vivienda

La semana pasada salió una noticia en El Economista sobre la situación de los bancos ante los inmuebles que tienen en sus balances y cuentas de resultados. El titular fue el siguiente:

Los bancos y las cajas de ahorros ya acumulan tantos activos inmobiliarios como las cuatro principales promotoras españolas

La frase anterior, aunque sea verdad, debemos contar con más información para saber el problema que pueden llegar a tener los bancos si no se comienzan a vender casas. Hoy en día una gran parte de los bancos se sitúan en una situación nada aconsejable con sus inmuebles, a la gran cantidad que tienen en sus balances hay que pensar también en las inmobiliarias que tienen los bancos, tanto empresas propias, por ejemplo Santander tiene Altamira Real State, como empresas de las que son acreedoras. Es el caso por ejemplo de Colonial que entre sus acreedores se encuentran muchos bancos. Otro ejemplo es Realia que está controlada en una parte por Caja Madrid.

Existe gente que aún está dispuesta a comprar una vivienda. Lo acabamos de ver en los resultados de la última encuesta realizada. En estos casos, el objetivo a cazar es un rentista al borde del suicidio como hipotético comprador y a renglón seguido, tenemos que poner a nuestra disposición todas las artes investigatorias que consideremos oportunas para conseguir nuestro objetivo: que el rentista abra los ojos y sea consciente su situación de carroña financiera.

Supongamos que tropiezo con un inmueble de un hipotético rentista y que dicho inmueble me interesa lo suficiente como para llevar a cabo una negociación dura en precio. El inmueble va a tener una sobrevaloración entre el 30% y el 50% sobre el precio que el rentista pida como mínimo, por lo que nuestro objetivo es aportar datos contundentes y concisos del límite de tolerancia financiera del rentista y cuánta necesidad de cash tiene. Pasos que tenemos que seguir para llevar a cabo la siguiente investigación:

El rentista, es un tipo de perfil de personas que obtienen como fuente principal de ingresos los rendimientos generados por el alquiler de sus propiedades inmobiliarias, hábilmente diversificadas entre viviendas, aparcamientos, naves industriales o segundas residencias.

Conozco a varias personas que tienen centralizada su actividad económica en este área, con las consiguientes ventajas que han adquirido en el tiempo y con una forma bastante particular de ver la situación actual. Estos perfiles personales se pueden dividir en:

Esta semana hemos preguntado a nuestros lectores sobre vivienda y precios, las declaraciones de la Ministra Corredor y cómo se espera la evolución de precios del sector inmobiliario. Antes de pasar al detalle de las respuestas, daros las gracias a los 945 lectores que habeis participado en esta ocasión en esta encuesta de la semana.

El llamado G-14, lobby inmobiliario formado por las principales empresas del sector en España, ha afirmado que la escasez de crédito y de la demanda pueden llevarnos a un sobreajuste de los precios en España. Además, ha dicho que la corrección de precio ya ha sido suficiente y ha vuelto a lanzar el fantasma de la destrucción de empleo para pedir ayudas públicas.

Me parece muy curioso que se use como argumento para indicar un sobreajuste de precio que hay poca demanda. Si hay poca demanda es que el precio es alto, que dice cualquier libro de economía. Puede que tenga razón en que la facilidad de crédito no es como antes, pero es que antes no era sostenible y ha llevado a la banca al borde del abismo.

Hace unos días tuve el placer de colaborar con los amigos de GurusBlog en un post invitado en el que analicé el destino de las hipotecas nuevas que se constituía. A cierre del segundo trimestre, teniendo en cuenta el número total de hipotecas constituidas, el número de transacciones inmobiliarias y el número de viviendas nuevas iniciadas, suponiendo que el 100% de las viviendas iniciadas utilizaran financiación ajena (mucho suponer pero situación más favorable para el mercado financiero) detectamos que casi el 44% de hipotecas que se constituían no se destinaban a la adquisición de vivienda y que en el tercer trimestre este porcentaje ha subido al 48%. ¿Qué ocurre?

Que según el gráfico que adjunto en el post, este porcentaje no para de crecer desde que se desató la crisis financiera internacional y que las entidades financieras utilizan la hipoteca como vía de financiación ajena muy por encima de la realidad del mercado inmobiliario. Como explicaciones a estas estadísticas:

Hace un mes se presentaron las estadísticas de las hipotecas concedidas en septiembre y algunos lanzaron las campanas al vuelo porque el descenso era moderado (“sólo” un 4,2%). Se llegó a hablar incluso de recuperación. Pero por supuesto era simplemente un pico estadístico. Al sector inmobiliario todavía le queda mucho para recuperarse.

En octubre volvimos a las caídas, con un 18% interanual y un 16% intermensual. Y ya llevamos 28 meses seguidos a la baja. Lo de septiembre fue un espejismo. La vivienda sigue cara en España, el stock está ahí (y posiblemente aumentando, debido al tiempo que se tardan en construir las viviendas) y no va a desaparecer simplemente esperando.

Se acerca el Día de los Santos Inocentes, pero de verdad, de verdad de la buena, que lo que voy a comentar a continuación no es una humorada. No pretendo quedarme con vosotros. Tampoco el protagonista del lance. Sencillamente él es así. Me refiero al Presidente de Cantabria, al que muchos conoceréis por sus apariciones con su Buenafuente, por sus experiencias como cronista de la realeza, etc. Pues bien, ahora ha tenido la delicadez de compartir con nosotros la visión de un tema del que es experto, o lo que es lo mismo, el urbanismo según Revilla. No hay más que leer sus declaraciones a Europa Press:

El presidente de Cantabria, Miguel Ángel Revilla, planteará al presidente del Gobierno de España, José Luis Rodríguez Zapatero, en la reunión que mantendrán próximamente, la posibilidad de llevar a cabo una reforma legal que permita expropiar “a precios razonables” terrenos rústicos que no sean de especial protección para construir viviendas protegidas.