Ahora algunas de esas entidades, como destapa este artículo y sufren muchos particulares, tienen a sus clientes atrapados con estos productos, y éstos no pueden recuperar sus ahorros, un drama personal comparable al que vivieron los que en su día habían confiado en la trama de Afinsa, veremos como se resuelve esta vez. El caso es que esto me hace preguntarme: ¿De quién es la culpa si me engañan? Decía Anaxágoras: “Si me engañas una vez tuya es la culpa, si me engañas dos, es mía”.

La cuestión es que si una entidad financiera te ofrece un producto, informándote de los posibles beneficios pero obviando los riesgos (bien por considerarlos improbables, bien por mala fe) el producto, en este caso las participaciones preferentes, que te están ofreciendo puede ser perfectamente legal, pero están engañándote.

Sin embargo no te están timando, es un producto financiero, cuenta con el beneplácito de los organismos pertinentes, es perfectamente legal, está sujeto a todo tipo de imposiciones como cualquier otro producto financiero, y la información sobre el está disponible para ser consultada, otra cosa es que “perdamos el tiempo” consultándola o nos dejemos engatusar por los “asesores”.

El problema es cuando ponemos al lobo a cuidar las ovejas. Los “asesores” que las entidades financieras ponen gratuitamente a nuestra disposición son siempre comerciales de la entidad, cuya única misión es colocarnos sus productos. Si yo no pago a un asesor ¿qué me hace pensar que trabaja para mí y no para la entidad que le paga?

Es muy fácil ponerse del lado de los afectados, indignarse por estas prácticas de las entidades financieras, que bordean muy peligrosamente el engaño, pero en este caso la culpa va a recaer en los afectados, a menos que se demuestre que la información completa no estaba disponible, o se les presionó de alguna manera para adquirir ese producto antes de poder informarse.

En El Blog Salmón| ¿Qué son las participaciones preferentes?
Imagen| Fran Carreira

Al periódico El Mundo y su sensacionalismo extremo le voy a recomendar que contrate al periodista del corto anterior, mucho más motivado seguro y que su redactor jefe se moleste en leerse las noticias de su periódico y contrastarlas previamente. Veamos la siguiente noticia: La CAM retiene 36.000 euros de un fondo de inversión a un cliente hasta el año 3000. De entrada el titular ya chirría por sí solo y mete en la cesta “fondos de inversión y retenciones”. Si analizamos la imagen que muestra la misma noticia del periódico comandado por Pedro J. cuál es nuestra sorpresa, que no hablamos de fondos de inversión sino de participaciones preferentes de la CAM y no, no es lo mismo un fondo de inversión que una las participaciones preferentes. Tienen la misma similitud que el culo y las témporas, pero claro, esto no se explica en las redacciones de los periódicos ni tampoco los becarios tienen tiempo de preocuparse de aprenderlo, dado lo que les pagan.

En primer lugar, para los que no se quieran leer los dos links anteriores, las participaciones preferentes son un producto financiero que no tiene fecha de vencimiento, no tienen pacto de recompra y llevan un cupón asociado que se pagará o no se pagará, dependiendo de la situación del emisor, en este caso en la CAM. Simplificando, este hombre no tiene 36.000 euros en ningún lado, este hombre compró en el 2006 un producto financiero, participaciones preferentes de la CAM por importe de 36.000 euros. Hay una diferencia conceptual importante que demuestra cómo el artículo publicado es una basura que no hay por donde cogerlo. No obstante, sigamos leyendo.

Vicente acudió esta semana de Navidad a una oficina de la CAM de la provincia de Castellón para recuperar la cantidad que depositó y su sorpresa fue mayúscula cuando la cajera le informó de que la entidad no puede reintegrarle hoy en día el importe original de 36.000 euros ni los intereses generados desde 2006 porque el vencimiento lleva, por insólito que resulte, la fecha del 31 de diciembre del año 3000.

Falso, este hombre ha cobrado cupones trimestrales desde el 2006. A partir de la intervención del Banco de España en la CAM, ya no cobra dichos cupones. Dato que el periódico omite ad-hoc para darle el dramatismo necesario al post. Además, el becario de El Mundo sigue liando la madeja, porque del fondo de inversión del titular ahora pasamos al depósito, producto que tampoco tiene nada que ver, dado que en el depósito, éste hombre sí tendría su dinero en la entidad financiera.

Vicente ha realizado varias consultas en la oficina de la CAM y le han informado de que la cláusula es legal. Si quiere disponer del líquido, le toca esperar 988 años o vender los títulos adquiridos al precio que un mercado de especuladores y turbulencias quiera imponerle.

Este párrafo es digno de enmarque. Los malvados especuladores del ladrillo también han dejado a muchos enganchados con viviendas hipotecadas. Venga, es el primer paso para que se forme la “Plataforma de afectados por los depósitos en participaciones preferentes de CAM” y que si acaso, el Estado le pague su incompetencia y su incapacidad para cuidar por su propio dinero.

Además, el empresario lamenta que, desde 2006, la inversión sólo ha generado un interés del 1,71% a tan ‘largo plazo’. “Hasta ahora 36.000 euros apenas me han supuesto 600 euros, creo. Con esa rentabilidad tan baja, sólo me lo van a comprar por 8.000 o 9.000 euros. No puedo vender así”, explica.

