Se cumplen diez años del estallido de la burbuja inmobiliaria española. Un periodo de exuberancia irracional que precedió a una profunda crisis en la que se tuvo que revisar tanto el modelo productivo y competitivo español, el mercado laboral, e incluso los niveles elevados de gasto público que fueron incrementados al calor de la burbuja.

Una crisis que no vino caída del cielo sino que fue incubada durante los últimos años, pues la tasa media anual de crédito a familias españolas fue del 17% entre los años 1995 y 2007, mientras que en este periodo en avance nominal del PIB fue del 7,5%, con grandes facilidades de crédito.

A día de hoy, muchos factores macroeconómicos han quedado corregidos. España crece a un ritmo de 3% -liderando el crecimiento entre las grandes economías de la UE- y se ha conseguido recuperar el 60% del empleo destruido durante los años de la crisis.

¿Y el sector inmobiliario? ¿Cómo ha evolucionado el sector durante estos años? En las siguientes líneas veremos los datos más relevantes del hundimiento del sector y de la recuperación que vive en la actualidad.

Los últimos momentos dorados para el sector inmobiliario

En los últimos coletazos de la burbuja inmobiliaria, vimos grandes operaciones inmobiliarias. En abril del año 2006, Renta Corporación iniciaba su salida a bolsa con un rally bursátil. Tan sólo un mes más tarde, Astroc salió a bolsa y protagonizó una espectacular revalorización en los siguientes días, y en el mismo Luis Portillo, lanzó una OPA sobre Colonial.

En verano de 2006, la inmobiliaria Reyal compró Urbis por un importe de 3.317 millones de euros y para el mes de septiembre, Martinsa compró Fadesa creando la primera promotora inmobiliaria del país.

Fue muy curiosa la compra de Fadesa por parte de Martinsa y es que en este caso el pez pequeño se comía el pez grande. En el momento de esa compra los activos de Martinsa estaban valorados por 842 millones de euros y tras la compra de Fadesa se incrementaron hasta los 9.581 millones de euros.

Sin embargo, entramos en julio de 2007 y Enrique Bañuelos deja Astroc, tras un desplome bursátil en el valor. En ese momento, la evolución del precio de la vivienda era de un 2,9% intertrimestral pero a partir de ese momento los precios de la vivienda iniciaron un fuerte descenso en los siguientes trimestres confirmándose el estallido de la burbuja inmobiliaria.

Cuando la burbuja pinchó, los bancos acreedores se terminaron quedando con Colonial y peor aún, a principios de verano de 2008, Martinsa Fadesa presentó el concurso de acreedores más grande en la historia de España -un proceso de liquidación que en la actualidad sigue vigente- con una deuda pendiente que ascendía a un importe superior a 8.000 millones de euros.

Caída, reestructuración del sector inmobiliario-bancario

Tras el clímax inmobiliario, empezó la crisis que se focalizó en el sector de la construcción y también en el bancario que financió estos proyectos. Durante los siguientes seis años el sector vivió un duro ajuste.

Uno de los factores más afectados fue el precio de la vivienda que vivió una caída acumulada del 53,3% desde el pico, y afectó a gran parte de la población española, al ser un país con un gran afecto a la propiedad inmobiliaria.

Fue tal la contracción del sector que en el año 2007 la construcción de viviendas era de 850.000 y en 2013, se marcó mínimos con algo más de 34.000 viviendas. Además, si nos centramos en el sector de la construcción, a finales de 2014 teníamos 1,03 millones de trabajadores vinculados al sector de la construcción frente los 2,77 millones del tercer trimestre de 2007.

En términos de PIB, entre 2005 y 2008 el peso de la construcción sobre la economía española era superior al 10% y durante los siguientes seis años se destruyó tanta actividad en el sector que su peso quedó ligeramente por encima del 5%.

Estas acciones fueron necesarias para reducir el exceso de sobrecapacidad en el tejido productivo de inmobiliarias, constructoras y también, entidades bancarias que se expandido en los últimos años al calor del boom inmobiliario.

Las inmobiliarias y la banca han ido de la mano en este proceso de reestructuración... Las entidades financieras fueron incorporando en sus balances las consecuencias del proceso de reestructuración de constructoras e inmobiliarias y se vieron con una gran cantidad de vivienda y suelo en sus manos.

Bajo este punto, se pone de manifiesto la debilidad especial de las cajas de ahorro, cuya pésima gestión en la concesión de créditos, fue la base para que seguidamente se iniciara un proceso de fusión fría entre cajas y finalmente la conversión en bancos para ser rescatados por el contribuyente y que el Banco de España da por perdidos un importe 60.613 millones de euros.

Por ello, en junio de 2009 se aprobó el Real Decreto el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB), para apoyar los procesos de integración entre entidades buscando ofrecer una mejora de la eficiencia, una racionalización de su administración y un redimensionamiento de su capacidad productiva.

A finales del año 2012, se creó la Sareb, el llamado banco malo, como una de las imposiciones en el Memorando de Entendimiento (MoU) que el gobierno español firmó en julio de 2012 con los socios europeos. Su finalidad era ayudar al saneamiento del sector financiero español, por lo que se destinó un total de 200.000 activos por un valor de 50.761 millones de euros, de los que el 80% eran activos financieros y el 20% restante, activos inmobiliarios.

Este banco malo es una entidad privada pues el 55% del capital pertenece a entidades financieras del sector privado -Banco Santander (16,62%); Caixabank ( 12,24%); banco Sabadell (6,61%); etc.-, mientras que el 45% restante corresponde al fondo de reestructuración ordenada bancaria (FROB).

Si bien es cierto que se consideran periodo de reestructuración hasta el año 2013, pues a partir de ese momento las compraventas de inmuebles empiezan a crecer, hay que decir que los últimos "coletazos" de la crisis los hemos visto hasta el año 2017 conla caída del Banco Popular.

La mejora del mercado inmobiliario y la revolución de las SOCIMIS

A partir de 2014, vemos claras mejoras en el sector inmobiliario y de la construcción. Por ejemplo, en 2014, las compraventas de viviendas marcó un punto de inflexión y empezaron a crecer. Las últimas cifras que tenemos del INE, detallan que a cierre de 2016 las compraventas de inmuebles 403.866 viviendas -la cifra más elevada desde 2010-.

Después de que la crisis afectara notablemente al precio de la vivienda, la primera tasa positiva trimestral se aprecia en el segundo trimestre de 2014 y se ha mantenido de manera positiva, hasta la actualidad.

Entre las principales inmobiliarias cotizadas del país, se empezaron a registrar beneficios solventes en 2014, al pasar de unas pérdidas de 2.172 millones de euros en 2012 hasta 734 millones de resultados positivos.

El último capítulo del mercado inmobiliario lo escriben las socimis, acrónimo de sociedades cotizadas inversión inmobiliaria. Y es que a día de hoy estas sociedades tienen una valoración superior a 15.000 millones de euros.

Este tipo de sociedades empezaron a aparecer en el año 2014, tras largos años de crisis inmobiliaria, en el que el precio de la vivienda se iba reduciendo año tras año. En contraste, a día de hoy el sector se está consolidando en la recuperación alrededor de este tipo de sociedades.

Es tal el éxito de las Socimis que el patrimonio de Merlín, Hispania, Axiare y LarEspaña se ha incrementado en un 50% durante el año 2016. Se está focalizando mucho patrimonio en este tipo de sociedades y al finalizar este ejercicio, habrán salido a bolsa más de 35 socimis.

