La crisis de la vivienda es mucho más que un problema con tintes económicos. Sí, precios al alza, falta de oferta, salarios que no acompañan y dificultad para acceder a la financiación…

Sin embargo, existe un enorme hándicap que afecta de forma directa a quienes buscan comprar una casa: el impacto emocional de un proceso vivido más como resistencia que como proyecto vital.

Acceder a una vivienda en propiedad se ha transformado en una experiencia marcada por la presión constante, la renuncia progresiva y una sensación persistente de urgencia.

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Para muchas personas, la compra ya no se asocia a ilusión ni a expectativas de mejora, sino a alivio por haber terminado un camino agotador, con un nivel de estrés sostenido que se prolonga mucho más allá de la firma ante notario.

El desgaste emocional como efecto estructural del mercado

El deterioro emocional asociado a la vivienda no surge de decisiones individuales aisladas, sino de un contexto estructural cada vez más hostil.

El desequilibrio entre oferta y demanda, especialmente en grandes ciudades y áreas metropolitanas, reduce el margen de elección y obliga a tomar decisiones rápidas sobre uno de los compromisos financieros más importantes de la vida adulta.

Los datos muestran que la edad media de acceso a la propiedad se ha retrasado de forma notable y que el esfuerzo financiero requerido para comprar una vivienda es hoy significativamente mayor que hace dos décadas.

A este esfuerzo se suma la incertidumbre constante, la sensación de competir contra otros compradores y la percepción de que cualquier duda puede traducirse en perder la oportunidad.

 Este escenario genera ansiedad sostenida, fatiga mental y una pérdida progresiva de control sobre decisiones básicas.

Comprar desde la urgencia y no desde el deseo

Uno de los rasgos más repetidos en los procesos actuales de compra es la toma de decisiones a contrarreloj.

El mercado transmite la idea de que siempre es tarde y de que los precios seguirán subiendo, lo que empuja a aceptar condiciones que, en otro contexto, se analizarían con mayor calma.

La comparación con otras decisiones de consumo resulta reveladora, ya que en la compra de una vivienda apenas existe espacio para la reflexión pausada.

Esta dinámica obliga a ajustar expectativas de forma drástica. Superficies más pequeñas, peores ubicaciones, ausencia de elementos considerados básicos hace solo unos años y reformas pendientes se convierten en concesiones habituales.

La vivienda deja de representar un proyecto deseado y pasa a ser una solución funcional para evitar escenarios aún más precarios, como subidas inasumibles del alquiler o la imposibilidad de estabilidad residencial.

Estrés financiero y sensación de vulnerabilidad

El proceso de compra no se limita a elegir un inmueble. Implica interactuar con múltiples actores, entender documentos complejos y asumir compromisos a largo plazo en un contexto de elevada tensión.

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La falta de claridad en los tiempos, los cambios de condiciones y la opacidad de algunos trámites refuerzan la sensación de vulnerabilidad del comprador.

A ello se suma el impacto del endeudamiento. La hipoteca se percibe como una obligación que condiciona decisiones laborales, personales y familiares durante décadas.

Incluso en hogares con ingresos estables, el miedo a imprevistos económicos o a cambios en las condiciones financieras genera un nivel de estrés que se integra en la vida cotidiana.

El problema no es solo el importe mensual, sino el coste emocional de vivir permanentemente condicionado por una deuda.

La interiorización del problema como fracaso personal

Otro de los efectos menos visibles de la crisis de la vivienda es la tendencia a asumir la dificultad de acceso como un error individual.

Muchas personas interpretan su situación como consecuencia de no haber ahorrado lo suficiente, no haber elegido bien o no haber llegado a tiempo, cuando en realidad se enfrentan a un problema estructural ampliamente documentado.

Esta interiorización refuerza sentimientos de frustración, culpa y resignación. Incluso quienes logran comprar experimentan una contradicción constante entre el discurso social del éxito asociado a la propiedad y la experiencia real de agotamiento, renuncia y presión.

El resultado es una normalización del malestar que rara vez se reconoce como un impacto directo de la situación del mercado.

Vivienda como activo y no como espacio vital

La transformación de la vivienda en un activo financiero ha intensificado estas tensiones. La rápida revalorización de los inmuebles transmite la idea de que comprar es una carrera contra el tiempo y refuerza la percepción de inseguridad.

En muchos casos, el valor de mercado de una vivienda cambia incluso antes de que el comprador haya terminado el proceso, alimentando la sensación de estar atrapado en una dinámica que no controla.

Esta lógica financiera desplaza el significado simbólico del hogar. La casa deja de ser un espacio asociado a bienestar y estabilidad emocional para convertirse en una obligación permanente que absorbe energía, recursos y atención.

Contrariamente a la imagen tradicional, el cierre del proceso no siempre supone tranquilidad inmediata. Tras la compra, muchas personas describen un periodo prolongado de cansancio emocional, en el que el estrés acumulado tarda meses en disiparse.