Seguimos mintiendo, dado que ese 1,71% que cita, es trimestral por lo que representa un 6,84% anual bruto. ¿Le parece poco dinero? hombre, si compró el 1 de enero de 2006, debe haber ingresado 13.500 euros brutos, no esosa 600 euros que dice. Le recomiendo que revise su extracto bancario y que no mienta descaradamente. Es más, esa hipotética pérdida de valor liquidativo de 9.000 euros, se amortigua bastante con los cupones referidos por las propias participaciones preferentes.

Cada día que pasa, da más asco leer la prensa, más aún cuando se persigue la manipulación interesada y el titular facilón. Periodistas al nivel de los contenidos que publican desde luego.

Actualización (26/12/2011 23:00): El diarío El Mundo ha cambiado el titular de la noticia y ha suprimido partes de las que citamos aquí. Como suele ser habitual en los medios de comunicación, se rectifica la noticia sin dar explicaciones o aclaraciones en la misma.

En El Blog Salmón | Sabadell se queda con la CAM por un euro

Una de las quejas más frecuentes de los usuarios de servicios bancarios es que no entienden lo que firman: coberturas de tipos de interés, prestamos hipotecarios, pólizas de crédito,etc.La letra será pequeña pero el obstáculo parece enrome para algunos. Para consuelo de los afectados, parece ser un problema común. Tanto que la Agencia de Protección al Consumidor Financiero norteamericana esta trabajando en un modelo oficial de contrato de tarjeta de crédito, buscando la máxima claridad.

Puedo compartir que, en general, los contratos bancarios que me he podido echar a la cara no ganarán ningún premio periodístico. Incluso algunos son ciertamente farragosos (los de coberturas de tipos se llevan la palma) Ahora bien, el problema va bastante más allá de un mero rediseño de los documentos. Si no somos conscientes de ello no avanzaremos mucho.

Para empezar, partamos de que buena parte de la población española no entiende lo que lee. Formalmente lee, pero de ahí a interpretarlo va a un trecho, especialmente en determinados asuntos. El financiero es uno de ellos. Da igual que la lectura la haga el mismo interesado o un notario. Es incapaz de procesar las implicaciones que supone el contrato o producto financiero en cuestión. Aquí nos podemos rasgar las vestiduras con el tema de la formación, sin duda necesario, pero, ¿será suficiente la formación, el desarrollo de la aptitud?

Yo pensaba que si, pero me temo que tampoco. Recientemente, y siento no poderlo enlazar, los Tribunales han dado como bueno el hecho de que se le entregue a un inversor español en Fondos el folleto informativo obligatorio en inglés. Habrá gente que se escandalice con dicha admisión. Yo lo hago con el hecho de que el inversor lo admitiese, casi tanto como cuando me cuentan que clientes de la Banca Privada extranjera firman contratos íntegros en idiomas desconocidos para ellos, sin ningún tipo de traducción, en las oficinas en España de dichas entidades. ¿Cómo proteger a la gente de ella misma?, ¿la gente no sabe o no quiere saber?

Si esto fuese poco, tenemos que buena parte del oscurantismo de los contratos bancarios se deriva del intervencionismo normativo, con multitud de cláusulas de obligada transcripción, de burocracia regulatoria que en vez de tapar huecos los genera. Es un fenómeno que no ha dejado de crecer con los años, y que no sólo no ha impedido los abusos, es que los ha fomentado y amparado. Y si no pensemos en el famoso consentimiento informado de la MIFID y su ineficacia reconocida por todos aquellos que se hayan acercado a la cuestión. Si esto es así, ¿qué podemos hacer?

Mientras vemos si somos capaces de avanzar hacia un verdadero consumo responsable, pero uno de verdad y no una mera coartada para el intervencionismo de un Estado supuestamente omnisciente, partamos de formulas sencillas como las del art. 6.2 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, aplicable a los contratos de adhesión, dentro de los cuales tenemos el 99% de los bancarios.

Las dudas en la interpretación de las condiciones generales oscuras se resolverán a favor del adherente. En los contratos con consumidores esta norma de interpretación sólo será aplicable cuando se ejerciten acciones individuales.

¿Por qué complicarlo más?

Vía | fastcoexist.com
En El Blog Salmón | La Mifid tiene una carta para ti, La justicia entra en el contrato de hipoteca

Scrip dividends o scrip issue es el nombre que se le da a las acciones emitidas para remunerar a los accionistas en lugar del dividendo. Es decir, las empresas suelen remunerar periódicamente a los accionistas con parte de los beneficios, a esta remuneración se le denomina dividendo. Algunas empresas ofrecen a sus accionistas un opción alternativa, los scrip dividends. Los scrip dividends son el Concepto de Economía de esta semana.

Los scrip dividends son emisiones de acciones realizadas para remunerar a los accionistas en vez de dividendos. Los accionistas pueden elegir vender los derechos de suscripción proporcionados por la empresa a la empresa a cambio de liquidez y de ese modo obtener un dividendo normal. La otra opción que tienen los accionistas es aceptar los derechos de suscripción y aumentar el número de acciones que tienen de la empresa.

