidez en un mercado ya tensionado puede tener efectos contraproducentes si no se acompaña de reformas profundas. El tiempo dirá si esta medida es un alivio efectivo o un parche con costes a largo plazo.

Foto: Wikimedia

Twitter anunció ayer que había llegado a un acuerdo definitivo para ser adquirida por una entidad de propiedad total de Elon Musk, por 54,20 dólares por acción en efectivo en una transacción valorada en aproximadamente 44.000 millones. Una vez completada la transacción, Twitter se convertirá en una empresa privada.

Según los términos del acuerdo, el precio de compra representa una prima del 38% con respecto al precio de cierre de las acciones de Twitter el 1 de abril de 2022, que fue el último día de negociación antes de que Musk revelara su participación de aproximadamente el 9% en Twitter.

A pesar de que Elon Musk es el hombre más rico del mundo, con un valor neto muy por encima de los 250.000 millones de dólares, su riqueza es muy dependiente a Tesla, por lo que la compra de Twitter acarrea ciertas ataduras a tener en cuenta.

Los ejes en la financiación de la compra de Twitter

La fórmula elegida sería, por un lado, 25.500 millones de financiación en forma de préstamos de margen (12.500 millones) y deuda (13.000 millones) y un compromiso de capital de aproximadamente 21.000 millones por parte de Musk.

Imagen: FT

Para empezar a entender la financiación de la operación el primer punto a tener en cuenta es que Elon Musk ha puesto, parcialmente, encima de la mesa su participación de Tesla que le sirve de garantía para el préstamo margen en el que han intervenido hasta doce entidades financieras. Una decisión que ha tenido una consecuencia directa para la cotización de la automovilística, con una pérdida de capitalización de 125.000 millones de euros tras caer un 12,18%.

Esta modalidad de préstamo sirve para que, en una eventual crisis en la que Musk incumpliera, los prestamistas pueden vender suficientes acciones de Tesla en el mercado abierto sin problemas por la alta liquidez de sus títulos.

Siguiendo con la deuda asumida, se han comprometido a proporcionar 13.000 millones de dólares en financiación que se distribuyen de la siguiente manera:

• Línea de crédito principal garantizada a término por un monto de capital total de 6.500 millones.
• Línea de crédito principal garantizada renovable en un monto total comprometido de 500 millones.
• Línea de crédito puente senior garantizada por un monto de capital agregado de hasta 3.000 millones.
• Línea de crédito puente senior no garantizada por un monto de capital agregado de hasta 3.000 millones.

El asunto de los 21.000 millones que tiene que poner Musk no está muy claro. Podría vender parte de sus acciones en Tesla u otras acciones, lo que incurriría también le supondría asumir una abultada factura fiscal. Es posible que pueda financiar parte de utilizando la fórmula de préstamo margen en SpaceX y Boring.

Tras la lucha no acabado para las entidades bancarias después de la cláusula suelo y el impuesto de las hipotecas, ya que les ha salido un nuevo frente en los tribunales este año.

A finales de este mes el Tribunal de Justicia Europeo (TJUE) una vista para decidir si el IRPH puede ser sometido a la misma doctrina establecida por el Tribunal Supremo del doble control de transparencia en la contratación, y las consecuencias serían dejar el préstamo hipotecario sin remunerar o sustituir el índice por el Euribor.

Nos podemos preguntar: ¿Cuáles son las razones para reclamar el IRPH?

La sentencia del TJUE debe dejar claro varios puntos

El número de clientes afectados estaría sobre los 1,3 millones y el coste para las entidades bancarias, en caso de la sentencia fuera desfavorables para las entidades bancarias, estaría entre los 7.000 y 44.000 millones de euros.

La Asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros (ADICAE) calcula que el importe medio por préstamo hipotecario estaría sobre los 20 mil euros, por lo que las entidades bancarias tendrían un coste de 20.000 millones de euros.