Imágenes | Pixabay, Pixabay

Ya en diciembre de 2021, con los tipos de interés al 0%, comentamos desde estas páginas que el consejo que dieron en su día Simón Pérez y Silvia Charro, hipotecarse a tipo fijo, era el mejor consejo financiero viral que ha existido. Y argumentábamos que las hipotecas a tipo fijo en un escenario de tipos tan bajos era una muy buena decisión financiera.

Poco más tarde, en octubre de 2022, ya con las primeras subidas de tipos, volvimos a la carga, explicando que había que prepararse para subidas fuertes de tipos y que era importante pasarse a hipotecas a tipo fijo.

Es más, ya explicábamos entonces cómo de rápido subían las cuotas hipotecarias en las hipotecas a tipo variable. Y también dábamos consejos para cambiar la hipoteca de tipo variable a tipo fijo, cuando todavía los tipos de interés estaban al 0,5%.

La esperada bajada de los tipos de interés

Lo cierto es que había muchas esperanzas en que no hacer nada fuera suficiente. Es más complicado siempre negociar y hacer papeleos. Sobre todo cuando hay incertidumbre en el futuro y si luego los tipos bajan rápido parece que se ha hecho el tonto. Pero cubrirse ante riesgos es contratar un seguro y nadie llama tonto a alguien por pagar un seguro y que luego no haya siniestro.

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En los últimos tiempos llevamos oyendo hablar de una bajada de tipos de interés, tanto en EEUU como en Europa. La subida de tipos ha sido muy rápida y afecta al crecimiento económico, en el mal sentido. Ya en verano de 2023 se hablaba de las primeras bajadas de tipos. Y sin embargo las noticias siguen igual, hablan de que pronto se verán bajadas pero que ha habido decisiones pospuestas.

La inflación todavía no está bajo control

¿Por qué los Bancos Centrales no bajan todavía los tipos de interés? Pues porque aunque la inflación está bajando, todavía no está bajo control. Hay experiencias previas (los años 70), donde los Bancos Centrales sucumbieron a las presiones y bajaron los tipos antes de tiempo, la inflación volvió a subir y tuvieron que subir los tipos de nuevo de forma muy agresiva, creando una recesión, para por fin controlar la inflación. No quieren que se repita la historia.

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Los últimos datos de inflación en la UE (marzo) son buenos, la inflación está ya en el 2,4%. Pero todavía no está por debajo del 2% y la senda es lenta. De hecho en abril en España ha aumentado de nuevo la inflación, pasando del 3,2% en marzo al 3,3% en abril. En el conjunto de la UE se ha estancado en el 2,3%, la misma cifra en abril que en marzo. Y es más, los datos preliminares del PIB son buenos (al menos en España, con un crecimiento interanual del 2,4%) por lo que el BCE no se verá tan tentado a bajar los tipos para evitar un frenazo económico.

Todo esto indica que la inflación no está bajo control y que los Bancos Centrales no van a ser tan agresivos en sus bajadas de tipos como esperan, esperanzados, los hipotecados a tipo variable. La Fed ya ha mantenido los tipos y dado señales de que en EEUU las bajadas de tipos se van a hacer esperar. Y los futuros de los tipos de interés en Europa empiezan a recoger esta situación. Cuidado con fiarse con los cantos de sirena porque nos podemos llevar sorpresas.

Podemos ha registrado hoy en el Congreso de los Diputados una propuesta para que los cambios de hipoteca de tipo variable a tipo fijo sean gratuitos. La ley especificaría que las condiciones tendrían que ser iguales o mejores a las que los bancos ofrecen a otros clientes.

Con esta medida se pretende paliar las subidas de tipos de interés que están ahogando a muchas familias, pues las hipotecas de tipo variable han subido de forma considerable desde el año pasado. Los tipos oficiales del BCE estaban hace un año en el 0% y ahora están en el 3,5% y se esperan nuevas subidas en breve.

Propuesta realista (en parte)

La propuesta de Podemos tiene sentido. Es cierto que los hipotecados tendrían que haber sabido que esto podía pasar y llevamos años aconsejando una cierta protección ante subidas de tipos (el famoso "a tipo fijo" fue el mejor consejo viral de la historia). Pero el caso es que hay que ayudar a la gente con problemas.

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El nuevo código de conducta firmado por los bancos fue un buen comienzo, como comentamos por aquí. Unas medidas que ayudan a los hipotecados sin perjudicar a los bancos. Pero sigue habiendo gente con el agua al cuello.

La propuesta de Podemos pretende limitar las futuras subidas pasando las hipotecas a tipo fijo. Es un "mini rescate" pues la única parte que se ahorraría un hipotecado son los gastos del cambio, que pueden ser considerables para una familia con el agua al cuello pero razonables para un banco o el Estado.

Lo de que las condiciones deben ser iguales o mejores que nuevos clientes es la parte menos realista. En realidad es un brindis al sol pues las condiciones son muy particulares de cada cliente, existiendo múltiples vinculaciones que reducen los tipos de interés.

Mejor que limitar los tipos de interés

Esta propuesta de Podemos es mucho mejor que la anterior de limitar los tipos de interés, que crea incentivos perversos. La anterior propuesta parece indicar a los clientes que lo mejor es tomar riesgos, pues si la cosa sale mal habrá un rescate.