Los derechos de suscripción pueden ser vendidos en el libre mercado o a la empresa emisora (de la que somos accionistas). El precio a la entidad emisora está determinado, pero si son vendidos en un mercado el precio puede fluctuar y en ocasiones venderse por un precio distinto a su valor nominal.

Ventajas de los scrip dividends

Para las empresas los scrip dividends significan un incremento del capital social, dejando de tener que remunerar a sus propietarios y pudiendo emplear esa liquidez en los fines que se consideren conveniente por parte de la dirección (amortizar préstamos, invertir, publicidad, desarrollo, etc).

Por ejemplo, recientemente, los bancos han podido utilizar estos dividendos para recapitalizarse según las exigencias regulatorias. El poder recurrir a los scrip dividends les ha permitido recapitalizarse sin tener que hacer emisiones especiales para este propósito. En ese sentido los scrip dividends permiten una forma relativamente estable para aumentar el capital social según pasa el tiempo utilizando los beneficios sin realizar ampliaciones de capital o retener los beneficios a aquellos accionistas que prefieren el efectivo.

A los accionistas que deseen aumentar su posición en la empresa los scrip dividends les facilitan la operativa. Si fueran a dedicar esos beneficios a aumentar su posición, de este modo no tienen más que esperar. Es cierto que también se podría retener el beneficio en reservas y no remunerar al accionista, pero de este modo los accionistas pueden elegir como quieren ser remunerados.

Por último tienen la ventaja para el accionista que para la ley del IRPF no suponen una ganancia patrimonial, por lo que están beneficiados fiscalmente. Es cierto que si se vendieran en el futuro sería necesario pagar, pero retrasar impuestos sigue siendo una idea interesante.

Inconvenientes de los scrip dividends

Los scrip dividends tienen la desventaja de que requieren un esfuerzo adicional por parte de los accionistas. En general, salvo que estos requieran lo contrario, los scrip dividends se convierten en la forma común de remunerar al accionista.

Otra crítica a los mismos es que el momento bursátil puede no ser el más óptimo, por lo que puede que no sean la mejor forma de rentabilizar nuestro patrimonio si el valor de las acciones está cayendo y lo siguiera haciendo en el futuro. Ya que podríamos quedarnos con el efectivo y comprar las acciones mas adelante.

También existen los accionistas que prefieren ser remunerados con dinero en vez de con acciones. Estos suelen preferir la liquidez o porque no quieran aumentar su participación en la empresa, o porque desean deshacerse de la misma en un futuro. En estos casos suele ser mejor vender los derechos y cobrar en efectivo.

Otra crítica es que pueden sobrecapitalizar la empresa, si no fuera necesario para la misma tanto capital estaríamos entrando en una ineficiencia, ya que ese capital podría ser más productivo (y rentable) en otra situación.

¿Qué es mejor?

Obviamente esta es una decisión que debe tomar el accionista, teniendo en cuenta sus circunstancias y necesidades. ¿Nos gusta la empresa como para que queramos permanecer en ella? ¿Es mejor diversificar más nuestra cartera o concentrarnos en las inversiones que tenemos actualmente? ¿Nos resultan interesantes las ventajas fiscales? Depende de lo que necesitemos.

En El Blog Salmón | Conceptos de Economia y ¿Despedirá Google 10.000 empleados?
Imagen | Milo Riano

Con la llegada del final de año los anuncios para contratar los planes de pensiones se multiplican. Y es que es la última oportunidad que tenemos para desgravarnos algo en el IRPF. Realmente la idea de los planes de pensiones, incluso con la regulación más actual (muy criticada), es muy interesante.

Si contratamos un plan de pensiones ahora, dejamos de pagar impuestos por la cantidad depositada (con límites, por supuesto). Es decir, lo que metemos en un plan de pensiones es como si no lo hubiéramos ganado y por tanto, no pagamos impuestos por dichos ingresos. Ahora bien, a la hora de retirarlo sí que pagamos impuestos por las cantidades retiradas, es decir, se tratan las cantidades retiradas como si fueran ingresos nuevos.

La idea detrás de todo esto es que cuando nos jubilamos tenemos menos ingresos, y por tanto los impuestos que pagaremos al retirarlos serán menores que los de ahora. Además, se premia retirar el dinero de forma escalonada, en forma de renta, ya que pagaremos menos impuestos (por la progresividad del IRPF). Por tanto se incentiva el ahorro ahora para tener unos ingresos constantes en la jubilación. Al final lo que hacemos es posponer el pago de impuestos y lograr un fomento del ahorro para la jubilación.

¿Por qué digo entonces que necesitamos un nuevo marco? Porque el producto “Plan de pensiones” es un producto excesivamente cerrado. Tiene que estar calificado como tal por los bancos, y como es un producto a muy largo plazo, los bancos no lo cuidan, quitándole su atractivo.

Al final los bancos se centran en los ahorros fiscales y sablan a sus clientes por todas partes: primero, con unas comisiones muy altas; segundo, con unas inversiones no muy buenas (la rentabilidad es baja). El OCU, por ejemplo, recomienda no contratarlos. Y tiene razón, en general los anuncios de los planes de pensiones se centran en las ventajas fiscales, no en la rentabilidad que aportan.