La sentencia es uno de los grandes riesgos que amenaza ahora mismo el sistema financiero en España. El Tribunal de Justicia Europeo (TJUE) deberá dar respuesta:

• Si ha habido control en la transparencia de IRPH o no.
• Si se anula el IRPH qué va a pasar con los préstamos hipotecarios.
• Si lo pagado de más por los préstamos hipotecarios se deberán devolver por las entidades financieras con efecto retroactivo.

Los tribunales de primera y segunda instancia piensan que el IRPH es un índice manipulado por los bancos

A pesar que el Tribunal Supremo considera que se trata de un índice supervisado por el Banco de España y, por tanto, se le puede considerar que no cabe un control judicial, pero hay muchos tribunales de primera y segunda instancia están en contra de este índice.

Estos tribunales de primera y segunda instancia dictaminan que los préstamos hipotecarios comercializados bajo el IRPH no son transparentes y que puede ser un índice que se puede manipular de forma fácil.

EL IRPH siempre ha sido un índice polémico y que se ha mantenido siempre por encima del Euribor a pesar de la disminución de estos últimos años, lo que hace pensar por los tribunales que es índice que está manipulado.

El IRPH era muy superior al Euribor hasta que desapareció en 2013

Los usuarios que se les aplica el IRPH se ven perjudicados porque este índice es más elevado que el Euribor y las entidades bancarias lo pueden cambiar porque es media de los tipos de interés aplicados por las entidades bancarias, pero que se están midiendo como la TAE (tasa anual equivalente).

Por tanto, en el IRPH se están contando los gastos y las comisiones, y sólo hace falta que una entidad bancaria modifique este índice para el resto de las entidades bancarias modifique su IRPH.

Cuando el Euribor llego a su cuota máxima del 5,36 por ciento en 2008, el IRPH estaba en el 5,79 por ciento. En el 2013 cuando el Euribor descendió al 0,54 por ciento, el IRPH se situaba en el 3,47 por ciento.

Según estimaciones, cada usuario que ha solicitado un préstamo hipotecario podría reclamar como máximo 30.000 euros, en los que se incluirían alrededor de 5.000 euros de los intereses pagados.

Tras la desaparición del IRPH en 2013, hay préstamos hipotecarios que este valor se han convertido en un tipo fijo mientras que otras entidades bancarias se les está aplicando un “IRPH Entidades”, que en la mayoría de casos supera el 4 por ciento.

Pero se tiene que tener en cuenta también que aunque en el proceso de contratación de las entidades bancarias que aplicaron el IRPH, lo hicieron con diferenciales más bajos que el Euribor, para el conjunto de plazos contratados por los usuarios fueron más costoso para los prestatarios.

¿Cuáles son los pasos que puede dar el cliente de un préstamo hipotecario?

Lo primero que tienen que hacer los usuarios es esperar la sentencia del Tribunal de Justicia Europeo (TJUE). En principio, no se debería aceptar un acuerdo propuesto por la entidad financiera y no firmar nada que imposibilite una reclamación judicial o extrajudicial de lo que se ha pagado por el IRPH.

Las entidades bancarias intentaran que los clientes de préstamos hipotecarios que su hipoteca está referenciada al IRPH para ofrecerles un acuerdo para conseguir que pasen su préstamo hipotecario referenciado al IRPH a un préstamos hipotecario a tipo fijo, pero seguro que no se hace referencia del dinero que se ha pagado de más.

Por otra parte, se puede presentar una demanda individual para poder ganar dinero, ya que los tribunales están sufriendo retrasos, y una vez que se haya pronunciado el Tribunal de Justicia Europeo (TJUE) se añadiría como nueva información en el procedimiento.

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El fondo de reserva de la Seguridad Social se está agotado y fruto de esta situación, el Consejo de ministros concedió un préstamo desde el Estado a la Tesorería General de la Seguridad Social con un importe de 10.192 millones de euros para este año.

