Hay viviendas que en verano dejan de ser solo un lugar donde vivir y pasan a convertirse, durante unas horas, en un pequeño activo económico. Una piscina privada, una zona exterior bien preparada y una plataforma capaz de poner en contacto a propietarios y usuarios bastan para generar ingresos extra en los meses de más calor.

Es lo que le ocurre a María Luisa, una propietaria de Madrid que lleva dos veranos alquilando su piscina a través de Cocopool, según recoge EL ESPAÑOL. Su caso no habla de un gran negocio inmobiliario, sino de una fórmula mucho más doméstica: monetizar un espacio familiar cuando sus dueños no están en casa.

Un negocio muy rentable, pero solo durante unos meses

La primera limitación es evidente: la piscina funciona como negocio de temporada. María Luisa lo resume con claridad: “Nosotros solo tenemos clientes en lo que es mayo, junio, julio y agosto, alguno en septiembre, pero se empieza a notar la caída de reservas”.

La demanda tampoco se reparte igual durante toda la semana. En su caso, las reservas se concentran sobre todo en sábados y domingos. “Entre semana no tenemos demanda. Lo normal es que sea o un sábado o un domingo, especialmente los sábados”, explica.

Esto ayuda a entender la economía real del modelo. No se trata de un ingreso continuo, sino de una actividad muy concentrada: pocos meses al año, principalmente fines de semana y con un uso limitado por la propia vida familiar de los propietarios.

María Luisa asegura que alquilan la piscina dos fines de semana al mes, no más, porque viven allí. “Nosotros vivimos en el espacio, solo lo alquilamos cuando no estamos. El espacio no es solo el negocio, sino la vivienda familiar”.

Seis horas, 350 euros netos y una aplicación como escaparate

La cifra que más llama la atención es la de la última reserva. María Luisa reconoce que no lleva una suma total detallada de lo ingresado, pero sí recuerda cuánto obtuvieron con los últimos clientes: “Con los últimos clientes, menos la comisión que nos quitó la aplicación, ganamos alrededor de 350 euros por seis horas”.

Ahí está la clave económica del fenómeno. No es una piscina abierta al público de forma permanente, sino un alquiler puntual de un espacio privado con un precio suficiente para compensar preparación, limpieza, cesión de uso y molestias.

La plataforma utilizada es Cocopool. María Luisa la define como “una forma de captación”: “Ellos nos ofrecen estos clientes y nosotros firmamos contrato de alquiler temporal para que todo este en base a la ley española”.

Además del precio fijado en la plataforma, la propietaria cobra una fianza a los bañistas. Después revisa el estado del espacio y, si no hay daños, devuelve el dinero. Hasta ahora, dice, no ha tenido que quedarse con ninguna fianza: “Nunca hemos recurrido a tirar de la fianza, porque en lo que llevamos se comportan muy bien”.

Cumpleaños, despedidas y una piscina que se alquila como experiencia

El público que acude a la vivienda de María Luisa no busca solo darse un baño. Según explica, los clientes habituales son grupos de amigos que celebran cumpleaños y despedidas de soltera. “Solo chicas”, matiza. “Despedidas de chicos no entran por lo que sea, es otra necesidad”.

La piscina forma parte de un conjunto más amplio: una zona chill-out, un espacio preparado para pasar varias horas y una vivienda privada convertida temporalmente en lugar de celebración.

La propietaria asegura que la experiencia con los usuarios ha sido buena. “Se nota que han estado por un poco de suciedad, pero nunca han roto nada. Son muy respetuosos y estamos contentos”.

Ese punto es importante porque este tipo de alquiler tiene una tensión evidente: genera ingresos, pero introduce a desconocidos en un espacio familiar. En su caso, la fianza, el contrato temporal y la intermediación de la plataforma parecen funcionar como mecanismos de control.

El ingreso extra también exige trabajo

El atractivo de ganar unos 350 euros en seis horas puede ocultar una parte menos vistosa del negocio: preparar la casa para otros lleva tiempo.

María Luisa lo admite: “No es solo cobrar, lamentablemente lleva un esfuerzo considerable”. Antes de cada reserva hay que habilitar el espacio, cuidar el césped, preparar cubiertos y dejar la zona lista para los visitantes. Después llega la limpieza.

En otras palabras, el ingreso no sale solo de tener piscina. Sale de convertirla durante unas horas en un servicio: organizar, acondicionar, recibir, controlar y limpiar. La piscina es el activo, pero el trabajo operativo también cuenta.

La experiencia le ha salido tan bien que ya prepara otra piscina

Lo llamativo es que María Luisa no se queda en una prueba puntual. La experiencia le está resultando tan positiva que ya piensa replicarla en otra propiedad.

Según cuenta, están construyendo otra piscina en la provincia de Salamanca para alquilarla también. “Ya tenemos una vivienda disponible al público en Béjar y en esa casa vamos a meter una piscina. Creemos que es una forma de ganar unos ingresos”, explica.

Cuando termine la construcción, su plan es ponerla también en Cocopool: “Cuando se acabe la construcción la pondremos en Cocopool”.

La lectura económica es clara: una piscina privada, tradicionalmente vista como un gasto o un lujo asociado a una vivienda, empieza a comportarse como un activo explotable por horas. No convierte automáticamente a cualquier propietario en empresario de verano, pero sí muestra cómo las plataformas están abriendo nuevas formas de rentabilizar espacios que antes solo tenían uso privado.

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Si algo se supone que tenía el cripto-mercado y las cripto-monedas era que iban a traer por fin la ansiada libertad financiera, y que con ellas por moneda y por bandera por fin los ciudadanos iban a empoderarse y dirigir tanto sus finanzas como su granito de arena en el conjunto del sistema financiero.

Como buena muestra de ello, ya en el pasado hemos visto cómo los cripto-activos han llegado a hacer en diversas ocasiones de puerto seguro en tempestades de los mercados. Y ello hacía honor a su carácter nativo de independencia y descentralización de la mayoría de ellos.

Pero el comportamiento visto recientemente en las cripto-monedas al calor de las caídas por el cisne negro de Evergrande ha distado mucho del de valor refugio que se les presuponía hasta el momento. Y no sólo no han actuado como refugio acorazado ante las inclemencias de los mercados, sino que han hecho todo lo contrario, dejando a muchos cripto-entusiastas totalmente estupefactos.

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El bitcoin se afianza como valor refugio, y no sólo porque valga más que una onza de oro

La última convulsión de los mercados puede ser otro cisne negro, y de nuevo nos llega volando y saltando por los aires desde China

No den ni mucho menos el tema por cerrado con los coletazos iniciales, que muchos han creído que es lo único que vamos a ver y que son los últimos estertores de un paciente que ya languidece: el eterno burbujón inmobiliario chino ante el que tantas veces les hemos advertido desde aquí. Los dirigentes chinos han demostrado ser incapaces de digerirlo y de explotarlo de forma controlada, y en la práctica sus medidas sólo han acabado prolongando hasta el infinito y más allá la fiesta de deuda para todos; una deuda con una buena parte de componente inmobiliario.

Evergrande efectivamente sigue su curso, y como todo cisne negro, a priori resulta imposible de cuantificar su alcance último, el daño que va a ocasionar finalmente, o si éste va a ser casi exclusivamente a nivel nacional chino, o de alcance internacional al estilo subprime. El hecho es que por ahora los defensores más acérrimos de China enarbolan categóricamente que esto va a ser un tema que las autoridades chinas van a controlar perfectamente, gracias a gran capacidad ejecutiva económica (léase hiper-intervencionismo y capacidad ejecutoria).

Nadie (absolutamente nadie) puede saber a día de hoy si eso va a ser verdad, o si se les va a ir de las manos: lo más prudente que podemos hacer es estar preparados incluso para el peor escenario que se pueda dar. Afirmar tajantemente semejante hipótesis de ”situación bajo control”, sin justificar tan apenas, revela que algunos se creen poseedores de la verdad única e inmutable, y que incluso se creen capaces de adivinar un futuro que todos desconocemos hasta sus últimas consecuencias.

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Bitcoin es ya un "Too big to (make it) fail" para algunas economías, y por eso surgirá un mercado negro de Bitcoins en China

Sin embargo, nosotros desde aquí nos limitaremos a aportar los datos objetivos, a exponer argumentos coherentes y justificados, a valorar los riesgos con rigor, y a no ponernos en los ojos vendas sesgadas o interesadas. Las cosas como son, y la economía salmón, que para manipular y para engañar ya tenemos a la siempre intrusiva y hostil propaganda: hoy dice una cosa, y mañana todo lo contrario sin despeinarse. Y ateniéndonos a ello, hay que reconocer que Evergrande entra en el terreno inexplorado de ver qué pasa ante un cisne negro descomunal, y qué capacidad de reacción (de nuevo intolerablemente tardía, al igual que ocurrió con la pandemia) tiene un gobierno hiper-intrusivo económicamente como el chino.

La cosa les puede salir bien, o les puede salir como a la Aurora con su rosario, según ocurre muchas veces en los estados represivos y totalitarios: toda la cadena político-económica está tan aterrada de que se descubra el pastel y de que les pueda acabar salpicando, con consecuencias muchas veces de ejecuciones y penas de muerte, que al final todo se tapa como se puede a casi todos los niveles. Pero hay veces en las que el viento huracanado es tan fuerte que puede hacer volar por los aires todo el castillo de naipes. Si estamos ante lo uno o ante lo otro, es algo que sólo el tiempo dirá, pero ya entrando en el terreno del análisis subjetivo y personal, lo de Evergrande pinta muy muy muy mal, y sus consecuencias últimas sólo se irán desvelando con el desarrollo de los acontecimientos (y de los hundimientos).

Al otro lado del espejo: no hay dos crisis iguales, y lo de Evergrande es todo un Lehman, pero habrá que ver sus consecuencias

Que conste que es cierto que lo de Evergrande es un Lehman en toda regla: una colosal deuda inmobiliaria diseminada por todo el tejido socioeconómico chino, con volúmenes y cifras que quitan el hipo incluso a un Todopoderoso, con millones de ciudadanos de la calle arruinados de por vida con un hipotecón por una propiedad que no van a recibir jamás, etc. Pero también es cierto que, al contrario que esos títulos subprime que estaban esparcidos casi por todo el planeta, la deuda de la insolvente Evergrande está mayormente en manos de tenedores chinos. Aunque, incluso probándose cierto, esto debería consolar sólo a los que tengan ganas de consolarse como sea. En nuestro mundo actual, ya sólo con que China se coja todo un gripazo la cosa puede ponerse muy muy muy seria para todos. No olviden que China es la segunda economía del planeta, tiene un volumen de sobre-endeudamiento brutal, y además sigue siendo la fábrica del mundo casi en el sentido más literal. Las ondas sísmicas de este terremoto muy probablemente se sentirían hasta en la otra punta del planeta. Y eso por no hablar del riesgo de desestabilización en un país de más de 1.400 millones de habitantes.

Porque el hecho es que, al igual que la burbuja subprime o la burbuja inmobiliaria española, en la debacle de Evergrande están involucrados en una u otra medida todos los agentes socioeconómicos del país, y especialmente los que tienen algo que ver con el sector inmobiliario. Dejando a un lado el hecho de que en China no hay inversor que se precie que no tuviese títulos del coloso inmobiliario, hay que decir que a nivel chino esto muy probablemente va a salpicar no sólo hasta el apuntador, sino hasta el señor de la última fila ataviado con sombrero de ala gris, bigote postizo, gafas de sol, y que mira inquisitivamente el patio de butacas entre el ala de su sombrero y el periódico que le tapa la cara. Aquí hay suficiente salpicón de marisco y basilisco amarillo absolutamente para todos.

