En los últimos años se había ido haciendo más y más fácil obtener financiación. ¿Queríamos un préstamo para el coche nuevo, el aire acondicionado, o pagar un ordenador portátil a plazos? No problema, el señor del banco nos hacía firmar unos papeles y el dinero aparecía en nuestra cuenta. Otras veces nos llevábamos un producto sin pagar un céntimo y lo pagábamos en cómodos plazos mensuales. Tipos de Interés habían decrecido y nos proporcionaba un préstamo hasta la vendedora del hipermercado. Aunque para llegar a esta conclusión no hacía falta ser Nobel de economía, de hecho no hacía falta ni haber pasado por una facultad de económicas.

Pero con la crisis los tiempos felices pasaron y los difíciles han llegado. Ante las pérdidas de los bancos y su ranking de perdedores, (algunos hacía mucho tiempo que no pasaban malos tiempos), prestar dinero se ha vuelto más arriesgado. Algo llamado morosidad sube y eso no es bueno para el negocio.

Ha mencionado el gobernador del banco de España que las condiciones financieras van a ser menos holgadas de lo que han sido. Supongo que eso significa que se acabaron los préstamos para la termomix, o que se darán menos y a tipos más altos. Se acabaron las hipotecas ninja.

¿Volverán los tiempos felices a los mercados financieros? Seguramente, pero mientras tanto financieras que se dedicaban a unificar deudas y sucursales que sólo sabían dar préstamos van a tener que buscarse otros clientes. Preferiblemente otros clientes con ahorros a los que venderles plazos fijos, fondos de inversión y otros productos donde meter su dinero contante y sonante, en vez de préstamos para la tele de plasma. Porque haberlos haylos, y seguro que están contentos de obtener más por sus ahorros.

Más Información | El Economista
Imagen | Gaetan Lee

En Estados Unidos, parece que aún resiste gracias a las televisiones por cable, un fenómeno minoritario en este país. Y lo más curioso es que, a pesar de que en EEUU la situación de las economía domésticas no es nada boyante, en los últimos meses ha tenido un cierto repunte. Se ha incrementado la demanda. Y todo gracias a Bush. Ver para creer. ¿Cómo lo han conseguido?

El Plan Bush de Estímulos Económicos para la crisis hipotecaria, preveía ayudas a los ciudadanos vía cheques de entre 600 y 1200 dolares. ¿Y que han hecho buena parte de los norteamericanos? ¿Ahorrando?, ¿reduciendo pequeños préstamos o cancelando tarjetas? No. Se lo han gastado consumiendo porno por cable. Tragicómico oiga. Partiendo de una situación trágica se logran altas cotas de hilaridad. Ni Valle-Inclán.

Al igual que Montalvo me pregunto qué pasará con los 400 euros del Presidente Rodríguez Zapatero. Sería muy interesante que la patronal del sector en España investigase el tema. Y es que, una vez más, las decisiones arbitrarias del intervencionismo, ahora doy, ahora quito, ahpra…acaban produciendo unas consecuencias insospechadas.

Vía | MontalvoLand
En El Blog Salmón | La industria del porno cambia con Internet, Análisis detallado de la oferta electoral de los 400 euros
Imagen | ClevelandSGS

Por favor, IC, en la cena no seas tan ácido. Aun recuerdo esta frase de mi madre, hace muchos años ya, antes de acudir a la típica Nochebuena familiar. Eso, y la coletilla de mi hermana tranquilizando a mi madre. Tu tranquila, que en el fondo es un provocador y lo dice por vacilar, ¿verdad? Pues no hermanita, uno siempre ha sido un poco, un poco…creo que el término que se lleva ahora es políticamente incorrecto, un verso libre, o mejor dicho un verso liberal...

Me he acordado de ése momento a raíz de un post de Onésimo sobre la propuesta de Rajoy de subvencionar (más) las hipotecas. Uno esta en contra, pero lo sorprendente no es éso. Lo sorprendente es que, en un país tan sumamente intervencionista como España, no se haya acogido con agrado esta ocurrencia del líder del PP. Incluso en un Blog como éste, se percibe, especialmente entre muchos lectores que el liberalismo es un pensamiento non grato, y que los liberales somos poco menos que descendientes directos de Cain.