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En cambio con esta nueva propuesta lo que se permite es un cambio a una nueva hipoteca en condiciones actuales de mercado. No olvidemos que una hipoteca a tipo fijo en los tiempos actuales tiene unos tipos muy superiores a las que había en 2021, por poner un ejemplo. Por tanto un hipotecado que se cambie ahora habrá ganado en tranquilidad, pero seguirá teniendo una peor situación financiera que si hubiera elegido mejor cuando constituyó la hipoteca en primera instancia.

Por tanto estamos ante una propuesta razonable, que en realidad es una forma de asegurar que las subidas de tipos no sigan afectando a los hipotecados pero en condiciones de mercado. Simplemente reduce los altos costes que tiene un cambio de hipoteca y los favorece, inclinando el porcentaje de hipotecas hacia el tipo fijo que perjudica menos (en el largo plazo) la salud financiera de las familias.

Recientemente ha aparecido en algunos medios el lanzamiento por una entidad financiera de una hipoteca que se beneficia de las bajadas de tipos de interés pero que no sube la cuota en caso de subida de tipos de interés. En un momento en el que la subida de las cuotas hipotecarias se debate en las franjas más vistas de la programación televisiva, ¿es este producto la solución que necesitamos?

En realidad este producto financiero no resuelve tanto la adquisición de vivienda como podría parecer por un lado, ni tampoco protege frente a los vaivenes de los tipos de interés como podría parecer por otro. De hecho tengo dudas de que sea la opción más ventajosa, salvo para ciertos casos de uso.

La hipoteca variable de cuota fija

Lo primero es que este tipo de hipotecas no son nuevas, ya se ofrecían por algunas entidades financieras en la primera década del siglo. De hecho es posible encontrar una guía de la Caja Rural de Albal que ya los considera en su comparativa de tipos de hipotecas.

Lo que nos dirán es que se trata de una hipoteca cuya cuota permanece siempre igual, independientemente de que suba o baje el valor del Euribor. ¿Cuál es la diferencia entonces frente a una hipoteca fija de toda la vida? Que la duración de la hipoteca se extiende o se reduce dependiendo de los tipos de interés. Es decir, que en vez de aumentar la cuota, aumentará el número de meses o años que estaremos pagando la vivienda.

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Esto es parecido al funcionamiento de las tarjetas de crédito “revolving”. En estas, el titular paga una cuota fija cada mes, independientemente de la cantidad por la que se endeude. Cuánto más grande es la deuda, más tardará en devolverla, y más intereses acabará pagando al final. La diferencia es que con las tarjetas de crédito el tipo de interés suele estar fijado (no indizado al Euribor) y la deuda aumenta o se reduce según lo que consuma el titular. Con la hipoteca la deuda no debería aumentar, sólo los intereses aplicados y el plazo a devolverla.

¿Por qué optar por esta opción y no por una hipoteca a tipo fijo? Bueno, tiene dos ventajas. La primera es que obtenemos un tipo de interés de partida más parecido al de una hipoteca variable que al de una fija (aunque algunos dudan de su competitividad comparado con otras ofertas de hipotecas variables en el mercado) y la otra ventaja es que nos podríamos beneficiar de una posible bajada de tipos de interés con un plazo más corto del pago a la hipoteca.

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La desventaja es que ante una subida de tipos de interés, lo que veremos es que se incrementa el plazo de devolución, podríamos encontrarnos con que hemos estado pagando la cuota un año y en la revisión se incrementa el plazo en dos. No me queda claro que sus ventajas superen sus inconvenientes. Adicionalmente, debido a que la vida del deudor no es infinita, debería haber un límite a lo que se pueda extender en plazo el pago de la hipoteca.

Ahora, pensemos en algo ¿qué sucede si los tipos suben tanto que con la cuota hipotecaria se convierte en sólo intereses o que no cubre los intereses? Tengamos en cuenta que en España hasta hace relativamente poco hemos pagado hipotecas al 5 e incluso al 9% de interés. Pues en ese caso tenemos tres opciones que podrían pasar (la entidad financiera no lo detalla):

• Por muy “blindada” que esté la cuota la cuota subirá, después de haberse incrementado el plazo de devolución de la hipoteca.
• Existe un Swap u otro tipo de cláusula que limita el tipo de interés, de modo que no podría subir de cierta cantidad.
• La cuota no sube y no existe ningún contrato o clausula, pero lo que sucede es que en cada cuota se incrementa la deuda que tenemos con la entidad financiera.

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Creo que ninguna de estas posibilidades es deseable. Me da la sensación de que la prensa no se ha planteado mucho las consecuencias que puede tener esta hipoteca ante un escenario desfavorable para el deudor.

Esta hipoteca, al igual que si cogemos una a tipo variable tradicional tiene sus riesgos. Hemos comentado que tal vez lo mejor sea lo que no nos solemos plantear: coger una hipoteca a tipo fijo con comisión de subrogación baja, y renegociarla o transferirla a otra entidad si hubiera una bajada de tipos de interés significativa.