¿Qué podemos hacer para mejorar esto? Es bastante fácil: flexibilizar la calificación de plan de pensiones a un conjunto de productos de pensiones. Lo usuarios tendrían una cuenta “plan de pensiones” y podrían contratar cualquier producto financiero que existiera en la entidad, desde depósitos, fondos de inversión hasta acciones o bonos del Estado. Sólo dos reglas: todo lo que se meta en este conjunto tendría ventajas fiscales similares a las actuales y no se podría tocar el dinero metido ahí so pena de penalización. Es más, el concepto podría ser multi-entidad y que ni siquiera el banco supiera si dichas inversiones pertenecen o no a un “plan de pensiones”, sólo los particulares y Hacienda.

Es un modelo parecido al que existe en EEUU y me parece el adecuado. Cada cual puede contratar el producto que desee, dentro de un marco fiscal enfocado al ahorro. Los más conservadores podrían contratar depósitos o bonos (si es que en estos tiempos podemos hablar de estas opciones como libres de riesgos) y los más arriesgados o jóvenes acciones.

En El Blog Salmón | ¿Qué es un plan de pensiones?, Más liquidez para los planes de pensiones de los parados
Imagen | Nuria_ con copyright y autorización expresa de uso exclusivamente para El Blog Salmón

Esta semana, en nuestra serie de Conceptos de Economía, vamos a centrarnos en el sector inmobiliario, y más específicamente en el sector residencial, en la vivienda. Y todo ello para tocar un tema que sin duda dará que hablar en el futuro, habida cuenta de las liquidaciones de promotoras inmobiliarias y de los métodos cuestionables de edificación de algunas de ellas que, sin duda, traerán consecuencias en el futuro. Es por ello que tratamos de responder a una pregunta clave al respecto: ¿qué es el seguro decenal?

El seguro decenal abre numerosos interrogantes para aquellos que no están familiarizados con este mundo: qué riesgos cubre, su obligatoriedad y las excepciones a la misma, las consecuencias de su ausencia, la necesidad de una OCT, la problemática propia del sector, etc. Trataremos de tocar todas ellas, así como dejaros algunos links interesantes para profundizar en el tema.

¿Que riesgos cubre el seguro decenal?

Antes de 1.999, nuestro Código Civil ya establecía una garantía decenal ante casos de “ruina” en la edificación para contratistas y arquitectos. Sin entrar en el análisis de aquel marco legal lo cierto es que muchas veces su cumplimiento era imposible, habida cuenta de la ausencia de patrimonio de los obligados a responder. Esta problemática, especialmente dolorosa en los supuestos de viviendas, y solo parcialmente subsanada por los seguros de responsabilidad civil que algunos profesionales o promotores tenían, era lo que la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. entre otros temas, intentaba subsanar.

Para ello, en su articulo 19, establece tres plazos para exigir responsabilidades de los agentes (promotor,constructor,arquitectos, etc) que intervienen en la edificación, en función del tipo daños/vicios:

• Diez años para los daños causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, etc que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
• Tres años para los vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
• Un año para los daños que se produzcan en los elementos de acabado o de terminación de la obra.

El caso es que, si bien para todos ellos se establecía la posibilidad de contratar seguros para cubrir dichas responsabilidades, inicialmente y por el momento, sólo se ha fijado la obligatoriedad legal del que cubre dicha garantía decenal en los supuestos de edificación de viviendas. Hoy por hoy el seguro decenal es áquel que garantiza las responsabilidades de los agentes de la edificación por daños materiales causados por defectos o vicios que afecten a la resistencia mecánica o estabilidad del edificio. Y nada más. El seguro decenal no cubre legalmente otro tipo de riesgos, no es una suerte de seguro multirriesgo que cubra a los compradores de un promotor que incumple sus obligaciones

¿Es obligatorio el seguro decenal?

La Ley fija su obligatoriedad para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. ¿Y cómo hace efectiva dicha obligación? Sencillo, no permite la inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad, lo que, en la practica imposibilita al promotor obtener la financiación hipotecaria, comercializar las viviendas, etc. Si el promotor no acude ante el Notario con dicho seguro no tiene nada que hacer, quedando fuera del Registro de la Propiedad hasta que pasen esos 10 años. Claro que, como todo en la vida hay excepciones, que en este caso se marcaron a posteriori.

Y es que, cuando la Ley sale en el 99, hay numerosas quejas por parte de los autopromotores, por parte de aquellos que se construyen su propia vivienda para habitarla. Muchos entienden que no tiene sentido la obligacion de asegurarse a ellos mismos, e incluso la Dirección General de Registros y Notariado se puso de su parte, lo que llevo a una modificación legal en el 2002, declarando que no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.

Esta excepción planteaba un problema, ya que puede ocurrir que esa vivienda, sin seguro decenal, sea transmitida en un plazo inferior a los 10 años, y ese tercero no este adecuadamente protegido. Por eso la Ley obliga al autopromotor-vendedor, salvo pacto en contrario, a contratar la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años, lo que no es tan sencillo como luego veremos a raíz de la OCT.

¿Qué es la OCT?