Porque las cifras son de espanto, y la brutal deuda de Evergrande supone que hay 300.000 millones de dólares de deuda incobrable que está dejando a millones de tenedores temblando cuando no en la ruina total. Va a dejar igual a millones de ciudadanos chinos que han comprado sobre plano una de sus “flamantes” propiedades, endeudándose hasta las cejas por un piso que no van a recibir jamás. Bancos cuyos balances no pueden asumir una caída de Evergrande que ya es un hecho. Un sector inmobiliario que en su conjunto ha acabado dejando de ser fiable a ojos del ciudadano común, que ya no cree aquello de que “los pisos nunca bajan”. O administraciones locales que dependen vitalmente del sector inmobiliario y de las recalificaciones para su propia supervivencia, de forma incluso consolidada en sus balances municipales y regionales. Desde luego que lo de Evergrande supone un antes y un después para todo el mundo inmobiliario chino, y el efecto dominó no puede descartarse en absoluto.

Lo que tiene el dinero inmobiliario es que mueve muchos miles de millones, sus sobreprecios burbujiles dan para mucho, y los billetes llegan hasta el último rincón de cualquier socioeconomía (también la china). Así, cuando el flujo se corta, vienen los lamentos y los crujidos mortales. Imaginen cómo será la cosa que incluso las autoridades chinas empezaron afirmando que ellas eran más papistas que el Papa, y que no iban a hacer como los occidentales con Lehman usando dinero público. La propaganda no dudó en instrumentalizar lo de Evergrande para tratar de demostrar que ellos son más y mejores también como capitalistas.

Eso hasta que tuvieron que comerse sus propias palabras con patatas, y el banco central chino tuvo que envainársela y acabar inyectando 139.000 millones de dólares en un sistema que amenazaba con colapsar. La que deben de tener allí montada ahora mismo los chinos por mucho que estén tratando de taparlo y de apagarlo a manguerazos: no, si al final ese efecto dominó de Evergrande ante el que les alertamos premonitoriamente desde aquí una semana antes de que el asunto estallase podría acabar tumbando buena parte del tablero de juego chino, por mucho que allí el todopoderoso aparato de poder pueda por ejemplo forzar directamente a los bancos a rescatar a quienquiera que se les antoje en cualquier momento.

Vista la causa del (por ahora) potente estornudo, veamos cómo reaccionaron los mercados, y en especial el cripto-mercado

Pues empecemos por la parte más conocida, la de las bolsas. Si bien la reacción inicial de las bolsas fue violenta, la sangre no ha llegado al rio por el momento, aunque el chorro de la hemorragia es constante y puede acabar haciéndolo. El lunes de la semana pasada los mercados cayeron de forma importante por el miedo a Evergrande, si bien el pánico no cundió. Durante el resto de la semana y parte de ésta los índices se han recuperado con creces, aunque sin quitarle ojo a China ni por un momento.

Pero como les decía, tampoco en lo que se refiere a las bolsas den el asunto por superado, porque en un país como China con capacidad de hiper-intervencionismo, sin prensa libre, y con la tendencia político-económica de taparlo todo para salvarse que les decía antes, toda crisis en el wok chino se cuece a fuego muy muy lento. Las noticias y los análisis incómodos allí siempre van por detrás de los acontecimientos (si es que las llegan siquiera a publicar), y en paralelo a ellas vienen las reacciones de los mercados. ¿Y qué hay en el caso concreto del cripto-mercado? Pues lo cierto es que en esta ocasión, que ciertamente era una ocasión de oro para demostrar su libertad financiera a salvo de una crisis sistémica como es la de China (sea interna o no), las cripto-monedas han pinchado, y mucho.

No es que el golpe en los mercados arrastrase a las cripto-monedas, sino que lo que en los mercados fue un golpe en el entorno del 2% de descensos por el efecto Evergrande, en el caso de las cripto-monedas el golpe fue una caída en picado en el entorno del 9%. Y eso midiendo las últimas 24 horas hasta la publicación del artículo anterior, porque si nos remontamos al fin de semana (con las bolsas cerradas y el cripto-merado abierto), cuando Evergrande ya hacía mucho ruido, Bitcoin en ese plazo ligeramente más amplio por ejemplo cayó más de un 15%, desde unos 48.500$ hasta ligeramente por encima de los 40.000$. Y tengan en cuenta que en Bitcoin hay mucho inversor chino, por lo que es posible que en este caso Bitcoin haya sido una alerta temprana de lo que allí vivían, y que luego las noticias occidentales nos trajeron fuera de China.

Al contrario que en diversas ocasiones anteriores en las que Bitcoin&Co sí que han ejercido de puerto seguro, en esta ocasión ha sido todo lo contrario. Y eso que ésta ha sido la primera crisis sistémica que le ha cogido a un cripto-mercado que ya se había hecho mayor (en 2008-2009 con ma subprime lo cripto estaba en pañales). Casi nada con el activo refugio, casi que era mejor quedarse a la intemperie de los mercados.

Pero… ¿Habrá habido algo más desde las sombras y tras la nueva ola de ventas cripto?

Como en los mercados la casualidad rara vez existe, tampoco se puede pasar por alto y dejar de comentar el hecho de que, donde las bolsas se han recuperado con creces, el cripto-mercado no ha recuperado ni tan apenas un tercio de su caída precedente. Efectivamente, las cripto-monedas han seguido por regla general de capa caída. Y es que, en lo que ha cripto-monedas y China se refiere, casi que lo de Evergrande fue lo de menos la semana pasada. Poco después las autoridades chinas, en ese continuo juego de ir y venir que se traen con Bitcoin&Co (posiblemente para ir despistando al personal), parece que finalmente han podido optar por allanar el terreno al rodillo monetario hiper-vigilante que deben tener pensado que sea su futuro e-Yuan. Pueden haber decidido ir sacando definitivamente a la competencia del carril a base del último volantazo mortal.

De hecho, los descensos que siguieron a Evergrande también fueron muy acusados. Ethereum se zambulló un 7% tras el anuncio por parte de las autoridades chinas de la prohibición definitiva y la declaración como ilegal de toda transacción hecha con cripto-monedas. R.I.P. de la cripto-economía libre y legal en China. Ahora definitivamente, como ya les dijimos hace algunos años, los cripto-tenedores serán abocados a la clandestinidad, y sólo podrán recurrir para comerciar con cripto-monedas libres al mercado negro, sin duda poniendo en riesgo su seguridad personal y financiera. En China, cuando uno se sale de la imposición gubernamental, se juega muchísimo más que una simple multa.

Así que, como ya les decía que la casualidad no existe, no duden de que puede ser que, en ese selecto club de milmillonarios que es el parlamento chino, puede que haya podido llegar a haber algún movimiento o filtración. Así, podría haber sido posible que lo que hizo que Bitcoin&Co estuviese cotizando durante el fin de semana no fuese sólo un mero efecto Evergrande. De haber sido así, debería haber sido de esperar algo similar o incluso menor al impacto visto en las bolsas. La otra opción es que alguien se estuviese anticipando a una noticia que, entre la clase política china, podría haber sido ya vox populi desde días antes del “crackdown” público. Y es que Bitcoin en China tiene mucha negociación, y a buen seguro que también los hay bien posicionados políticamente en el país con Bitcoins en su cartera, y que hayan podido ser los primeros en vender.

No obstante, una de las mejores reflexiones que un servidor ha leído últimamente sobre este tema de Bitcoin y el “crackdown” en China ha sido la del usuario de Twitter @jabravo, que escribió un ilustrativo tuit que venía ha decir que “la prohibición de un activo por parte de un Estado significa que este activo pone en peligro la política económica del Estado. Si #Bitcoin pone en peligro la política económica de China, ya ha triunfado. Imaginad cuántas estructuras caducas peligran con tiempo y desarrollo”. Y no podemos estar más de acuerdo con él y, de hecho, ya les analizamos nosotros hace años que no está al alcance ni siquiera de la totalitaria China el borrar algo como Bitcoin de la faz de la Tierra, ay, digo, de China.

Así, vemos como la batalla final, tanto para la supervivencia del mundo cripto como tal, y también por la libertad financiera, no se juega actualmente en Occidente ni en su satanizada banca y sistema financiero. Tampoco se juega ahora mismo ya contra esos intereses creados occidentales que ya han asumido la cripto-economía como una revolución imparable, y que incluso han optado por encajarla y tratar de ver que se pueden beneficiar de ella si se transforman adecuadamente y ofrecen valor añadido. La verdadera batalla final por la libertad financiera se juega actualmente en esa China que prohíbe sin la más mínima contemplación toda transacción Bitcoin y de todo cripto-activo. Eso sí que es cripto-represión de la de verdad.

Y es que además China ahora aspira ya a dominar el mundo e imponer su modelo por doquier, como de hecho ya va haciendo sin prisa pero sin pausa en los lugares que van cayendo bajo su dominio. Dentro de poco igual tienen a los Bitcoiners como proscritos, con sus carteras frías intercambiando cripto-monedas en una lúgubre y lluviosa noche, sólo para escapar al rodillo del control hiper-vigilante gubernamental en su versión monetaria. Toda una distopía como las que anticiparon los visionarios cyber-punks de los 90, y justo por lo que se supone que nació Bitcoin. Con lo que no cuentan algunos es que allí también hay muchos seres humanos que son capaces de hacer muchas cosas por la libertad que ellos les quieren arrebatar. La batalla final se está librando, y el error chino podría estar siendo haberla declarado antes de tiempo, cuando la cripto-economía y otros estados todavía conservan una buena capacidad de reacción. Sólo el tiempo dirá. ¡Dios (en forma corpórea de Satoshi Nakamoto) salve a Bitcoin&Cía!

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Los ciber-punks de los 90 llevaban razón: se demuestra que la erosión de nuestras Socioeconomías y democracias va acabando con todo

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El mercado inmobiliario en España durante el 2020 ha resisto el empuje de la pandemia con cambios de precios en descenso entre el 2 y el 6 por ciento del precio de la vivienda tanto en grandes ciudades, costa y segundas residencias.

Aunque el sector inmobiliario no se ha salvado del impacto de la pandemia, pero se ha recuperado más rápido que otros sectores con impactos mínimos en los precios de la vivienda de las grandes ciudades, costa y segundas residencias.

El coronavirus a afectado mínimamente al sector inmobiliario, pero el futuro del sector es incierto

El sector inmobiliario está viviendo momentos difíciles como el resto de los sectores y la demanda de la viviendo se ha reiniciado con mucha potencia, ya que algunas de las familias han visto que sus hogares no se adaptaban a las necesidades que tenían en momentos de confinamiento y, por eso, han salido a buscar nuevas viviendas.

Las previsiones para el año que viene va a depender como todos los sectores de la evolución de la pandemia y los efectos económicos que afectan al sector financiero, por una parte, para conceder los préstamos hipotecarios y, por otra parte, los ahorros y los ingresos que cuentan las familias.

Por tanto, el sector inmobiliario también está viviendo un momento de incertidumbre tanto en la demanda del mercado y en los precios de los inmuebles, y no se sabe a ciencia cierta que va a pasar.

Los efectos de las diferentes olas de la pandemia en el sector inmobiliario

Las consecuencias de la segunda oleada y las sucesivas oleadas, hasta que lleguen los efectos de las vacunas entre la población, puede afectar al mercado, pero en estos últimos meses ha habido una reactivación durante el periodo veraniego, pasado el primer pico de la primera ola.