Caso de uso interesante

No queriendo solo criticar el producto lanzado en un mundo tan poco innovador como es el de las hipotecas, si quería comentar un caso para el que me puede parecer un producto más interesante. En caso de que compramos para alquilar con el objetivo puesto en el cashflow de la operación, de rentabilizar el dinero. ¿Por qué? Porque si no nos interesara tanto ser dueños de la propiedad sino tener un flujo constante de efectivo, esto nos podría permitir obtener ciertos ingresos mensuales. En caso de que aumentase el plazo, no nos importaría porque lo que buscamos es tener un beneficio recurrente tras restar unos gastos al ingreso que tendríamos con el alquiler.

En este caso no nos importaría tanto que aumentara el plazo de devolución, ya que lo que buscamos es una renta mensual positiva. No obstante, no me queda claro si es factible por parte de la entidad financiera contratar este producto para una vivienda de alquiler y no sólo una primera vivienda.

Pregunta a los lectores: ¿les parece un producto financiero atractivo?

La semana pasada el Gobierno anunció que había llegado a un acuerdo con la banca para aliviar a las familias hipotecadas ante la subida de los tipos de interés. Aunque inicialmente un titular así puede parecer que es una mala noticia, pues apenas suben un poco los tipos de interés ya estamos viendo "rescates" a los que se endeudaron por encima de sus posibilidades, si se indaga un poco en las medidas concretas se puede ver que no son tan malas.

Siempre que hay alivios para colectivos que han tenido un comportamiento de riesgo excesivo da la impresión de que se están fomentando conductas incorrectas y por tanto no son una buena idea. Pero en esta ocasión hay varios factores que hacen que las medidas sean correctas.

Lo que ha pactado el Gobierno con la banca

Lo primero es repasar lo que se ha pactado. Es básicamente una modificación del Código de Buenas Prácticas, cuya adhesión de los bancos es voluntaria, pero su cumplimiento es obligado una vez se han decidido unirse a él.

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¿Qué es el sistema de amortización francés?

Estas modificaciones son dos: una para las familias más vulnerables (con ingresos inferiores a tres veces el IPREM, 25.200 euros al año) y las familias con algo menos de vulnerabilidad (ingresos inferiores a tres veces y media el IPREM, 29.400 euros).

A las familias más vulnerables se les permite tener dos años de carencia, un tipo de interés reducido en estos años y extender el plazo de la hipoteca hasta siete años. Se estima que 300.000 familias pueden acogerse a esta medida.

A las familias que cumplen el segundo criterio de renta pueden beneficiarse de ciertas mejoras si la cuota hipotecaria supera el 30% de la renta y si la cuota ha subido al menos un 20%. En este caso pueden congelar su cuota durante 12 meses, tener un tipo de interés reducido sobre dicho periodo y extender el plazo hasta siete años.

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Además se reducirán gastos para pasar la hipoteca de tipo variable a fijo y también se reducirán comisiones por amortización anticipada. Un tema interesante porque puede representar una gran diferencia.

Bueno para los afectados, bueno para la banca, sin dinero público

La primera noticia positiva es clara: estas medidas son un alivio para las familias vulnerables cuya hipoteca se les está haciendo cuesta arriba. Independientemente de si fueron temerarias al no prever una subida de tipos que todos los expertos anunciaban (pues realmente las hipotecas más afectadas por las subidas de cuotas son las que firmaron en los últimos cinco años, debido al sistema de amortización francés) lo cierto es que normalmente este tipo de familias cuentan con menos información.

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Si la historia nos dice que los grande expertos son capaces de infravalorar los riesgos de los mercados (no hay más que ver el comportamiento de los Bancos en todo el mundo justo antes de la Gran Recesión) no digamos ya personas con ingresos no muy abultados.

Por otro lado la medida beneficia a los bancos, que prefieren tener algo menos de ingresos a corto plazo que tener que quedarse con viviendas que no saben vender de forma correcta y no es su principal negocio. Los bancos, por tanto, también salen beneficiados por estas medidas, que además son claras y pactadas.

Y por último hay una tercera gran ventaja: no se está hablando de poner dinero público para aliviar a las familias. Es simplemente unas medidas de alivio en las que el Gobierno ha hecho de mediador entre un montón de familias afectadas pero no conectadas y la banca.

¿Son incentivos perversos?

La principal crítica que se puede hacer a esta medida, por tanto, es que puede fomentar comportamientos incorrectos, es decir, que son incentivos perversos. Cualquiera que esté pensándose en hipotecarse ahora en lugar de coger una hipoteca a tipo fijo como viene recomendándose desde hace años, la cogerá a tipo variable y si vienen mal dadas sabrá que hay rescate.

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Sin embargo, si se estudian bien las medidas, se puede ver que sí, son un alivio a corto plazo, pero el coste lo está pagando el hipotecado (junto con la banca por un cierto periodo a tipos más bajos). Periodos de carencia o de congelación de cuota implican que el principal aumenta, lo que conlleva que cuando se termine de pagar la vivienda se habrá pagado más de lo inicialmente pactado.