Las siglas OCT son las Oficinas de Control Técnico, y para definirlas me remito al experto Carlos Lluch en un excelente post: empresas de ingeniería y/o arquitectura que tienen por misión el control de la calidad del proyecto, de la ejecución material del proceso de edificación, la correcta sujeción de la obra al proyecto y la adecuación a la normativa aplicable….Las OCT vienen obligadas no solo a revisar e informar el aspecto documental de la obra (Proyecto de Ejecución Material, Planos, etc) sino que también deberán asistir a ciertos momentos críticos del proceso constructivo para poder dar fe de que cierto acto ha tenido lugar y de la calidad con que se ha ejecutado. Parece lógica su necesidad, como tercero supervisor, habida cuenta del tipo de vicios que se cubren con el seguro decenal.

Son por tanto técnicos, pagados por el promotor, que dan soporte a la Compañía de Seguros para que esta pueda emitir el seguro. De hecho, la inmensa mayoría de las mismas (y de hecho en el ramo, como veremos, no son muchas) sólo admiten riesgos si la obra esta supervisada por una OCT, cosa que a muchos promotores les parece un sobrecoste innecesario (opinión esta de la cual yo discrepo).

Ahora bien, cabe la posibilidad de contratar seguros decenales sin OCT. Es más, en algunos caso dicha OCT es imposible de llevar a cabo, ya que nos encontramos ante edificios terminados y los técnicos no han podido supervisar el proceso de edificación en puntos críticos. Lo que ocurres es que pocas compañías están dispuestas asumir estos riesgos y, lógicamente, las primas son superiores, pero haberlas haylas.

Seguro Decenal: luces y sombras

Termino esta entrada sobre el seguro decenal con tres puntos que creo no conviene olvidar:

• Hay dudas acerca de la competencia en el ramo. He señalado que no hay multitud de compañías dedicadas al tema, lo que puede haber favorecido el expediente sancionador que, por 120 millones de euros, le impuso la CNC a 6 compañías en el 2009 por acordar la fijación de precios mínimos, frente a la opinión de UNESPA de que lo que primaba eran criterios técnicos. Me pregunto si la crisis inmobiliaria y los nuevos marcos regulatorios financieros ayudarán a fomentar la competencia o más bien todo lo contrario.
• Algunos pensarán que lo que debe primar es la entrada de compañias extranjeras que fomenten dicha competencia, usando los llamados pasaportes comunitarios. Ojo que nos podemos encontrar con compañías extranjeras cuyas regulaciones o supervisiones sean mucho más laxas que la española y puedan tener problemas el día de mañana para atender sus compromisos. Claro que, si nos queremos asustar, pensemos en la posibilidad de que surjan falsas compañías a lo shellbanks, dedicadas a vender bonitas pólizas cuyo valor no vaya más allá del papel en el que están impresas.
• Todo ello no quita como para que considere dicha herramienta como una solución mucho más funcional que la preexistente que se limitaba a declarar la existencia de una responsabilidad sin asideros patrimoniales. Es más, creo que el modelo debe extenderse tanto a todo tipo de edificaciones como a todo tipo de responsabilidades, incluyendo las garantías anuales y trienales antes comentadas. Esta extensión está prevista en la Ley y su entrada en vigor solo podría traer una mayor seguridad a un mercado necesitado de tal virtud. Eso si, sin olvidarnos de que en esta asunción de responsabilidades los compradores también estan obligados a la conervación del edificio segun el Libro del Edificio.

Más información | Ley de Ordenación de la Edificación, Consumer, El seguro. Luces y sombras
En El Blog Salmón | ¿Compromisos de compra por las inmobiliarias? No, gracias.
Imagen | woodleywonderworks

La CAM ha desmentido a idealista sobre la opción de la hipoteca en otra entidad y ahora dice que sólo aplica el descuento en los casos de pago al contado. Es decir, la CAM ahora cambia el discurso pero el trasfondo sigue siendo el mismo, bien porque la CAM quiere confundir a los clientes que le compren un inmueble, bien porque el departamento de comunicación de la CAM no sabe siquiera cómo funciona una hipoteca. Vamos a darle una clase práctica a la CAM sobre el proceso de compraventa de un inmueble que ellos tengan en cartera financiado por otra entidad.

• El proceso de compraventa es jurídicamente independiente a la hipoteca posterior del inmueble. Es decir, cuando compramos un inmueble, primero realizamos la compra y en otro acto notarial, formalizamos la hipoteca. El hipotecante, puede ser el mismo vendedor, caso usual ahora en la crisis, o bien puede ser un tercero.
• Un pago al contado, es una entrega de un talón bancario, una transferencia o bien, efectivo puro y duro; opción que rara vez se ejercita.
• Por tanto, cuando la CAM vende un inmueble que hipoteca la entidad “Banco de la Usura SA”, primero firma las escrituras de compra-venta y recibe un talón bancario. En este acto, la CAM ya está cobrando al contado, que es el requisito que ellos imponen para aplicar el descuento.

• Los compradores, firmarán a renglón seguido la hipoteca con el “Banco de Usura SA” y ahí la CAM ni pincha ni corta, dado que el inmueble ya no es de su propiedad y la entidad financiera, ya ha cobrado.

En El Blog Salmón | La subasta de la CAM, para después de las elecciones, El mercado de viviendas sigue en caída libre

Recientemente uno de nuestros lectores, Iñaki Rodríguez, nos solicitaba que abordásemos las diferencias entre Planes de Pensiones y EPSVs (aunque más bien la comparativa debiera ser entre Fondos de Pensiones y EPSVs) Y es que las EPSVs son una herramienta de previsión social bastante desconocida más allá de su hábito concreto, que es el del Pais Vasco. Ahora bien, para ser conscientes de dónde están las diferencias habrá que tener claro en primer lugar qué es una EPSV.