Pero claramente, la segunda oleada de la pandemia está enfriando otra vez el mercado y, por tanto, está enfriando la rápida recuperación que se estaba dando, de manera que tendremos que ver hasta donde llega el retroceso y los efectos para el 2021.

Partiendo de este escenario que las vacunas sean eficaces durante el 2021, los efectos en el mercado y los precios no sea significativo, pero claramente habrá un nuevo reajuste después del producido por las anteriores crisis en España.

No se prevé que los efectos de la pandemia sean iguales que los efectos de la crisis financiera del 2008, ya que la crisis financiera había más parque inmobiliario construido y ahora hay menos de la mitad.

Ajuste en los precios del sector inmobiliario

Se espera que hay una reducción de precios, pero no será más acusado durante el 2021, ya que no existe una oferta excesiva ni promociones construidas que no se puedan comprar como pasaba en anteriores crisis.

El mercado más afectado por el reajuste de los precios sería en las residencias de segunda mano y segundas residencias, ya que la compra de la primera vivienda es de primera necesidad en las familias.

Se prevé que la reducción del precio de la vivienda de segunda mano entre el 2020 y 2021 es del 8 por ciento, aunque va a depender la situación económica de las familias que quieren ser propietarias.

Con el inicio de las vacunas se prevé que los gobernantes eliminen las restricciones de movilidad para los siguientes meses no va a afectar de forma inmediata en el precio de la vivienda, y habrá que esperar a finales del 2022 y principios del 2023 se verán efectos significativos de recuperación en el sector.

Los efectos de la pandemia también afecta a los alquileres de la vivienda

Actualmente, con las restricciones a la movilidad y la caída de los turistas los efectos han llegado afectar al precio de la vivienda de alquiler tanto estacionario como no estacionario.

La falta de demanda va a provocar un exceso de oferta y esto va a afectar al precio de los alquileres, que seguramente que durante el año 2021 les va a afectar a la baja en aquellos contratos que se van a renovar.

Por otra parte, los ajustes de las rentas por el aumento de la oferta han tenido como consecuencia un reajuste en los precios, aunque no de una forma igualitaria en todas las zonas en España.

La regulación de los precios del alquiler es aumentar la oferta de vivienda en alquiler para que los precios disminuyan. Se puede pensar en crear un parque público de inmuebles y incentivar a los propietarios con deducciones fiscales y seguridad antes impagos o daños a los inmuebles.

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El Banco de España va a disponer de herramientas para impedir las burbujas de créditos o que se asuman excesivos riesgos por partes de los bancos con las que no ha contado durante la crisis financiera para poner freno a nueva burbuja inmobiliaria.

Al Banco de España se le van a dotar de mecanismos si fuera necesario limitar la concesión de financiación en función de la renta de los clientes que pidan préstamos y garantías que aporten en la operación.

Nos podemos preguntar: ¿Cuáles van a ser los mecanismos que va a disponer el Banco de España para que no se produzca una nueva burbuja inmobiliaria que derive a una nueva crisis económica?

El Banco de España necesita mecanismos y herramientas para desinflar burbujas sectoriales

El Banco de España va a ganar poder en la creación de la autoridad macroprudencial donde se ha previsto una mayor capacidad en la fijación de capital anticíclico sectorial o los denominados colchones de provisiones anticrisis, y se establecerán límites máximos a la concentración sectorial de exposiciones crediticias.

Con la creación de la autoridad macroprudencial se van a reforzar las exigencias en el desarrollo normativo para dar al Banco de España las capacidad que ya tienen la mayoría de los organismos homólogos, al margen de las reglas que se arbitren para constituir esta autoridad.

La escasez de mecanismos y herramientas que tiene el Banco de España para desinflar las burbujas ha sido la queja que puso el anterior gobernador, Luis María Linde, cuando expuso las cuentas de la gestión de organismo durante la Comisión que investigaba la crisis en el Congreso de los Diputados.

Los balances de los bancos se llenaron de inmuebles después de la explosión de la crisis

El anterior gobernador del banco de España, Linde, reconoció que no se actuó para frenar la burbuja de los créditos en parte por un error de estimación, por pensar que se corregiría de forma gradual, pero también al no tener autoridad para imponer restricciones a las entidades financieras.

Linde pensó que se podría haber preparado una aplicación de límites a la expansión del crédito como restringir la concentración de riesgos en el sector inmobiliario y la construcción, o hacer acotaciones en las hipotecas en relación al valor de los inmuebles, que es lo que la nueva normativa va a procurar.

El Banco de España no cuenta con capacidad legal para tomar decisiones teniendo que dejar a las entidades financieras asumir el riesgo si cumplían con los ratios regulatorios exigibles de solvencia o provisiones y que se vieron insuficientes multiplicado los umbrales exigibles mínimos con nuevas normativas.

Se concedieron muchas hipotecas por importes superiores al valor de tasación de las viviendas para facilitar a las familias como muebles, coches... aún cuando las reglas de las entidades bancarias aconsejaban no superar el 80 por ciento del valor de tasación.

De esta manera, los balances estaban llenos de créditos de promotoras inmobiliarias, que estallaron con el crash llenando los balances de inmuebles con valores inferiores a la financiación para la compra o promoción.

La autoridad macroprudencial

El Banco de España amplía los instrumentos macroprudenciales para poder controlar el ciclo crediticio y el desarrollo de burbujas financieras en el futuro, lo que afectará en el crecimiento económico más estable y sostenible.

La autoridad macroprudencial deberá contribuir a evitar o disminuir cualquier riesgo futuro susceptible de afectar a la estabilidad financiera. Se realizará a través de la transformación del Consejo de Estabilidad Financiera (Cesfi) y estará integrada por representantes del Ministerio de Economía y Empresa, el Banco de España y la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

El objetivo de la autoridad va a ser la supervisión del sistema financiero, con capacidad para efectuar análisis de riesgos y emitir opiniones, así como aletas sobre todos los aspectos que supongan un riesgo que afecte a la estabilidad financiera.

La autoridad macroprudencial tendrá la potestad para formular recomendaciones para la adopción de medidas específicas cuando vea riesgos, con la posibilidad de dar seguimiento de las indicaciones cuando lo considere oportuno.

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Manhattan, West Village, Chelsea, Tribeca, SoHo, Brooklyn, Fifth Avenue… muchos de los barrios de la Gran Manzana que es Nueva York les suenan a propios y extraños. No se trata de una macrourbe más: Nueva York siempre ha sido y sigue siendo la referencia entre las grandes metrópolis del planeta. Y lo es en múltiples facetas como sus disruptivas tendencias callejeras en moda, sus bandas musicales, su gestión urbana y sus retos de población masiva, su red de transportes urbanos, su gestión de la criminalidad, etc. etc.

Pero hay muchas luces arrojadas desde la a veces llamada “Capital del Mundo”, y también hay algunas sombras que pueden llegar a tener un alto impacto socioeconómico. No se sabe si se deben a determinadas consecuencias de una política municipal errónea, a políticas macroeconómicas federales, a la ausencia de ambas, o a lo que sea, pero lo importante es llegar a la raíz del problema. Lo cierto es que Nueva York poco a poco ha perdido de forma apreciable parte de un pulso que en otros días era vibrante, y ya saben que en cuestión de tendencias lo que se ve allí primero, acaba extendiéndose al resto de urbes del planeta.

La gentrificación es un largo proceso que transforma barrios deprimidos de grandes ciudades

El término gentrificación viene de la voz anglosajona “Gentry”, que significa aristocracia. Con este vocablo comúnmente se conoce la tendencia inmobiliario-socioeconómica por la que grandes capitales y/o empresas entran en un barrio deprimido de una gran ciudad, y acaparan la mayor parte de sus locales comerciales y viviendas. Con la connivencia de las autoridades locales, es entonces cuando empiezan a “forzar” la mudanza del barrio de prostitutas, traficantes de droga, locales de alterne, y en mayor o menor medida (dependiendo del caso y de los “métodos”) de todo lo que no encaje con el nuevo concepto de “chic” que se quiere imprimir al barrio en cuestión.

Una vez que el barrio les pertenece inmobiliariamente en gran parte, y una vez que se le ha efectuado el necesario lavado de cara callejero, viene el proceso de gentrificación propiamente dicho. Se empiezan a ofrecer locales atractivos y con muy buena imagen en condiciones económicamente muy ventajosas. Comienzan por establecimientos en las zonas del barrio más atractivas y colindantes con las zonas prime de los alrededores. Poco a poco, y atraídos por la nueva seguridad en las calles, por un floreciente comercio minorista, y por unos precios sensiblemente inferiores a las zonas circundantes, empiezan a llegar masivamente nuevos negocios.

Tras esa renovación de los escaparates, esa incipiente vida comercial y económica, esa nueva sensación de seguridad que se respira en las calles… acaban llegando también los habitantes de nuevo cuño, en consonancia con el nuevo aire que se le ha dado al barrio. Con ello, tanto los precios de locales comerciales, como también de los pisos, se empiezan a revalorizar, lo cual empieza ya a atraer la atención de terceros inversionistas y otras grandes empresas que no han promovido ese proceso de gentrificación.

Todo acaba redundando en un efecto llamada que ola tras ola acaba convirtiendo al barrio en un barrio de actividad económica pujante y precios altos, en consonancia con los barrios colindantes. Y por supuesto, ello acaba resultando en un proceso de enriquecimiento de las empresas y particulares que iniciaron ese proceso de gentrificación, compraron masivamente a precio de barrio deprimido, y ven ahora suculentas ganancias con la revalorización de los alquileres y de las propiedades que acapararon antes de la transformación.

Manhattan ya no es lo que era, y los datos empañan los ojos de muchos nostálgicos comerciantes

Pero no es oro todo lo que brilla, ni ladrillo todo lo que construye un barrio. Al Big Business a menudo se le pasan por alto esos agentes socioeconómicos, que sin embargo en estas líneas tenemos tan en cuenta en el particular concepto personal de Socioeconomía que hemos acuñado: las personas. Sí, las personas también llenan un barrio de vida y actividad económica, las personas imprimen una cierta personalidad a cada suburbio, las personas hacen más habitable una ciudad... las personas son un elemento indispensable de la ciudad mucho más allá de ser meros compradores a costa de los que enriquecerse.

Pero lo que a ustedes pueden parecerles obviedades, lo cierto es que para otros no lo son tanto. De hecho, el efecto “expulsión” de las clases más modestas y las clases medias que ha traído el proceso de gentrificación generalizada, vivido en lujosas urbes como Nueva York, también tiene un efecto socioeconómico a largo plazo que podría llegar a ser dañino: parece que ya lo está siendo en el caso de la Gran Manzana como un factor de riesgo que casi nadie tiene en cuenta.

Como nos relataba el diario The Atlantic en su reciente artículo sobre este tema, hoy en día pasear por ciertas calles de Manhattan produce una extraña sensación al visitante, que lo deja contrariado. El reportero expone que es una experiencia agridulce saberse en la capital de los negocios por excelencia de EEUU (la primera potencia económica del planeta), y sin embargo encontrarse algunas de sus calles tradicionalmente más comerciales con innumerables locales vacíos, con las persianas bajadas y un indicativo cartel que reza "En alquiler".

Así ocurre en calles como la conocida Bleecker Street del West Village, en otros tiempos un concurrido estandarte neoyorkino de ese comercio altamente especializado que sólo se encuentra en grandes urbes como Nueva York. Pero, es más, el panorama puede resultar igualmente desolador en algunas manzanas de la propia celebérrima Quinta Avenida, donde hay segmentos enteros de la calle en los que se sucede un local tras otro cerrados a cal y canto. No es algo normal encontrarse con este degradado escenario comercial en un lugar como éste, por lo que debe haber algún buen motivo que lo explique (o más bien varios).