El ministro Luís de Guindos ha afirmado que el Sareb está estudiando sacar sus propiedades inmobiliarias a bolsa mediante una SOCIMI. En principio esta noticia no tiene mucho de particular, y no es necesariamente mala. Pero no está contando toda la historia.

Sareb es lo que se ha venido a llamar como el banco malo, que aparte de mucho préstamo promotor, también promueve la construcción de inmuebles y también se dedica a la venta de toda la cartera inmobiliaria que ha heredado. Y Socimi es un vehículo de inversión inmobiliaria, pero la historia viene de un poco más atrás.

La Sareb, el depósito tóxico inmobiliario

Cuando se decidió rescatar a los bancos tras la crisis inmobiliaria se constituyó el FROB o Fondo de Restructuración Ordenada Bancaria. El FROB es un instrumento financiero creado a medida para la reestructuración del sistema bancario español y de todas las cajas de ahorros que se habían expandido por la Crisis. El FROB tenía un capital de 6.650 millones de euros aportados por el estado y 2.250 millones aportados por el Fondo de Garantía de Depósitos. Pero podía endeudarse por un ratio de nueve veces su capital (inicialmente tres), de modo que podría llegar a tener 90.000 millones de euros. Estas deudas tienen el respaldo solidario del estado (es decir, de todos nosotros).

Entre las actuaciones del FROB estaba la Sareb, conocido como el banco malo, aunque nunca se le llegó a dar licencia bancaria. La Sareb o Sociedad de gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria. El gobierno tenía que crear un vehículo como la Sareb obligado por el Memorandum of Understanding (MOU) que había firmado con el resto de países de la UE para que le prestaran el dinero para el rescate bancario y poder seguir funcionando normalmente.

¿Muy complicado de entender con tanta sigla? Veámoslo de otro modo. Con el sistema bancario en quiebra, el Gobierno llega a un acuerdo con el resto de los socios europeos para que le presten dinero para arreglarlo. Ellos se lo prestan con condiciones, entre otras establecer un Banco Malo en el que agrupar los activos “tóxicos” de los bancos.

Para montar el Sareb el gobierno pone dinero a través del FROB, pero no es el único. El 45% del capital es público y el 55% del capital es privado, principalmente puesto por otros bancos. Los bancos tienen que ceder al Sareb activos tóxicos con un fuerte descuento a cambio de recibir ayudas públicas. El objetivo del Sareb por su parte es venderlo todo en quince años obteniendo un 15% de rentabilidad. Como nos podemos imaginar, los socios privados no entraron con la intención de perder dinero (aunque pueden hacerlo).De momento, algunas actuaciones, dan que pensar sobre si la gestión es buena.

SOCIMIs, la moda inmobiliaria

Las SOCIMIs se crearon en 2009 como un vehículo de inversión, siguiendo el modelo norteamericano de los Real Estate Investment Trusts, donde se crearon por Eisenhower en 1960 (es decir, llegamos decenas de años tarde). Básicamente se trata de empresas cuyo objetivo es dedicarse a la inversión inmobiliaria y repartir dividendos. Las SOCIMIs tienen exenciones fiscales (el 95% del ITP y AJD) y no hay doble tributación. Es decir, la idea de una SOCIMI es que podamos invertir a través de una empresa en el mercado inmobiliario en vez de directamente con las mismas condiciones.

Nada es gratis y las SOCIMIs tienen restricciones. Entre otras cosas, se les obliga a cotizar en un mercado organizados y a que el 80% de sus activos tienen que ser inmuebles alquilados a tres años que no se pueden transmitir durante su periodo de arrendamiento. Además tienen que repercutir en dividendos el 90% de sus beneficios procedentes de alquiler y al 50% sus beneficios procedentes de la venta de inmuebles (es decir, se pretende que funcionen como alquiladoras, no como inmobiliarias crecientes). En 2012 la legislación se flexibilizó, permitiendo su cotización en el MAB y reduciendo el capital mínimo de cinco a quince millones de euros.

Al estallar la crisis inmobiliaria, las SOCIMIs fueron una buena opción para fondos que se hicieron con cientos de inmuebles a buen precio y las sacaron a cotizar. Para que nos hagamos una idea de lo que han crecido las SOCIMIs, en España en 2015 Merlin Properties SOCIMI se convirtió en un componente del Ibex 35. Es decir, una empresa que hacía sólo siete años no podía existir se codeaba con las empresas más grandes del país, y un año después estaba comprando lo que había sido una de las grandes inmobiliarias del país.

Sareb SOCIMI

El plan del gobierno es sacar alrededor de un tercio de las propiedades de la Sareb (4.600 inmuebles y 820 activos terciarios), es decir, alrededor de 1.500 inmuebles podrían salir a la venta si surgieran bien las circunstancias. Buena parte de los inmuebles transmitidos a la Sareb han sido vendidos, pero la verdad es que no queda muy claro si la Sareb está haciendo lo mejor.

Así que sacar parte de su cartera inmobiliaria como una SOCIMI no parece mala idea, no deja de ser una herramienta más junto al vender sus activos a través de inmobiliarias como ha ido haciendo, algo que como han reconocido sus directivos no ha sido muy fácil conseguirlo. El mercado bursátil, aunque volátil está creciendo. Además los bajos tipos de interés hacen atractivo a casi cualquier instrumento financiero, por lo que no es mal momento para salir a bolsa.

Aparte de ir liquidando la inversión, la mayor parte de los ingresos de la Sareb por diseño deberían de ser inmobiliarios, aunque en este momento sin ser un banco la mayor parte son por los créditos promotores. Algo que no es normal en una empresa que se supone que no es un banco

Respecto si será buena inversión o no, queda por ver. Se supone que la mayor parte de los inmuebles serán residenciales y que la idea es que van a ser “inmuebles de calidad” para hacerlo atractivo a los inversores. Probablemente la combinación de activos puesta por el Sareb y la rentabilidad por alquiler ofrecida será la que decida si merece la pena invertir o no.

En El Blog Salmón | Con las hipotecas tan baratas... ¿Es el momento de comprar vivienda en España?

Vía | El Confidencial

Imagen | Antonio Tajuelo

Imagen | elojeador

Durante este año, tanto promotores, consultores, analistas y el resto de agentes del mercado coinciden que será un año de inversión para el sector del ladrillo. Se verá si se va consolidando las leves mejoras en el sector. El entorno de momento es positivo y las previsiones no pueden ser mejores, si bien todavía existen riesgos e incertidumbres.

Durante el 2014 se dio la estabilización de los precios dentro del sector. A medida que se iba consolidando la tendencia de perdida de valor se volvió lentamente a construir de nuevo durante el 2015, con una mejora de empleo y un leve aumento del crédito con tipos de interés bajos dando pie a un cambio de ciclo durante el 2016.

Pero el mercado se encuentra en una fase de recuperación pero esta ha sido selectiva y heterogénea. Existen determinados sitios y productos donde los precios están en clara trayectoria de aumento. En los principales sitios de actividad económica y turística existe recalentamiento por el atractivo que ha recuperado la vivienda como un bien de inversión ante la falta de alternativas de rentabilidad.

Nos podemos pregunar: ¿En qué ciudades se vende más rápido una vivienda? ¿En qué se apoya el sector del ladrillo para crecer? ¿Cuáles son los elementos que han cambiado después de la crisis?

Madrid y Barcelona se vende más rápido pero no a los jóvenes

En Madrid y Barcelona el periodo medio de venta se sitúa por debajo de los 4 meses. Pero se debe considerar que la vivienda se está recuperando a dos velocidades diferentes, ya que la burbuja dejó a muchos particulares y empresas en muy malas condiciones.