Duérmete niño, duérmete ya, que vendrá el liberal (salvaje) y te privatizará. Servidor no comparte esa visión generalizada de que la igualdad, de por si, es un valor absoluto a defender. Igualdad ante la ley si, igualdad de oportunidades, también. Y soy consciente de que es muy difícil que ambas dos sean totales, sin matices, pero lo que me importa es la tendencia. Pero no creo, por contra en un sistema que se dedica a intentar igualar lo que la naturaleza, el mercado, el trabajo individual ha generado como distinto. Ni creo que tenga una justificación ética ni creo que sea de interés práctico para el progreso de la humanidad.

Así, en mi mente, adquiere un nuevo sentido la imprecación de Caín a Yahvé. ¿Acaso soy yo el guardián de mi hermano? Pues ni lo soy ni creo que sea lo mejor para el que lo sea. Todo el mundo esta de acuerdo en que el inversor que adquirió ladrillos se estampe con ellos. Que corra con su riesgo. Gran parte parecen estar de acuerdo en que los hipotecados que adquirieron una vivienda confiados en unos tipos bajos y en una estabilidad laboral deben apechugar solos con ella. Nadie les obligó. Pero claro, ¿por qué debo yo asumir el riesgo de aquellos que decidieron no formarse?, ¿quien les ha obligado a no trabajar más, a no estudiar más, a no tener más iniciativa?. ¿Por qué debemos asumir los riesgos de aquellos que no han sabido sacar adelante una región, un sector empresarial?, ¿quién ha obligado a tener hijos a aquellos que no pueden mantenerlos y necesitan de ayudas sociales? ¿Por qué a quien, con trabajo y suerte, ha sacado adelante una carrera profesional, no sólo debe pagar, su casa si no también la del vecino doblemente, vía fiscal y vía suelo, bajo el palio de la VPO? Es curioso, pero tengo la sensación de que esta sociedad considera que hay que amparar y proteger a aquellos que no se molestan en destacar, en prosperar por si mismos, mientras que a los que osan atreverse a intentarlo se les espera en la primera curva del camino a ver si se salen del mismo, solazándose en la desgracia ajena.

Perdonad este post de desahogo. Es solo un llamada de atención para que todos aquellos que son considerados un poquito freakies en lo político y en lo económico, para todos los liberales a los que las madres les dan collejas por atreverse a hablar de mercado en un país que idolatra al Estado, para que todos ellos sepan que no están solos. Que hay unos pocos más. Sirva este post como un ejercicio de autoafirmación, como una especie de Día del Orgullo Liberal, en todas sus vertientes, en todas sus corrientes ideológicas. La sombra de Caín es alargada.

Lo siento, pero he aprovechado que mi madre no suele leerme.

En El Blog Salmón | ¿ Qué hacer ?

Dentro de sus propuetas entraban algunas que me parecían interesantes como, por ejemplo, la reducción de la carga de impuestos a los empresarios, especialmente para las pequeñas y medianas empresas (las Pymes). Reducir las cargas a los empresarios, si se hace bien, les permitirá crear más y mejor empleo.

Desgraciadamente, también ha propuesto el aumento en la deducción de los intereses de las hipotecas, para aligerar la carga financiera que sufren los propietarios de sus hogares.

Espero que el gobierno tome algunas de las ideas del Sr. Rajoy, pero no esta.

Entiendo que los que tienen hipotecas han experimentado un aumento de sus pagos, por la subida en los niveles de interés. También entiendo que, en algunos casos, estos aumentos les resultará imposible de cubrir, ya que están al límite de sus posibilidades financieras.

No obstante, no todos los que tienen hipotecas están al límite en sus gastos mensuales y el gobierno no tiene por qué subvencionar el gasto de vivienda para una vivienda en propiedad. ¿Estaría el gobierno llevándose parte de la propiedad para compensar esta subvención?

Al mismo tiempo, hemos visto que se está intentando fomentar el alquiler, algo que es positivo para crear un mercado de vivienda más equilibrado. También estamos viendo una subida importante en los niveles de alquiler (yo conozco un edificio con apartamentos en alquiler donde, para final de año, de golpe, estos subirán de €900 a €1.200 al mes, para los que tienen que renovar sus contratos). ¿Está el Sr. Rajoy proponiendo ayudar a los que alquilan también?