Tras clarificar ese punto atacaremos uno de los problemas habituales a la hora de hablar de EPSVs, y es que se confundan las diferencias entre EPSVs y Fondos de Pensiones (u otras modalidades de prevision social, individual o empresarial) con el diferente tratamiento fiscal de la previsión social según la normativa de la Hacienda concreta que nos toque, la central o las forales.

Por último hablaremos del presente y futuro de las EPSVs, para ser conscientes de su importancia a día de hoy y de lo que pueden ser o no ser el día de mañana, y como siempre, tenemos los comentarios para profundizar en el tema

Concepto de EPSV

EPSV es el acrónimo correspondiente a Entidad de Previsión Social Voluntaria. ¿Y exactamente qué es? Pues atendiendo a la definición del Gobierno Vasco:

Entidad privada sin ánimo de lucro, de carácter voluntario y social, que en el ámbito del País Vasco tiene como finalidad la previsión social complementaria de la Seguridad Social obligatoria. Las contingencias que cubre son variadas siendo las más comunes: jubilación, invalidez, desempleo, salud, decesos, incendios, etc. Esta figura de la previsión social complementaria en el País Vasco se corresponde con la figura internacional de los Fondos de pensiones.

Primera conclusión que extraemos: las EPSVs vienen a ser los Planes de Pensiones propios del País Vasco, y su regulación y supervisión corresponde a la Comunidad Autónoma del País Vasco. Existe toda una serie de normativa legal y reglamentaria, del Parlamento y del Gobierno Vasco que regula las EPSVs desde el punto de vista de su constitución, funcionamiento, liquidez, etc.

Diferencias con los Planes de Pensiones

En esencia, su modo de funcionamiento es muy similar al de los Planes de Pensiones que, insertados en Fondos, todos conocemos en el resto de España. Su finalidad es en la mayoría de los casos se corresponde a cubrir la contingencia de jubilación, invalidez o muerte, con sistemas de cuota y aportaciones similares, también suelen ser promovidas por entidades bancarias (la ausencia de ánimo de lucro es de la EPSV, no de la gestora que maneja los planes y que pertenece al grupo financiero, etc). Conclusión:la mayoría de la gente no distinguiría externamente un Plan de Previsión de una EPSV de un Plan de Pensiones, pero hay diferencias:

• Si escarbamos un poco en la propia definición veremos que hay ciertas diferencias de matiz jurídico: las tienen personalidad jurídica propia, con socios en vez de participes, y con una participación teórica de estos socios a diferencia del carácter pasivo de los Fondos de Pensiones.
• Su supervisión corresponde al Gobierno Vasco, a diferencia de los Planes, que dependen de la Dirección General de Seguros del Mº de Economía y Hacienda, por lo que ojo, que siendo productos muy similares quien interpreta la normativa, que ya de por si es distinta, son órganos diferentes. Por poner un ejemplo, y aunque tras las reformas legales creo que se ha superado, durante algún tiempo, en alguna EPSV se daba una cierta libertad a la hora de valorar los activos (adquisición vs. valor de mercado), lo que conducía a rentabilidades no homogéneas con la competencia, bien fuese otras EPSVs bien fuesen Planes de Pensiones.
• Existe una Federación de EPSVS que vendría a ser el equivalente a Inverco, la patronal española de de Fondos de Inversión y de Pensiones. Y aquí, ligado con el punto anterior, figura uno de los grandes handicaps frente a los planes. Existe una gran falta de información comparativa, no existe un panel general, ni del Gobierno Vasco, ni de la Federación, que recoja las rentabilidades mes a mes de los Planes de Previsión. Esto limita enormemente al consumidor a la hora de tomar una decisión, a diferencia de las posibilidades que tiene el que elija un Plan de Pensiones Individual. Esperemos que se subsane pronto.
• La diferencia fundamental, que es la que se conoce a pie de calle es que los Planes de las EPSVs son rescatables a partir de los 10 años de la primera aportación. No hay que esperar a la jubilación, ni al fallecimiento, ni al desempleo, etc, aunque lógicamente también estan recogidos como en sus primos los planes de pensiones. Esa diferencia es un factor clave a la hora de explicar el éxito de las EPSVs en el País Vasco frente a los Planes de Pensiones (que recordemos que también se pueden contratar en dicha Comunidad).
• Hasta el 2008, el beneficio antes comentado conllevaba una penalización, y es que durante esos 10 años no era posible el traslado entre distintas EPVS, y eso era otra diferencia frente al caso de los Planes de Pensiones, en los que había plena libertad. Sin embargo, hace pocos años, se permite el traslado desde el primer momento al igual que en el caso de los planes de pensiones.
• Atención, que dicha posibilidad de rescate en las EPSVs no existe en las llamadas EPSVs de empleo, aquellas promovidas por empresas para sus trabajadores. Y recordemos que el peso de dichas EPSVs en el País Vasco es muy importante. Como ejemplo tomemos el caso de la EPSV del Grupo Mondragón que permite a sus trabajadores cubrir todo el tema sanitario, quedando al margen del servicio público de salud.