En primer lugar, está la encuesta que cita el enlace anterior, y en la que la inmobiliaria Douglas Elliman afirma que al menos un 20% de los locales comerciales de Manhattan están actualmente vacíos o a punto de quedarse vacíos (aunque las cifras oficiales son menores). Sin duda, la sensación a pie de calle se ve así refrendada por las cifras sectoriales. Y para mayor contradicción, este proceso de sequía comercial de una de las metrópolis más efervescentes del planeta se produce en un contexto de crecimiento económico generalizado y desempleo en mínimos en Estados Unidos (aunque esto es cierto sobre el papel, pero no lo es tanto en Main Street).

Otra cifra impactante que aporta The Atlantic es que el sector del comercio minorista de Manhattan ha destruido de forma importante empleo durante los tres últimos años, y desde 2014 ha prescindido de más empleados que durante la Gran Recesión que siguió a la terrible crisis de las hipotecas subprime. Ahí es nada, y este efecto urbano de Nueva York se ha ganado por méritos propios el apodo “La Gran Recesión comercial” (al menos a nivel local). Parece pues que la dimensión del problema es como poco para ponerse a analizarlo y tratar de ver qué está pasando realmente, cuando no de (obviamente) tratar de resolverlo con políticas municipales (o incluso federales) diseñadas específicamente para la chocante situación.

Los hechos son los hechos, pero bajo su apariencia inicial puede esconderse el efecto perverso de la gentrificación

Estamos en principio de acuerdo con las dos razones que aduce el artículo de The Atlantic para tratar de explicar el misterio del minorista en peligro de extinción. La primera se debe obviamente a los altos precios de los alquileres que, a pesar de la nueva coyuntura, el reportero afirma que se siguen exigiendo actualmente en Manhattan. Y como demostración de ello, afirma que es precisamente en las zonas con alquileres más altos donde se están notando con especial incidencia estas estadísticas de decesos comerciales.

No obstante, hay que matizar que aquí el análisis comete un error de bulto, y afirma con contundencia hace tan sólo unos días que los altos precios de los alquileres comerciales no remiten a pesar de la mala situación. Con ello concluye que el caso neoryorkino revela tal vez algún mal sistémico del capitalismo, cuyo mercado no es capaz de reajustarse para adaptarse a los cambios en oferta y demanda, corriendo el riesgo de estrangularse a sí mismo. Realmente este punto no acaba de ser cierto, puesto que ya se viene publicando desde hace unos meses cómo los alquileres comerciales de Manhattan iniciaron ya un evidente proceso de reajuste general de sus precios.

A pesar de que en este caso el reajuste finalmente haya llegado, hay que admitir que este tipo de asimetrías capitalistas hay veces que ocurren, y contradicen aquel "los mercados siempre se autorregulan"; de hecho, no son tan infrecuentes. Pero más allá del debate sobre la eficiencia o ineficiencia de la formación de precios en mercados como el de alquileres comerciales de la Gran Manzana, lo cierto es que en Manhattan ha ocurrido algo que no se puede negar: hay uno (o varios) factores que están provocando una fuerte alteración de la tendencia que debería seguir este mercado en el contexto económico actual.

Y hay noticias ahí fuera que pueden darnos reveladoras pistas para tratar de averiguar algunos (si no todos) esos dañinos factores. En primer y protagonista lugar está ese proceso de gentrificación que da título al análisis de hoy, y que The Atlantic ni menciona en su artículo. En estas líneas no se nos pasa por alto una de esas noticias que emiten pequeños destellos a los cuales es esencial prestarles la atención que merecen: es la de que en Nueva York se observa un notable efecto de decremento poblacional precisamente en los barrios que han sido gentrificados.

Los datos revelan cómo desde hace 1970 la población de la ciudad se ha incrementado en un 3.6%, mientras que en el conjunto de los 15 barrios que han sido catalogados como gentrificados, ésta ha disminuido alrededor de un apreciable 16%. Hay que aclarar que la publicación Slate considera la gentrificación en los plazos más largos, algo necesario dado lo progresivo de estos procesos, que se hacen evidentes macroeconómicamente en plazos más dilatados.

Desde aquí no vamos a negar que este efecto pueda llegar a parecer lógico desde el punto de vista meramente de mercado y de mecánicas precio-valor u oferta-demanda, pero en lo que debemos detenernos es más bien en otro tipo de efectos secundarios (pero muy relevantes) que pueden subyacer bajo la apariencia inicial de las cifras más evidentes.

Esa gentrificación que nació en Nueva York (y Londres) puede llegar a ser una tendencia socioeconómicamente dañina en el largo plazo

Una economía saludable de una urbe cualquiera debe tener en cuenta todos los estratos de la vida comercial y de las clases sociales. No es sostenible una ciudad que pretenda ingenuamente estar habitada únicamente por ricos, puesto que esos ricos demandan servicios que implican también puestos de trabajo de menor retribución, que irremediablemente se han de cubrir mayormente con unas clases que no se pueden permitir vivir en la metrópolis ni en sus alrededores más inmediatos. Estos trabajadores se ven abocados a ser expulsados, o bien de la ciudad al completo, o bien condenados a vivir una parte importante de su vida en un medio de transporte público (con todo lo que conlleva a nivel familiar o laboral).

Pero hay dimensiones y dimensiones, y en el caso de la Gran Manzana, el descomunal tamaño de la zona prime hace que sea bastante insostenible incluso vivir en el extra-extra-extra-radio, en una vivienda que pueda permitirse con un salario de (por ejemplo) camarero o cajera de supermercado. Es insostenible al menos con un modo de vida saludable, con tiempos de transporte comedidos, con conciliación familiar, y, en última instancia, proveyendo un cierto bienestar a todos los estamentos sociales que imprima una necesaria sostenibilidad al sistema socioeconómico en su conjunto.

Algunos argumentarán que el problema no parece ser la escasez de trabajadores de salarios medios y bajos, sino que el problema que aqueja al sector minorista neoyorkino más bien es exclusivamente un tema de precios muy altos en el sector inmobiliario. La realidad es que el cierre de masivo de negocios visto hasta el momento es tan sólo otra cara de la misma moneda de la gentrificación (aunque hay más monedas en el aire).

La revalorización inmobiliaria lleva a unos precios desorbitados, que no sólo aumentan los gastos de alquiler de los negocios, sino que también imprimen (o incluso exigen) un alto nivel de vida en la ciudad para los residentes que tratan de quedarse (aunque sean de clases modestas). De ahí que a veces los salarios corran detrás de los precios inmobiliarios; un proceso más o menos habitual en grandes ciudades, pero que resulta dramático en el caso de un Nueva York donde (en conjunción con otros factores) las tiendas han estado cerrando por miles.

Es la doble pinza del gasto empresarial en alquileres y salarios lo que hace que los negocios entren en pérdidas, y uno de los factores común que imprimen una senda alcista a ambos es la gentrificación. Son ambas partidas las que suponen los principales apuntes contables del "debe" de los negocios minoristas (aparte de la adquisición de mercancía, claro está). Y si no hay espacio para una distribución social equilibrada en una macrourbe, con barrios diversos y aptos para todas las clases, tampoco va a haber una economía socioeconómicamente equilibrada con una esencial biodiversidad de negocios tanto por segmento de actividad, como por estrato social al que se dirigen, pasando por una equilibrada composición de su plantilla.

El punto anterior nos lleva a importantes conclusiones en las políticas de gestión urbana a gran escala porque, aunque es obvio que toda la vida ha habido sostenibilidad económica en la existencia de extensos barrios de gente adinerada, lo cierto es que en Manhattan hemos sido testigos de un proceso de gentrificación generalizada a una escala masiva económica y geográficamente. Y el problema probablemente esté en esa dimensión masiva que les analizábamos antes, que ha hecho que esta tendencia natural capitalista de estratificación social y urbana amenace con acabar por no ser sostenible. Máxime en una ciudad que, por la vasta extensión de su "Gran Manzana" de precios estratosféricos, no deja espacio físico ni socioeconómico para una vida con unos mínimos de calidad de vida en todos los segmentos sociales.

Efectivamente, un barrio con sólo “todo ricos” acaba sufriendo cierta despoblación, sin tantos habitantes como debería por su capacidad inmobiliaria, como demuestran las cifras de despoblación de los barrios gentrificados. Y ello impone limitaciones sobre el conjunto de la ciudad, que se aleja de su máximo potencial de actividad económica. Aunque en el conjunto del Gran Nueva York la población en su conjunto crece, y ello no hace sino confirmar ese efecto expulsión que es el origen de todo, la gentrificación puede acabar contribuyendo a que bajen las cifras de ventas (o no crezcan como debieran) incluso en las zonas comerciales prime del centro: mucha gente vive en el Gran Nueva York, pero en la práctica acaba siendo como como si viviese literalmente en otra ciudad por la distancia y las horas de transporte.

No sólo se debe culpar a la gentrificación, la "amazonización" también aporta lo suyo

No podemos cerrar este análisis sin mencionar que, como les decíamos al principio, este tipo de procesos socioeconómicos tan masivos y complejos rara vez son achacables a un único factor, sino más bien a una conjunción de factores. No se puede negar hoy en día el gran trasvase de ventas minoristas que está habiendo desde el comercio tradicional a pie de calle a retailers de comercio electrónico como la todopoderosa Amazon.

Seguramente a la doble pinza minorista de alquileres altos y sueldos altos de Nueva York, haya que añadir una tercera componente de ventas físicas a la baja. Y de hecho esta tercera derivada es clave, puesto que lo de los precios altos y salarios altos en Manhattan no es precisamente nada nuevo de los últimos años. Sí lo es en cambio que el tejido socioeconómico de la ciudad se haya ido configurando en un equilibrio entre estos tres factores que ahora se ha visto abruptamente roto por la particular bestia negra de todo negocio comercial: un descenso sostenido de las cifras de ventas año tras año.

Efectivamente el problema ya no es sólo que Manhattan (y parte de sus alrededores) sea una inmensa isla mayormente de ricos, sin apenas espacio socioeconómico ni físico para habitantes de otros estratos sociales. El problema añadido es que es una isla de ricos que además han pasado a comprar masivamente por internet. Y de hecho, así lo demuestran los datos que aportaba The Atlantic y que revelan cómo los altos niveles de locales comerciales vacíos conviven con mínimos históricos de espacio disponible en almacenes de mercancías. Las mercancías pues siguen fluyendo por la Gran Manzana, lo que ha debido de cambiar es por donde fluyen hasta los hogares de los consumidores.

Conurbaciones y macrourbes masivas: el verdadero reto poblacional del futuro

El comercio electrónico masivo ha llegado y antes no estaba, y es natural que transforme nuestro tejido socioeconómico de una forma desconocida hasta el momento. Pero la gentrificación, aunada con la dimensión masiva de las urbes del futuro, también emerge como un inevitable campo de investigación y de actuación urbana por parte de las autoridades y de los dirigentes de las ciudades de todo el planeta.

Con las conurbaciones del futuro y la previsión de que la migración hacia las macrourbes siga siendo masiva, ¿Dónde empezará y donde acabará una macrometrópolis como Nueva York? ¿Cuáles serán las cifras que haya que aportar cuando se calculen sus cifras macroeconómicas y que sean ajustadas a su realidad socioeconómica y de su área de influencia? ¿Dónde está el límite de transporte hasta dónde serán capaces de llegar a vivir los trabajadores de menores sueldos asumiendo que han de llegar a Times Square o al Downtown a trabajar cada día y luego volver?

