Comprar una vivienda en España se ha convertido en una auténtica quimera. Tanto si es un inmueble a estrenar como si es de segunda mano, el mercado se encuentra actualmente sumergido en una burbuja, con precios desorbitados y alejados por completo del poder adquisitivo del consumidor medio. De ahí que las fórmulas del alquiler, en muchos casos compartido, sea la única para poder independizarse en los tiempos que corren.
El precio de la vivienda en España se ha visto incrementado en un 7,1% interanual, situándose en febrero de 2024 en unos 2.234 euros/m2. Una cifra récord y disparatada si se tienen en cuenta las férreas condiciones a las que se enfrentan los consumidores (inflación, tipos de interés elevados y precariedad laboral).
El motivo por el que se produce este fenómeno no es otro que la piscología del coste hundido. En resumen, el deseo del vendedor de recuperar todo lo que ha invertido en el inmueble, tasándolo según su inversión y en lo que ha perdido, en lugar de ceñirse al valor actual del mercado. De ahí que los compradores actuales sean fundamentalmente inmobiliarias y grupos inversores y no particulares.
El problema de la ‘falacia del costo hundido’ o también conocida como ‘falacia de las pérdidas irrecuperables’, es que el vendedor intenta recuperar, de manera irracional, todo lo invertido. No está dispuesto a asumir su error y sus pérdidas y se genera una frustración que acaba descargando en el mercado, tensionándolo aún más.
Y es que 2023 ha sido un año peculiar, pues después de la subida contenida de los precios en 2022, las ventas aumentaron durante el año pasado de manera significativa, aunque marcado por la elevada demanda frente a la escasez de oferta. Esto ah llevado a que en determinadas ciudades se alcanzasen precios máximos que no se observaban desde el ‘boom inmobiliario’ de 2007.
Pagar por encima de su coste original
España se enfrenta actualmente al problema de la sobrevaloración de la vivienda, que se sitúa en más del 20%. De hecho, en un informe detallado, Bruselas alertó sobre esta situación que acabaría tensionando y afectando al sector y, por ende, al tejido económico nacional.
Desde Bruselas se advierte de que la trayectoria ascendente de los precios supone un riesgo sustancial si no se aplica una corrección profunda o si se deterioran las condiciones económicas. De ahí la necesidad de instaurar una vigilancia constante, así como una serie de medidas preventivas que lograsen mitigar las repercusiones adversas en el mercado inmobiliario.
Solo durante el primer trimestre de 2023, el BCE estimó la sobrevaloración del mercado inmobiliario español en un 10,3% (por debajo de la media de la zona euro, que es del 12,8%).
Llama la atención que el precio de la vivienda se resiste a corto plazo, pese a la subida de los tipos de interés acumulada (450 puntos básicos en menos de un año y medio). Todo ello es como consecuencia de una serie de factores: mercad laboral resiliente, flujos de inmigración significativos, desajuste entre la oferta de vivienda nueva escasa y la demanda elevada y situación de los hogares favorables (la deuda de los hogares es del 50% del PIB).
Una tendencia al alza
Actualmente, el 81% de las viviendas que se venden en España son de segunda mano, construidas en el siglo XX, por lo que no se exigían las mismas condiciones energéticas y de salubridad. Pese a todo, estas viviendas con condiciones deficientes se pagana un precio elevado, ya que los factores que determinan el mercado inmobiliario son principalmente la ubicación y la superficie.
Así pues, pueden encontrarse barrios en los que el metro cuadrado no baja de los 6.000 euros, independientemente del estado de la vivienda. Y es que hasta la publicación del Código Técnico de la Edificación de 2006 no se controlaba la calidad técnica de los edificios en ese aspecto.
Precio medio de compraventa de viviendas en febrero
Llama la atención que durante febrero de 2024, el precio medio ha sido de 2.234 euros/m2, una bajada de 2,8 puntos porcentuales con respecto a febrero de 2023 (9,9%).
Así pues, con los datos en la mano, un piso de 80m2 en España cuesta, de media, unos 178.720 euros, una subida significativa cuando su coste en 2022 era de 166.031 euros. Se espera que 2024 sea un año en el que la inaccesibilidad a la vivienda continúe. Solo hay que ver que en comunidades como Baleares, Madrid y el País Vasco se han superado en febrero los 3.000 euros/m2.
Al analizar los precios con respecto a 2023, las comunidades en las que más ha subido el precio de compraventa han sido: Canarias (un 23% más), Madrid (un 14,8% interanual) y Murcia (un 12,2%).
Ante esta situación, al comprador español solo le queda esperar a que la burbuja explote, aguantando la tensión del mercado inmobiliario. No obstante, hay que tener en cuenta que Europa ya cuenta con una inflación subyacente demasiado elevada y que el BCE no cuenta con margen de maniobra para rebajar los tipos de interés, que podrían subir hasta medio punto más en 2024. Esto derivaría en un mantenimiento de precios desorbitados y en el auge de la especulación.