María Cristina Clemente, notaria: "La antigüedad de una vivienda importa cuando quieres llevarla a escritura pública"

Heredar un terreno rústico y descubrir que la casa construida sobre él no está inscrita en el Registro de la Propiedad es un clásico del urbanismo español. La vivienda se levantó en su día «sin licencia a las bravas o con una licencia que no te permitía hacer tanto como hiciste», como explica la notaria María Cristina Clemente. La regla civil establece, con carácter general, que el dueño del suelo lo es también de lo construido encima, por lo que la falta de inscripción no significa necesariamente que no tenga derechos sobre el inmueble. «Pero cuando queremos llevar una escritura pública, sobre todo porque, por ejemplo, queremos vender», aclara la experta, la falta de inscripción puede convertirse en un obstáculo, según recoge El Confidencial al explicar cómo documentar estas edificaciones heredadas. Para solucionar el problema, la clave pasa por demostrar de forma fehaciente los años de vida del inmueble.

La antigüedad de la vivienda, clave para inscribirla

La vía para inscribir determinadas construcciones antiguas es la declaración de obra nueva por antigüedad. Si ha transcurrido el plazo legal para adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, puede ser posible inscribirla sin que eso implique su legalización. El notario reclamará entonces pruebas objetivas, como un informe técnico, una certificación catastral o documentación municipal que permita acreditar la antigüedad de la edificación. Sin embargo, conseguir las escrituras de una vivienda antigua no significa que quede automáticamente legalizada. La casa puede quedar sujeta a restricciones urbanísticas que limiten reformas y ampliaciones.

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El artículo 28.4 de la Ley de Suelo regula el acceso al Registro de determinadas construcciones antiguas. Para acreditar su antigüedad, la normativa contempla distintos medios de prueba, entre ellos la certificación catastral o municipal, una certificación técnica o un acta notarial. En la práctica, uno de los factores determinantes es el tiempo transcurrido desde la construcción y el régimen urbanístico aplicable. El problema radica en que cada comunidad autónoma tiene sus propios plazos y excepciones. No existe una regla general que permita afirmar que todas las infracciones prescriben a los cuatro años en Asturias o a los seis en Madrid y Andalucía. Además, hay que distinguir entre el plazo para sancionar una infracción urbanística y el plazo para adoptar medidas destinadas a restablecer la legalidad.

En determinados terrenos protegidos o zonas verdes, estas últimas medidas pueden no estar sujetas a prescripción, según la normativa aplicable. Y además, formalizar este rescate documental tampoco sale gratis. Al informe del arquitecto y a los honorarios de notaría hay que sumar, cuando corresponda, un peaje fiscal: el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este tributo autonómico tiene tipos que varían según el territorio y la operación. Sin embargo, conviene tener en cuenta un detalle importante: en las escrituras de declaración de obra nueva, la base imponible se determina, con carácter general, por el coste real de la obra nueva declarada, no por el valor de mercado del suelo ni por el precio total del inmueble.

Por ejemplo, si la base imponible aplicable fuera de 150.000 euros y el tipo correspondiente del impuesto fuera del 1,5 %, la cuota ascendería a 2.250 euros. El importe definitivo dependerá de la base imponible que corresponda y del tipo vigente en la comunidad autónoma. Todo ello es independiente de las obligaciones fiscales que puedan surgir al repartir una herencia en el IRPF. La verdadera dificultad espera al final del trayecto, cuando el inmueble obtiene sus papeles, pero puede quedar sujeto a una situación de fuera de ordenación o asimilada a fuera de ordenación, según la normativa aplicable. Esto es, por así decirlo, un salvoconducto de segunda clase. El artículo 11 del Real Decreto 716/2009 excluye determinados edificios en situación de fuera de ordenación del conjunto de bienes que pueden servir como garantía para préstamos o créditos hipotecarios elegibles en el mercado hipotecario regulado.

Traducido al bolsillo: si pones la casa a la venta, el comprador podría encontrar dificultades para conseguir una hipoteca que financie la operación. La inscripción registral resuelve parte del problema documental, pero no elimina las limitaciones urbanísticas ni garantiza que una entidad financiera acepte el inmueble como garantía. Por eso, la posibilidad de venderlo y las condiciones de financiación dependerán de las características concretas de la vivienda y de la operación.

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