Este préstamo ya quedaba recogido dentro de los presupuestos generales del Estado, porque se preveía las dificultades para hacer frente a las pagas extras de este año. Pensemos que durante el mes de julio se efectúan dos pagas de pensiones y los actuales beneficiarios ascienden a más de 9,5 millones de pensionistas-un aumento del 1,10% frente al año pasado- que perciben su nómina habitual más la paga extra de verano.

El sistema de la Seguridad Social está en una verdadera encrucijada en el mes de julio. Si tenemos en cuenta el abono de las pensiones, la paga extra de verano y también la liquidación en concepto de IRPF, en total suman a 17.218 millones de euros. Y es que julio y diciembre son los meses con el mayor gasto en la Seguridad Social.

Todo ello tiene un problema de raíz en el actual sistema de pensiones, que debería ser solucionado mediante una profunda reforma del sistema de pensiones. Mientras tanto, el sistema de pensiones ve como el gasto que va in crescendo. La pensión media de jubilación asciende a 1.063,14 euros mensuales, un 2,01% más que el año pasado. Y si incluímos el resto de pensiones, la pensión media del conjunto del Sistema de Seguridad Social es de 920,22 euros, un aumento del 1,89%.

¿Por qué el Estado se hace un auto-préstamo?

La situación del fondo de reserva de la Seguridad Social es especialmente delicada. Y es que tras la última disposición, el fondo acumula 11.602 millones de euros, un 1,35% del PIB español. Si tenemos en cuenta el valor de mercado de los activos financieros en los que invierte, el importe es de 15.200 millones de euros.

Un importe que ha ido descendiendo en los últimos años debido a que el Gobierno ha acudido reiteradamente para poder hacer frente al pago de las extras de las pensiones. En comparativa, en el año 2011 el fondo de reserva llegó a tener un saldo acumulado de 66.815 millones de euros, por lo que ha sufrido un descenso en los últimos años del 82,6% desde sus máximos.

En tan sólo un año, el fondo de reserva de la Seguridad Social ha pasado de un valor de mercado de 35.035 millones de euros hasta los 15.200 actuales, una caída del 56,61% por el descenso de 19.835 millones de euros. Con estos datos, el fondo hubiera sido incapaz de soportar un año más como apoyo a las necesidades de la Seguridad Social.

Por su parte, debido a los problemas para pagar las extras vía fondo de reserva de la Seguridad Social y fruto de estos problemas, el Estado ha terminado moviendo sus hilos, en forma de auto-préstamo, para no tener que recurrir al fondo de reserva y así agotándolo de manera inminente este ejercicio.

No es la primera vez en la historia de los diferentes gobiernos españoles que la tesorería de la Seguridad Social acude a esta fórmula del préstamo para poder pagar las pensiones. Entre los años 1994 y 1999 ya se utilizó esta práctica, y se prestó un total de 27.500 millones de euros.

Tampoco será la última vez que sacuda a la fórmula del préstamo para salvar las vergüenzas de la tesorería de la seguridad social y es que lo más probable es que en el mes de diciembre, el organismo necesite nuevos recursos extraordinarios para hacer frente a los 9,5 millones de pensionistas y la liquidación de los impuestos vinculados.

¿Cómo se encuentran las cuentas de la Seguridad Social?

Con los últimos datos conocidos, correspondientes al cierre del mes de mayo, la Seguridad social presenta un saldo positivo de 2.758,80 millones de euros, frente a un saldo positivo de 2.865,33 millones de euros obtenidos en el mismo periodo del ejercicio anterior.

Esta diferencia se obtiene de los derechos reconocidos por operaciones no financieras con un importe de 53.952,29 millones de euros y las obligaciones reconocidas de 51.193,49 millones de euros.

El mayor gasto de la Seguridad Social son las prestaciones económicas a familias e instituciones que totalizaron 48.330,15 millones de euros, cifra que representa un 94,41% del gasto total.