La población más joven es el colectivo que sigue siendo el más vulnerable, ya que están viviendo con sueldos y empleos precarios, y con la falta de expectativas laborales en España han tenido que buscar trabajo fuera de las fronteras del país.

Muchos de ellos un pueden acceder a una vivienda en propiedad con la renta disponible que tienen, esto añadido a ver cómo sus padres sufren serias dificultades para hacer frente al pago de la hipoteca al perder sus respectivos trabajos.

El sector se apoya en la continuidad del crecimiento económico y la reactivación del crédito

Durante el año 2017 se espera un crecimiento económico más moderado que los dos años anteriores, cuando el PIB se situó por encima del 3 por ciento. Las previsiones es que se situé entre el 2,5 por ciento, previsiones del Gobierno, y el 2,8 por ciento, previsiones del Banco de España.

La inversión que se espera en vivienda se espera que aumente un 3,2 por ciento durante el 2017 y las compraventas lo hagan alrededor del 7 por ciento. Todos estos datos depende que se mantenga la lenta pero persistente mejoría en el empleo, que continue la reducción de deuda de los hogares y se mantengan los bajos costes de financiación.

La recuperación en el ladrillo se irá afianzando progresivamente aunque está marcado por una gran heterogeneidad a nivel geográfico. Madrid, el eje mediterráneo y los dos archipiélagos lideran la actividad del sector, mientras el interior con zonas menos poblados los síntomas de recuperación del sector son aún leves.

En este proceso ha tenido que ver la lenta pero constante reactivación del crédito hipotecario de los últimos años, que ha vuelto a las familias a demandar la compra de viviendas. Las transacciones realizadas durante el año pasado fueron un 13 por ciento superior que el año 2015.

Elementos de cambio: nuevos agentes y nueva actitud de compradores e inversores

Existen dos elementos principales que han cambiado en el sector del ladrillo después de la crisis. Estos han sido los nuevos agentes que han entrado a participar en la actividad y la nueva actitud que tiene los compradores y los inversores.

La explosión de la burbuja inmobiliaria dejó hundido el sector y a gran número de entidades bancarias. Esto propició que las entidades financieras se volvieran en promotores por obligación, que se creara el banco malo (Sareb) y la entrada de nuevos actores dentro del sector, así como una nueva regulación para las empresas anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria ( Socimis ).

Surgieron plataformas de las carteras inmobiliarias de los bancos que no solo se dedicaban a ser promotores y vender viviendas como Solvia o Servihabitat, sino que además ofrecen servicios como sería el mantenimiento de edificios o la gestión de alquileres.

La gran parte de las nuevas sociedades han tenido que operar gracias a la entrada en su capital de fondos de inversión internacionales que vieron en el mercado de la vivienda en España ya que vieron la oportunidad de comprar a precios bajos y perspectivas de buenas rentabilidades en plazos y perspectivas de aceptables rentabilidades con plazos más o menos cortos.

Durante este año el protagonismo de los fondos de inversión se va aumentar más, sobre todo será uno de los sectores puedan obtener rentabilidades hasta llegar al 10 por ciento. Por tanto, los fondos seguirán invirtiendo.

El precio es más determinante que nunca

Las empresas inmobiliarias quieren producir vivienda de más calidad y con precios cada vez más justados, ya que el cliente se ha vuelto muy sensible a un cambio brusco en los precios que respondan a las expectativas especulativas.

Por tanto, el precio final es ahora más determinante que nunca. Antes las diferencias de precios solían ser asumidas por la hipoteca, ya que el sector bancario estaba dispuesto a ampliar el capital a financiar para asegurar la operación. Actualmente eso ya no paso y se impone demasiada prudencia, pero no solo por parte de las entidades bancarias, sino también por parte del comprador.

Ahora los promotores tienen ante sí unos compradores que compran su vivienda cada vez más exigente y más prudente para no sobrepasar su capacidad de pago, y con un inversor interesado por obtener unos rendimientos estables.

En las grandes ciudades predomina el alquiler

España es uno de los países de la Unión Europea donde se tiene vivienda en propiedad, con un 78,2 por ciento, según el Eurostat. Pero en la grandes capitales como Madrid o Barcelona la población que vive en viviendas de alquiler se acerca al 30 por ciento, cercano a la media de la Unión Europea.

España tiene una cultura de compra, pero los jóvenes cada día más apuesta por el pago por uso frente a la propiedad, bien sea para la utilización de coches, contenidos visuales o musicales, acceso a Internet... cómo a la vivienda.

En los últimos años existen los inquilinos por devoción y los inquilinos por obligación. Estos últimos por falta de estabilidad en el trabajo y no pueden acceder a la compra de su primera vivienda.

Existe otro perfil de comprador que compra una vivienda con la intención de convertirse en arrendador, ya que el sector sigue siendo un mecanismo de inversión, aunque su factor especulativo está empezando a desaparecer para recuperar su carácter de generador de rentas.

Pero la oferta de las viviendas en alquiler sigue estando en manos de particulares y a nadie sorprender que año tras año sea uno de los sectores donde el Gobierno insiste en poner sus esfuerzos contra el fraude, ya que el alquiler que no se declara sigue siendo una práctica habitual.

También hay que tener en cuenta que el alquiler residencial sigue olvidado por el Gobierno, quien sigue confundiendo políticas económicas de vivienda con políticas sociales. El sector del alquiler está olvidado por los inversores institucionales, que prefieren generar rentabilidades más oportunistas.

Existen riesgos en el sector del ladrillo

Aunque las expectativas son positivas el mercado tiene sus riesgos. Existen aquellos que no tienen capacidad de actuación como son los políticos internos como la estabilidad del Gobierno y los externos como el Brexit y el futuro político de los miembros de la Unión Europea, se unen las características del sector del ladrillo.

Los constructores y promotores acusan del problema de la escasez del suelo. Los solares sobre los que no resta ninguna actuación urbanística y los ayuntamientos emite la licencia para poder iniciar las obras son los más buscados, sobre todo Madrid o Barcelona, por lo que su precio está aumentando y conlleva precio del suelo más alto con viviendas más caras.

El suelo no debe suponer más del 20 por ciento del precio final de la vivienda y los promotores deben tener una cartera de suelos con cierta antelación para así evitar aumentos por especulación del coste de la materia prima del sector.

En El Blog Salmón | La era de los valoradores de vivienda

Imagen | Flickr

Durante los primeros años de este siglo, España experimentó uno de los aumentos de la vivienda entre las economías desarrolladas más importantes en el mundo. Este auge de la vivienda fue uno de los principales motores del crecimiento económico en España.

Durante el período 2002-2006 el crecimiento del sector de la construcción supuso** alrededor del 20% del crecimiento del PIB**. Durante muchos años, la producción de nuevas viviendas en España fue superior a la suma de las nuevas viviendas en Alemania, Francia e Italia.

Los últimos datos que refleja el mercado inmobiliario está repuntando con fuerza pues el índice general de los precios de la vivienda ha anotado una variación anual del 4,5%.

También vemos que a escala europea, los últimos del Eurostat reflejan que España incrementó la edificación y la obra civil en un 20,3% en base interanual, siendo el país que lideró los avances de la construcción en la Unión Europea.

Con todos estos datos de auge en el sector, cabe preguntarse si en la actualidad tenemos burbuja inmobiliaria. Por ello, analizaremos los datos de la burbuja inmobiliaria en España y los compararemos con el los datos actuales.