Son preguntas sin respuesta por el momento, pero a las cuales debemos tratar de anticiparnos en la medida de lo posible para conseguir con eficacia el diseño y la planificación urbana y socioeconómica de las macrometrópolis del futuro: sí, hay que hacer ingeniería inmobiliaria, económica y urbana para diseñar la expansión de nuestras macrourbes… Pero mucho me temo que hay que hacer también una esencial ingeniería social y socioeconómica, y los procesos de gentrificación son un importante e ineludible componente. Hasta el momento se han venido realizando anárquica y especulativamente, y sin ningún tipo de planificación socioeconómica integral en el contexto urbano global de la ciudad.

Con la transformación digital y socioeconómica viene detrás la metamorfosis de nuestras ciudades que, como todo “organismo” vivo, viven en un continuo proceso de adaptación al entorno. Si algo queda claro del caso de Nueva York es que esas transformaciones ya han llegado, que lo han hecho para quedarse y... también para extenderse por todas las urbes el planeta. Transformación digital: sí. Ingeniería socioeconómica: también. Metamorfosis urbana: inevitable, pero todo ello con planificación y coordinación, por favor.

La incógnita de toda esta transformación resultante ya queda en lo incómodo que será permanecer como crisálida dentro del capullo de seda, el tiempo que deberemos pasar en este estado, y cómo de dolorosa será la transformación corpórea. El que esté libre de ignorancia que tire los primeros bits (y pueble de mariposas los barrios gentrificados).

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Parece que el mercado inmobiliario en España se está reactivando poco a poco. Las compraventas de inmuebles se vuelve acercar a niveles que no se habían visto desde 2008. Entre el segundo trimestre del 2018 se han registrado 134.196 operaciones, una cifra que supone un incremento del 12,4 por ciento respecto al mismo trimestre del año anterior.

Estos datos suponen volver al nivel de operaciones de compraventa de inmuebles que no se registraba desde el segundo trimestre del 2008. Sin duda, la actividad sigue mostrando el avance y poco a poco una recuperación.

La tendencia parece que seguirá, ya que las más de 130 mil compraventas del segundo trimestre presentarán continuidad a lo largo de los próximos trimestres del año, pudiendo alcanzar en 2018 más de 500 mil compraventas de vivienda.

Nos podemos preguntar: ¿Qué hay detrás de los datos totales de compras de vivienda en España?

La vivienda de segunda mano está por detrás del crecimiento

La vivienda de segunda mano es la que está tirando adelante con las compraventas de inmuebles, en el segundo trimestre del año se han registrado 22.659 compraventas de vivienda nueva y 111.537 de vivienda de segunda mano, como se puede ver en la siguiente gráfica “Compraventas de vivienda nueva y segunda mano registrada en España (2º TRIM 2018)”:

Esta tendencia reafirma los datos del último año. En este último año se han registrado 494.263 compraventas de vivienda, alcanzando niveles cercanos al medio millón de compraventas a nivel anual.

El tipo de vivienda nueva ha superado las 85.000 operaciones. Pero es la vivienda de segunda mano la que supone el gran volumen de las operaciones con 409.095 de compraventas en el último año. Esta tendencia tiene sentido ya que se ha estado construyendo a un ritmo menos que años anteriores, por lo que las viviendas que se compran son las de segunda mano.

Algo a lo que contribuye que algunas viviendas que han acabado en los activos tóxicos de las entidades bancarias, aunque no se hayan usado, se consideran de segunda mano porque ya han sido traspasadas de la constructora a la entidad bancaria.

Cuatro comunidades con más de 20.000 compras

El mercado inmobiliario no va a la misma velocidad en todas las comunidades autónomas del territorio español. Hay 4 comunidades autónomas que destacan por encima de las 20.000 operaciones, siendo Andalucía, La Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid.

La principal comunidad autónoma donde se han realizado un mayor número de compraventas en el segundo trimestre del año ha sido Andalucía con 26.487 operaciones de compraventa, seguida de la Comunidad Valenciana con casi 20.903 operaciones de compraventa, Cataluña con 20.594 operaciones y la Comunidad de Madrid con 20.128.

Este grupo de comunidades autónomas son las que apoyan el avance de las compraventas en España como se puede ver en la siguiente gráfica “Compraventas de vivienda registrada en España (2º trimestre 2018)”:

Las siguientes comunidades autónomas por el número de operaciones se sitúan ya a una distancia considerable, ya que la siguiente comunidad autónoma por número de operaciones de compraventa realizadas es Canarias con 6.686.

Las mayores tasas de crecimiento con respecto a los resultados interanuales del trimestre del 2017se han registrado en La Rioja con 8,81 por ciento, Cantabria con 6,98 por ciento, Murcia con 6,39 por ciento y Navarra con 5,38 por ciento.

El segundo trimestre del 2018 se ha registrado el aumento de precios más alta desde 2007

Otras de las variables que tenemos que tener en cuenta a la hora de la evolución del mercado inmobiliario es el precio de la vivienda. El índice del precio de la vivienda ha marcado un aumento del 2,98 por ciento en el segundo trimestre del año.

A nivel de tasas internauales, el aumento del precio de la vivienda ha sido del 10,68 por ciento y esto supone que el aumento considerable, llegando a ser el más alto desde 2007. A pesar del aumento del índice del segundo trimestre del año, en términos generales la vivienda todavía no ha llegado a nivel del precio de antes de la crisis.

Desde los precios mínimos de finales de 2014, el Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR) ha aumentado un 28,02 por ciento, lo que ha supuesto un ajuste acumulado desde los precios máximos de 2007 se encuentra en el -16,90 por ciento.

En El Blog Salmón | Así está aumentando el precio de la vivienda en Madrid y Barcelona

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Tras la catástrofe de la pasada depresión inmobiliaria española, muchos creían que este tipo de cisnes negros económicos son inevitables. Pero lo cierto es que, inevitables o no, en el caso español poco se hizo desde instancias oficiales para evitar la crisis.

Y no se puede recurrir al socorrido consuelo del "mal de muchos, consuelo de tontos": los españoles (o más bien nuestros políticos) quedan en sonrojada evidencia ante los políticos de otros países. En otros lugares (que no todos ni mucho menos) tratan al menos de legislar para cortar de raíz las situaciones que potencialmente pueden dar lugar a un desastroso estallido inmobiliario.

Esas burbujas inmobiliarias: inevitablemente evitables (al menos en su máximo esplendor)

Las burbujas inmobiliarias (y mobiliarias) han sido incontables a lo largo de la Historia de la Economía. La española fue realmente virulenta, pero no es ni mucho menos un caso aislado (con las estadounidenses "subprime" como excelente ejemplo). La existencia de estas "fiebres del oro" inmobiliarias se deben más a la naturaleza humana de los algunos (o más bien de los muchos) que acaban corriendo detrás de los precios, pero que casi siempre acaban con los precios cayendo a plomo sobre sus cabezas.

Pero las burbujas inmobiliarias son especialmente dañinas. Este hecho ocurre porque, primeramente, su mercado es masivo, y en él participa la práctica totalidad de la población de cualquier socioeconomía. Pero además también su alto impacto viene de la naturaleza de bien de primera necesidad que tiene la vivienda: uno puede invertir o no en bolsa, pero de una manera u otra todos estamos obligados a tomar parte en el mercado inmobiliario (salvo los que se echan al monte para buscar refugio natural).

Realmente, lo importante (y lo que se puede paliar) de dichas burbujas ya no es que ocurran o no ocurran (son inevitables en alguna medida), sino cómo se actúa ante ellas, y, especialmente, cómo los políticos actúan ante ellas.

El caso español fue un espectáculo lamentable

El caso español fue una lamentable exhibición de garrafales errores encadenados, especialmente graves en los casos en los que éstos venían desde instancias oficiales. Primeramente, asistimos a una negación del inflado de la burbuja con aquel "los precios de los pisos suben porque la gente puede pagarlos". Cuando la burbuja ya estaba mayormente inflada, pero aún había opciones de paliar su pinchazo llevando acabo una explosión de forma controlada, asistimos expectantes a cómo se negaba su mera existencia por la mayor.

Como parte de ese cegato negacionismo, se decía con triunfalismo que "No hay atisbo de recesión económica. La economía española tiene muy buenos fundamentos", se prometía sin vergüenza que se iban a "Crear 2 millones de nuevos empleos", y se afirrmaba con contundencia e irresponsablemente que "España está en condiciones para llegar al pleno empleo".

Posteriormente, cuando la evidencia y la virulencia de la terrible crisis ya empezaban a morder con dureza el tejido socioeconómico nacional, tuvimos que aguantar que se nos dijese impunemente que "Nosotros no hemos negado nunca la crisis". Para luego asistir al lamentable espectáculo que suponía ver cómo se tiraba dinero a espuertas con el mal diseñado y peor ejecutado Plan E, en un momento en que la inversión estatal (eficaz y eficiente) era más esencial que nunca para reactivar la economía (o más bien: para restar virulencia a la debacle).

Cuando ya estábamos en lo peor del fragor de la funesta batalla, tuvimos que ver cómo no se cortaba de raíz absolutamente todo el gasto superfluo e ineficiente, cómo no se cerraban sin excepción todas las empresas sin apenas actividad conocida que se utilizaban para colocar amiguetes y familiares, cómo no se eliminaban las partidas destinadas a la parte de las subvenciones que no tenían sentido ni razón más allá de satisfacer estómagos (y votos) agradecidos.

En vez de eliminar primero de la faz de los presupuestos todo este gasto socioeconómicamente inútil para el interés general, lo que tuvimos que sufrir es unos recortes que se cebaron especialmente con la educación y la sanidad. Eso por no hablar de cómo aquella "devaluación interna" (que el común de los ciudadanos veía con esperanza sin saber qué significaba exactamente), acabó por hacer honor a su definición, y diligentemente despeñó los salarios del común de los españolitos.

Y, por último, ahora empezamos a ser atónitos testigos de cómo en España, tan sólo apenas diez años depués del letal desastre, parece que somos perfectamente capaces de volver a repetir todo aquello a la voz del cinematográfico "Volver a empezar" (que nunca fue más basado en hechos reales).

No todos los países (ni todos los políticos) son iguales: hay grados

Pero hay esperanza más allá de todas estas patrias decisiones mal tomadas, al menos allende nuestras fronteras. En otros países tal vez sean mucho más diligentes y previsores a la hora de prevenir estas burbujas inmobiliarias, o tal vez le han visto las orejas al lobo y han aprendido de casos como el español (y también de sus propias penurias deudoras en la pasada crisis). El tema es que tenemos muy muy cerca uno de estos ejemplos (o al menos pretendido candidato a ello).

Sin ir mucho más lejos del Duero, está nuestro querido vecino ibérico: Portugal. Este atlántico país vive desde hace algunos trimestres una situación que potencialmente puede estar formando una efervescente burbuja inmobiliaria. Pero la noticia no es ésa ni mucho menos. La gran (y envidiable) noticia es que las autoridades lusas están haciendo algo por evitar el desastre, o al menos están tratando de hacerlo (que ya es mucho para los estándares nacionales españoles allá por 2007).

En Portugal se niegan a quedarse de brazos cruzados, o tal vez se niegan incluso a quedarse de bolsillos abiertos con las administraciones lucrándose de los impuestos a la vivienda y las recalificaciones de suelo. Ni cortos ni perezosos, los portugueses han decidido que deben tomar cartas en el asunto para evitar posteriores males mayores, y han optado por aprobar una batería de medidas específicamente concebidas para apaciguar el boom inmobiliario.

