¿Qué es el Registro de la Propiedad?

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Tras haber examinado en nuestra serie de Conceptos de Economía la figura del notario toca hacer otro tanto con la del Registro de la Propiedad. Sus caminos se hallan estrechamente vinculados, especialmente en un país como el nuestro dado el peso de la inversión inmobiliaria. Se hace necesario por tanto examinar en qué consiste este Registro, sobre el que se desarrolla la mayor parte del tráfico inmobiliario de nuestra sociedad y sin el que sería imposible de desarrollar una figura capital en el mundo crediticio como es la hipoteca.

Podemos deducir del art. 605 del Código Civil y del 1.1. de la Ley Hipotecaria que el Registro de la Propiedad es la institución administrativa encargada de dar publicidad oficial a la propiedad sobre bienes inmuebles, así como a los derechos y cargas que recaigan sobre los mismos. Se trata, por tanto de un mecanismo que busca elevar las garantias de todos aquellos interesados en relación con un bien inmueble.

El Registro de la Propiedad tiene una base geográfica, dividiéndose España en una serie de demarcaciones al frente de cada cual hay un Registro de la Propiedad que conoce de los inmuebles de dicho territorio. A su vez, la célula, el elemento básico sobre el que se construyen dichos registros son las llamadas fincas registrales, concepto jurídico algo más amplio que lo entendemos como una mera finca física. La finca registral, en una definición un tanto tautológica, es todo aquello que abre folio registral, todo aquello que tienen entidad propia para ser considerada objeto del derecho de propiedad por alguien desde el punto de vista inmobiliario. Así, y al margen de las fincas físicas tal y como las entendemos, se consideran fincas registrales las concesiones administrativas, las cuotas indivisas de participación que dan derecho a usar un parking, o los famosísimos pisos en régimen de propiedad horizontal.

Una vez tenemos inscritos dichos bienes, dichos derechos en el Registro de la Propiedad, identificados bajo un número de finca podemos transmitirlos, gravarlos, ser embargados, etc. Debe quedar bien claro que, en el modelo español, no es necesario recurrir al Registro de la Propiedad para enajenar un bien, o para acreditar ser propietario, pero el sistema legal beneficia, estableciendo una serie de presunciones, algunas desmontables, y otras no, a aquellos que se acogen a su protección usándolo, a aquellos que confían en lo que en el se publica.

A estos efectos, considero fundamental tener clara la figura del llamado tercero hipotecario de buena fe. Se trata de aquella persona que, según el art. 34 de la Ley Hipotecaria, adquiere un derecho de una persona que figura como facultada para tal en el Registro, lo hace a titulo oneroso (pagando), de buena fe (creyendo que lo que figura en el Registro es cierto) y lo inscribe en el mismo. Pues bien, en esos casos, y por poner un ejemplo, por mucho que luego aparezca otra persona que acredite ser el auténtico propietario, el auténtico titular de dicho derecho, la posición de este tercero hipotecario de buena fe es inatacable, absolutamente sólida. No se podrá hacer nada contra el y conservará dicho derecho sobre el inmueble. La disputa jurídica deberá dirimirse entre aquel que reclama sus derechos que no figuraban en el Registro y el que los transmitió, con una posible indemnización de por medio, pero jamás poniendo en cuestión la mencionada transmisión.

Se trta de la manifestación más fuerte, más radical, más poderosa de los beneficios del Registro de la Propiedad. Este beneficio arranca, en ultima instancia de la presunción iuris tantum (admite prueba en contrario) del art. 38.1 de la Ley Hipotecaria: a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Como consecuencia de dicho principio, que invierte la carga de la prueba, y que le favorece con toda una serie de medidas de ataque y defensa judicial, así como de protección de sus derechos en relación con los colindantes, la Administración, etc…

Por tanto, queda claro que uno es muy libre de no tener registrados sus inmuebles, pero tendrá mucho más seguridad y le será más fácil transmitirlos si los tiene inscritos. Es más, y a diferencia del derecho de propiedad, el derecho de hipoteca si exige su constitución en el Registro, no existe al margen del mismo, y por tanto, si queremos tener acceso a un crédito en mejoras condiciones financieras se hace necesario tener nuestro patrimonio inmobiliario inscrito a nuestro nombre.

Para acceder al Registro de la Propiedad, salvo excepciones muy concretas, se hace necesario realizarlo a través de documentos públicos: notariales, judiciales, y administrativos. Dichos documentos, presentados por las personas o partes interesadas han de ser calificados por el Registrador, el funcionario al frente de cada registro concreto. Dicho acto, el de la calificación jurídica de cada documento, el dar el visto bueno o no al mismo, el determinar si esta ok y cuales son sus efectos a nivel de inscripción registral, son el fin último de su función, al igual que la del Notario es el dar fe pública. Pero como para poder inscribir los derechos en el Registro se hace necesario llevar a cabo la liquidación fiscal previa oportuna, en ocasiones, dentro de la misma oficina registral, los Registradores, a través de un convenio con la Hacienda Pública, desarrollan una función como liquidadores de impuestos.

Su status jurídico es en parte similar al de los Notarios. Son funcionarios, dependen del Ministerio de Justicia, de la Dirección General de Registros y Notariado, accediendo por oposición a dicha función pública, y se organizan en Colegios Profesionales. Al igual que los Notarios, sus ingresos proceden de los propios usuarios, que han de abonar unas tasas, unos aranceles, por el uso de sus servicios. La gran diferencia es que, mientras que entre los Notarios hay una suerte de competencia, pues es el cliente particular el que determina si acude a uno u a otro, Registrador por cada zona solo hay uno. Yo podre elegir Notario a la hora de transmitir un inmueble, pero no elijo Registrador.

¿Qué hacer en el caso de que no estemos conformes con la calificación del registrador respecto de los documentos que presentamos? Pues bien, como ante todo acto administrativo cabe la vía del recurso, que acabará finalmente ante la DGRN, y si no estamos satisfechos tendremos abierta la vía judicial. Pero, además, siempre cabrá la llamada calificación alternativa, consistente en caso de dicrepancia con la resolución de un registrador en solicitar que otro reexamine el asunto para ver si esta conforme con la decisión del primero. Se trata de un mecanismo sumamente interesante.

Más información | Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Ley Hipotecaria
En El Blog Salmon | ¿Qué es un Notario?, ¿Qué es una hipoteca ?

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