Si desglosamos este gasto, las pensiones -que se incluye incapacidad permanente, jubilación, viudedad, orfandad y a favor de familiares- alcanzan un importe de 41.191,14 millones de euros, una cifra que se ha incrementado en un 3,39% frente al año pasado.

Las prestaciones no contributivas, en la que se incluye los mínimos de las pensiones contributivas, alcanzan un importe de 4.082,63 millones de euros, cifra que supone un decremento del 0,77% respecto al ejercicio anterior.

La esperanza para la Seguridad Social reside en la afiliación

Si hay un punto positivo por el cual se justificaría que el Estado se haga un préstamo a si mismo para hacer frente a los pagos de los pensionistas, como vía de comprar tiempo, es que los afiliados de la Seguridad Social están incrementando notoriamente desde 2014.

Si nos dirigimos a los datos de afiliados de la Seguridad Social del mes de mayo, observamos un crecimiento de 223.192 nuevos afiliados, lo que supondría la mayor ganancia en un mes desde julio del año 2005. En total, la afiliación media de la Seguridad Social es de 18.345.414 ocupados.

Todo ello tiene una traducción en las cuentas... La recaudación por las cotizaciones sociales es de 44.750,07 millones de euros, lo que supone un aumento de ## 4,61 puntos porcentuales frente al año 2016 -La tasa era del 2,43% en el mismo periodo del año anterior-.

Esta mejora se debe a que se ha producido un aumento de la cotización de ocupados en un 5,25%, y a su vez, la cotización de desempleados registra un descenso del 4,94%.

A pesar de esta evidente mejora, el sistema actual no tiene capacidad para hacer frente a las pagas extraordinarias y el fondo de reserva tampoco tiene capacidad para ello, por lo que muy probablemente la vía seguiremos con las fórmula del "auto-préstamo" hasta que se consiga un acuerdo para la estabilización de las cuentas que afecte al medio y largo plazo.

La quiebra del Banco Espírito Santo tiene una víctima importante al otro lado del Atlántico. De acuerdo con el Wall Street Journal, el banco de inversión estadounidense Goldman Sachs podría perder 835 millones de dólares por un préstamo que concedió a la institución portuguesa poco antes de que se hiciera evidente la situación de bancarrota del banco portugués. Este hecho ayuda a entender por qué Goldman Sachs emitía buenos informes sobre la solidez del principal banco de Portugal, y por qué la prensa financiera aplaudía la gestíón del banco y negaba su bancarrota inminente.

Goldman Sachs pagó los 835 millones de dólares a través de una entidad de propósito especial en Luxemburgo, tomando el dinero que estaba destinado a financiar la construcción de una refinería en Venezuela, como indica el propio WSJ. El préstamo permitió prolongar el largo estado de coma del Espirito Santo, y Goldman Sachs esperaba recuperar su dinero dado que se había empleado un vehículo de inversión especial (SPV) creado en Suiza. Los SPV (Special Purpose Vehicle) también conocidos como "entidad de quiebra remota", permiten la adquisición y el financiamiento de activos específicos con un régimen jurídico que hace sus obligaciones seguras incluso cuando la sociedad matriz se declara en quiebra. Fueron diseñados para servir como una contraparte de los swaps y otros complejos instrumentos derivados de crédito, y también se le llama "derivados de productos de la empresa".

Sin embargo, el estado de coma y la prolongada bancarrota que negaba Goldman Sachs en sus informes sobre el banco, fue interrumpido subitamente por el gobierno de Passos Coehlo tras la quiebra de las empresas de cabecera del holding, como Espirito Santo Financial Group y RioForte. Al develarse los fraudes masivos en que habían incurrido los dueños de las empresas, el gobierno procedió a desconectar al banco del respiradero artificial.

