David Jiménez, abogado experto en herencias: "Hay una ventaja fiscal si tienes más de 65 años y quieres donar tu vivienda"

La exención del IRPF a partir de los 65 años no es un cheque en blanco. Aunque la ley tributaria exime a este colectivo del pago por la ganancia patrimonial al vender o donar su vivienda habitual, el trámite esconde algunas cuestiones que los contribuyentes deben conocer. El abogadoespecializado en herencias David Jiménez explica que los mayores de 65 años pueden beneficiarse de una ventaja fiscal si están pensando en donar su vivienda. La normativa vigente contempla esta exención e incluso puede aplicarse cuando se transmite una parte del inmueble, siempre que se cumplan los requisitos legales.

Para beneficiarse de este escudo fiscal, el inmueble tiene que ser la residencia habitual del donante. Como regla general, esto implica haber vivido allí de forma continuada durante al menos tres años, aunque existen excepciones. Además, si la persona mayor ya se ha mudado de su domicilio habitual, cuenta con un margen máximo de dos años para formalizar la transmisión y poder acogerse a la exención. Si se superan esos plazos y no se cumplen los requisitos legales, el beneficio fiscal puede perderse. Sin embargo, no todo es ahorro, como sucede con las operaciones intrafamiliares: una menor factura en el IRPF no significa que desaparezcan las obligaciones con otras administraciones públicas. De hecho, algunas personas creen que, al estar exentas de pagar este impuesto, tampoco tendrán que hacer frente a otros tributos.

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Los impuestos que hay que pagar al donar una vivienda

En concreto, la exención estatal del IRPF no elimina las obligaciones fiscales autonómicas y locales. Quien recibe el inmueble (el donatario, en la jerga jurídica) puede tener que liquidar otros tributos. "La venta o la donación de la vivienda habitual por mayores de 65 años no tributa en el IRPF, ¿vale? Pero hay más cosas que hay que tener en cuenta. Sí, ese hijo al que tú le vas a donar o a quien sea tiene que pagar el impuesto de donaciones, hay que mirar si tributa o no tributa en la comunidad autónoma correspondiente, y dos, la plusvalía municipal al ayuntamiento", explica Jiménez en un reel de Instagram.

De este modo, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) dependerá de la comunidad autónoma y de las circunstancias de la operación. Por ejemplo, en Madrid y Andalucía existen bonificaciones del 99 % de la cuota para determinadas donaciones entre familiares directos, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en cada territorio. En otras comunidades autónomas, las condiciones pueden ser diferentes y el desembolso resultar considerable.

Por su parte, la plusvalía municipal, cuyo nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, puede devengarse cuando se dona un inmueble urbano. En las transmisiones entre vivos, el plazo general para presentar la declaración es de 30 días hábiles desde el devengo, aunque deben tenerse en cuenta las particularidades de la gestión municipal y las posibles exenciones. «La gente vende o dona la vivienda habitual creyendo que como está exento en renta no pasa nada, pero ojo, que luego tienes que tener en cuenta el impuesto de donaciones y la plusvalía municipal y llegan a sorpresas», añade el letrado. Pero más allá del pago inmediato de los impuestos, regalar un inmueble en vida puede tener consecuencias en la futura herencia familiar si la operación no se planifica adecuadamente. 

Según el Código Civil, las donaciones realizadas a los hijos que posteriormente concurran a la herencia con otros herederos forzosos pueden estar sujetas a colación, es decir, al mecanismo que tiene en cuenta determinados bienes donados al realizar la partición hereditaria. Por ejemplo, si un padre dona ahora una casa valorada en 150.000 euros a uno de sus tres hijos, esa donación puede tener consecuencias cuando fallezca el progenitor y llegue el momento de repartir la herencia. No obstante, el tratamiento dependerá de las circunstancias de la donación y de las reglas legales aplicables. La colación no debe confundirse con el cálculo de las legítimas, que determina la parte de la herencia reservada legalmente a determinados herederos.

Existe la posibilidad de que el donante dispense expresamente al hijo de la obligación de colacionar mediante una cláusula en la escritura de donación. Esta figura se conoce como dispensa de colación. Sin embargo, no significa que el inmueble quede automáticamente al margen de cualquier cálculo sucesorio: deben respetarse los derechos de los herederos forzosos y las reglas que protegen sus legítimas. Como ha señalado el Tribunal Supremo en su jurisprudencia, las donaciones realizadas en vida pueden seguir teniendo relevancia al calcular si se han respetado esos derechos.

Así, la posibilidad de aprovechar la ventaja fiscal de los 65 años para transmitir la vivienda habitual sin tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF requiere tirar de calculadora, contar con asesoramiento especializado y planificar la operación. Una donación puede generar obligaciones fiscales para quien recibe el inmueble y también tener consecuencias en el reparto de la herencia años después. El consejo legal básico es claro: aunque una vivienda se done sin recibir dinero a cambio, la operación no está necesariamente libre de costes ni de consecuencias jurídicas.

Imagen | Jakub Zerdzicki (vía Pexels)