Las medidas en cuestión tratan de echar agua fría sobre el recalentado mercado inmobiliario

Dado el carácter político de izquierdas del actual gobierno portugués, era de esperar que algunas de estas medidas tuviesen un marcado corte social. Como habrán leído en el enlace anterior, la principal medida del ejecutivo luso es su "Programa de Alquileres Accesibles". Este programa incentiva los alquileres a precios contenidos, y lo hace ofreciendo ventajas fiscales a los propietarios.

De cumplir ciertas condiciones (bastante poco estrictas), el propietario tendrá derecho nada menos que a una reducción del IBI de al menos el 50%, y además estará exento del impuesto sobre los alquileres de espacios residenciales. Pero esto no es todo. Para plazos de arrendamiento más largos, el propietario se beneficiará de una disminución en el IRPF del 28 al 14%, y para contratos de duración máxima (20 años o más), el IRPF quedará tan sólo en torno a un 10%.

Adicionalmente, las nuevas medidas establecen una renovación automática del contrato de alquiler para todos los mayores de 65 años, y también para personas con cierto grado de discapacidad. A todo lo anterior, le acompaña además la prohibición de los deshaucios por obras, y también las ayudas para repoblar el interior del país. Este último punto es especialmente relevante en un contexto de fuerte inversión inmobiliaria extranjera, principalmente destinada a las zonas turísticas, lo cual hace más lacerantes y crecientes las grandes diferencias entre el Portugal costero y el interior.

Pero no se vayan todavía, aún hay más (y ésta va directa al corazón de la bestia)

Para algunos estas medidas serán apropiadas, para otros no seran correctas. El caso es que no vienen solas. Hay otra medida tomada recientemente que confirma lo resuelto que está el ejecutivo luso a evitar una posterior debacle inmobiliaria. Y resulta una medida mucho más agresiva (y tal vez más certera) que la de fomentar el alquiler, proteger a los más desprotegidos, o re-equilibrar las diferencias territoriales.

La medida está diseñada para ir dirigida al corazón de una burbuja inmobiliaria. Por todos es sabido el gran protagonismo que el crédito tiene en todas las burbujas, pero especialmente en las inmobiliarias por la necesidad de pedir una hipoteca en muchos casos para afrontar un gasto tan importante. De hecho, así ocurrió tristemente en España con aquellas histéricas hipotecas a 40 años y por el 120% de la tasación, con las que los endeudados (de por vida) conseguían las llaves, amueblaban el piso, y se compraban dos berlinas de lujo.

Y a ese tipo de desmanes y despropósitos es hacia donde el gobierno de Portugal ha decidido dirigir su misil anti-burbuja más efectivo. Sí, Portugal ha optado por limitar la concesión de hipotecas. Por ahora, tal y como habrán leído, se trata de unas meras recomendaciones, siendo la principal que el crédito concedido no debe superar el 90% del valor de la vivienda, y además el plazo de la hipoteca será como máximo por 30 años.

Si el sector hace caso omiso de estas recomendaciones, éstas pasarán irremediablemente a ser de obligatorio cumplimiento. Una aproximación que a un servidor en concreto le parece muy apropiada, y no sólo pues por lo certero de la medida dado el problema que trata de atajar, sino también por el carácter preventivo de la que sería una posterior regulación: el gobierno luso ha dado ni más ni menos que un primer e inteligente aviso previo a navegantes.

Las diferencias con la burbuja española claman al cielo

Se debe reconocer como mínimo a nuestros hermanos lusos que han optado con decisión por atacar la raíz del problema antes de que explote: debe ser que tienen interés de verdad por cortar radicalmente la futura sangría. Y este extremo llama poderosamente la atención cuando es comparado con aquello de matar moscas a cañonazos que supuso el fracasado y peor concebido plan E.

Algunos no dudarán en afirmar airosamente que este tipo de medidas suponen un intervencionismo económico imperdonable, y que entran en el pantanoso terreno de la sobrerregulación. Estos sectores olvidan el verdadero papel del Estado: un estado está precisamente para esto, para regular y corregir los excesos del mercado (sólo cuando sea necesario y sin excesos regulatorios e intervencionistas, eso sí). Y la verdad es que, lejos de sobrerregular, las medidas portuguesas prometen y, en todo caso, al menos nadie podrá acusar al gobierno portugués de la inacción y de haber negado taxativamente los peligros de la burbuja (e incluso su mera existencia, como pasó en España).

En el fondo, este tipo de regulación preventiva y no excesivamente intervencionista les interesa a todos los agentes socioeconomicos, incluso a la banca a la que le impacta: más vale hacer un poco menos de negocio hoy, para ganar en sostenibilidad y seguir pudiendo hacer negocio el día de mañana, y no como pasó en España. Y si algún ejecutivo agresivo busca desaforadamente cobrar un cuantioso bonus más, sin reparar en riesgos inasumibles, y sin querer ver apenas límites racionales, digo yo que alguien deberá ponérselos. Si no, luego pasa lo que pasa: España en 2007 o las mismas hipotecas subprime de EEUU. Porque el mercado se autorregula, salvo cuando deja de hacerlo.

No es la primera vez que les hablamos bien del desempeño económico portugués. Ahora vemos que Portugal siempre podrá sacar también pecho por haber tomado acción a tiempo, antes de que fuese demasiado tarde para sus ladrillos. El tiempo dirá ya si las acciones tomadas evitaron un desastre inmobiliario épico como fue el español, que literalmente lo enseñan ya en las universidades. Suerte a los hermanos portugueses desde estas líneas: el mundo económico debe siempre alegrarse de que cualquier país escape de un desastre socioeconómico, sea cual fuere la ideología del gobierno que lo consiga. Aquí analizamos ideas, medidas y políticas socioeconómicas, no colores. Los colores los dejamos para el fútbol, donde irremediablemente unos ganan y otros pierden. Con la verdad por bandera para poder aprender de los aciertos (y errores) propios y ajenos, aquí ganamos todos.

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Recientemente el Gobierno aprobó su nuevo plan de ayudas para alquilar o comprar viviendas, conocido como Plan Estatal de Vivienda para el periodo 2018-2021 y del que ya hemos hablado con anterioridad en estas páginas. Dos son sus grandes vías de actuación: las ayudas al alquiler y las ayudas a la compra de vivienda.

El límite de ingresos anuales es el requisito más importante para poder acceder a estas ayudas. En ambos casos, se establece el umbral en la cantidad de 22.558,77 euros, es decir, tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) por unidad familiar, aunque con algunas excepciones:

• En el caso de familia numerosa general o personas con discapacidad, el límite de ingresos anuales se fija en un máximo de cuatro veces el IPREM (30.078,36 euros).

• Para familias numerosas especiales o personas con discapacidad más grave, el límite se establece en cinco veces el IPREM (37.597,95 euros).

Además, si el solicitante de la ayuda es un mayor de 65 años existe un requisito extra: no podrá tener un patrimonio de 100.000 euros o superior. Por otra parte, los afectados por desahucios no podrán disponer de otra vivienda si quieren acceder a las ayudas del Plan. A continuación lo analizamos con todo lujo de detalles.

Ayudas al alquiler por franja de edad

Los jóvenes entre 18 y 35 años serán los que más "fácil" (y lo entrecomillamos a conciencia) tendrán el acceso a las ayudas al alquiler, que podrán ser de hasta un 50%. Además de cumplir con el límite de ingresos anuales (22.558,77 euros), la mensualidad de la vivienda no podrá superar los 600 euros, con excepciones muy concretas para ciudades como Palma de Mallorca, Barcelona o Madrid en las que los alquileres están por las nubes. En estos casos el límite se fija en 900 euros mensuales.

Por otra parte, se les exige que residan de forma habitual en la vivienda beneficiaria de la ayuda durante al menos tres años y tampoco podrán tener ninguna otra vivienda en propiedad en España.

Las personas entre 35 y 65 años, deberán cumplir los mismos límites que los jóvenes respecto a los ingresos anuales y a la cuota de alquiler, con las excepciones ya explicadas. Sin embargo, en estos casos la subvención pública será de como máximo del 40% de la renta de alquiler. Esto supone una mejora respecto al plan anterior, en el que el límite era de 200 euros mensuales.

Por último, los mayores de 65 años también podrán beneficiarse de una ayuda de hasta el 50% del alquiler. Además de los requisitos del límite de ingresos y del alquiler máximo de 600 euros mensuales, estos no podrán tener vivienda en propiedad o un patrimonio superior a los 100.000 euros.

Como vemos, muchas ayudas por el lado de la demanda y absolutamente ninguna por el lado de la oferta. ¿No tienen la sensación de que esto ya ha pasado antes?

Ayudas a la compra de vivienda

El nuevo Plan Estatal de Vivienda también contempla ayudas a la compra. El importe de estas ayudas será del 20% del precio de adquisición del inmueble, con un límite de 10.800 euros. Los beneficiarios tendrán que cumplir los siguientes requisitos:

• Ser menores de 35 años.
• Tener unos ingresos anuales inferiores a 22.558,77 euros.
• Que el precio de la vivienda sea inferior a 100.000 euros.
• La vivienda deberá estar ubicada en un municipio de menos de 5.000 habitantes.

Sin entrar aún de lleno en valorar la idoneidad de este tipo de ayudas, bastante cuestionable desde el punto de vista del que escribe estas palabras, parece más que evidente que los requisitos exigidos no tienen demasiado sentido. Que se quiera evitar la despoblación de ciertas áreas es muy lógico, pero tratar de expulsar al los jóvenes de las grandes ciudades y dirigirlos a áreas rurales, más pobres y con menos posibilidades de empleo no parece muy inteligente.

Por otra parte, incluso en municipios tan pequeños es complicado encontrar viviendas de cierta calidad que no superen los 100.000 euros. ¿Se les ocurre algún sitio, llámenlo inmobiliaria, en el que encontrar una amplia oferta de casas baratas en pueblos pequeños sin apenas vida y que exista un interés "público" por venderlas a toda costa? Exacto, Sareb.

Flash back a los mejores años de Zapatero

El nuevo Plan de Vivienda no gusta ni a expertos del sector ni a políticos de la oposición. Ambos grupos critican por igual las nuevas ayudas directas al alquiler argumentando que no fomentan el aumento de la oferta de casas para el arrendamiento. También es curioso que el Gobierno del PP apruebe un plan muy parecido al que hace unos años aprobó Zapatero, que tanto criticó en aquel momento y que el tiempo demostró que fue un fiasco para el mercado del alquiler.

Lo que va a pasar en esta ocasión no será muy diferente de lo que pasó entonces: al subvencionar los alquileres, los precios van a subir y esto perjudicará gravemente a las personas que no puedan acceder a la ayuda del gobierno, que son la gran mayoría. Es como si se intentase precarizar el alquiler para que la compra de vivienda se postulase como una opción más inteligente.

Lo que entre unos y otros le están haciendo al mercado de la vivienda en España no tiene nombre. Con la inestabilidad laboral que tenemos, las nuevas generaciones lo van a tener muy complicado para contratar una hipoteca. Y ya no solo se trata de que el banco se la conceda, que igual lo hace, sino de que estos tengan el valor de endeudarse de por vida.