Ampliar el plazo de la hipoteca hasta 7 años tiene el mismo efecto: las cuotas son más bajas, pero al finalizar la vida de la misma se habrá pagado más. Es, por tanto, un alivio temporal pero que no implica un "rescate" per se. Por ello nadie debería contemplar estos mecanismos si no los considera estrictamente necesarios para salvar la economía familiar. No son, en mi opinión, incentivos perversos.

Los tipos de interés en la eurozona han subido. Si en julio estaban al 0%, ya lo están al 2%. Además esta subida de tipos de interés no tiene visos de que vaya a frenanrse. Después de años con tipos de interés negativos, en el mínimo histórico de los últimos dos mil años, tenemos tipos de interés más altos y además no parece que vayan a bajar con el intento de controlar la inflación. Esto está sucediendo también en EEUU, lo que nos hace pensar que estamos ante un cambio de ciclo.

Como inversores, con la subida de tipos puede suceder que comencemos a ver productos financieros que estaban de moda hace unos años, pero que eran completamente inviables en la época de tipos de interés negativos y el “whatever it takes” de Mario Draghi. Hemos estado viviendo unos años excepcionales y puede que volvamos al tema.

Depósitos con retribución en especie

Hace unos quince años ir a una sucursal bancaria no era muy diferente de ir a una tienda de menaje del hogar. A cambio de no disponer de nuestros ahorros durante un tiempo podíamos obtener productos para el hogar. Vajillas, edredones, cuchillos, copas de cristal, televisores, planchas, relojes de nuestro equipo deportivo favorito… Todavía es fácil encontrarlos en muchos hogares españoles. Eso sí, al final de año lo veríamos en nuestra declaración de hacienda al estar sujetos al IRPF.

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Depósitos a plazo remunerados

Si no queríamos un set de copas de vino alemanas o un edredón nórdico de relleno sintético, era posible obtener unas remuneraciones interesantes, muchas veces por encima de la inflación a cambio de renunciar a disponer de nuestros ahorros durante un tiempo. Normalmente estos tenían una mayor remuneración que el producto siguiente, pero menos disponibilidad. Durante la crisis financiera de 2008 se podían ver rentabilidades interesantes debido a la guerra del pasivo en la que los bancos competían por los ahorros del pequeño inversor.

Cuentas corrientes remuneradas

Si había guerra del pasivo por los depósitos, también la había por aquellos ahorros que el ahorrador podía retirar en cualquier momento. Aunque la rentabilidad no era tan alta como de los depósitos a plazo en la guerra del pasivo. Sí podíamos disponer de nuestro dinero en cualquier momento si era un lugar interesante para guardar nuestro fondo de emergencia o si estábamos ahorrando para un gasto grande, como la reforma de la casa o comprar un coche. No era mucho, pero sí satisfactorio.

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Esta tabla no significa que el sistema financiero vaya a reventar

Seguros de vida con extorno de prima

Imagínate, compras un seguro de vida y pagas la prima correspondiente. Tras finalizar el periodo no lo has necesitado. La empresa aseguradora te devuelve parte o el total de lo que has pagado. ¿Impensable? No tanto. De hecho un caso muy cercano lo tuvo con un seguro de vida contratado con una aseguradora de grandes almacenes. Junto con la devolución recibió una carta (cuando se mandaban en papel), en la que explicaban que no podrían hacerlo para los próximos periodos por la bajada de los tipos de interés.

Descuentos por pronto pago

Si vamos a comprar un coche, seguramente nos harán descuento por financiarlo. Entendemos que es lo normal, aunque no siempre ha sido así. Hace ya muchos años no era raro obtener el descuento por pronto pago en algunos productos si optábamos por no financiarlo con letras.

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Hipotecas en divisa (cash and carry)

Vamos a suponer que en Europa los tipos de interés están en el 5% y en Japón están al 0,5%. ¿No sería interesante endeudarse en yenes y pagar diez veces menos? Esa fue la lógica de las hipotecas multidivisa. El problema es que al apreciarse el yen frente al euro, hubo hipotecados que se encontraron que aunque devolvían el capital que habían tomado prestado, se encontraban con que debían cada vez más en euros. En general endeudarse en una divisa diferente a la de en la que recibimos nuestros ingresos, suele ser una mala idea ya que dependemos de algo bastante incontrolable como es el mercado de divisas.

Cesión temporal de activos

Supongamos que tenemos deuda pública y necesitamos efectivo. La solución que podríamos tener es venderla. Pero también podemos usarla para financiarnos, como garantía. Al garantizar la deuda con la venta del activo, obtenemos un mejor interés (por eso es mejor el interés al que obtenemos una hipoteca sobre un inmueble que un préstamo al consumo con nuestra garantía personal. También tenemos otra opción, vendemos el activo y nos comprometemos a comprarlo por un precio mayor un tiempo después. De ese modo pagamos intereses. Es más complejo que un préstamo normal, pero con intereses más altos merece más la pena el proceso más complejo.

Así que como ven existen muchos productos financieros que no se han olvidado, es fácil que los veamos en los próximos años disponibles en nuestra sucursal bancaria más cercana, o en la aplicación en el móvil de nuestra entidad bancaria, porque los tiempos han cambiado, aunque parece que los productos financieros no tanto.

