Este viernes se aprobará el reglamento de la Ley del Suelo que pondrá coto a las expropiaciones a costes millonarios al dejar de tener en cuenta el uso previsto para el terreno, pasando a valorar tan sólo su uso presente.
Esta es a priori una buena medida si se lleva a la práctica de tal manera que el expropiado pueda adquirir un bien de similares características en otra ubicación para seguir usándolo como usaba el bien expropiado.
Pongamos un ejemplo muy simplificado de lo que debería ser una expropiación justa: Tengo un campo de naranjos en la periferia de la ciudad y la administración quiere hacer una aeropuerto ahí. Lo lógico es que me paguen lo que me va a costar un nuevo campo de naranjos, más el valor actual de los naranjos, deducido a partir de lo que me rentarían durante el tiempo que tarden los nuevos naranjos en producir lo que los actuales.
Esta norma debería hacer bajar los precios del suelo, y frenar la especulación que se ha producido también con los solares, y esta bajada del precio del suelo debería llevar aparejada una reducción en los precios de los inmuebles, parte esta sobre la que es imposible pronunciarse dada la insaciable codicia humana. Al suprimir la carga especulativa del valor del suelo, sólo quedaría la del valor de lo construído, pero la especulación sobre lo construido sólo la puede regular la demanda.
Es evidente que esta medida afectaría tambien al valor de las carteras de suelo de las inmobiliarias, ya que, aunque su valor de mercado se determine de acuerdo a otra orden, si el suelo por tasar va a tener presumiblemente un valor menor, eso contarerá el valor de lo que haya en cartera (sobre todo si se adquirió a precio de mercado y no a precio de suelo rústico días antes de una recalificación).
Parece injusto que si yo vendo un campo de naranjos por lo que me cuesta otro campo de naranjos y un poco más, y que quien me lo compra haga un edificio de 20 plantas y gane mucho más que lo que ganaba yo con los naranjos sin darme nada de ese beneficio extra que el obtiene. La cosa se ve menos injusta si los precios de los inmuebles bajan por la repercusión de un menor precio del suelo, y los beneficios se obtienen como beneficios sobre los costes de construcción. Si nos venden los pisos a los precios de cuando el suelo estaba más caro, la culpa va a ser de quien acepte esos precios, sin demanda los precios acaban por bajar.
Via | Cinco Días
En El Blog Salmón | Exprópiese señor alcalde, exprópiese
Imagen | Fran Carreira
Comentarios
¿Que pasa en el caso de que el terreno del campo de naranjos sea urbanizable? ¿Se le paga una prima extra por ello o el pobre hombre recibira el valor de un campo de naranjos cualquiera?
Conseguir que el ayuntamiento declare urbanizables tus terrenos no está exento de costes y me parecería poco justo no tomar en cuenta las expectativas de beneficios futuros que tenia el propietario.
Si se quiere bajar el precio del suelo que los ayuntamientos sean más liberales a la hora de calificar terrenos como urbanizables. Hasta ahora se guardan este privilegio y lo aprietan fuertemente contra sus pecho, buscando de esta forma mercadear con los terratenientes y sacarse "propinas", o beneficiar a amigos y familiares.
Tampoco estaria mal bajar los impuestos sobre los terrenos, construcciones etc que llegan a inflar los precios de manera enorme, ya que el sector de la construccion transfiere el coste de dichos impuestos al consumidor final, el hipotecado padre de familia.
-- editado por última vez a las 04:40
Si el terreno ya es urbanizable, el propietario puede urbanizarlo sin pagar nada por el terreno (ya es suyo), con lo que la promoción le saldría más barata que a cualquier otro. Si no tiene con que pagar la construcción siempre puede hacer una permuta, te doy el terreno y me das dos o tres pisos.
No hay ningún motivo objetivo porque el que ese solar haya de valer más por ser urbanizable. Si te paras a pensar cualquier motivo que se te ocurra es especular sobre su valor futuro.
Si yo tengo una parcela vacía, o una parcela cultivada, no valen lo mismo, pero son los cultivos que tiene encima los que aportan valor añadido; cuando construya edificios, esa costrucción será lo que aporte ese valor, pero la parcela como tal no tiene porque valer más por estar construida, lo que vale es lo que está encima.
Si encima tiene una chabola o un palacio de oro del mismo tamaño, no valdrá lo mismo. Como no valdrá lo mismo con cuatro naranjos que con ocho.
