Estas son las razones por las que invertir en la vivienda habitual es más rentable de lo que suele creerse

Estas son las razones por las que invertir en la vivienda habitual es más rentable de lo que suele creerse
9 comentarios

La vivienda habitual suele ser donde la mayor parte de las familias españolas tienen su patrimonio, donde más se juegan las castañas. Tiene grandes ventajas y grandes inconvenientes, pero curiosamente es raro encontrar información sobre invertir en vivienda habitual. A pesar de las muchas ventajas que puede tener.

Invertir en la vivienda habitual tiene una rentabilidad adicional a la que tienen otras inversiones, lo que lo hace una inversión más interesante que otras. No obstante también tiene ciertas desventajas que incrementan el riesgo de invertir en este tipo de activos.

No es de extrañar que con las ventajas que tiene, la vivienda haya sido el principal depósito del patrimonio de las familias españolas. Además están las implicaciones no financieras, como las emocionales que acaban unidas al escenario de la vida de cada uno.

Rentables ventajas

49386476218_192eddffdc_o.jpg
  • Financiación: se puede obtener financiación en unas condiciones espectaculares: si queremos pagar pocos intereses, nada como una hipoteca. No hay más que mirar en la web de cualquier entidad bancaria la diferencia de tipos entre un préstamo personal o para consumo (para comprar un coche, por ejemplo), el de una tarjeta de crédito (si aplazamos los pagos) o el de una hipoteca. La garantía adicional del inmueble mejora las condiciones.
  • Ventajas fiscales: aunque la deducción por los intereses de la vivienda finalizó en 2013, muchas personas todavía la siguen disfrutando. Pero no es esta, sino la Exención por reinversión en vivienda habitual, lo que nos interesa. Si al vender una vivienda habitual reinvertimos las ganancias en menos de dos años en la siguiente vivienda habitual, existe una exención a la tributación por las mismas. Cuando vendemos acciones, si queremos reinvertir hay que pagar impuestos antes. Es cierto que es posible transferir fondos de inversión de una gestora a otra rápidamente, pero no podemos “salir” del mercado temporalmente como se puede hacer con la vivienda habitual.
  • Valor de uso o ahorro del alquiler: posiblemente la más conocida de todas. El motivo por el que los padres aconsejan comprar una vivienda a los hijos, el motivo por el que en España buna parte de la población aspira a tener la casa en propiedad. Dejar de pagar un alquiler y empezar a pagar una hipoteca con el objetivo de que esa cuota mensual nos lleve a la construcción de un patrimonio puede ser una buena idea. Cuando se analiza la rentabilidad de la vivienda y se descarta, habría que considerar el ahorro que se tiene a cambio de no pagar un alquiler. No todo el mundo vive en casa de los padres ni puede plantearse vivir con su pareja o formar una familia en esas circunstancias.
  • Ciclos más lentos y menos acusados: el precio de la vivienda puede bajar, como ya lo demostró la crisis inmobiliaria de 2008 y años posteriores. Pero sus caídas de precio son mucho más suaves que si lo comparamos con la bolsa, cuya volatilidad es mucho más alta. El ciclo de los precios de la vivienda dura más tiempo y sus movimientos son más suaves.
  • Cobertura contra riesgo inflacionario: aunque llevamos desde que entró el euro como moneda legal en España sin un fuerte proceso inflacionario, salvo en productos concretos en épocas concretas, la vivienda en propiedad funciona como cobertura (hedging) frente a la inflación. La Ley de Arrendamientos Urbanos contempla finalización en los contratos de alquiler y su actualización por un índice de precios (habitualmente el IPC publicado por el INE). El valor de uso de la vivienda no se ve afectado por los procesos inflacionarios.

Desventajas que incrementan el riesgo y disminuyen la rentabilidad

15608069478_614a2d0a62_o.jpg
  • Coste de transacción: Hoy en día podemos comprar acciones en EEUU o Japón a un precio de risa, en cambio la compra de vivienda tiene un coste de transacción espectacularmente alto. Escritura Pública (notario), registro de la propiedad, Impuesto sobre Transacciones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, IVA si la vivienda es nueva, comisión de la agencia inmobiliaria (si usamos una tanto para la compra como para la venta)… Comprar y vender una vivienda tiene un coste espectacular comparado con otras inversiones.
  • Nula diversificación geográfica: invertir en la vivienda habitual implica que vamos a invertir en un único inmueble situado en una zona concreta, cerca de nuestro lugar de residencia.
  • Iliquidez: la inversión en vivienda habitual no es muy líquida, no podemos transformar el capital en dinero en nuestra cuenta corriente en pocos días o incluso horas. Suele ser necesario esperar unas semanas por muy buen precio que hayamos dado.
  • Inversión inicial alta: si comprar una acción nos supone unos pocos euros o si entrar en un fondo tiene unos pocos miles de euros de barrera de entrada (en los que tienen un mínimo), la vivienda habitual suele tener una barrera de entrada bastante alta. Es difícil encontrar viviendas en Madrid o Barcelona por menos de 100.000 euros. Esto nos lleva al punto siguiente, el apalancamiento.
  • Apalancamiento: la inversión en vivienda habitual se suele realizar mediante apalancamiento, es decir, endeudándonos. Como he comentado antes, en unas condiciones excepcionales, pero no deja de ser cierto que la mayor parte de las viviendas lo que están es hipotecadas y endedudadas.
  • Mantenimiento y gastos: Las comisiones de custodia de un bróker suelen ser bastante altos, con una vivienda tenemos que pagar: IBI, tasas de recogidas de residuos, suministro de agua, electricidad y tal vez de gas, reparaciones, comunidad de propietarios (no siempre)….
  • Movilidad geográfica laboral: tener una vivienda en propiedad limita mucho nuestra movilidad geográfica, especialmente si la estamos pagando mediante una hipoteca.
  • Mercado opaco y fragmentado: es muy fácil saber lo que vale una acción de BMW o de Samsung, es casi imposible saber lo que vale una vivienda concreta en el barrio de Triana de Sevilla o en Nous Barris en Barcelona hasta que se cierra la compraventa. Además de que todas las acciones cotizadas de una empresa suelen ser iguales (o divididas en dos o tres emisiones), frente las viviendas, que nunca hay dos iguales (localización, tamaño, tipología, servicios públicos, servicios comunes (si los hubiera), orientación, momento económico, etc. Afortunadamente esto está cambiando desde hace años.

A pesar de sus desventajas, la inversión en vivienda habitual suele ser bastante rentable. Es como la mayor parte de las familias españolas han construido su patrimonio.

Pregunta a los lectores ¿qué más ventajas y desventajas le ven a la inversión en vivienda habitual? ¿Tienen este activo en su cartera?

Más información | AEAT

En El Blog Salmón | Invertir en el mercado inmobiliario en tiempos del coronavirus, pros y contras, Así ha afectado el covid al precio de la vivienda en España, ¿Es el piso de la playa una horrible decisión financiera? y Tengo hipoteca y he logrado ahorrar algo de dinero: las tres opciones posibles para sacar mayor rentabilidad y Así se puede valorar una vivienda por Internet sin necesidad de contratar un tasador

Imagen | sergei.gussev

Imagen | icgonmi

Imagen | FreeCat

Temas
Inicio