¿Qué es el sistema de amortización francés?

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Siguiendo con la serie de Conceptos de Economía, hoy vamos a tratar un tema que afecta directamente a muchas familias en España, y es el sistema de amortización que se usa en las hipotecas, el sistema de amortización francés.

Seguro que alguna vez, al usar una calculadora hipotecaria avanzada en la que se introduce el capital, el tipo de interés y el plazo y se nos muestra tanto la cantidad mensual como la tabla de amortización, ha destacado que en los primeros años de la hipoteca se paguen muchos más intereses que capital, mientras que en los últimos años casi todo lo que se paga es capital y los intereses son bajos.

Por poner un ejemplo, si tuviéramos un préstamo de 300.000 euros a 30 años y a un tipo de interés del 4%, las cuotas mensuales serían de 1.432,24 euros. El primer pago correspondería a 1.000 euros de intereses y únicamente a 432,24 euros de cancelación del capital prestado. En cambio, 30 años más tarde, el último pago serían 4,76 euros de interés y 1.427,49 euros de capital.

Al contrario de lo que se pueda pensar, este método de amortizar la deuda no es caprichoso ni encierra ningún motivo maquiavélico de los bancos para que después de los primeros años sigamos debiendo prácticamente lo mismo que al principio. Es una consecuencia lógica de tener cuotas constantes, y se denomina sistema de amortización francés.

Para calcular la cuota mensual y la relación entre intereses y amortización de cada una de las cuotas hay que tener en cuenta algunos factores: el capital prestado, el tipo de interés y el tiempo de vida del préstamo son las más obvias. Pero también lo son que queremos que las cuotas sean iguales desde el primer hasta el último mes (siempre que no cambien los tipos de interés) y, y aquí está la clave, que cada mes hay que pagarle al banco los intereses por el préstamo que queda por amortizar. Por tanto, como al principio de la vida del préstamo tenemos mucho capital por devolver, los intereses son más altos que cuando avanza el tiempo. Y como queremos que la cuota sea constante, pues al principio no podemos amortizar tanto capital, puesto que tenemos que pagar los intereses obligatoriamente.

Siguiendo con el ejemplo anterior, de 300.000 euros a 30 años al 4% de interés, en el primer pago queda por amortizar los 300.000 euros. El 4% de dicho capital son 12.000 euros. Dicho tipo de interés es anual, y por tanto en la primera cuota debemos pagar 1.000 euros de intereses. El resto de la cuota es amortización del préstamo (432,24 euros). En cambio en la última cuota queda por amortizar 1.427,49 euros, lo que nos da unos intereses anuales de 57,10, lo que da unos intereses mensuales de 4,76 euros.

Por supuesto que si quitamos la restricción de la cuota fija hay otras formas de amortizar. Pero claro, el requisito es pagar siempre los intereses que queden pendientes. Por ejemplo, podríamos querer amortizar en todos los pagos una cantidad fija. En nuestro caso 833,33 euros (es decir, 300.000 euros entre 30 años y entre 12 meses). El problema es que en el primer pago tendríamos que seguir dando al banco los 1.000 euros de intereses, luego en el primer pago la cuota sería de 1.833,33 euros. En el último pago sólo nos quedaría por devolver 1.000 euros, luego los intereses serían de
40 euros al año o 3,33 euros al mes. Luego dicha última cuota sería de únicamente 1003,33 euros. Justo lo contrario de lo que quiere la gente, cuotas altas al principio y bajas al final de la vida del préstamo. Este sería un sistema de amortización constante.

Por último un pequeño detalle. Cuando varía el tipo de interés, la cuota no puede permanecer constante a no ser que se cambie también el plazo del préstamo, y siempre que los intereses no excedan la cuota fija. Por tanto lo que se suele hacer es aumentar la cuota.

Más información | Calculadora hipotecas con tabla amortización
Imagen | pfala

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