Pregunta a los lectores, ¿qué otros productos financieros podrían volver en los próximos años si siguen subiendo los tipos de interés?

Hace unos meses anunciábamos que si tenías hipoteca a tipo variable había que empezar a hacer simulaciones, pues los tipos iban a subir y rápido. En ese momento el BCE todavía mantenía los tipos al 0%, pero ya había anunciado que los subiría 25 puntos básicos en julio y seguramente otra vez más en septiembre.

Pues bien, no íbamos mal encaminados: finalmente los subieron en 50 puntos básicos y luego en 75 puntos básicos en la subida más alta de la historia del BCE. Los tipos están ya en el 1,25% y todavía somos los que tenemos los tipos más bajos de occidente. Las hipotecas a tipo variable van a subir y mucho.

¿Hasta dónde llegarán los tipos?

Lo primero que podemos hacer para ver hasta dónde llegarán los tipos es mirar a nuestro entorno. La Fed de EEUU los tiene en el 3% (ayer mismo subieron los tipos 75 puntos básicos). El Reino Unido en el 1,75%. Suecia en el 1,75% (después de una subida esta semana de 100 puntos básicos). Australia en el 2,35%. Y todavía siguen subiendo. En definitiva, la zona Euro va por detrás y le queda por subir.

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El Euribor a 12 meses, que realmente es el indicador al que van referenciadas las hipotecas y que recoge las expectativas del mercado, ya va por el 2,3% en su tasa diaria. La media mensual de agosto (último dato publicado y la referencia real de las hipotecas) está en el 1,249% pero la media provisional de septiembre ya supera el 2%. En diciembre de 2021 estaba en el -0,5%.

Pero estos datos, que parecen espectaculares, no son nada comparados con lo que puede venir. La inflación ronda el 8% y en algunos países, como España, supera el 10%. Por tanto no sería raro que los tipos de interés lleguen al 4-5% y si la inflación persiste incluso más. Por ello no sería raro ver un Euribor en el entorno del 4-6%, como hace 15 años. En EEUU las hipotecas ya superan el 6%, como en 2008, así que no sería raro ver algo similar en Europa.

Así aumentarán las hipotecas

Veamos unos cuantos ejemplos de lo que podría significar el aumento de cuota hipotecaria estos incrementos del Euribor. Vamos a tomar como referencia una hipoteca a tipo variable de Euribor + 1% (las hay mejores pero piden vinculaciones) y a 30 años de duración. Y distintos capitales. Y vamos a ver cómo habría quedado la cuota en diciembre del año pasado, como estaría hoy y como estará con el Euribor al 3, 4, 5 y 6%.

Como podemos ver un Euribor al 6% (lo que implicaría una hipoteca al 7%) genera una cuota hipotecaria de más del doble de lo que se tendría en diciembre de 2021. En el caso de un capital pendiente de 300.000 euros estamos hablando de un incremento de más de 1.000 euros.

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Hay algunos matices, claro. Lo primero es que estas subidas afectan principalmente a las hipotecas recientes, pues una hipoteca que tiene 10-15 años de vida ya tiene menos capital por amortizar y los incrementos de tipos afectan menos. También es cierto que existen hipotecas a tipo variable con clausulas techo, por lo que habría que mirar si hay algún límite del tipo de interés que nos pueden llegar a aplicar.

¿La solución?

Lo hemos presentado recientemente, la mejor solución es cambiarse ya a una hipoteca a tipo fijo. Aunque los bancos no la promocionan se pueden encontrar todavía, y aunque el mejor momento fue hace unos meses, desde luego ahora mejor que dentro de seis meses.

Eso sí, hay que negociar con tino las clausulas, pues es importante dejar la puerta abierta a renegociar de nuevo por si los tipos vuelven a bajar. Esto requiere tiempo y esfuerzo, pero es imprescindible si no queremos que la economía familiar quede completamente rota.

Los tipos de interés están subiendo en casi todas las economías mundiales (quizá con una notable excepción). La zona euro va algo más lenta que otras economías pero ya ha subido los tipos al 0,5% y se prevee que suba otro medio punto en septiembre. Y esto se ha propagado a las hipotecas, ya que el euribor ha pasado de un -0,5% del año pasado a rozar el 1,3%, una subida de casi dos puntos.

Todas estas subidas son para controlar la inflación y llegará el momento en que esté controlada, de hecho los precios energéticos siguen disparados pero por ejemplo los alimentos o el transporte ya están viviendo una normalización de sus precios. Por lo que no sería raro que después de estas subidas de tipos vengan, de nuevo, las bajadas. Y por supuesto, ante la incertidumbre, es mejor protegerse.

¿Qué tipo de hipoteca conviene ahora?

Hasta hace unos meses, cuando se veía que los tipos iban a subir pero todavía no lo habían hecho y había ofertas interesantes por parte de la banca la decisión estaba clara: el tipo fijo daba seguridad a largo plazo.