¿Me desgravo lo mismo?

Aqui conviene recordar que si la competencia de las EPSVs es del Gobierno Vasco, la de su tratamiento fiscal corresponde a las Diputaciones Forales, donde cada una tiene su propia normativa, si bien hasta ahora se han coordinado y es común.

Aquí viene una de las grandes confusiones: frente a la opinión generalizada, no existe un tratamiento fiscal diferente para los participes de Panes de Pensiones frente a los socios de EPSVs. El tratamiento fiscal en el País Vasco es el mismo, tengas Plan de Pensiones o EPSV, ya que lo se regula es la previsión social, con independencia de que sea a través de una Plan de Pensiones, de una EPSV de un PPA, de una Mutualidad, etc. Lo que es diferente es el tratamiento fiscal que se da a los residentes fiscales en el País Vasco frente al que tienen los residentes en el resto de España. Pensemos en Navarra, donde no hay EPSVs y los Planes de Pensiones también tienen un tratamiento fiscal diferente al general.

Dicha igualdad de trato fiscal explica, o es uno de los factores que lo hace que, ante el carácter más liquido, más disponible, de las EPSVs, estas hayan barrido del mercado a los Planes, que cuentan con una cuota minoritaria.

No es objeto de este post hacer un análisis del tratamiento fiscal en el País Vasco (que es similar pero con algun matiz al general), pero si conviene recordar algo. Una vez que uno cambia su residencia fiscal y pasa a presentar su declaración del IRPF en Territorio Común, ante la AEAT, no se puede desgravar las cuotas que ha aportado a la EPSV, ya que esta es para residentes fiscales en el País Vasco. La única excepción que está siendo admitida es la de aquellos socios de EPSVs de empleo.

Presente y futuro de las EPSVs

Sin duda las EPSVs tienen muchos aspectos que mejorar (transparencia, competitividad, controles, fiscalidad en los rescates, coordinación fiscal en los supuestos de cambios de residencia, etc), pero su éxito parece difícil de negar. Estamos hablando de un patrimonio que a finales del 2010 se situaba allá por los 19.000 millones de euros, o lo que es lo mismo más de un 28% del PIB vasco, cuando el resto de España no alcanzaba el 9%. Le queda margen hasta cifras del 50% o del 60% como en los países más avanzados, pero sin duda es esperanzador, así como que se repartan al 50% entre las modalidades de empleo e individual.

Pero siempre hay quien no está contento, especialmente con el trato fiscal que se da a los socios de EPSVs, y actualmente hay un movimiento en contra del mismo liderado por PSOE y Bildu, frente a la oposición de PP y PNV, que plantea un claro supuesto de descoordinación entre las tres Diputaciones. Esta amenaza no es tan sólo a las EPSVs, lo es a todo el marco fiscal vasco de la previsión social complementaria, pero en la medida en que las EPSVs son la cabeza visible del mismo supone una riesgo cierto para el futuro de las EPSVs. Pero hay algo que es peor y es su descalificación, con ataques como el del Lehendakari Patxi López acusándolas de ser una de las exenciones con mayor fraude y que favorece a los más pudientes. Pero eso puede ser objeto de otro post, asi como el análisis del proyecto de Ley que ha presentado el Gobierno Vasco(si os interesa, claro).

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Este fin de semana se ha aprobado la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Bajo tan poético nombre nos encontramos con la ultima reforma normativa en materia hipotecaria del Gobierno Zapatero. Se acabó lo que se daba, y lo cierto es que es un digno colofón de la gestión gubernamental al respecto en estos 8 años: un fiasco. Eso si, generador de consenso, ya que no satisface ni a las entidades financieras ni a las organizaciones de consumidores.

Como digo, la reforma toca puntos genéricos sobre los servicios bancarios, los depósitos, los préstamos al consumo, etc, pero la chicha, el meollo es el apartado hipotecario, lógico dado la crisis que estamos viviendo y la imbricación de dicho producto en la estructura socioeconómica española. ¿Cuáles son las novedades más destacables y qué podemos esperar de ellas?

El Préstamo responsable

Antes de meternos con el detalle de la reforma, cabría señalar que como introducción tenemos el artículo 18, que bajo el lírico nombre de Préstamo responsable, marca una suerte de guia básica para el análisis de riesgos de una operación crediticia, siendo especialmente goloso el apartado 3º,

En el supuesto de créditos o préstamos con garantía real, los criterios para determinar la concesión o no del crédito o préstamo, la cuantía máxima del mismo y las características de su tipo de interés y de su sistema de amortización deben fundamentarse, preferentemente, en la capacidad estimada del cliente para hacer frente a sus obligaciones de pago previstas a lo largo de la vida del crédito o préstamo, y no exclusivamente en el valor esperado de la garantía.

Vamos, que en el sistema bancario ordinario no caben los préstamos a la piedra de los que hablábamos en un post anterior. Pero dicho esto, deja muy claro en su último apartado algo que, en cierto modo, es una respuesta a una petición colectiva de exoneración de responsabilidades por parte de los deduores hipotecarios en el apartado :

La evaluación de la solvencia prevista en este artículo se realizará sin perjuicio de la libertad de contratación que, en sus aspectos sustantivos y con las limitaciones que pudieran emanar de otras disposiciones legales, deba presidir las relaciones entre las entidades de crédito y los clientes y, en ningún caso afectará a su plena validez y eficacia, ni implicará el traslado a las entidades de la responsabilidad por el incumplimiento de las obligaciones de los clientes.