La quiebra del Espirito Santo podría ser muy costosa para Goldman Sachs, que esperaba vender esa deuda en el mercado de capitales y a un precio mucho mayor para embolsarse una ganancia. Pero no alcanzó a encontrar un comprador, dada la rapidez con que el Espirito Santo quebró y desapareció del mapa financiero. Hoy todos los títulos que llevan algún timbre del BES se castigan con un 98 y 99 por ciento de su valor. Es decir que los papeles de Goldman Sachs se pagarían en torno a los 16,5 millones de dólares. Una vez más, los fondos buitres son los más interesados en este tipo de operaciones, dado que compran al 2 por ciento, pero después se las arreglan para exigir a los gobiernos el 98 por ciento restante.

En El Blog Salmón | El Espirito Santo descansa en paz mientras el resto se va al infierno, El temido efecto dominó en la crisis del Espirito Santo
Imagen | mikecogh

Continuando con nuestra serie de Conceptos de Economía, en este artículo explicamos qué es un crédito sindicado.

El crédito sindicado es una de las formas en que las empresas consiguen financiación externa a través de deuda.

La diferencia entre los créditos sindicados y los préstamos normales que las empresas obtienen de sus bancos es que, por el tamaño del préstamo, este se divide entre varios bancos.

El mecanismo de funcionamiento es el siguiente.

Cuando una empresa necesita un préstamo de, por ejemplo, €50 millones para financiar un proyecto o una inversión, esta habla con sus varios bancos para ver cómo les pueden financiar.

Normalmente, los bancos tienen límites de cuánto pueden prestar a una empresa en cualquier momento, por la diversificación necesaria de sus riesgos de cartera. En una situación donde la empresa está pidiendo más de lo que el banco puede prestarle, se puede acordar un crédito sindicado.

El banco agente, ofrece a la empresa sindicar la cantidad entre varios bancos como prestatarios para conseguir la cantidad total que la empresa necesita. Por ejemplo, si se busca €50 millones, el banco agente puede invitar a nueve bancos más para que participen en el préstamo, por ejemplo, con €5 millones cada uno y, con los 10 bancos participantes, la empresa consigue los €50 millones que busca.

Este proceso de sindicación puede ser voluntario o comprometido, que es lo que ahora se ve más. El banco agente puede hacerlo de forma voluntaria, es decir, para conseguir lo que el mercado permita pero sin ningún compromiso, o puede ser comprometido, es decir, se compromete con la empresa que, si no consigue sufientes bancos participantes, que el banco agente cubriría lo que falta.

Varios bancos pueden actuar como bancos agentes o coordinadores conjuntamente y también pueden existir distintos niveles de bancos participantes, es decir, algunos bancos pueden participar prestando más que otros.

Normalmente hay un contrato de crédito y todos los bancos firman como participantes en el crédito sindicato, todos con las mismas condiciones de contrato.

Como tal, sigue siendo un crédito centralizado y todos los pagos de la empresa, de interés y devolución de principal, se hacen a través de un banco, designado para el papel y que no tiene que ser el mismo banco agente, y este banco es el que se encarga de distribuir a todos los participantes del crédito sindicado, en su nivel debido.

Las ventajas del crédito sindicado para la empresa son que consigue préstamos más amplios de lo que es normal de sus bancos normales, permite ampliar sus relaciones bancarias, incluso de fuera del país, donde puede que no tengan relaciones, y les permite ampliar sus fuentes de financiación que le da más flexiblidad y más alternativas.

Las ventajas del crédito sindicado para los bancos agentes son que les permite ofrecer préstamos a sus clientes, incluso cuando sus límites de riesgo están a tope, su labor de banco agente les permite cobrar comisión adicional como organizador del crédito y les permite mantener la relación con el cliente, ya que es la cara más visible con el cliente durante todo el proceso.

Las ventajas del crédito sindicado para los bancos que participan en estos préstamos son que les abre la puerta a clientes que normalmente no tendrían acceso por falta de conocimiento y contacto, y también les permite dar préstamos mientras amplian sus riesgos a clientes distintos e, incluso, a países distintos, ya que el proceso de sindicación no se limita a un país.