Ahora la cosa parece más complicada. De esas hipotecas al 1% o 1,5% hemos pasado al 2,5% o incluso entidades que no las quieren ofertar. Por tanto algunos hipotecados se están decantando por la hipoteca a tipo variable y esperar que escampe el temporal y vuelvan a bajar los tipos.

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Sin embargo la incertidumbre sigue siendo importante. Si los precios energéticos siguen disparados puede que las subidas de tipos sigan siendo importantes y los tipos altos duren bastante tiempo. No se puede saber. Incluso si hay una recesión puede que los Bancos Centrales piensen que su mandato más importante es el control de los precios, como pasó en los años 80, y hasta que no esté bien controlada la inflación no vuelvan las bajadas de tipos, pase lo que pase en la economía.

Por tanto, desde mi punto de vista, las hipotecas a tipo fijo siguen siendo las más interesantes (es el mejor consejo financiero viral que se ha dado jamás). Permiten un control de las finanzas con menos incertidumbre, con una cuota que se sabe cuál va a ser en toda la vida del producto. Pero entonces hay que fijar un camino para un escenario de tipos bajos. Y esto, en una hipoteca de tipo fijo, se hace negociando otras condiciones.

Las condiciones de cancelación, subrogación y novación

En el caso de tener contratada una hipoteca a tipo fijo y los tipos bajan se pueden explorar otras vías para recoger esta bajada de tipos. La principal es subrogar la hipoteca a otra entidad que proporcione mejores condiciones. Antes de hacerlo siempre hay que ofrecer al banco actual la posibilidad de mejorar las condiciones e igualarlas a la de la nueva oferta, y esto sería una novación de la misma.

En ambos casos (subrogación o novación) hay una comisión máxima por ley, que es el 0,5% en los primeros cinco años de la misma y el 0,25% después. Esto es así si la hipoteca está firmada después de 2019, si es antes es algo más complicado. Estos valores son máximos, así que es importante intentar que el banco fije un valor inferior para que el cambio de banco sea más barato.

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La compensación por cancelación está también limitada por ley a dichos valores, y aunque normalmente no es conveniente cancelar la hipoteca y contratar otra (es mucho más caro que simplemente subrogar) puede que haya casos en los que sea la única vía.

Ahora bien, existe una figura legal que puede hacer la operación excesivamente cara: la compensación por riesgo de tipo de interés por pérdida de capital. Esto está excesivamente abierto en la ley: básicamente dice que al cambiar la hipoteca de banco este pierde unos ingresos previstos y si los tipos están más bajos estas pérdidas no va a poder ser compensadas con nuevas inversiones. En este caso el banco calcula lo que va a perder y se lo tenemos que pagar, a no ser que ponga otra cosa en el contrato.

Algunos bancos establecen un límite, por ejemplo el 1% del capital pendiente, que sería una buena cifra. Hay que tener cuidado con esta clausula porque puede hacer que el cambio de banco sea completamente imposible a nivel financiero. Hay que luchar para que este limitado en el contrato y sea un valor razonable.

La importancia de la negociación

Y es que todo esto parece muy tedioso: en medio de una búsqueda de casa, la tasación, las conversaciones con múltiples bancos, encima negociar las condiciones. Y luego una vez que se ha conseguido y se ha salido de todo el proceso, bajan los tipos y hay que empezar de nuevo para intentar una subrogación o una novación. ¿De verdad merece la pena? Pues sí, hay que tener en cuenta de que estamos hablando de cifras muy altas. La diferencia entre pagar durante 30 años por una hipoteca de 200.000 euros un 1,5% de interés o un 3% son 55.000 euros.

Por tanto es importante dedicarle tiempo y esfuerzo a estas condiciones. Muchas veces los seres humanos dedicamos tiempo innecesario a cosas de poca importancia, como por ejemplo dónde es más barato el detergente, y no en este tipo de decisiones financieras que pueden ahorrar una cantidad de dinero ingente. Es cierto, es mucho más fácil elegir el detergente más barato, pero el rendimiento es muchísimo menor. Las cosas importantes de la vida necesitan dedicación.

Los tipos de interés están subiendo. Al anuncio del BCE de que los tipos subirían en julio en 25 puntos básicos y en septiembre previsiblemente otros tantos, se une la subida de la Fed y el Banco de Inglaterra de 75 puntos básicos de esta semana.

El motivo es, cómo no, contener la inflación. Pero hay varios perjudicados por estas subidas de tipos. El principal es el que tiene una hipoteca a tipo variable. Estas subidas de los bancos centrales van a ir directamente a quitar dinero del bolsillo de los hipotecados, y es muy importante saber hasta dónde pueden llegar.

¿Entrar en pánico? Un poco sí

Antes de nada lo ideal es hacer alguna simulación de hasta donde pueden llegar las cuotas de las hipotecas si siguen subiendo los tipos. Hay que examinar el diferencial con el Euribor y tener en cuenta que el Euribor a un año va a estar rondando un poco por abajo o (normalmente) por arriba el tipo oficial del BCE.

Vamos a hacer unos cálculos con la hipoteca media de España, que según el INE se sitúa en aproximadamente 140.000 euros y un plazo de 20 años. Y vamos a asumir un diferencial con el Euribor del 1,5%.

