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¿Afecta la incertidumbre política al mercado inmobiliario?

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En España, las últimas mejoras sobre las condiciones de financiación, la creación de empleo, el descenso del precio del petróleo y el adelanto de rebajas fiscales impulsaron el consumo de las familias en el año 2015.

Este escenario propició que en el ejercicio anterior todas las comunidades autónomas experimentaron aumentos en los precios de la vivienda, con un crecimiento interanual en 2015 de 3.5% para toda España. A excepción del País Vasco, el número de transacciones de compraventa de vivienda se incrementó en toda España, un 11% en promedio.

A pesar de ésto, en este 2016 el país se ha posicionado en una nube de incertidumbre política por la falta de acuerdo entre las formaciones políticas, que puede suponer un escollo para las decisiones de inversión de largo plazo como son las compraventas de inmuebles. Por lo que nos planteamos... ¿Afecta la incertidumbre política al mercado inmobiliario?

La compraventa de viviendas al alza

España destaca por ser un país con una intensa cultura de la propiedad, por ello, el reajuste de los precios hace atractiva la compra, tanto para vivienda habitual como en inversión, sobre todo en las grandes ciudades, con Madrid y Barcelona a la cabeza.

En base a los últimos datos que ofrece el Ministerio de Fomento, los resultados de la estadística sobre sobre compraventa de viviendas mostraron que en el segundo trimestre de 2016 se vendieron en España un total de 123.159 viviendas, lo que supone un crecimiento sobre igual trimestre de 2015 del 15,1%.

Este dato cobra especial relevancia ya que en el segundo trimestre del año las formaciones políticas españolas fueron incapaces de alcanzar un acuerdo para formar gobierno y nos llevó a la celebración de segundas elecciones. Por su parte, a ello, hay que añadir la incertidumbre del referéndum sobre el Brexit.

El dato del segundo trimestre es especialmente sólido ya que a pesar de las dificultades descritas, para encontrar un segundo trimestre con más transacciones hay que situarse hasta el año 2010 que se efectuaron 153.164 compraventas de viviendas.

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Si nos centramos en base anual, en los últimos doce meses, las transacciones inmobiliarias de viviendas ascendieron a 435.816, lo que supone un incremento del 13,2% frente a los doce meses anteriores.

Los precios siguen incrementándose pero a menor ritmo

Los precios de la vivienda han dejado atrás la tendencia bajista de los años del estallido de la burbuja inmobiliaria y empiezan a mostrar claros síntomas de sólida recuperación.

En base a los últimos datos del INE, la variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) en el segundo trimestre de 2016 se situó en el 3,9%. A pesar del buen dato, disminuyó casi dos puntos y medio frente al mismo periodo de 2015.

Precios Vivienda

Por tipo de vivienda, la tasa anual de los precios de vivienda nueva fue del 8,4%, más de dos puntos superior a la del trimestre anterior. Por su parte, la variación anual de la vivienda de segunda mano bajó más de tres puntos, hasta el 3,2%.

La inversión inmobiliaria se contrae

El volumen de la inversión inmobiliaria alcanzó hasta el mes de septiembre los 6.360 millones de euros. En comparativa, esta cifra es un 16% inferior a la del mismo periodo del año pasado (sin quedar contabilizado el volumen extraordinario que supuso la compra de Testa, superior a los €3.000 millones) y un 8% por debajo de la de 2014.

Según la consultora CBRE, este año, la inversión inmobiliaria se vería perjudicada con una caída total de hasta el 30%, pasando de los 13.000 millones de euros contabilizados en 2015, frente a los 9.000 millones previstos para 2016.

¿Pero es la incertidumbre política la que está detrás del frenazo? En términos generales, la incertidumbre política parece no estar preocupando a los inversores extranjeros que tienen un ojo puesto en el mercado inmobiliario español.

La caída de inversión de activos residenciales frente a los anteriores años más que por incertidumbre, para los expertos se debe a los excelentes años que fueron 2014 y 2015 para el sector. Y por ello, comparativamente se han registrado cifras inferiores.

Si el año pasado el 60% de la inversión fue de origen nacional, considerando a las socimis dentro de esta categoría, durante el 2016 esta relación es inversa, por lo que hasta la fecha el 60% del capital invertido procede de origen extranjero.

La mejora económica tiene más peso que la incertidumbre política

La agencia de rating Standard & Poor's cree que la incertidumbre política española y el impacto de la salida de Reino Unido de la Unión Europea pueden afectar a los actuales volúmenes de inversión en el sector inmobiliario español.

No obstante, destaca por encima de los riesgos la evolución de la economía. De hecho, la renta disponible de las familias inició su recuperación en 2014, favorecida por el descenso de la carga hipotecaria y las caídas de precios, en particular del petróleo y vivienda, a lo que hay que sumar la paulatina mejora del mercado laboral.

En datos, el porcentaje de ingresos que las familias dedicaban al pago de la hipoteca ha ido menguando en estos últimos años pasando de casi un 50% en 2009 hasta aproximadamente el 33% actual.

La recuperación del mercado hipotecario se generó a partir de 2013 dado que los factores mencionados llevaron a mayores niveles de solvencia. En términos de créditos para la vivienda, en 2015 se concedieron 244.000 créditos para la vivienda, un 20% más frente a 2014.

Imagen | Daquella manera

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