Se encuentra en vigor: el inquilino y el propietario pueden pactar sustituir el alquiler por obras en la vivienda

Siempre han existido fórmulas para abaratar el coste de independizarse. Pero, en un mercado inmobiliario con precios asfixiantes, el acuerdo entre propietario e inquilino para sustituir el pago del alquiler por obras se presenta como un salvavidas. No estaríamos hablando de una rebaja más, sino de un pacto recogido en el artículo 17.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Mediante este mecanismo, el arrendatario asume la reforma o rehabilitación de la vivienda y, a cambio, puede dejar de pagar total o parcialmente la renta durante el plazo acordado. Suena bien. Quizás demasiado.

Si bien la ley ampara esta posibilidad, hacerlo por las buenas no sirve. El acuerdo debe establecer las condiciones de las obras y el plazo durante el que se sustituirá el pago de la renta. No, ningún inquilino puede dejar de abonar el alquiler unilateralmente para arreglar el baño y pasarle después la factura al casero. El artículo 23 de la LAU establece que determinadas obras requieren el consentimiento escrito del propietario. Y es que, si el arrendatario incumple su compromiso de realizar las obras en las condiciones pactadas, el propietario podrá solicitar la resolución del contrato. Era una consecuencia esperada.

Pero, ¿qué ocurre al terminar el acuerdo? La normativa deja muy claro que, una vez extinguido el arrendamiento, el inquilino no puede exigir ninguna compensación adicional por el coste de las mejoras realizadas. Da igual que la reforma haya revalorizado el inmueble muy por encima de las rentas que ha dejado de pagar: el artículo 17.5 de la LAU excluye expresamente esa compensación. Tengamos en cuenta que la vivienda debe quedar en el estado que corresponda según el contrato y la legislación aplicable, aunque el propietario no puede retener automáticamente la fianza por cualquier discrepancia. De hecho, el artículo 36 de la LAU establece que el saldo de la fianza que deba restituirse devengará el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto.

A día de hoy, algunos presentan esta vía como un invento reciente, pero este apartado legal lleva en vigor desde 2013. La posibilidad se incorporó con la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que entró en vigor el 6 de junio de ese año. Y aquí entra la letra pequeña que a menudo se omite: Hacienda también cuenta. Aunque el propietario no reciba dinero en metálico durante esos meses, las obras pueden constituir un rendimiento del capital inmobiliario en especie. La Agencia Tributaria ofrece información sobre la tributación de los ingresos procedentes del alquiler, y la consulta vinculante V0604-21 de la Dirección General de Tributos analiza un supuesto en el que las obras realizadas por el arrendatario constituyen una contraprestación por el arrendamiento de un local comercial. Aunque este caso no se refiere a una vivienda, ilustra el tratamiento fiscal que pueden recibir este tipo de acuerdos. Por tanto, el propietario deberá analizar las circunstancias concretas para determinar cómo declarar las obras recibidas como contraprestación. Y de qué forma.

¿Qué responsabilidades asume el inquilino al reformar la vivienda?

¿Compensa realmente al inquilino? De entrada, el arrendatario acaba asumiendo la gestión de las obras que haya aceptado realizar. Esto puede implicar tramitar licencias y permisos y responder por los daños que le sean imputables, según el tipo de actuación y las circunstancias. No es lo mismo pintar un salón o arreglar un desconchón por el desgaste habitual de la vivienda, donde el riesgo es bajo, que meterse en cambios estructurales que pueden requerir autorización, profesionales cualificados y trámites específicos. En estos casos, conviene comprobar las exigencias municipales antes de empezar los trabajos, ya que los permisos dependen de la naturaleza de la reforma y de la normativa aplicable. El inquilino no asume automáticamente todas las obligaciones de un promotor ni toda la responsabilidad por los posibles daños.

Por el momento, esta solución es un arma de doble filo. El casero tiene la obligación de conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad, de acuerdo con el artículo 21 de la LAU, por lo que nosotros, como inquilinos, deberíamos asegurarnos de que el acuerdo no nos haga asumir obligaciones que legalmente corresponden al propietario. Si vas a meterte en este trueque, exige presupuestos cerrados y pon por escrito cada clavo que pongas. Sea como fuere, el retraso en la devolución de la fianza o las sorpresas de fin de contrato seguirán siendo cuestiones que conviene tener en cuenta.

Imagen | Isabel Rodríguez García (Ministerio de Vivienda)