Imagen | matze_ott

Siguiendo con la serie de Conceptos de Economía, hoy vamos a tratar un tema que afecta directamente a muchas familias en España, y es el sistema de amortización que se usa en las hipotecas, el sistema de amortización francés.

Seguro que alguna vez, al usar una calculadora hipotecaria avanzada en la que se introduce el capital, el tipo de interés y el plazo y se nos muestra tanto la cantidad mensual como la tabla de amortización, ha destacado que en los primeros años de la hipoteca se paguen muchos más intereses que capital, mientras que en los últimos años casi todo lo que se paga es capital y los intereses son bajos.

Por poner un ejemplo, si tuviéramos un préstamo de 300.000 euros a 30 años y a un tipo de interés del 4%, las cuotas mensuales serían de 1.432,24 euros. El primer pago correspondería a 1.000 euros de intereses y únicamente a 432,24 euros de cancelación del capital prestado. En cambio, 30 años más tarde, el último pago serían 4,76 euros de interés y 1.427,49 euros de capital.

Al contrario de lo que se pueda pensar, este método de amortizar la deuda no es caprichoso ni encierra ningún motivo maquiavélico de los bancos para que después de los primeros años sigamos debiendo prácticamente lo mismo que al principio. Es una consecuencia lógica de tener cuotas constantes, y se denomina sistema de amortización francés.

Para calcular la cuota mensual y la relación entre intereses y amortización de cada una de las cuotas hay que tener en cuenta algunos factores: el capital prestado, el tipo de interés y el tiempo de vida del préstamo son las más obvias. Pero también lo son que queremos que las cuotas sean iguales desde el primer hasta el último mes (siempre que no cambien los tipos de interés) y, y aquí está la clave, que cada mes hay que pagarle al banco los intereses por el préstamo que queda por amortizar. Por tanto, como al principio de la vida del préstamo tenemos mucho capital por devolver, los intereses son más altos que cuando avanza el tiempo. Y como queremos que la cuota sea constante, pues al principio no podemos amortizar tanto capital, puesto que tenemos que pagar los intereses obligatoriamente.

Siguiendo con el ejemplo anterior, de 300.000 euros a 30 años al 4% de interés, en el primer pago queda por amortizar los 300.000 euros. El 4% de dicho capital son 12.000 euros. Dicho tipo de interés es anual, y por tanto en la primera cuota debemos pagar 1.000 euros de intereses. El resto de la cuota es amortización del préstamo (432,24 euros). En cambio en la última cuota queda por amortizar 1.427,49 euros, lo que nos da unos intereses anuales de 57,10, lo que da unos intereses mensuales de 4,76 euros.

Por supuesto que si quitamos la restricción de la cuota fija hay otras formas de amortizar. Pero claro, el requisito es pagar siempre los intereses que queden pendientes. Por ejemplo, podríamos querer amortizar en todos los pagos una cantidad fija. En nuestro caso 833,33 euros (es decir, 300.000 euros entre 30 años y entre 12 meses). El problema es que en el primer pago tendríamos que seguir dando al banco los 1.000 euros de intereses, luego en el primer pago la cuota sería de 1.833,33 euros. En el último pago sólo nos quedaría por devolver 1.000 euros, luego los intereses serían de
40 euros al año o 3,33 euros al mes. Luego dicha última cuota sería de únicamente 1003,33 euros. Justo lo contrario de lo que quiere la gente, cuotas altas al principio y bajas al final de la vida del préstamo. Este sería un sistema de amortización constante.

Por último un pequeño detalle. Cuando varía el tipo de interés, la cuota no puede permanecer constante a no ser que se cambie también el plazo del préstamo, y siempre que los intereses no excedan la cuota fija. Por tanto lo que se suele hacer es aumentar la cuota.

Más información | Calculadora hipotecas con tabla amortización
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