El "rescate" a los hipotecados es una buena idea aunque pueda parecer que incentiva comportamientos incorrectos

El "rescate" a los hipotecados es una buena idea aunque pueda parecer que incentiva comportamientos incorrectos
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La semana pasada el Gobierno anunció que había llegado a un acuerdo con la banca para aliviar a las familias hipotecadas ante la subida de los tipos de interés. Aunque inicialmente un titular así puede parecer que es una mala noticia, pues apenas suben un poco los tipos de interés ya estamos viendo "rescates" a los que se endeudaron por encima de sus posibilidades, si se indaga un poco en las medidas concretas se puede ver que no son tan malas.

Siempre que hay alivios para colectivos que han tenido un comportamiento de riesgo excesivo da la impresión de que se están fomentando conductas incorrectas y por tanto no son una buena idea. Pero en esta ocasión hay varios factores que hacen que las medidas sean correctas.

Lo que ha pactado el Gobierno con la banca

Lo primero es repasar lo que se ha pactado. Es básicamente una modificación del Código de Buenas Prácticas, cuya adhesión de los bancos es voluntaria, pero su cumplimiento es obligado una vez se han decidido unirse a él.

Estas modificaciones son dos: una para las familias más vulnerables (con ingresos inferiores a tres veces el IPREM, 25.200 euros al año) y las familias con algo menos de vulnerabilidad (ingresos inferiores a tres veces y media el IPREM, 29.400 euros).

A las familias más vulnerables se les permite tener dos años de carencia, un tipo de interés reducido en estos años y extender el plazo de la hipoteca hasta siete años. Se estima que 300.000 familias pueden acogerse a esta medida.

A las familias que cumplen el segundo criterio de renta pueden beneficiarse de ciertas mejoras si la cuota hipotecaria supera el 30% de la renta y si la cuota ha subido al menos un 20%. En este caso pueden congelar su cuota durante 12 meses, tener un tipo de interés reducido sobre dicho periodo y extender el plazo hasta siete años.

Además se reducirán gastos para pasar la hipoteca de tipo variable a fijo y también se reducirán comisiones por amortización anticipada. Un tema interesante porque puede representar una gran diferencia.

Bueno para los afectados, bueno para la banca, sin dinero público

La primera noticia positiva es clara: estas medidas son un alivio para las familias vulnerables cuya hipoteca se les está haciendo cuesta arriba. Independientemente de si fueron temerarias al no prever una subida de tipos que todos los expertos anunciaban (pues realmente las hipotecas más afectadas por las subidas de cuotas son las que firmaron en los últimos cinco años, debido al sistema de amortización francés) lo cierto es que normalmente este tipo de familias cuentan con menos información.

Si la historia nos dice que los grande expertos son capaces de infravalorar los riesgos de los mercados (no hay más que ver el comportamiento de los Bancos en todo el mundo justo antes de la Gran Recesión) no digamos ya personas con ingresos no muy abultados.

Por otro lado la medida beneficia a los bancos, que prefieren tener algo menos de ingresos a corto plazo que tener que quedarse con viviendas que no saben vender de forma correcta y no es su principal negocio. Los bancos, por tanto, también salen beneficiados por estas medidas, que además son claras y pactadas.

Y por último hay una tercera gran ventaja: no se está hablando de poner dinero público para aliviar a las familias. Es simplemente unas medidas de alivio en las que el Gobierno ha hecho de mediador entre un montón de familias afectadas pero no conectadas y la banca.

¿Son incentivos perversos?

La principal crítica que se puede hacer a esta medida, por tanto, es que puede fomentar comportamientos incorrectos, es decir, que son incentivos perversos. Cualquiera que esté pensándose en hipotecarse ahora en lugar de coger una hipoteca a tipo fijo como viene recomendándose desde hace años, la cogerá a tipo variable y si vienen mal dadas sabrá que hay rescate.

Sin embargo, si se estudian bien las medidas, se puede ver que sí, son un alivio a corto plazo, pero el coste lo está pagando el hipotecado (junto con la banca por un cierto periodo a tipos más bajos). Periodos de carencia o de congelación de cuota implican que el principal aumenta, lo que conlleva que cuando se termine de pagar la vivienda se habrá pagado más de lo inicialmente pactado.

Ampliar el plazo de la hipoteca hasta 7 años tiene el mismo efecto: las cuotas son más bajas, pero al finalizar la vida de la misma se habrá pagado más. Es, por tanto, un alivio temporal pero que no implica un "rescate" per se. Por ello nadie debería contemplar estos mecanismos si no los considera estrictamente necesarios para salvar la economía familiar. No son, en mi opinión, incentivos perversos.

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