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A principios de año este hipotecado, con el Euribor en el -0,5%, pagaba un tipo de interés del 1%. Y la cuota resultante era de 643 euros al mes. Con el Euribor actualmente al 1%, el tipo de interés resultante es del 2,5% quedando una cuota de 741 euros al mes, 100 euros más que a principios de año.

Pero, ¿hasta dónde subirán los tipos? Es difícil de saber, pero lo normal, una vez terminada la época de tipos bajos, es que los tipos se sitúen por encima de la inflación. Vamos a hacer dos supuestos: que la inflación reaccione rápido a la subida de tipos o que no.

En el caso mejor el BCE subirá los tipos hasta el 2% o 2,5% y logrará así contener los precios. Esto daría una hipoteca al 4%, y una cuota de 848 euros al mes, 200 euros más que a principios de año.

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Pero si la cosa se pone complicada no se puede descartar subidas de tipos hasta el 6% u 8%. En el caso peor estaríamos hablando de una hipoteca al 9,5%, es decir, una cuota de 1.300 euros y el doble que a principios de año. Esto sería, claro está, modo pánico total.

¿Cómo de creíble es el modo pánico? De momento poco pero no se puede descartar nada. La Fed ha subido los tipos dos veces este año en un total de 125 puntos básicos. El BCE va por detrás porque no quiere estropear la economía, pero estas subidas podrían acelerarse. El Euribor ha subido en apenas seis meses desde el -0,50% al 1%. No son factores para descartar ninguna posibilidad.

Soluciones a una posible subida de tipos

¿Qué puede hacer un hipotecado para protegerse? Básicamente tener una hipoteca a tipo fijo. Y los nuevos hipotecados lo saben, ya que ahora mismo se firman más hipotecas a tipo fijo que a tipo variable. Los que las tengan a tipo variable pueden cambiar el tipo de hipoteca, pero los chollos que había hace seis meses a tipo fijo ya no están. Y las ofertas de hoy seguramente no estén disponibles dentro de seis meses, ojo también ahí.

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Otra posibilidad es contratar un seguro contra la subida del Euribor, pero hay que hacer bien el estudio pues los costes son elevados (estamos hablando de una prima de pago único de varios miles de euros).

La tercera posibilidad es intentar amortizar anticipadamente para reducir el principal. Esto implica que si alguien tiene ahorros pero prefería tenerlos a amortizar debido a los bajos tipos de interés, es importante tener estos ahorros preparados para amortizar si los tipos siguen subiendo.

Desde luego lo importante es simular cada caso individual y hacer planes por si los tipos siguen subiendo rápidamente. Hay escenarios en que esta subida de tipos puede destrozar una economía familiar.

A perro flaco todo son pulgas, dicen. Y la verdad es que en el ámbito económico parece que es lo que está sucediendo. Al boom de los precios energéticos, que ha disparado la inflación y, con ella, el resto de precios, se une un ingrediente más que llevaba mucho tiempo pasando desapercibido.

Hablamos del Euríbor, el indicador hipotecario, que justo ahora (en el peor momento) ha decidido darse la vuelta y ponerse en positivo por primera vez en los últimos seis años.

No es casualidad viendo el contexto de inflación agobiante que vive Europa, pues parece que este cambio de tendencia parece anticipar lo que se viene: una subida de los tipos de interés para contener esta vorágine inflacionista.

Esto significa, por tanto, que van a subir las hipotecas a tipo variable. Esas que desde 2016 se han beneficiado de unos tipos negativos que rebajaban las hipotecas. Ahora, toca la otra cara de la moneda, y no es nada agradable.

Lo que puede pasar si el BCE abre el grifo

Aunque esta subida del Euríbor es de solo el 0,005%, pero es un indicio de que a partir de ahora va a ir recuperando terreno, a la espera de que el BCE actúe subiendo tipos para contener la subida de los precios.

Así, las personas que tengan una hipoteca a tipo variable estarán ya intentando calcular cuánto les puede subir su hipoteca, y hemos decidido hacer el trabajo por ellos.

Vamos a ponernos en tres escenarios distintos: un Euríbor al 3%, al 5% y al 10%. Intentemos ver todos los escenarios posibles.

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Teniendo en cuenta que la hipoteca media en España es de 141.427 euros, según los últimos datos del INE, vamos a ver cuánto puede incrementarse con este cambio del Euríbor.

Si se pone en el 3%, significaría un incremento hasta los 784,35 euros si tomamos como referencia una hipoteca a 20 años. Ahora vamos con un Euríbor al 5%, nos ponemos en una cuota mensual de 933,36 euros.

Si nos ponemos en lo peor, Euríbor al 10%, pasaríamos a pagar mensualmente una media de 1.364 euros, una cifra que se nos va totalmente de las manos.

Por lo tanto, señores, esto es lo que puede suceder, de media, si el Euríbor se dispara. No sabemos si hasta esas cotas, pero es evidente que va a ir subiendo. Espero que para entonces se haya podido contener un poco la elevadísima inflación.