Es oficial: los dueños de viviendas podrán reducir hasta un 100% el rendimiento del alquiler en el IRPF si rebajan la renta más de un 5% y cumplen estos requisitos

El mercado del alquiler es un campo de minas como bien sabéis. Con unos precios en máximos y una oferta bajo mínimos, el Gobierno movió ficha con el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el pasado 8 de octubre tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). El objetivo es incentivar a los propietarios a través de ventajas fiscales: aquellos que rebajen más de un 5% el precio del nuevo contrato respecto al anterior pueden beneficiarse de una reducción de hasta el 100% del rendimiento neto positivo del alquiler en el IRPF, siempre que cumplan las condiciones establecidas en la norma. La medida se aplica a los arrendadores que no tengan la consideración de grandes tenedores y está sujeta a distintos requisitos según las circunstancias del contrato.

Bonificaciones en cascada. Así, el texto legal despliega una escala de incentivos vinculada al esfuerzo del arrendador y a la ubicación del inmueble. La reducción será del 100% si se cumplen determinados requisitos, como mantener al mismo inquilino una vez finalizado el plazo mínimo legal del contrato o sus prórrogas, o alquilar la vivienda a otra persona con una renta que respete el límite máximo aplicable del sistema de índices de precios de referencia. En otros supuestos, la reducción puede alcanzar el 95% si la vivienda se encuentra en una zona de mercado tensionado y el inquilino tiene entre 18 y 35 años; el 90% en esas mismas zonas, sin importar la edad del arrendatario; el 85% para jóvenes que alquilen fuera de zonas tensionadas; y el 70% en otros casos previstos por la norma. Si el dueño mantiene la renta respecto al contrato anterior, una vez aplicada, cuando corresponda, la actualización prevista, la reducción será del 50%. Por el contrario, si aumenta el precio, el porcentaje baja al 40% para incrementos de hasta el 5%, al 30% para subidas superiores al 5% y de hasta el 10%, al 25% para aumentos de hasta el 15%, al 20% para incrementos de hasta el 20% y al 15% si la subida supera ese porcentaje. Todos estos incentivos se refieren al rendimiento neto positivo del alquiler, no a una exención automática de todo el IRPF. Los detalles figuran en el artículo 6 del Real Decreto-ley.

Blindaje temporal. En concreto, el decreto también compra un valioso tiempo para los arrendatarios. Determinados contratos de vivienda habitual que estuvieran vigentes cuando entró en vigor la norma y cuyo periodo de prórroga obligatoria, prórroga tácita o tácita reconducción finalice antes del 31 de diciembre de 2028 pueden acogerse, previa solicitud del inquilino, a una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales. Para ello, el arrendatario debe estar al corriente del pago del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. La prórroga mantiene las condiciones del contrato vigente, aunque existen excepciones, como que ambas partes acuerden renovar el contrato con una renta al menos un 5% inferior a la vigente o que el propietario necesite recuperar la vivienda para sí mismo o determinados familiares, siempre que se cumplan los requisitos legales. Por su parte, la actualización anual de la renta queda limitada hasta el 31 de diciembre de 2027. Si el precio del alquiler supera el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no podrá incrementarse. En los demás casos, las partes podrán negociar la actualización y, si no alcanzan un acuerdo, la subida no podrá superar el 2%. Así lo establece la disposición final sexta del BOE.

El fantasma del impago. ¿Qué ocurre cuando el inquilino deja de pagar? Los propietarios deben tener en cuenta que, con carácter general, los rendimientos del alquiler se declaran cuando son exigibles, aunque todavía no se hayan cobrado. Así lo explica la Agencia Tributaria en su manual práctico del IRPF. Sin embargo, existe una vía para aliviar el impacto fiscal de los impagos: las cantidades adeudadas pueden deducirse como saldos de dudoso cobro cuando se cumplan los requisitos establecidos. Entre ellos, que hayan transcurrido más de seis meses desde la primera gestión de cobro hasta el final del periodo impositivo y que no se haya renovado el crédito. Este gasto deducible está condicionado a que las cantidades se hayan incluido previamente como ingresos del alquiler. La Agencia Tributaria detalla las condiciones para aplicar esta deducción.

El turno del inquilino. La nueva normativa también incorpora una deducción por alquiler de vivienda habitual. Los contribuyentes cuya base imponible anual sea inferior a 33.007,20 euros podrán deducirse el 10% de las cantidades satisfechas por el alquiler, con una base máxima de 11.630 euros para quienes tengan una base imponible igual o inferior a 23.007,20 euros. Esto permite alcanzar una deducción máxima de 1.163 euros, aunque la base deducible se reduce progresivamente para quienes superen ese umbral de ingresos. Para beneficiarse de esta ventaja, la norma exige que, durante al menos la mitad del periodo impositivo, ni el contribuyente ni ningún miembro de su unidad familiar tenga la titularidad plena o un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros de la alquilada, salvo que una resolución administrativa o judicial impida utilizarla como residencia. 

Mientras jóvenes como Daniela y José encuentran su particular oasis vital pagando un alquiler social de apenas 110 euros por un dúplex de 100 metros cuadrados en un pueblo de Burgos. El Gobierno fía parte de su estrategia a que los propietarios hagan números y aprovechen los incentivos fiscales, pero la duda estructural es evidente: con el mercado tan sumamente estrangulado, está por ver si a un casero le compensa más la ventaja fiscal de rebajar el alquiler o seguir exprimiendo las rentas brutas de un inquilino atrapado sin alternativas.

Imagen | La Moncloa