Comparación de las cifras del mercado inmobiliario

En base a los datos que nos ofrece el INE en los años de la burbuja, el Índice General de Precios de la Vivienda (IPV) evolucionaba a un ritmo de dos dígitos anualizados y entre 1998 y 2007, los precios de la vivienda en España llegaron a triplicarse.

Con la burbuja inmobiliaria, la tasa del crecimiento del precio de la vivienda se encontraba por encima del 10% anual desde el año 2000. Cuando se inicia la desaceleración el el mercado inmobiliario en el primer trimestre de 2007, el IPV crece a un ritmo del 13,1%, mientras que, el crecimiento del IPV actual es del 4,5%, cerca de tres veces menos que en momentos de burbuja.

En el siguiente gráfico de Statista, podemos apreciar cuál era el peso de la construcción sobre el PIB en los tiempos de la burbuja y cuál es el peso en la actualidad. Como se puede apreciar, entre 2005 y 2008 el peso de la construcción sobre el PIB español superior al 10%. En contraste, en la actualidad se encuentra ligeramente por encima del 5%.

En el año 2005 fue un ejercicio récord para la compraventa de viviendas con un total de 989.341 operaciones y en 2007, el último año de la burbuja, las compraventas de viviendas eran de 788.518 casas. En comparativa, en 2016, aunque la compraventa de vivienda aumentó un 14% frente al año anterior, se vendieron 403.866 viviendas, lejos de los niveles de la burbuja inmobiliaria y propios de una normalización del sector.

Factores bancarios en la burbuja y en la actualidad

Los datos de 2016 muestran que el número de hipotecas constituidas sobre viviendas fue de 281.328, con un importe medio de 109.759 euros. ¿Y qué sucedía en plena burbuja inmobiliaria? Si atendemos a los datos de 2006, se firmaron un total de 1.324.522 hipotecas y el importe medio de una hipoteca constituida para la compra de vivienda fue de 140.275 euros.

Es decir, comparando datos, en plena burbuja inmobiliaria se firmaban cerca de cinco veces el número de hipotecas constituidas en 2016 y además el importe medio de las hipotecas eran de un 27,80% superior a los niveles actuales. En el siguiente gráfico de la Asociación Hipotecaria Española, podemos ver las diferencias entre periodos.

La concesión de crédito a los hogares para la adquisición de vivienda creció a tasas interanuales de alrededor del 20% durante el periodo 2000-2003 y del 24% en 2004-2005. Si nos vamos a los datos del 2016, el drédito a hogares para la adquisición de vivienda crecieron un 5% frente a 2015, por lo que estamos a 15 puntos porcentuales por debajo de las tasas en periodos de burbuja.

A pesar de todo lo descrito, hay que señalar un factor de riesgo que si bien no influye en los datos presentes, puede influir en los datos futuros. Y es que los españoles tenemos la costumbre de utilizar la vivienda como inversión principal para canalizar nuestros ahorros, pues en España el 78% de la población disfruta de su vivienda habitual en régimen de propiedad.

Esta conducta tiene una especial vinculación a los tipos de interés y en especial al Euríbor (índice para el mercado hipotecario), de mantenerse un euríbor muy bajo o negativo como tenemos en la actualidad (euribor en el -0,120 %), existe el riesgo de que, de nuevo, cometamos el error de antaño.

Inmobiliarias y bancos en bolsa

Otro enfoque analítico para visualizar el optimismo de los inversores sobre el sector, sería establecer la comparativa sobre cómo evolucionaba el sector inmobiliario/financiero en bolsa frente al Ibex 35 durante ambos periodos de auge bursátil.

Si nos centramos en el auge iniciado en 2003, el MCO Financial, que agrupa las empresas inmobibiliarias y financieras cotizadas, subió un 303% hasta febrero de 2007. En comparativa, durante el mismo periodo, el Ibex 35 se anotó una revalorización del 138%, abriéndose el diferencial en el ejercicio de 2006. Por lo que vemos un diferencial de 165 puntos porcentuales entre ambos índices.

Vayamos con los datos del actual mercado alcista que está experimentando el Ibex 35. Si partimos desde julio de 2012 hasta el momento presente, el Ibex 35 ha protagonizado una subida del 72%, mientras que el MCO Financial se ha apreciado un 91%, es decir, 19 puntos porcentuales más.

Por lo tanto, en el ámbito de la renta variable, a día de hoy no se aprecia la exuberancia irracional experimentada en bolsa durante los tiempos de la burbuja entre los años 2003 y 2007.

Imagen | dfc works

Hace apenas dos años y medio muy pocos habían oído hablar de las socimis. Ahora, una empresa con este "apellido" se ha convertido en la mayor compañía del sector inmobiliario español. El pasado 21 de junio, la socimi Merlin Properties anunciaba la adquisición de la vetusta inmobiliaria española Metrovacesa para formar el mayor grupo inmobiliario de España, con activos valorados en 9.317 millones de euros y unas rentas anuales de 450 millones.

La operación supone la culminación del fulgurante proceso de crecimiento de la socimi Merlín Properties. La ratificación de la unión con Metrovacesa se anunció apenas unos días antes del segundo aniversario de Merlin Propierties en bolsa.

Merlin fue, tal vez, una de las socimis más famosas del momento aunque por motivos ajenos a su actividad. Pocos días antes de aquel 29 de junio de 2014, su presidente, Ismael Clemente, se había convertido en uno de los personajes más vapuleado en las redes sociales tras unas polémicas declaraciones, realizadas en el programa Salvados de Jordi Évole, en el que aseguró: "por debajo del paralelo 40 todo funciona por fraude" al referirse a los negocios españoles.

Pero Clemente se puso las críticas por montera y se presentó en el parqué de la Bolsa de Madrid para tocar la campana del debut bursátil y exponer ante todos y sin complejos el ambicioso proyecto que tenía en mente. Merlin Properties quería, desde sus inicios, convertirse en la mayor compañía del sector. Y eso que arrancó en bolsa con más promesas que otra cosa. Porque a pesar de que fue valorada en 1.250 millones de euros, en aquel momento no contaba con ningún edificio en propiedad aunque sí con la promesa de adquirir 80 sucursales y cinco edificios singulares de BBVA.

Por supuesto, aquella promesa se materializó y desde entonces no ha parado de crecer. Su fulgurante ascenso es el mejor ejemplo de cómo las socimis se han consolidado como los nuevos amos del sector inmobiliario español, una realidad que ni los más optimistas se habrían arriesgado a ratificar cuando el 27 de noviembre de 2013, salió a cotizar la primera socimi española, Entrecantos.

Este avance es el resultado de una caprichosa combinación de factores: los signos de recuperación económica, unas políticas monetarias de los bancos centrales que han inundado el mundo de liquidez y lo han dejado sin apenas productos financieros en los que buscar rentabilidad. Y, junto a todas ellas, la elección de un vehículo de inversión profesionalizado y conocido por los inversores internacionales como son las socimis.

Las Sociedades Anónimas Cotizadas en el Mercado Inmobiliario son una copia casi exacta de los Real Estate Investment Trust (REIT), vehículos financieros, inventados en Estados Unidos y copiados en todo el mundo, para canalizar las inversiones inmobiliarias a través de sociedades cotizadas en bolsa. Llevan años funcionando en otros países y que están especialmente enfocados en la obtención de beneficios a través del alquiler de los inmuebles con los que invierten. A diferencia del inversor typical Spanish los gestores de las socimis no solo compran y venden, sino que también se implican en la gestión de la propiedad de los inmuebles, incluso invierten en la rehabilitación de los edificios que posteriormente ponen en alquiler.

