Saltan las alarmas en el mercado inmobiliario español: algo empieza a cambiar. Aunque los precios de la vivienda continúan creciendo, con un incremento interanual del 3,2%, están comenzando a aparecer señales que ya inquietan a propietarios, vendedores e inmobiliarias.
Aunque el mercado mantiene su fortaleza, los primeros síntomas de desaceleración ya han aparecido: viviendas que tardan más en venderse, ajustes de precios en algunas ciudades y un cambio progresivo (y constante) en el comportamiento de los compradores.
De hecho, la mitad de las capitales de provincia registran caídas respecto al año pasado y algunas ciudades muestran ajustes que hace solo unos meses parecían difíciles de imaginar.
Valladolid lidera los descensos con una caída del 12%, seguida por Santa Cruz de Tenerife, Zamora, Almería o León. Al mismo tiempo, las compraventas del primer trimestre descendieron un 2,6% y la obra nueva registró una caída superior al 5%.
Y en paralelo, aumenta la oferta disponible en numerosos portales inmobiliarios y algunos mercados muy activos también muestran signos de enfriamiento. Madrid incrementó un 17% el stock de viviendas anunciadas durante el primer trimestre, mientras Valencia y Barcelona también registran aumentos relevantes.
En este contexto, Sergio, creador de contenido especializado en inversión inmobiliaria, Real Estate y emprendimiento, conocido en TikTok como Sergio_excellence_circle, resume este nuevo escenario con una frase que no deja lugar a dudas: “O negocias o no vendes. Las cosas están cambiando y rápido. Si hace seis meses se vendía todo, incluso a precios por encima de mercado, esto ya no es así”.
El mercado ya no está funcionando como hace unos meses
Durante gran parte del último ciclo inmobiliario, muchos inmuebles desaparecían de los portales en pocos días.
El temor a quedarse fuera y el fuerte desequilibrio entre oferta y demanda aceleraron las operaciones y llevaron a muchos compradores a aceptar precios cada vez más elevados.
Sin embargo, algunas dinámicas empiezan a cambiar. Sergio relata una situación que refleja esa nueva realidad: “Ayer una clienta que lleva buscando años y poco a poco ha tenido que ir subiendo su presupuesto porque cada vez lo que buscaba era más caro, me decía que, oye, hace tres meses cuando veía un piso a la semana se había vendido, ahora no sólo no se vende sino que muchos bajan el precio”.
El euríbor y los precios elevados empiezan a pesar
Entre los factores que explican esta ralentización aparecen varios elementos. El fuerte incremento acumulado de la vivienda durante los últimos años, unido a una financiación menos favorable, empieza a limitar la capacidad de compra.
Durante los últimos cinco años, distintas estimaciones sitúan el incremento de los precios cerca del 50%, una evolución muy superior a la registrada por los salarios. Además, la evolución reciente del euríbor ha vuelto a elevar el esfuerzo económico necesario para acceder a una vivienda.
Sergio lo explica así: “Es la pura realidad. El conflicto de Irán, la subida de tipos, los precios ya a niveles altísimos, hacen que lo que estás viendo en portales ya no se vende”.
La negociación vuelve a ganar importancia
Uno de los cambios más visibles aparece en el ajuste entre precios publicados y precios finales de cierre. Muchos vendedores continúan tomando como referencia anuncios publicados durante los meses de máxima euforia, pero la negociación vuelve a tener un peso creciente.
Según explica Sergio: “Para que se venda deben bajar entre un 10 y un 20% su precio”. Esto no implica necesariamente un desplome generalizado del mercado, por supuesto, sino un reajuste entre expectativas y realidad.
Más oferta, menos urgencia y compradores más selectivos
Otro indicador importante es el incremento de viviendas disponibles. Madrid elevó su oferta un 17%, Valencia un 13% y Barcelona un 6%. Sergio lanza otra advertencia: “El problema de los que no bajen ahora es que en un año, si quieren vender, deberán bajar mucho más”. Los precios de los pisos podrían haber iniciado una desaceleración que podría no tener fin a corto plazo.
La vivienda mantiene un apoyo estructural
Aun así, el mercado sigue teniendo un importante elemento de apoyo: el déficit acumulado de vivienda disponible. Diversos cálculos sitúan esa escasez por encima de las 840.000 viviendas.
Por ello, Sergio matiza cualquier lectura excesivamente negativa: “¿Significa esto que va a bajar la vivienda? No, en absoluto, la vivienda se va a mantener sólida”. Y concluye con un mensaje para propietarios: “Si eres propietario, no te fíes del precio de los portales y sé ágil con el precio si quieres vender”.
Imágenes | TikTok Sergio_excellence_circle
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