Entiendo que suena bien esto de ayudar a los que lo necesitan pero, si se va a ayudar, hay que ayudar a los necesitados sólo y sin favoritismos sobre la forma de vivienda que uno tiene.

¡Mala idea Sr. Rajoy!

En El Blog Salmón | Rajoy perfila su reforma fiscal y Rajoy promete rebaja fiscal a las mujeres trabajadoras

Hay una localización de exteriores que se repite mucho en las películas norteamericanas. Me refiero a los típicos planos, cargados de dramatismo, del Cementerio Nacional de Arlington. Sobrecoge esa plantación de lápidas y el pensar lo que vienen a significar, en la Historia de los Estados Unidos en particular, y en la del mundo en general. Entiendo que, por esa carga simbólica acabó dando nombre incluso a esa excelente, y recomendable película, llamada Arlington Road.

Pues esa sensación de sobrecogimiento la he vuelto a tener al leer, o mejor dicho ver, el post de Jesús Barrio en Tecnología Inmobiliaria acerca de una Mapa de Hipotecas Ejecutadas en la ciudad de Denver. La foto que he tomado del blog de Jesús es una pequeña fracción. Es curioso como la tecnología humaniza el problema al poder ver más allá de los meros grandes números, al poder pararnos sobre cada caso y ver las pequeñas grandes cifras de cada desastre concreto (siendo al hacerlo un pudor semejante al que experimentaría con la pornografía). Hablamos de 7700 viviendas que han sido sacadas a subasta. Navegar por este cementerio da pavor. Os recomiendo que naveguéis por el barrio en cuestión y que veáis la foto fija del desastre a nivel de ciudad.

Vía | Tecnología Inmobiliaria

En El Blog Salmón | ¿Quién se imaginaba una crisis crediticia?, ¿Es el concurso de acreedores la solución para las familias en crisis?

En los últimos posts que he publicado he tratado de dar una visión muy general, muy divulgativa, de en qué consiste un concurso de acreedores, de lo que se busca con ellos y de sus limitaciones. Es un tema muy amplio, y el que quiera profundizar en el mismo tiene campo de sobra.

Tal y como comenté al principio de una serie de posts, una de las novedades que nos han vendido con la reforma legal, es la posibilidad de aplicar estas fórmulas más allá del ámbito empresarial. Ya no se trataba sólo de que se pudiesen acoger a este tipo de procedimientos empresarios en su modalidad de personas físicas. Se hablaba también de particulares en el ámbito de su esfera privada. Y ahora, cuando se le ven las orejas al lobo (antipatriótico) muchos señalan a esta figura como la salvación de las familias sobrendeudadas. Pues yo creo que más bien no.

• Mayoritariamente, el grueso de la deuda de una familia tipo española lo constituye la hipoteca. En las empresas, a sensu contrario, suele ser más habitual la existencia de deuda con garantía no real(pólizas de crédito, préstamos personales, descuento comercial, etc…).
• Este hecho condiciona la viabilidad de llegar a acuerdos de quita y/o espera. El acreedor mayoritario, que cuenta con la principal y en ocasiones única garantía ejecutable, ostenta un crédito privilegiado, con una garantía afecta. A no ser que vea muy difícilmente viable la recuperación de su crédito con el embargo y venta de la vivienda, no admitirá ese tipo de acuerdos. Los pequeños acreedores, por si solos, no conseguirán llegar a un acuerdo global. Más bien se alcanzarán pactos privados, que, en general, serán insuficientes para solventar el problema.
• El deudor conseguirá paralizar durante un año el correr de las cuotas. Pero cuando venza ese plazo, sin haber alcanzado el mencionado acuerdo, deberá abonar de golpe al acreedor hipotecario el total de la suma de intereses y capital que haya quedado en suspenso durante ese periodo. Por tanto, lo que habrá conseguido es, en la mayoría de los casos, dilatar la agonía financiera. Y es que, a diferencia de una sociedad, una persona física no quiebra, no puede disolverse por una crisis económica.
• Durante todo este proceso, el concurso quedará atado de pies y manos a la hora de administrar su patrimonio. La disciplina de cobros y pagos será muy fuerte, con un administrador que le marcara de cerca, y que, al igual que su abogado, cobrará unas cantidades muy relevantes (contra la masa concursal). Para estos profesionales si que será un buen negocio. De ahí la defensa de estos procedimientos por parte de muchos abogados y profesionales de las quiebras, a los que se les abre un nuevo nicho de negocio.