España ni siquiera se miró de reojo este modelo de inversión durante los años del boom inmobiliario. En la primeros años del siglo XXI, el negocio de comprar casas y esperar a que subiera el precio era tan fácil y "seguro" que casi se convirtió en un deporte nacional que se practicaba sin más análisis que restar el precio de venta al de compra y acumular las plusvalías.El estallido de la burbuja inmobiliaria lo cambió todo.

En 2009, el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero pensó que los Reits podrían ser el impulso que necesitaba el sector inmobiliario español para recuperar el brio de los años de esplendor. El 26 de octubre de 2009 vio la luz en el Boletín Oficial del Estado la ley que articulaba las Sociedades Anónimas Cotizadas en el Mercado Inmobiliario (socimis), los REITs españoles. La idea era poner en marcha un nuevo canal de inversión en activos inmobiliarios, más profesional, alejado del trapicheo de la compraventa particular que siempre había triunfado en España.

La base de las socimis es que son sociedades que obligatoriamente tienen que cotizar en bolsa. Esto ya implica una potente dosis de transparencia para cumplir con todas las exigencias de información que los mercados exigen a las sociedades cotizadas: accionistas, cuentas trimestrales, gobierno corporativo etc. Además, las socimis españolas diseñadas en 2009 estaban obligadas a constituirse con un capital inicial de 15 millones euros, dedicar el 90% de la inversión a activos inmobiliarios destinados al alquiler, y repartir dividendos entre sus accionistas. Para evitar las tentaciones especulativas se pedía a los accionistas de estas sociedades que mantuvieran sus inversiones en cartera durante un mínimo de cinco años.

Primer intento fallido en España

Pero el impulso llegaba en el momento y el lugar inadecuado. El mercado inmobiliario español de 2009 estaba muy lejos de haber tocado suelo. Los bancos se negaban a anotar en sus cuentas de resultados la verdadera caída del precio de los inmuebles que desahuciaban a promotoras y particulares.

Tampoco parecía buen momento para invertir en bolsa. Las bolsas internacionales, incluida la española, habían marcado mínimos en marzo de 2009, pero los nubarrones en el estado de la economía mundial todavía estaban demasiado oscuros, sobre todo para cualquier cosa que sonara a ladrillo y España. Todavía estaba emasiado reciente el recuerdo del colapso de los principales fondos de inversión inmobiliarios españoles, que meses antes habían suspendido los reembolsos por falta de liquidez.

El tiempo tampoco jugó a favor. Apenas una semanas después de aprobarse la ley que creaba las socimis estalló la crisis de deuda pública, con un primer epicentro en Grecia que pronto tendría réplicas en el resto de países de la periferia del euro: desde Irlanda a España pasando por Italia y Portugal, entre otros.

Durante más de dos años, la ley tuvo el mismo efecto que si hubiera estado guardada en un cajón. Ninguna empresa se constituyó como socimi en España. Superado ese primer bache y con un nuevo inquilino en la Moncloa, las autoridades españolas deciden volver a intentarlo.

2013, el nuevo intento da resultado

El Gobierno del Mariano Rajoy aprovechó una ley para incentivar la actividad económica, promulgada en diciembre de 2012 para modificar algunos requerimientos básicos de las socimis. Entre los más destacados y atractivos estaban la rebaja de 15 a 5 millones de la cuantía mínima para poner en marcha este tipo de sociedades, también se permitió que las empresas cotizaran en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) en el que las exigencias de información son menos estrictas y el proceso de salida a bolsa algo más barato. Además, se estableció el requerimiento de mantener un capital flotante de dos millones de euros o el 25% de su capital. Se rebajó a tres el número de años mínimo de mantener la inversión. Pero, sobre todo, el Gobierno fue muy generoso con los incentivos fiscales. Desde 2012, las socimis no pagan Impuesto de Sociedades por los beneficios derivados de su actividad. Además, tienen una bonificación del 95% en los impuestos derivados de la compraventa de inmuebles, como son el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) o Transmisiones Patrimoniales.

Cambios, en el terreno y momento adecuado

Ahora sí era el momento y el lugar adecuado. La banca española ya había recibido más de 60.000 millones del rescate europeo para sanear sus balances. Los activos inmobiliarios más tóxicos habían pasado a formar parte del banco malo (Sareb) y los sucesivos decretos Guindos habían obligado a las entidades financieras a presentar unas cuentas públicas algo más fieles a la verdadera realidad de sus balances.

En el mercado inmobiliario las cosas todavía no estaban claras. Los expertos se dividían entre los que consideraban que los precios habían tocado fondo y los que pensaban que todavía quedaba caída. Pero, incluso estos últimos, tenían claro que el ajuste final no estaba muy lejos.

Además, los incentivos fiscales eran de tal calado que las grandes fortunas españolas vieron en este vehículo un gran atractivo para canalizar sus inversiones inmobiliarias al tiempo que rebajaban su factura fiscal.

Fueron precisamente estas socimis familiares las primeras en lanzarse. Como hemos comentado antes, en noviembre de 2013, Entrecampos seguida de Promorent dieron el pistoletazo de salida para que las socimis cotizaran en el Mercado Alternativo Bursátil.

La profesionalización se afianza

Pero los primeros síntomas de que el cambio de rumbo funcionaba estaban en el lado de los profesionales. Algunos de los inversores más destacados de las finanzas mundiales comienzan a interesarse por el ladrillo español. Una nueva tanda de socimis, más grandes y más profesionalizadas comienzan a cotizar pero ya directamente en el mercado continuo. Es el caso de Lar España, Hispania, la propia Merlín o Axia. Sus gestores no dudan ni un momento en utilizar como reclamo esos grandes nombres como Warren Buffett, George Soros o el mismísimo John Paulson que han apostado por ellas. También apuestan por las socimis españolas, aunque tal vez con menos ruido, los grandes fondos de inversión como BlackRock o Fidelity participando en la propia Merlin Propierties, o Perry European Investments, Gruss Capital Management, Pelham Capital, Trowe Price y Taube Hodson Stonex en Axia Real Estate.

Algunos tenían la estrategia muy clara."Los inversores quieren ir tomando posiciones, para cuando llegue la recuperación de los precios. Y eso no ocurrirá hasta 2016", aseguraba en declaraciones a la prensa Andrés Escarpenter, en aquel momento consejero delegado de la consultora inmobiliaria JLL. Si hubiera tenido una bola cristal, no hubiera hecho mejor previsión.

La capitalización del sector inmobiliario en la bolsa española ha pasado de 3.620 millones de euros, en mayo de 2012, a los más de 13.000 a cierre de 2015, según los datos de BME.

La profesionalización ha sido la clave del éxito. Las socimis han conseguido que el ladrillo español haya pasado de ser el apestado de cualquier estrategia de inversión a ser tenido en cuenta. Los inversores internacionales apostaron por este vehículo porque su modelo de negocio les resulta reconocible (estaban acostumbrados a trabajar con Reits). La liquidez de una socimi les aporta la flexibilidad que demandan sus carteras en entornos de incertidumbre como los actuales. La transparencia a la que obliga cotizar en bolsa y las valoraciones de inmuebles realizadas por expertos independientes les dan confianza. Han servido para aparcar las reticencias que muchos inversores tenían sobre el sector en España y despejaban las dudas de si el inmueble de turno era o no una buena inversión.