-- editado por última vez a las 10:40
De la misma forma que un DeLorean que ha aparecido en "Regreso al futuro", no vale lo mismo que cualquier otro. De la misma forma que un móvil libre y uno de Movistar no valen lo mismo. Porqué no solo lo físico tiene valor. Si te quitan un campo de 100x100 con 50 naranjos, urbanizable, al lado de Barcelona, que te den el dinero para comprar en el mercado: un campo de 100x100 con 50 naranjos, urbanizable, al lado de Barcelona, porqué si te dan menos es un atraco. Si el estado quiere que la autopista pase por el patio de mi casa que me pague lo que cuesta, y si no, que se joda. Porque el siguiente paso es el político de turno paseando por las calles, señalando un edificio y diciendo: Esto! Expropiese!
http://www.youtube.com/watch?v=nB1od5z46a0
Si se quiere bajar el precio de las viviendas sólo tenemos que obligar a la banca a deshacerse de sus inmuebles a día de hoy seguimos con un stock de 700.000 viviendas, que apenas se ha movido en los últimos 12 meses.
Respecto a la expropiación, me parece correcto que sea por el uso que se le da a día de hoy pero como comenta carlos si es urbanizable, el dueño tiene que poder comprar un campo de naranjos urbanizable.
La realidad es que es muy difícil que eliminemos la picaresca en este tipo de operaciones.
El problema no es ese exactamente, el problema es cuando tienes un campo de naranjos con una casita para ir a comer con la familia el domingo y descansar, y de repente te ponen una autopista pegada a tu casita de campo y solo te pagan los naranjos por que la casita no te la expropiaron.
Así que para eliminar la especulación... o sea, que si yo quiero comprar "barrio del cura" (centro histórico de Vigo muy conocido por no tener mucho más que los documentales de callejeros) a un precio irrisorio pq solo hay ruinas y yonkis, a la peña que está ahi le doy un terreno equivalente de ruinas y yonkis en otro sitio, monto un pedazo centro social, comercial y de todo un poco con un valor y potencial generador económico de la madre de cristo y pego el pelotazo del siglo. Pago por ruinas y me monto palacios (que por supuesto luego se privatiza porque la administración está en crisis...) Tienen toda la razón del mundo, con esta medida se elimina totalmente la especulación :)
Se elimina la especulación con el valor del suelo.
Pero es un asunto complejo. Con esta norma una parcela vacía debería costar lo mismo fuese o no urbanizable, mientras no esté urbanizada.
De tal manera que el valor de la parcela sólo aumentase a medida que se construyera sobre ella, desde las acometidas a las edificaciones. Es decir, si la parcela está vacía vale X, si tiene acometidas X+Y, siendo Y lo que han costado esas acometidas, si además está edificada X+Y+Z, siendo Z el valor de lo construido. Mientras no haya nada sobre la parcela no hay motivo (real, no especulativo) que haga que esa parcela valga más que la vecina.
El precio que debes pagar por el "barrio del cura" no debería ser más irrisorio que el de otro barrio en la misma zona sin yonkis ni ruinas, salvo porque demoler esas ruinas tiene unos costes que no tiene una parcela vacía, que son los que deprecian el solar. Si tu eres el propietario y no das "el pelotazo" cuando a ti la parcela te cuesta 0 porque es tuya, es porque no puedes conseguir dinero para construir. Distinto sería que a tí como propietario actual no te permitan construir (aunque consigas el dinero), pero se lo permitan a otro, eso sería ilegal.
¿Estas diciendo que como no he usado mi derecho de construir, lo pierdo y me pagan miseria?
A menudo la administración ha expropiado la mitad de un terreno no urbanizable, no ha pagado nada al propietario pero a cambio la otra mitad que seguía siendo del propietario ha sido recalificada a urbanizable. Y tu dices, que nada, que el propietario se joda y la administración se quede medio terreno por la cara.
La normativa anterior era una respuesta lógica al abuso de la administración que volverá a ocurrir. Si no tiempo al tiempo. Habiendo suficiente suelo para dotación de servicios sin desarrollar, a la administración le salía mucho más rentable expropiar el patatal y recalificar a servicios para hacer un hospital, colegio que comprar o expropiar donde estaban originalmente previstos. También se daban los casos que, una vez expropiado y recalificado, la obra no se realizaba y a los 10 años se vendía el solar recalificado. Adiós al justiprecio, volvemos a la época del atropello administrativo (típio de izquierdas)
Poco tardarán los concejales de urbanismo en hacer de las suyas, de nuevo.
El problema en las expropiaciones es el uso que daban algunas administraciones para chanchullos propios. El ejemplo mas claro lo tenemos en Las Palmas de Gran canaria, cuando, para hacer la avenida Juan Carlos primero y entroncarla con Felo Monzon, se expropio todo un terreno para una con una parte acabarla y la otra darsela a un amiguete para fabricar pisos. El dueño presento batalla (con parte de la finca derruida y todo, y a dia de hoy ese tramo es de risa, con una parte de la via fabricada que va a morir a ese solar.