Con la legislación actual española, en materia concursal e hipotecaria, no acabo de ver el atractivo a estas figuras para la familia tipo española. Otra cosa distinta es que de la normativa se asemejase más al norteamericano. Pero en ese caso, estaríamos creando mayores problemas que los que estaríamos resolviendo. Si dificulto la expectativa de cobro de los acreedores hipotecarios lo único que conseguiré es un encarecimiento de dicho tipo de financiación y una restricción de la oferta crediticia. Traducido al román paladino, pagaremos una especie de canon hipotecario encubierto por proteger a los malos pagadores.

Más información:
Quiebra en la familia.Concurso de acreedores de una persona física.

En El Blog Salmón:
Concursos, suspensos y quebrados.
Justificación de los concursos de acreedores
Métodos y Herramientas en un procedimiento concursal
Luces y sombras de los procedimientos concursales

Foto | SquekyMarmot

Para cambiar una hipoteca hay que echar cuentas. No podemos guiarnos exclusivamente por el diferencial sobre el euribor ya que hay muchos otros gastos ligados al producto. En ocasiones un préstamo con un diferencial menor resulta más oneroso porque el banco nos obliga a contratar seguros de vida, de hogar o de protección de impagos que hace que el importe a pagar se eleve considerablemente.

La medida más importante es la reducción desde el 1% al 0,5% de la comisión máxima por cancelación anticipada de hipoteca o subrogación en las firmadas a tipos de interés variable, porcentaje que se reduce al 0,25% si el crédito tiene más de 3 años.

Asimismo, las comisiones que estén previstas contractualmente por amortización de capital anticipado se reducen al 0,25% si se producen después de los cinco primeros años de vida del crédito.

En las hipotecas suscritas a tipos de interés fijo, este porcentaje del 0,5% solo podrá aumentarse cuando la cancelación anticipada o subrogación genere una ganancia de capital para el prestatario y una pérdida de capital para la entidad, esto es, si los tipos de interés están por debajo del tipo al que se contrató la hipoteca.

Más en El Blog Salmón | ¿Conviene renegociar la hipoteca?

Más en El Blog Salmón | Los peores clientes pierden otra vez

Según un informe publicado hoy, la crisis financiera que estamos viviendo endurecerá las condiciones crediticias en nuestro país, lo que será muy grave debido al rápido crecimiento de los precios de la vivienda que hemos tenido en los últimos años.

Esto se traducirá en una menor liquidez para las empresas, especialmente las inmobiliarias, lo que traerá un parón de la demanda interna en algún punto de 2008. Los dos pasos para evitar esta crisis son inyectar liquidez, cosa que ya ha hecho el BCE, y por otro lado reformar los mercados financieros.

¿Y en qué consisten estas reformas? Pues simplemente en mejorar los modelos de evaluación de riesgos. Actualmente se está hablando mucho de hipotecas subprime en EEUU pero realmente no sabemos cuántas de las hipotecas que se han concedido en España en los últimos años tendrían una calificación subprime en EEUU. Posiblemente más de las que pensamos. ¿O es que nadie ha oído hablar de una compra en que el banco ha concedido una hipoteca por encima del valor de la vivienda?

Vía | El País

Hasta hace relativamente poco, el bajo precio del dinero en el mercado unido al espectacular aumento del consumo han hecho vivir a los bancos una época dulce en la que todo valía. Daba igual si no tenías nómina, si en la pareja sólo trabajaba uno de los dos cónyuges y eso con un contrato precario, si tenías un historial crediticio dudoso o si te estabas endeudando al 60% de tus ingresos: casi todo el mundo consiguió su hipoteca.

Pero los tiempos están cambiando. Los tipos suben, y con ellos la morosidad. Es natural que los bancos comiencen a retirar sus tropas, hacerse fuertes en sus castillos y levantar el puente levadizo. El Banco de España da fe de ello, y advierte que en el segundo trimestre del año la oferta crediticia se ha estrechado para las familias españolas y, en menor medida, para las empresas.