La conquista de la champiom league

Pero más allá de la consolidación este vehículo financiero en España, son varias las señales que indican que estas compañías también están haciéndose fuertes más allá de nuestras fronteras. En abril de 2015, las cuatro grandes socimis españolas (Hispania, Lar España, Merlín Propierties y Axia Real Estate ) ya habían conseguido entrar en uno de los clubs más exclusivos del sector en Europa: la European Public Real Estate Asociación (EPRA).

La EPRA es un potente looby inmobiliario formado por las empresas más destacadas del sector. Esta asociación, que en su día también contó como socios con las principales inmobiliarias españolas, es el marco en el que se toman decisiones clave para el sector. Sus miembros fijan los criterios para intercambiar la información financiera, las prácticas de buen gobierno de las inmobiliarias europeas ... Sus siglas también sirven para dar nombre a uno de los índices bursátiles sectoriales de referencia inmobiliaria el FTSE EPRA/NAREIT en el que ya cotizan también las grandes socimis españolas.

Consolidación y diversificación

Como aventuró Escarpenter, en el 2016 la consolidación ha llegado. Hace apenas unos días la responsable de una de las mayores gestoras inmobiliarias europeas, Ana Guzmán, de Aberdeen, no solo apostaba y recomendaba el sector como destino de inversión, sino que llegaba a advertir de posible recalentamiento en el precio de algunos activos.

Pero que nadie se equivoque. Esto no implica estar ante la recuperación del sector inmobiliario en las mismas condiciones que tenía en 2007. Las socimis se han centrado en la inversión de edificios singulares estratégicamente bien situados, sobre todo en las grandes ciudades. Pero, sobre todo, han buscado la rentabilidad en el mercado no residencial. El mismo que recomienda Ana Guzmán.Especial interés han generado los centros comerciales y ,a partir de 2015, tmabién el sector hotelero, sobre todo después de que Hispania haya apostado por poner en marcha la primera socimi especializada en inversión hotelera vacacional.

La gestión del alquiler residencial también está en el radar de las socimis, pero habrá que esperar a una consolidada recuperación económica para que ese tipo de alquileres ofrezca rentabilidades atractivas para ellos. Porque, de momento, lo que parece es que si algo va bien en el mercado inmobiliario primero tiene que pasar por las manos de estos nuevos señores del ladrillo.

Nuevo movimiento entre las puntocom españolas. El portal inmobiliario idealista.com sale de compras y anuncia la adquisición de la empresa de software de referencia del sector, Habitania. En una primera fase desembolsa 1,2 millones de euros, lo que supone controlar el 46%. El resto será controlado en un plazo de cuatro años. De esta forma, la compañía fundada por los hermanos Jesús y Fernando Encinar y César Oteiza se ‘blinda’ en lo que a software se refiere.

Esta primera operación, que ya ha sido ejecutada, ha supuesto un pago de 1,2 millones de euros para comprar participaciones a accionistas minoritarios y una ampliación de capital. Pero hasta alcanzar los 2,7 millones de euros en los que está valorada Habitania, quedan otros 1,5 millones que serán pagados en una segunda fase que se completará en un plazo máximo de cuatro años.

La adquisición permitirá, tal y como informa el portal en su web, que los clientes de ambos utlicen de forma conjunta o por separado el portal inmobiliario y el software ofrecido por Habitania. El beneficio para idealista.com se basa en el conocimiento y la experiencia de esta compañía de software, fundada hace trece años, y que hoy cuenta con más de 3.000 usuarios profesionales del sector. Ésta, por su parte, podrá acceder de manera preferente a los clientes de ‘Idealista’.

Esta compra de idealista.com tiene un perfil casi idéntico a la última importante que completó el pasado año. En abril de 2012 completó la operación de adquisición de la web de vivienda vacacional Rentalia.com, que se inició cuatro años antes, cuando se tomó el 45% del capital mediante la suscripción de una ampliación de capital de 570.000 euros (lo que suponía valorar la empresa en 1,27 millones de euros).

Idealista.com, fundada en 2000, cerró el año 2011 (último cuyo balance ha sido presentado oficialmente) con un beneficio neto de 3,04 millones de euros y un volumen de negocio de 22,7 millones de euros. El primero se redujo ligeramente un 7%, mientras que el segundo se incrementó en casi 4 millones de euros (un 16% más).

Vía | Genbeta En El Blog Salmón | "En temas de coyunda, búscate una casa"; la campaña publicitaria inmobiliaria de idealista Imagen | cesargp

La semana pasada, en el post dedicado a Crematorio, os comentaba que no se trataba de una novela sobre la corrupción inmobiliaria. Ésta forma parte del decorado, pero no es el tema central. Por contraposición, en la novela que os presento hoy, Catalonia Paradís, si que lo es. A partir de dicha corrupción se trata un retrato de la sociedad catalana actual, y por ende de la española. Es una novela negra en un doble séntido: negra por su pertenencia a un genere o, y negra por el panorama de depravación ética que pinta ante nuestros ojos.

Su autor, José Vaccaro Ruíz, abogado y arquitecto dedicado a temas de urbanismo, aborda en esta novela un tema que, obviamente, conoce bien. No conozco las tres obras precedentes (Angeles negros, La Vía Lactea y La Granja) protagonizadas por el mismo personaje que Catalonia Paradís. De la lectura de sus reseñas, me sorprende que, siendo también obras de fuerte critica social, haya esperado hasta la cuarta para atacar lugares que conoce sobradamente. Pero vayamos al grano, ¿cómo arranca la novela?

Carles Granell y Sobrevies, Director General de Urbanismo de la Generalitat de Cataluña, se acaba de suicidar. Su viuda, sin embargo, no cree que haya sido tal suicidio, y encarga la investigación del caso a Juan Jover. Este expolicia, que ejerce como detective y como "conseguidor" administrativo, acaba encontrando una conexión entre el suicidio y la aprobación de un plan urbanístico en la Barcelona metropolitana. Pero estas pesquisas van a generar un fuego cruzado por los múltiples intereses en juego.

Una vez más, conviene recordar que aqui nos hemos de centrar en los aspectos económicos y empresariales de la novela. A continuación os detallo tres o cuatro que no conviene pasar por alto:

• Juan Jover, el conseguidor, en la cara A es un experto en procedimientos administrativos (licencias, gestión de subvenciones, trámites administrativos varios). En la cara B, para agilizar dichos procedimientos se maneja con su agenda de T/Us (Tocables/Untables). Supongo que más de uno conocemos empresas especializadas en "facilitar" que la decisión política nos sea favorable, que no haya problemas burocráticos, y hasta ahí puedo leer.
• Jorge Domingo es una buena representación de cómo algunos se sacan un jugoso complemento con la venta de información. Ojo con los recortes en las empresas y en la Administración, que van a generar que más de uno se dedique a emular a esta vieja gloria.
• Los terrenos que desatan los acontecimientos de la novela están situados en el Baix Llobregat, pegados al aeropuerto (de hecho son una zona adscrita inicialmente a su servicio). ¿A alguien le suenan? Es curioso, pero coinciden con los que compiten con los de Madrid por la ubicación de los casinos de Adelson.
• La Administración catalana reflejada es la del Tripartito. Se ve claro aunque no se explicite, pero está claro que todas funcionan igual en esencia. Todo el mundo sabe quien está detrás de las decisiones, cómo se toman, pero también que esas personas claves jamas pondrán su firma o se interesarán personalmente en esos temas. Hay toda una batería de fusibles humanos prestos a ser quemados en caso de necesidad. aquí todos cobran: los individuos, los partidos y las instituciones.
• Hablando de Administración, hay unos cuantos apuntes dedicados al funcionamiento de la Administración local y su incompetencia urbanística.
• En la obra se critica la sostenibilidad y eficiencia de la edificación en altura, del modelo Benidorm para entendernos. Entendiendo los argumentos del autor, no hubiese estado mal una suerte de reflexión sobre las ventajas que puede implicar una gestión adecuada de la misma, así como de los inconvenientes del crecimiento urbanístico extensivo (que por cierto en España se multiplico como las setas en las épocas del boom).
• El repaso a los posibles socios inversores de Catalonia Paradís (vaya nombre con más mala uva, remite directamente al famoso oasis catalán) es de lo más jugoso. Me quedo con dos detalles, la acertada decisión de que no conviene ir con compañeros de viaje "heterodoxos", pero especialmente con la negociación con la banca andorrana y su turbio pasado. Ese Consejo de administración en Andorra da para un spin-off.
• Como punto de mejora, apenas se profundiza en los mecanismos de ocultación de la identidad de los muñidores del desarrollo urbanístico (sociedades extranjeras, testaferros, opciones, etc).