En El Blog Salmón | Nueva ayuda para compra de vivienda, puede ser una mala idea

La crisis financiera desatada en 2008 ha pasado a la historia como la crisis subprime. Nos dijeron que el problema había sido que las familias con escasos recursos "habían gastado por encima de sus posibilidades" y cuando llegó la hora de devolver el dinero no pudieron afrontarlo. Se dijo que los impagos de esas familias fueron el origen del pinchazo de una burbuja financiera. Pero...¿y si ese relato no fuera real? Eso es lo que asegura un estudio publicado el portal de análisis económico Voxeux, titulado Credit growth and the Global Crisis: A new narrative (Crecimiento del crédito y la crisis global: una nueva narrativa)

Sus autores, Stefania Albanesi, Giacomo De Giorgi y Jaromir Nosa han repasado los datos sobre los que se había sustentado la "culpabilidad" de la subprime y han llegado a otra conclusión. Los principales protagonistas del exacerbado incremento de deudas y de los impagos masivos que generaró la crisis no fueron los propietarios de las hipotecas de alto riesgo sino los inversores profesionales en el sector inmobiliario, cuyos perfiles de riesgo, inicialmente, eran de medio y bajo riesgo.

Más allá de un mejor conocimiento de lo ocurrido, esta nueva narrativa de los orígenes de la crisis tiene importancia al analizar las medidas que se están aplicando desde entonces, tanto en Estados Unidos como en Europa, para atajar posibles tensiones financieras o problemas en este sector. Desde entonces, el grifo del crédito ha estado casi cerrado para quienes quieren acceder a una vivienda en propiedad, pero no tienen suficientes garantías. ¿Qué efecto preventivo tiene actuar sobre un perfil de clientes de riesgo cuyo efecto en los impagos se ha constatado como mínimo? ¿Qué ha cambiado en el mercado de la inversión financiera profesional para contener los riesgos que asume este colectivo?

El estudio asegura que los inversores inmobiliarios tuvieron un papel crucial en el incremento y en el colapso posterior del mercado de la vivienda. "Ellos fueron los responsables de la mayor parte del aumento de los saldos y prácticamente a ellos se debe toda la subida de los incumplimientos de los prestatarios principales", explica. Pero nada ha cambiado para evitar que el comportamiento de este sector sea más seguro.

Para llegar a esta conclusión, estos economistas han examinado la evolución de la deuda hipotecaria y los impagos durante el período del auge del crédito previo a la crisis y su evolución una vez caído Lehman Brothers, así como las consecuencias derivadas de esa actividad. Los datos analizados proceden del panel de crédito al consumidor de la Reserva Federal de Nueva York, que contienen la historia completa de crédito e impagos de un grupo representativo de los prestatarios en Estados Unidos. Evaluando perfiles de riesgo en función de la edad, el código postal de la zona de residencia y combinando estos datos con el volumen de deuda asumido, los impagos y los desahucios se ha constatado que:

• Las viviendas ocupadas por sus propietarios habían sido menos sensibles al incremento de valor en los momentos de burbuja que las que pertenecían a inversores profesionales. Los primeros no tenían ninguna intención de abandonarlas ni hacer negocio con ellas, mientras que el objetivo de los segundos era incrementar cuanto antes el valor de su inversión y materializarla.

• El endeudamiento de las personas con calificaciones de crédito bajas (subprime) fue prácticamente constante durante el periodo previo al estallido de la burbuja financiera y también en los momentos de crisis.

• El mayor aumento de impagos hipotecarios se registró entre los prestatarios de perfil medio, sobre todo, y también en los de perfil de ingresos altos. Las ejecuciones hipotecarias en este perfil aumentaron del 35% al 70%.

Estas conclusiones calificadas por los autores del estudio como "desconcertantes". En principio, no tiene mucha lógica que aquellos propietarios con perfiles de crédito medios y altos sean los que mayor tasa de impagos muestre. Por ello, ahondando más es su investigación, buscaron el origen de este extraño comportamiento.

La razón la encontraron en la actividad de los inversores profesionales en el mercado inmobiliario. Ellos se habían hecho con un mayor número de hipotecas de los perfiles de riesgo medio y alto, mientras que su intervención en el mercado de las subprime había sido apenas remarcable.

El volumen de hipotecas en los balances de los inversores profesionales inmobiliarios pasó del 15% en 2004 al 35% en 2009. Mientras que entre los prestatarios con un perfil de riesgo calificado como subprime (muy alto riesgo de impago) apenas subió un 5%. De la misma forma que asumieron más riesgo también fueron los principales protagonistas de las elevadas tasas de morosidad y de los impagos. Ello se debe a que:

• Las hipotecas que suscribían los inversores profesionales eran más caras que las que se concedían a quienes financiaban su residencia principal.
• La perspectiva de ganar importantes cantidades de dinero en el futuro cercano, por el rápido crecimiento del valor de los inmuebles, animaba a los inversores profesionales a tomar un apalancamiento mayor. "Esta estrategia, dice el paper de Vox, incrementa las ganancias potenciales al poseer una propiedad inmobiliaria, mientras que las pérdidas son limitadas, sobre todo, en aquellos estados en los que se permite la dación en pago. Es decir, que en caso de problemas se recurre a una declaración de quiebra o es posible entregar la vivienda hipotecada y se acaba el problema financiero.
• Finalmente, el coste financiero y psicológico de afrontar un impago hipotecario es muy diferente si éste afecta a la vivienda habitual que si se cierne sobre una tercera vivienda destinada a inversión.

"Nuestros resultados apuntan a que el papel de los inversores inmobiliarios es crítico para la política y las inversiones futuras", aseguran los autores del estudio. Restringir el crédito a las familias como se ha estado haciendo en los últimos años tiene un escaso efecto si lo que se pretende es acotar los riesgos de crear una nueva burbuja inmobiliaria. Por el contrario, la ausencia de leyes y medidas que acoten la actividad de los inversores inmobiliarios puede ser el alimento de nuevas tensiones financieras en el sector.

Nunca he sido muy partidario de creer en los milagros, ni en los fenómenos paranormales, y mucho menos en economía. Pero, ¿qué pensarías si te dijese que hay un país en la Unión europea, y más concretamente en la zona euro, que crece al 7.8% de su PIB, con unos niveles inflacionistas prácticamente nulos, que ha reducido su tasa de desempleo entorno a cinco puntos porcentuales en los últimos cuatro años (del 14% en 2012, al 8.8% en 2016), o que ha reducido su deuda externa con respecto a su PIB entorno al 25% en los últimos tres años, que tiene un salario mínimo de 1,546 euros/mes, o una renta per-capita en torno a 42,000 euros/año?. Bien, puede parecer una locura, pero son algunos de los últimos datos macroeconómicos de Irlanda.

Creo que es más que interesante hacer un análisis económico detallado de un país, que ha pasado por tigres celtas, rescates bancarios, cambios de gobierno, crisis institucionales, medidas estrictas de austeridad, movimientos sociales como ¨Ocuppy Dame Street¨, y que teóricamente vuelve a la senda del crecimiento económico con un presupuesto para el 2016, basado en medidas fiscales expansivas, de incremento de gasto público y bajada de impuestos.

Irlanda y la entrada en el euro

Irlanda al entrar en el Euro como moneda única, cedió como el resto de estados miembros, toda su política monetaria al BCE. Por tanto, el movimiento de los tipos de interés, o el control del dinero en circulación es gestionado de forma centralizada por el BCE y el banco central irlandés, al igual que los bancos centrales de los otros estados miembros, se convierten en meras sucursales de este.

El BCE empezó con un tipo de interés general del 3% en 1999, y el interés fluctúo entre el 4.5% y el 2% hasta el 2008, momento en que la crisis de las ¨subprimes¨, y la caída de Lehman Brothers el 15 de septiembre de 2008 trastocó toda la economía mundial, y a partir de ahí el tipo de interés cayó estrepitosamente hasta el 0% de nuestros días. Como sea, Irlanda empezó a operar financieramente con tipos más bajos de los que tenía aplicados antes de la entrada del euro, y esto unido a una moneda nueva, mucho menos volátil que la libra irlandesa, hizo que el crédito se empezase a expandir cómo la pólvora.

El crecimiento medio de la economía irlandesa entre 1990 a 2007 fue del 6.5%, con incrementos del 9% entre 1995 y 2000.

El declive

Si hay algo que es más que obvio, es que no se puede crecer infinitamente. Ya se sabe, después de una buena juerga, llega una amarga resaca. Y en este caso, no podría ser menos. Las primeras señales llegaron en torno al 2007, cuando la demanda de inmuebles empezó a caer, y todos los que habían participado en la fiesta empezaron a vender, incrementando la oferta y reduciendo la demanda. Así es como empezaron a caer los precios del sector inmobiliario, y así es como revientan todas las burbujas económicas de la índole que sea.

El 25 de Septiembre del 2008, Irlanda se declara oficialmente el primer país de la zona euro en recesión económica, 10 días después de la caída de Lehman Brothers. El 21 de diciembre del mismo año, se anuncia una capitalización de 5.500 millones en tres de sus mayores bancos y la nacionalización del Anglo Irish Bank.

Las agencias de calificación empiezan a hacer su trabajo degradando el ´rating´del estado irlandés de forma paulatina, poniendo más presión sobre el coste de la deuda irlandesa en los mercados financieros.

El 21 de Diciembre del 2009, el gobierno irlandés, de la mano de su ministro de finanzas Brian Lenihan crea NAMA, (National Assets Management Agency),¨el banco malo¨* que aglutinó activos de bienes inmuebles, cuyo valor original eran de 88 mil millones, y que compró a un precio de 47 mil millones, lo que generó un ´haircut´del 47% en seis bancos irlandeses (Bank of Ireland, AIB, Anglo Irish Bank, ESB, Irish life and Permanent, y Irish Nationwide). Esta transacción se liquidó con bonos de deuda con descuento, totalmente liquidables por el BCE.

El primer recorte en los presupuestos irlandeses llega en el 2010 con un montante de 4,000 millones de euros. El 30 de Septiembre ¨saltaron todas las alarmas¨ con la declaración del gobierno de Brian Cowen sobre la necesidad de 50,000 millones para recapitalizar la banca, lo que supone que un incremento del déficit irlandés del 32% de su PIB. Fue entonces cuando la comunidad europea empieza a recomendar al gobierno irlandés que acepte un rescate, que en principio los irlandeses no querían solicitar.

La humillación llega el 21 de Noviembre del 2010, cuando Irlanda acepta un rescate de 85,000 millones de euros, al 5.8% de interés y con un periodo de devolución de 7 años y medio, de los cuales 22,500 millones vendrían del FMI, 40,000 millones de países miembros de la zona euro, 18.000 millones de pensiones y contribuyentes irlandeses y el resto del montante vendría de la mano de Suecia, Dinamarca y UK. La financiación sería del modo siguiente: 35.000 millones para el sector bancario y el resto para cuadrar las cuentas públicas. Brian Cowen como ¨buen mandatario¨, dimite y abre elecciones en Irlanda para cubrir el puesto. En Marzo del 2011, Enda Kenny (Fine Gael) llega al poder, en coalición con el partido Laborista, y pone fin a casi 22 años del partido Fiana Fail en el poder. El nuevo ejecutivo de Enda Kenny empieza a gobernar, con Michael Noonan como ministro de finanzas al frente, creando el famoso "National Recovery plan¨. Las medidas aplicadas les serán familiares a más de uno.

Algunas de ellas son: recorte de 15,000 millones (un 10% del PIB) en los cuatro años siguientes, disminución del subsidio de desempleo, reducción de un 10% de la pensión de jubilación, incremento a los 68 de la edad de jubilación, despido de 25.000 funcionarios, incremento de las tasas universitarias y reducción de becas, incremento del impuesto sobre la renta de las personas físicas con el famoso ¨Universal Social Charge¨, disminución del salario mínimo, o la subida del IVA del 21% al 23%.