¿Acudir a financieras? Ya se le ha ocurrido a más de uno. La actividad de las empresas de intermediación financiera ha subido un 60% precisamente por la restricicción en los créditos personales, según ha anunciado la Agencia Negociadora de Productos Bancarios (ANPB). Entre la demanda de productos hay un 70% de unificación de deudas, algo que alivia la cuota mensual pero, no olvidemos, aumenta los intereses que se pagan al cabo del tiempo. Así mismo, comentan que empieza a haber un interesante número de personas interesadas en pasarse a un tipo fijo de interés… Precisamente ahora que los tipos están más altos. ¿Por qué no lo hicieron cuando los tipos estaban al 3%? Porque en aquel momento la sensación era de “dinero barato para siempre”. Mi consejo es que aprendan la lección y no se dejen llevar por las sensaciones del momento sin hacer primero los números.

Vía | Expansión, El Economista.es

Me parece razonable calificar como subprime las hipotecas que define el artículo antes citado sobre DB Credit : Porcentajes de cuota sobre ingresos netos que superan el 50%, inestabilidad laboral y financiación de un 120% de la garantía hipotecaria. Vamos que se saltan los estándares habituales de la Banca doméstica y entran en colectivos con altísimo riesgo de impago y escasísimo margen patrimonial para el recobro en tal caso. Y si llegamos al acuerdo de que estas son nuestras hipotecas subprime (en las que coinciden los 3 factores, no sólo uno de ellos) está claro que en España las hay y que los alemanes no están solos en su concesión, tal y como señala Standard & Poors. Un 3% del mercado, dice la agencia. Eso sí, conviene matizar unos puntos:

• En cuanto a los ingresos existe una barrera, a veces tenue, entre ese tipo de hipotecas y otras que no encajan en el mundo ideal de la estadística. Existen los ingresos no justificables pero justificables. Valga el trabalenguas para referirse a ingresos que no figuran en nómina, pero a la entidad financiera de uno u otro modo le consta que existen. O la figura del falso eventual. O la del autónomo que no es tal. O…en este país de la picaresca, las justificaciones documentales no soportan adecuadamente la realidad económica de las personas. Muchas hipotecas que, en apariencia, son subprime, en la práctica no lo son.
• Luego está la valoración de la vivienda. Aquí sí que hay muchas entidades que financian más allá de ese 80% de valor de tasación que recomienda el Banco de España. Eso sí, no superan el 100% del valor de tasación, como anuncia DB Credit. Lo que ocurre es que en muchas de estas entidades se están admitiendo tasaciones por un valor superior al de la compraventa. Así, algunos dicen no dar más del 80% y no es verdad, y hay quien da el 120% de la operación ajustándose a un 100% del valor de tasación. Pero soltar públicamente, por parte de una entidad financiera (no hablo de una empresa de refinanciación y similares), que se financia un 120% era desconocido. Habrá que ver la reacción del Banco de España.
• Estos productos no se distribuyen normalmente a través de redes bancarias. Son productos emitidos por Entidades de Financiación, algunas vinculadas a grandes Bancos como es el caso de DB Credit y Deustche Bank, Citifinancial y Citibank, o, aunque últimamente se han relajado y son menos agresivos, UCI y el Banco Santander. Los colocan mediante agencias inmobiliarias o empresas de refinanciación. Una excepción es un producto comercializado por Banesto llamado Hipoteca Plus. La hipoteca no la da Banesto, sólo la comercializa, como si fuese una empresa de refinanciación más. La cuestión es vender.

Mi predicción es que las hispa-hipotecas subprime puras y duras se van a dar una galleta considerable. No tienen viabilidad a medio plazo. El factor clave es, a mi juicio, la relación, cuota/ingresos. Y hablar de un 75%, como DB Credit, da auténtico pavor. Es un ejemplo más de los errores de gestión de la Banca Extranjera en España.

Para hacer el cálculo se ha tomado como referencia una hipoteca de 300.000 euros (una cantidad algo alejada de la hipoteca media en España, pero que es representativa de una vivienda en una de las grandes capitales de España, que concentran a buen porcentaje de la población).

