El concepto económico de esta semana nos lleva a una realidad. económica y jurídica, muy cercana. Nos toca preguntarnos qué es la Propiedad Horizontal, y hablar de Propiedad Horizontal en España es hablar de palabras mayores. Se trata de la formula inmobiliaria a través de la que se explica el desarrollo social español, que ha condicionado nuestra forma de vivir, de relacionarnos, etc. Se trata, por tanto de palabras mayores.

La Propiedad Horizontal, en su origen, no deja de ser una especial forma de copropiedad que se establee entre los propietarios de un inmueble dividido en pisos. En el mismo, coexisten elementos privativos, propios (los pisos, las plazas de parking, los trasteros) con otros elementos escaleras (escaleras, jardines,ascensores, portales, etc…). El modo en que se regulan dichas relaciones de propiedad, de copropiedad y de vecindad, son lo que se ha dado en denominar Propiedad Horizontal.

Así, la definición originaria de la propiedad horizontal, la encontramos en el art.396 del Codigo Civil. En el mismo queda claro lo descrito anteriormente asi como los siguientes puntos:

• Las partes en copropiedad no pueden ser segregadas, vendidas o embargadas por separado, y se transmiten conjuntamente con el elemento privativo al que son anejas. Sobre esto cabe matizar que, en ultima instancia, cabe hacerlo con el acuerdo unánime de los propietarios, el respeto a la Ley de Propiedad Horizontal y a la normativa urbanística.

• No existe derecho de tanteo o retracto en caso de venta por parte de un copropietario de su piso o local. Aquí, me gustaría reseñar que esta es una diferencia clara con el otro gran régimen de copropiedad que se conoce en España, el denominado proindiviso. En este, en el que un bien tiene unos copropietarios, cuyos derechos se manifiestan por cuotas indivisas (sin concretar en ninguna parte del bien) es en el que nos encontramos habitualmente cuando hay varios herederos, o cuando un par de amigos compran una casa. Así, nuestro Derecho entiende que dicho copropiedad en proindiviso es algo transitorio, y articula elementos para poder acabar con ella (derechos de tanteo, de retracto, acciones judiciales de subasta). Sin embargo, nuestro Derecho tiene claro que la Propiedad Horizontal, las denominadas Comunidades de Propietarios, son algo estable en el tiempo, y es francamente difícil el que se extinga dicho régimen.

• Precisamente por ello, el Código Civil entiende que debe haber regulación específica. Y ahi tenemos la Ley de Propiedad Horizontal, que regula todo lo relativo a este tipo de copropiedad.

La Propiedad Horizontal nace desde el momento en que se constituye dicho régimen para un edificio, cosa quie se hace generalmente en escritura pública para poder tener acceso al Registro de la Propiedad. Junto a dicha Constitución, se otorgaran también los Estatutos, que contendrán las reglas para el ejercicio de los derechos de propiedad (ojo, que puede haber fuertes limitaciones al derecho de propiedad), así como todo lo relativo a gobierno del edificio, gastos, conservación, etc…Es muy importante que dichos Estatutos estén inscritos en el registro de la Propiedad para que puedan afectar a terceros, aunque hay muchas Comunidades que se remiten sin más a las normas genéricas, por defecto de la propia Ley de Propiedad Horizontal.

A cada piso, a cada local, se le asigna una cuota de participación en el inmueble. Dicha cuota supone en que % participa el propietario en los elementos comunes del edificio. Dicha cuota se establece partiendo de los metros útiles del piso o local en relación con los del inmueble, pero también se tiene en cuenta su ubicación, su uso, etc…Es clave dicha cuota, ya que determinara, con posibles modificaciones, la contribución en los gastos comunes del edificio, así como otorgará un voto ponderado en las Junta de Propietarios.

Y es que la Comunidad de Propietarios se organiza a través de un órgano, la Junta de Propietarios, donde se toman las decisiones que afectan la vida de comunidad (art. 13 LPH), que se reúne una vez al año como minimo para aprobar los Presupuestos, sin perjuicio de otras posibles convocatorias. En dicha Junta se designa igualmente al Presidente, que es el representante legal de la Comunidad. En la teoría, sería auxiliado por otro cargo, el Secretario, que se encargaría de las actas y certificados, pero que en la práctica ha venido ser sustituido por la figura profesional y externa del Administrador de Fincas.

El éxito de esta figura ha extendido este tipo de estatuto jurídico más allá de los bloques vecinales. Es muy habitual, y asi lo recogió la Ley en posteriores reformas (hoy en el articulo 24 de la LPH) la existencia de complejos inmobiliarios, de Comunidades de Propietarios de Chalets, o de Naves Industriales, donde la Propiedad Horizontal, en vez de distribuirse en vertical lo hace, precisamente en horizontal, con elementos comunes interiores (jardines, telecomunicaciones, edificaciones, etc) de uso común para los distintos propietarios.

Más información | Ley de Propiedad Horizontal, Web de las Comunidades de Propietarios
En El Blog Salmón | ¿Existe realmente la propiedad privada en España ?, Los pisos seguirán cayendo ¿cuánto?