Eso sí, Mr. Google seguirá pagando su 12.5% de impuesto sobre sociedades, que como explicaré en el apartado siguiente, paga bastante menos que esa cantidad, mediante dinámicas de ingeniería fiscal.

Por otro lado los mercados no han tenido piedad. Primero, por el incremento de los déficits debido a las capitalizaciones bancarias y segundo, por la ineptitud e inactividad expuesta por el BCE en esas fechas del rescate y meses posteriores, permitiendo que las primas de riesgo de países rescatados del sur de Europa, se dispararan literalmente en los mercados, poniendo más presión en los presupuestos y en el gasto público mediante mayores cargas de gastos financieros en la financiación de deuda del país.

Doble irlandés y sandwich holandés. Ingeniería fiscal a la carta.

Si hay algo que realmente describa con claridad el sistema tributario irlandés, es que los entes que sufren la mayor carga fiscal, son las personas físicas, y no las personas jurídicas. De hecho, Irlanda es uno de los países de la Unión Europea, que más grava las rentas más bajas, según datos de la OCDE, a través de su ¨progresivo¨ sistema fiscal sobre las personas físicas de dos únicos tipos de gravamen, el 20% y el 40% concretamente. Por no mencionar, el impopular ¨Water charge¨, que grava un bien esencial como es el agua, en un país, dónde el volumen de precipitaciones de lluvias está muy por encima de la media, y que mantiene a la población en protestas continuas y acciones de desobediencia civil.

Se ha hablado mucho y no muy bien, sobre el impuesto de sociedades del 12.5% irlandés, y la competencia desleal generada, ya que en otros países europeos y de la zona euro, este impuesto ronda el 30%. Amenazas y presiones no han faltado para homogeneizar este impuesto al resto de los países de la zona euro, aunque Irlanda siempre se ha defendido alegando que un impuesto más bajo, implica mayor recaudación fiscal, algo totalmente necesario para cumplir con los objetivos de deficit.

Esto no es del todo cierto, ya que cómo se ve en la gráfica de abajo, la recaudación fiscal depende en gran medida de otros aspectos, más que del tipo de gravamen impositivo irlandés (el cuál lleva al 12.5% desde el 2003). Como por ejemplo, el negocio de los mercados de EMEA de estas multinacionales, o una cotización más competitiva del euro que anime las exportaciones, y sobretodo de la mayor o menor salida de capital gravable hacia paraísos fiscales en las Bermudas, Delaware, o islas Caimán a través de políticas internas de ¨Transfer Pricing¨ que son precios de transacciones entre empresas del grupo para reducir la factura fiscal. Cierto es que el incremento en la recaudación fiscal observado en la gráfica desde el 2011, es algo a considerar, y que conforma parte de la recuperación económica del país que trataré en el siguiente apartado. Sobretodo observar cómo se ha disparado la recaudación fiscal del impuesto de sociedades irlandés en el 2015, después de la incipiente eliminación del ¨doble irlandés¨

El doble irlandés es el término coloquial que se dá a la dinámica de ingeniería fiscal aplicada por la grandes multinacionales tecnológicas para minimizar la carga impositiva. Supongamos que una multinacional abre una empresa de nacionalidad irlandesa en las Islas Bermudas, y la sede yanqui de esta multinacional vende todos sus derechos de propiedad intelectual internacionales, a esta empresa en las islas Bermudas. Por otro lado se crea otra sucursal de dicha empresa en Irlanda, desde donde gestiona todas las ventas de propiedad intelectual para el resto del mundo.

El sandwich holandés se refiere a la centralización fiscal de estas empresas en los Países Bajos. Por tanto esta multinacional abre otra sede en Holanda. Debido a que la fiscalidad irlandesa permite deducir fiscalmente los gastos de dicha propiedad intelectual cuando se transfieren dentro de Europa, la sede irlandesa se los vende a la sede holandesa, y después la sede holandesa, vende esos derechos a la sede irlandesa con sede en las Bermudas, dónde paga un impuesto en torno al 3%. De este modo la multinacional decide en cada momento que parte de base imponible quiere dejar en cada país, al gravamen que corresponda, a través de los porcentajes y precios internos de compra y venta de derechos de propiedad intelectual entre los distintos centros del grupo empresarial. De ahí, que una multinacional como Google paga realmente impuestos mucho más bajos que el 12.5% inicial.

Michael Noonan, ministro de finanzas del país, ha anunciado la retirada del doble irlandés en 2015, aunque dá plazo a las multinacionales a que se adapten a la nueva medida hasta el 2020. El estado irlandés está estudiando reducir la fiscalidad de estos derechos de propiedad intelectual del 12.5% actual al 6.25% para que se puedan canalizar todos esos ingresos a través de Irlanda, ya que este gravamen está entre el 10% y el 15% en el resto de Europa . Vaya, que Mr. Enda Kenny tienen ¨un plan b¨, no sea que Mr. Google se enfade.

Otro aspecto a considerar en todo este entramado, es que todo el dinero generado por estas empresas fuera de USA, no puede retornar a USA, ya que si lo hiciera, el capital tendría que tributar al impuesto de sociedades yanqui, un 35%. Ese es el motivo por el cuál Apple ha tenido que emitir un empréstito de obligaciones para proceder a su programa de re-compra de acciones sobre sus accionistas en USA. Es decir, emitir renta fija, para poder re-comprar sus títulos de renta variable, cuando la Apple tiene unos 190 mil millones de dólares de tesorería fuera de USA. Volumen de capital que Apple no repatriará a EEUU, para no tener que pagar ese 35%. Son situaciones absurdas, que generan toda esta disparidad de regímenes fiscales, y la ingeniería fiscal en torno a ellos.

Recuperación económica

En todos los informes económicos irlandeses siempre se hace una clara distinción entre el PIB ¨Producto Interior Bruto¨ y el PNB ¨Producto Nacional Bruto¨. El primero calcula el valor de toda la economía del país en un año, incluyendo la transacciones externas y por tanto, las exportaciones de las multinacionales americanas, y en el segundo ratio, se excluye dichas transacciones internacionales, para analizar la economía nacional de forma aislada. Es decir, demanda interna y comercio exterior. En ambos casos hay crecimiento claro en los dos macroeconómicos a partir del 2014. La lectura e interpretación dada por economistas neoliberales en torno al crecimiento económico irlandés, siempre tiene el mismo enfoque: "las medidas de austeridad, funcionan". Bien, la realidad es muy diferente.

Para poder verificar todo lo expuesto anteriormente, os animo a que echéis un vistazo al cuadro Macro irlandés de abajo, (proporcionado por la OCDE en el año 2015, los datos del 2016 son estimaciones hechas antes de la presentación de presupuestos para ese año), simplemente para que observéis el comportamiento del gasto e inversión públicas, consumo privado interno, así como de los datos sobre comercio exterior en los años 2014 y 2015, en contraste con la austeridad del 2012 y 2013, para entender lo que digo. Las cifras hablan por sí solas. John Maynard Keynes, se hubiese sentido orgulloso de un gobierno de centro-derecha tan ¨keynesiano¨

También habría que agradecérselo al ¨Quantitive easing¨ de Mario Dragui, (que no deja de ser otra forma de intervencionismo), antes que a políticas de austeridad. A pesar de que dicho método no está siendo eficaz en la rehabilitación del crédito, ni en el restablecimiento de la inflación en Europa. Las políticas monetarias divergentes entre el BCE y la Reserva Federal Americana que han permitido la devaluación del euro (sobretodo con el dólar), incentivando las exportaciones, o así como la compra por parte del BCE de bonos de deuda irlandesa, abaratando su coste y permitiendo mayor margen presupuestario para incentivar el consumo y la demanda agregada interna.

Por último, debemos considerar la inyección de confianza de haber parado el rescate en Diciembre del 2013, o el impacto mediático que tuvo por esas fechas, la emisión de la primera licencia bancaria comercial emitida por el CBI (Central Bank of Ireland) después de años de crisis, y adquirida por la multinacional Dell. Proyecto que yo en parte dirigí y que fue concebido como un punto de inflexión y recuperación en los círculos económicos anglosajones.

Primeras secuelas de la recuperación económica irlandesa.

Siempre he afirmado, que toda causa económica, genera consecuencias económicas, y que a su vez, estas consecuencias, son causas de otras consecuencias posteriores.

En el caso de la recuperación económica irlandesa, una consecuencia que empiezo a entender preocupante es el fuerte incremento del valor de los inmuebles en el sector inmobiliario. Los datos ofrecidos por el CSO (Central Statistics Office) no dejan indiferente a nadie.

Cierto es , que dichos precios son un 43% más baratos si se comparan con el precio de la vivienda en Febrero del 2007, cuando tocó su punto máximo antes del ruptura de la burbuja. Pero la tendencia de subida ya es un hecho, y da vértigo pensar que Irlanda es el tercer país con mayores subidas de precios en el sector inmobiliario del mundo, sólo por detrás de Turquía (un incremento del 54% desde el primer trimestre del 2012), o China (con un incremento del 64% desde el primer trimestre del 2012).

Este fenómeno es aprovechado por NAMA, para liquidar su cartera de activos inmobiliarios con más facilidad, debido al incremento de la demanda de inmuebles.

Otro hecho que parece esencial para entender esta subida del precio de la vivienda, es la gran volatilidad que existen en los mercados financieros de renta variable. Obtener rendimientos anuales en torno al 3%, implica asumir demasiado riesgo, y los mercados de renta fija tampoco están siendo una solución, ya que el ¨Quantitive easing¨ del BCE y su política laxa de intereses nulos, está empujando a muchos bonos a rentar con intereses negativos, o rentabilidades muy mediocres. Ese es el hecho por el que muchos inversores han visto una alternativa en el sector inmobiliario, y las compras se han disparado.

El Banco Central Irlandés ha tomado alguna medida para paliar burbujas inmobiliarias potenciales, como que la financiación máxima a desembolsar por cualquier hipotecado no puede exceder el 80% del valor del inmueble, de esta forma el adquirente tiene que desembolsar como mínimo el 20% del precio del bien al principio de la hipoteca, o vincular las cuantías prestadas, con los ingresos mensuales del prestatario para evitar insolvencias futuras (¨non-performing credits¨), ya que el volumen de créditos insolventes en Irlanda, es de los más altos de Europa. En vista al gráfico de arriba proporcionado por S&P, el impacto debería moderarse y equipararse a la media europea a lo largo del 2016 y 2017.
O también medidas de presión que el CBI (Central Bank of Ireland) ha puesto sobre bancos comerciales para que traten de forma no necesariamente rentable, e incluso aceptando pérdidas en las renegociaciones de hipotecas de cualquier inmueble, sobretodo en situaciones de desahucio, a través del ¨Proceso de Resolución de deuda hipotecaria¨, (MARP, sus siglas en inglés)

Otras medidas vienen por parte del gobierno irlandés, que ha incluído en los presupuestos del 2016, inversiones en infraestructuras, como la construcción de 20,000 viviendas sociales hasta el 2020, el 80% de ellas en Dublín, para cubrir las necesidades ocupacionales de los sectores de la sociedad más desfavorecidos por el alza de los precios del sector, y así incrementar la oferta de viviendas en la ciudad, para bajar el precio de mercado.

Esperemos que el gobierno irlandés haya aprendido de sus errores y sepa domar al ¨Tigre Celta¨, y que no sea este quién se devore a los demás por segunda vez.