Veamos que conclusiones saca el estudio:

• A un 4,5% de interés, si tienes la hipoteca a 100 años, a la mitad, es decir, después de pagar 50 años de hipoteca, todavía te queda por pagar más de un 90% de la vivienda. Hasta ahora prácticamente sólo has pagado intereses. Sólo posees un 9,57% de la vivienda. El resto es del banco.
• Siguiendo con el caso anterior, a un 4,5%, una hipoteca a 25 años tiene una cuota de 1.667,5 euros. A 50 años de 1.258,17 euros (el doble de tiempo no da la mitad de cuota ni mucho menos). Y a 100 años una cuota de 1.137,75 euros (¡sólo se rebajan 120 euros al mes a cambio de ampliar 50 años más pagando la casa!)
• Si la hipoteca fuera a un 10% de interés (nada probable, pero hace 15-20 años no era raro), la diferencia de cuota entre la hipoteca a 50 y a 100 años es de sólo 17,2 euros. Es decir, si los tipos suben tener mayores plazos de amortización no tiene sentido, lo único que harías sería pagar un alquiler al banco.

Parece claro que no es una hipoteca tan ventajosa como se podía pensar, aunque también es cierto que para este estudio no se ha tenido en cuenta el efecto de la deflación de la cuota con el paso del tiempo. Al pagar menos cuota ahora (aunque sea poco) logramos que en el futuro dicha cuota, que permanece estable (excepto variaciones de tipos), sea menor y al final paguemos menos. De todas formas como hemos visto las diferencias no son muy grandes, y los incrementos de periodos de amortización sí. No parece muy conveniente hipotecarse por tanto tiempo.

Vía | El Periódico de Catalunya
En Cienladrillos | Hipotecas a 100 años
En El Blog Salmón | Comprar una vivienda puede ser más caro que alquilar y Efecto de la inflación en las cuotas de la hipoteca

La media del mes, que será el dato que se publique en un par de días y que se conocerá como el Euribor del mes de diciembre, estará entorno al 3,90%, a falta de dos cotizaciones diarias que influyan en la media.

La subida del Euribor en el último año y medio ha sido espectacular, pasando del 2,1% al 4% de hoy. Mucha subida que se ha visto reflejada en la cuota de hipoteca de muchos europeos, y sobretodo de los españoles, ya que somos un país con un porcentaje muy alto de hipotecas a interés variable.

Otro dato curioso del Euribor es que el tipo a una semana es superior al tipo a tres meses (3,745% frente a un 3,722%) lo que indica que muchos bancos necesitan liquidez a corto plazo, quizá para cerrar el año.

Vía | 20 Minutos
Más información | Gráfica del Euribor en el banco central finés.
En El Blog Salmón | Euribor

Parte de la estrategia de BSCH para hacer valer su adquisición de Abbey es la estrategia de crecer el negocio agresivamente.

En este contexto, algo que BSCH está exportando a Abbey es la creatividad en hipotecas.

La nueva oferta de Abbey es ofrecer una hipoteca bastante más amplia que antes, con un monto de hasta cinco veces el salario anual del que lo contrata. Es verdad que tiene unas condiciones rigurosas pero seguro que abre más posibilidad de negocio.

En esto de las hipotecas, los bancos españoles saben mucho.

Vía | BBC News (en inglés)
En El Blog Salmón | El BSCH demuestra que sabe mucho de banca, Artículos sobre Hipotecas y Artículos sobre Abbey

¿Cuánto tardarán los bancos en ofrecerme una hipoteca a cien años? Ya se ha visto en algún otro país. Por el mismo precio de compra de casa, mis pagos mensuales serán bastante más bajos o, alternativamente, por los pagos que me puedo permitir, mi familia y yo podremos vivir en una casa bastante más grande y/o en zona bastante más agradable.

Cuando llegue al momento de mi retiro, mis hijos estarán llevando su propia vida y vivirían fuera de la casa familiar o, alternativamente, como yo no necesitaría una casa tan grande, ¿por qué no salen de casa los padres, en vez de los hijos? Mis hijos me podrían comprar mi casa, si quisieran, y yo irme a una más pequeña y mejor situada, dependiendo de mis preferencias.

Al final de mi vida, mis hijos podrán decidir si quieren tomar la hipoteca, cancelarla o vender la casa, como pasaría con todos los activos y deudas de la herencia. Mientras, vivimos en mejor casa, en mejor zona, con más espacio. ¡La vida sería más bella!

En El Blog Salmón | No toda la deuda es mala y Hipoteca inversa, dinero para los mayores