A continuación os dejo dos presentaciones de la obra, que recomiendo a aquellos que quieran acercarse a la corrupción inmobiliaria de la mano de la novela negra. Se trata de una obra ágil, con un aroma a las de Carvalho de Vazquez Montalbán, o incluso aunque suene raro, a El misterio de la cripta embrujada. sin embargo, creo que la novela definitiva sobre la corrupción inmobiliaria en España está por escribirse..

Más información | José Vaccaro Ruíz, El bloc de la Bobila, Neverland Ediciones

Lo prometido es deuda, y más en un blog económico. Aquí no hay quitas. Tras ver Crematorio, la serie, me hice con un ejemplar de la obra en que está basada. La novela homónima de Chirbes, Crematorio, ha supuesto todo un descubrimiento, incluso tras ver la serie. Guardando relación, poco tienen que ver. Os explico las dos grandes diferencias que he percibido.

Para empezar la serie se plantea como una de las mejores series españolas (es buena, pero no creo que tanto) y sobre todo como la serie definitiva sobre la corrupción urbanística y sus aledaños. En la novela ese tema es un fondo sobre el que se desarrollan los personajes, sus pensamientos, sus relaciones. Nos ayuda a entenderlos, nos explica como son, pero, al menos en mi opinión, la corrupción urbanística no es el tema central de la novela. Cosa bien distinta es que sin duda podemos extraer de ese escenario una amplia información sobre como se mueven los negocios, la política, y el desarrollo social de una época, de un país.

Como consecuencia de esta planteamiento distinto entre las dos obras, además de por la propia lógica del lenguaje televisivo, los argumentos son distintos, con diferencias notables en algunos casos. Es más, a nivel estilístico, y frente a la facilidad de consumo de la serie, la novela es árida, muy árida. Casi tanto como el suelo de las urbanizaciones de los Bertomeu. No hay un punto y aparte, y no es una forma de hablar. No lo hay.

Y es que, y ya pasamos a lo que si es la novela, dicha apuesta por el puntoseguidismo tiene su sentido. Cada capítulo de la novela supone una grabación de los pensamientos de los distintos personajes, ensimismados en ellos. Todas esas reflexiones, todos esos recuerdos, deseos y frustraciones se desatan a raíz de la muerte del hermano pequeño del ¿protagonista?, Ruben Bertomeu, magnate inmobiliario, y factótum de Misent, el Macondo inmobiliario que se ha montado Chirbes.

Pero este blog no es de crítica literaria ni yo estoy capacitado para hacerla, así que yendo a lo que nos ocupa, a los temas económicos, financieros, etc, que se recogen en la novela os destaco los siguientes a bote pronto y sin querer condicionar vuestra experiencia lectora:

• En la novela se profundiza menos que en la serie sobre las vinculaciones de Bertomeu con el crimen organizado, la corrupción política y el mundo financiero. Aunque a veces se señale expresamente, muchas se insinúa, se deja caer. A cambio el foco se abre mucho más, por ejemplo se alude a los medios de comunicación, que en la serie prácticamente ni aparecen, así como a la vinculación de la corrupción con todos los partidos.

• Por otro lado, y en ese momento en que la vida le recuerda su carácter mortal, Bertomeu se encuentra con un problema habitual en las empresas familiares. No hay herederos. Es más, sus sucesora natural lo desprecia, aunque no a su dinero que es el que ha propiciado su ritmo de vida. Sin entrar en en spoilers, el guiño del destino a Ruben para solventar este problema me temo que llega demasiado tarde.

• Desde un punto de vista del negocio propiamente inmobiliario creo que está mejor resuelta que la novela, incluso se alude a los PAUs.

• En relación con el punto anterior, hay una evidente tensión entre los viejos propietarios, representados por la madre o por el escritor moribundo, y los nuevos que quieren cambiar el destino de ese suelo, representados por Bertomeu y el resto de promotores. Para construir las casas tienen que destruir el viejo mundo de aquellos, sin remisión. Viejo mundo que, entre nosotros, no ha de ser necesariamente mejor que el venidero.

• Desde una óptica más prosaica, la novela nos va mostrando los juguetes rotos del desarrollo inmobiliario, como Collado. Una cosa es construir y otra muy distinta es promover. El riesgo es ¿compartido? pero sin duda el lucro está en la promoción, en el mundo de las ideas. De ahí el antagonismo de Bertomeu con su hija, su hermano, etc…no se trata de materialismo vs. idealismo, son debates en el plano de las ideas.

• Es de agradecer que Chirbes intenta huir del maniqueísmo, de los buenos y de los malos, de la superioridad moral de unos frente a otros. No logra conseguirlo del todo, sin embargo, lanzando punzadas al capitalismo en su faceta inmobiliaria, olvidando que eso es puro corporativismo inmobiliario, una amalgama simbiótica de políticos y empresarios.

Una vez más, os recomiendo su lectura, pero que no os la vendan como una novela sobre la corrupción inmobiliaria. Eso es solo un síntoma, quizás incluso MacGuffin del autor.

PD: Os dejo con una entrevista a su autor en La 2:

Más información | El País

A estas alturas de la película adjetivar algo como zombie no es muy original. Ahora bien, como uno no busca un sillón en la Real Academia, y si que se me entienda, creo que va ser mejor que tire de este cliché de muertos vivientes para haceros una advertencia. Ojo con las promociones zombie que salpican nuestra piel de toro, a ver si creyendo que habéis pillado el chollo de vuestra vida, no os dais cuenta y acabáis en Elm Street.

Muchos comparadores de vivienda han desarrollado el instinto del escualo. Huelen sangre inmobiliaria y se lanzan a por el promotor. Lo que ocurre es que los promotores más débiles suelen ser aquellos que tienen más inmuebles por vender, lo que acaba derivando a muchos de esos compradores a promociones fantasmas, con un alto número de elementos por vender/ocupar. Así, nuestros nuevos tiburones se encuentran en una pecera amplia, desahogada, y muchas veces sin haber preguntado cuantos vecinos reales hay. Y eso pude generar una ristra de problemas (y no me refiero a que lleves muerto dos meses en el suelo de tu cocina y nadie repare en tu olor).

Las cosas se gastan, se deterioran. Incluso cuando no se usan. Es más, a veces se deterioran especialmente por no usarlas. Y algo de todo ello ocurre en los inmuebles, no tienen el don de la eterna juventud. Exigen mantenimiento, necesitan tiempo y dinero. Así que cuidado con los inmuebles que adquirimos tras estar mucho tiempo cerrados que quizás se disparan los desperfectos, por no hablar de que algunos plazos, como el de las garantías decenales ya han comenzado a correr.