Es decir, a lo hecho, pecho. Las operaciones firmadas son validas y no cabe ponerse a discutir si se ha seguido el procedimiento de valoración adecuado, ya que acabaríamos enredados en disputas procesales y pruebas diabólicas (aquellas imposibles de aportar), claro que habrá quien pueda interpretar este precepto justo al revés (para este viaje no hacían falta estas alforjas).

Novedades de la reforma hipotecaria

Tras este esbozo pseudofilósófico, vamos con lo práctico, centrándonos en lo novedoso, ya que hay mucho en el texto que ya sevenía aplicando derivado de toda una serie de regulaciones varias:

• El Banco de España elaborará una Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario. Esto suena tan cansino, en la era de internet, como los que se meten picos diciendo que no tienen suficiente información.
• Las entidades habrán de suministrar al cliente dos fichas, la FIPRE (Ficha de Información Precontractual) y la FIPER (Ficha de Información Personalizada). Se busca homogeneizar la información suministrada por las entidades, pero cualquiera que lea la Orden y sepa como e negocia un préstamo hipotecario sabrá que la FIPRE es papel mojado y la FIPER un formalismo más, a controlar por los Notarios a la hora de la formalización.
• Se recupera, como documento anexo a la FIPER, la famosa Oferta Vinculante que había quedado relegado a operaciones hipotecarias para vivienda y de pequeño importe. Es de los pocos puntos positivos que encuentro en la reforma.
• Se da plena carta de naturaleza a los suelos y techos hipotecarios, debiendo reflejarse las cuotas mínimas o máximas. Otro tanto ocurre con los mecanismos de cobertura de tipos (CAPs, SWAPs, etc…), regulando la información precisa a suministrar.
• En consonancia con los tiempos, la Orden se carga como tipos de referencia oficial los vinculados al sector de Cajas de Ahorro, e incorporar una nueva posibilidad, el referido a la Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años. Dicho tipo podría venir a salvar las diferencias que se dan hoy entre el euribor y el coste real de financiación de las entidades financieras. Curioso.
• En las hipotecas de tipo variable deberá suministrase información sobre las cuotas en distintos escenarios de tipos.
• Los mismos requisitos formales (FIPRE, FIPER, etc) serán necesarios para la hipoteca inversa, amén de un informe independiente (punto débil y con escaso desarrollo de la reforma previa).
• La reforma entra en vigor dentro de 9 meses desde su publicación para el apartado hipotecario, salvo el apartado de tipos de interés, que lo hará en 6 meses.

Valoración inicial

¿Qué decir a bote pronto de la reforma, y sin perjuicio den un análisis pormenorizado y más sosegado? Que se caracteriza por un exceso de documentación, de información, de burocracia y de conceptos generales. Con la misma se pretende atajar las quejas de mala o escasa información, sin ser conscientes de que el problema está más en la falta de conocimientos básicos de los consumidores, así como en una tendencia natural a eximirse de cualquier tipo de responsabilidad.

Por otro lado, deja sin solucionar numerosos problemas prácticos sobre tasaciones, coberturas de tipos, subrogaciones, tarifas arancelarias en materia de cancelaciones, conflictos con el Derecho Administrativo, ejecuciones hipotecarias, etc. Pero eso no sale en los medios, por mucho que constituya el día a día de Bancos e hipotecados. Y las elecciones están a la vuelta de la esquina.

Más información | Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios
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Imagen | cyph3r

El Banco de España a través de una circular ha propuesto que se tome como referencia en la constitución de nuevas hipotecas un índice a cinco años, el IRS (Interest Rate Swaps) con la intención de “reducir la dependencia de nuestro sistema respecto a los tipos de interés interbancarios a un año”. Este tipo, que ahora está más bajo que el Euribor, suele estar por encima, lo que en un principio no parece una buena noticia para los futuros hipotecados, ya que esta propuesta afecta a las hipotecas de nueva constitución aunque no es obligatoria para las hipotecas ya referenciadas al Euríbor.

Además de esta propuesta, en la misma circular también suprime el carácter oficial de otros índices de préstamos hipotecarios los de Bancos, de Cajas de Ahorros y el indicador CECA, lo que implica que necesariamente ha de salir algún tipo de norma que regule cuales serán los tipos “oficiales” que sustituyan a estos que han perdido ese carácter, sobre todo desde el momento que se propone que esos índices se mantengan en funcionamiento sólo durante un año más.

Las entidades financieras ven razonable la sustitución del Euríbor a 12 meses por el IRS a cinco años, de esta forma los tipos no serían tan volátiles, y el sistema tendría una mayor estabilidad. Por otro lado, con respecto a la retirada del carácter oficial de los indices de Bancos, Cajas y CECA, las entidades financieras muestran cierta preocupación ante la incertidumbre de que no se plantee todavía ningún sustituto para esos índices.

Via | El Banco de España propone sustituir el Euríbor por un índice a cinco años en las hipotecas
En El Blog Salmón | ¿Qué derivados hay y cómo funcionan?; CECA
Imagen | losmininos