Por definición, ninguna expropiación es justa, es "expropiación", y suerte se tiene si el que te roba lo tuyo quiere darte algunas migajas como compensación.
Ya se han comentado en algún comentario ciertos chanchullos.., por no contar para qué tipo de obras "públicas" son muchas expropiaciones...
Si se pagaran a un precio interesante ya no sería expropiación.
Además, hay casos famosos como la "Operación Chamartín". ¿qué pasa si tu campo de naranjos lo expropian para una estación de tren, y resulta que la hacen subterránea y encima hacen rascacielos? Eso sí, tú eres indemnizados a precio de terreno rústico o, como mucho, de servicios...
Otro tema es el rollo de las recalificaciones... Y, sobre todo, quiénes tiene la "potestad" para dispensar esa "gracia"...
Saludos.
Hay un aspecto más, que añadir si me lo permite, que es la parte de "precio justo". Por definición el precio justo de una cosa es aquel en que comprador y vendedor se ponen libremente de acuerdo. Dado que en la "expropiación" el comprador coacciona al vendedor el precio nunca será, de suyo, "justo". Incluso aunque se iguale el precio de mercado o se supere una oferta activa de compra actual.
El precio justo, a mi modo de ver, debería ser el que te permita restituir el bien que se expropia. Si tienes una parcela con una vivienda en buen estado, que puedas comprar en otro sitio una vivienda en buen estado con una parcela del mismo tamaño, si tienes una parcela vacía, que puedas comprar otra parcela vacía, si tiene cuatro naranjos, con cuatro naranjos... y así. Lo que nunca es justo es dar un valor medio estimado y pagar lo mismo por una casa en ruinas que pro una casa bien conservada, si tienes una casa en ruinas, que te den lo necesario para que compres otra casa en ruinas. El precio justo debería restituir el statu quo. Lo mismo que ocurre (o debería) con los seguros de coches, si me dan siniestro total por el coche, el dinero que me diesen debería servir para adquirir otro exactamente igual (modelo, edad, estado y kilometraje) Si me dan para comprar un modelo como el que tenía pero nuevo, no es justo, si me dan para comprar un triciclo a pedales, tampoco es justo.
El problema es que eso NO va a pasar. Los precios actuales no eran tales por lo caro que era el suelo, sinó que el suelo llegaba a ser tan caro porque se podían vender pisos tan caros. El problema de la inflacción del precio de la vivienda nunca (en estos últimos 20 años) a sido debido a una inflacción de costes, sinó a que por una cuota más baja (IPC corregido) que la que se pagaba en 1992 por una hipoteca media (con intereses al 18% y a 10 años) se pagaba en 2005 la hipoteca media (que era de un importe un 200% mayor, pero a 35 años e intereses que no llegaban al 3%). Eso además de 12 años de "experiencia" en que "la vivienda siempre sube, y si ahorro durante un año al siguiente aún me falta más dinero para comprar la misma casa" y a que los bancos en esos 15 años relajaron los criterios para dar crédito. Y como ahora se podían vender casas a 3 veces el valor de 1992, si el dueño del terreno se ponía peleón y pedía 2 veces más, se le pagaba. Por lo tanto, en ese sentido la legislación no cambia nada.
Para lo que servirá esa ley es para que se pueda seguir manteniendo la mentira contable de la contabilidad de bancos y constructoras con mucho terreno contabilizado a precio "pre-crisis", pero al mismo tiempo que las administraciones públicas puedan permitirse expropiar barato (a precio en estos momentos más realista) los terrenos.
-- editado por última vez a las 21:29
12 Comentario moderado
5A pesar de las leyes limitativas, la justicia a la hora de valorar un bien expropiado siempre estará más en manos de los políticos que la lleven a cabo. Me permito señalaros dos ejemplos , ubicados en Valencia, de esta pasada década :
- se decide ampliar la zona de actividades logísticas del puerto, a costa de parte de la huerta de la pedanía de La Punta. A las personas que se les expropian viviendas y terrenos se les paga una miseria. Ejemplo, por una barraca cuidadísima y en buenas condiciones.....¡ menos de 6.000 €.!. - también se decide ampliar ( y está paralizada dicha ampliación ) el museo Julio González perteneciente al IVAM, una horrorosa caja de zapatos de hormigón en pleno casco histórico. Para ello hay que derribar las viviendas recayentes a la parte posterior de la caja de zapatos. Con mayor o menor antigüedad, las viviendas están en buen estado. Precio de expropiación medio: unos 27.000 € En lo que respecta a las otras expropiaciones, es decir, a las que afectan a un terreno rústico, el pago debería hacerse en función del campo de naranjas que ha marcado el autor.
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