Pero el principal problema es que si en una comunidad suele haber discrepancias entre vecinos no os quiero contar lo que ocurre cuando uno de esos vecinos es la promotora que se ha quedado con ese stock sin vender. Digamos que todo se le hace cuesta arriba, que andan tiesas y donde vosotros veis la necesidad de un cuota elevada o de una derrama especifica para poder vivir con dignidad, ellos lo ven como lujos. Patidifuso me quedo al ver esta noticia en Diario Critico de Valencia:

La Dirección General de los Registros y del Notariado (Propiedad) ha emplazado a dos promotoras a pagar los gastos de garaje y de cuartos trasteros de un edificio que construyeron como propietarias de estos espacios en una localidad de la provincia de Valencia.

Esto se ha producido después de que estas sociedades plantearan, por medio de una modificación de los estatutos del inmueble, no hacerse cargo de dichas cuotas alegando que no iban a hacer uso de los garajes y de los trasteros y que tampoco los iban a arrendar, según una resolución de esta entidad a la que ha tenido acceso Europa Press.

Hay que tener morro para eximirse (aun cuando cabe cierta modulación del pago) y pretender mantener.,eso si, los derechos de voto inherentes a los mismos metros cuadrados esos que no se usan/arriendan. Hay que tener jeta para, dedicándose a la construcción, olvidarse que se use o no se use un elemento, una zona común, necesitan mantenimiento. Hay que ser muy mal empresario para hacerle eso a tus clientes. Evidentemente no piensan en el futuro.

Claro que siempre habrá quien me cuente que ellos están peor, que el promotor ni siquiera se hace cargo de los gastos de comunidad de los pisos, y que les ofrece que sean embargados por la comunidad, eso si, con la hipoteca del Banco por delante, es decir que si quieres arroz Catalina. Pero, un momento, Banco, he dicho Banco pensarán algunos, pues seguramente no le pague al Banco y este acabará embargando.

Pues, entre nosotros, empieza ser habitual que entidades financieras que se han adjudicado inmuebles hagan mutis por el foro hasta que la Comunidad no les planta cara y les lleva a juicio. Si me lo llegan a contar hace años me creo antes lo de los zombies que esto. Cuidado, compradores tiburoncillos.

En El Blog Salmón | ¿Qué es la Propiedad Horizontal?, La inminente estatización de la banca zombi
Más información | El Blog de Echevarri

Kukutza en euskera podría traducirse como bandada de cucos. Si, de cucos, esos pájaros tan simpáticos que no tienen nido propio y que parasitan los nidos ajenos. Así que he de reconocer, que poéticamente, el nombre le viene al pelo a los okupas que se apoderaron de una vieja nave en Bilbao para convertirla en su base de operaciones, en un “centro cultural” o gaztetxe (centro juvenil)que tambien sirve de alojamiento de algunos de ellos.

La historia de Kukutza es conocida. Una nave industrial que con el paso del tiempo queda absorbida por el crecimiento residencial de la ciudad. Cincuenta años vacía, hasta que hará 13, los okupas se hacen con ella. Ahora, en plena crisis inmobiliaria, Cabisa, la promotora propietaria desde hace 15 años, ha solicitado la licencia de derribo del edificio. Según unos con la finalidad de edificar viviendas, mientras que la versión de la promotora es que el inmueble amenaza ruina y supone un riesgo cierto. En medio queda el Ayuntamiento de Bilbao, que ya ha manifestado que se tiene acoger a la legalidad vigente, y que las licencias son actos reglados, advirtiendo que no esta dispuesto a gastarse 6 millones de euros en salvar a Kukutza.

Los okupas defienden que no son necesarios esos 6 millones, destinados a compensar a la promotora por la perdida de su propiedad vía permuta o compra, que hay otra soluciones, como por ejemplo la recalificación urbanística como dotacional de dicho inmueble.

Os he traído este ejemplo muy a propósito, ya que en un post anterior, algunos señalabais que esos eran malos okupas, que los buenos eran otros. Bien, pues aquí tenéis okupas pata negra, progresistas-comunitarios-alternativos. La pregunta es si os parece correcto lo que defienden y como lo hacen. Yo me voy a limitar a esbozar cuatro ideas y un pequeño apunte etológico.

• El movimiento okupa esta muy vinculado a la idea de autogestión. Claro que a mi juicio es un auogestión sui generis. Autogestión con bienes ajenos, y en su caso apoyo y subvenciones públicas. Eso si, nada de de aceptar la represión jerarquica estatalista. Su dinero si, sus instrucciones no. Mucho de ello impregna hoy a bastantes ONGs, y dejé mi opinión al respecto. Los trasvases de dinero público a organizaciones privadas es bastante cuestionable, sean estas Iglesias, clubes de futbol, o la Asociación Durruti. Si ha de existir impuestos para financiar el sector público que los gestione dicho sector. Y al Tercer Sector que lo financien sus seguidores. Eso si que sería autogestión. ¿Para cuando una colecta entre todos los seguidores de Kukutza, o van a ser como los hinchas de los equipos de fútbol quebrados que solo se dedican a exigir a las Administraciones que pongan dinero para sus futbolistas?

• La Ley está para todos. ¿Cumple Kukutza la normativa? Si no la cumple, ¿me quieren explicar las autoridades lo que están haciendo?, ¿cómo puede competir la oferta privada seria con aquellos que gozan de una asimetría en el cumplimiento de sus obligaciones?, ¿qué seguros tiene Kukutza para cubrir sus responsabilidades civiles?
  
  

• Que nadie se engañe. La solución alternativa a la compra o a la permuta consistente en la recalificación dotacional de dichos terrenos implica dinero: dinero para compensar al promotor de la perdida económica que le supone, dinero para el saneamiento del edificio y con el fin de que cumpla con el punto anterior, etc. ¿Debe poner dinero el Ayuntamiento en una iniciativa privada?

• He dejado lo más importante para el final, ya que sé que muchos, curiosamente, no lo ven claro. Y como ya se ha hablado largo y tendido en este blo, no me voy a extender ni quería distraeros con ello: el inmueble no les pertenece,no es suyo y es un atentado contra la propiedad privada. Ni siquiera se escudan en el derecho a una vivienda, es que la propiedad privada está de más si mola montar un rocódromo, por ejemplo.

Para acabar, os dejo con este párrafo de la Wikipedia sobre el comportamiento del cuco.

La hembra del cuco deposita un solo huevo en el nido de otro ave, normalmente de pequeñas aves insectívoras; en la península Ibérica las más comunes son los carriceros y las bisbitas, aunque parasita más de 30 especies. Tras la eclosión de los huevos el cuco recién nacido se deshace o bien de los huevos si no han eclosionado o bien de los pequeños polluelos de la especie parasitada.La hembra del cuco tira del nido a aproximadamente la mitad de los huevos de la otra especie de ave y completa el nido con los de su propia nidada. Al nacer, los polluelos de cuco se deshacen de los huevos o polluelos del ave parasitada, y si hay más de 2 crías de cuco, pelean y la más fuerte tira a la otra del nido, de esa manera, solamente quedara un polluelo que alimentar. los padres alimentan al polluelo hasta que crece a más del doble de su tamaño , hasta que finalmente, se va.

Vía | El Correo
Más información | Kukutza.blogspot
En El Blog Salmón | ¿Existe realmente la propiedad privada en España?, Propiedad privada y ocupaciones ilegales
Vídeo | EiTB