Ayer hizo una semana desde que comentamos aquí una interesante noticia que preocupaba bastante al BBVA y a la banca en general por el peligroso precedente que podría suponer para ellos. Un juez de la Audiencia Provincial de Navarra llegó a sentenciar que la entrega de la vivienda con motivo de la ejecución de una hipoteca se podía considerar como suficiente para saldar la hipoteca de dicho inmueble ejecutado.
Esta sentencia ha sacado a la luz un debate interesante sobre la posibilidad de que la ley hipotecaria sea reformulada, ya que no parece justa. Como todo el mundo sabe hay una gran diferencia entre ley y justicia. La ley es una norma escrita, pactada y aprobada. La justicia es algo bastante más complejo y tiene un toque subjetivo. Es una de las cuatro virtudes cardinales de Platón junto a prudencia, templanza y fortaleza, e impartirla consiste básicamente en saber dar a cada uno lo que le corresponde.
Nuestra Constitución del 78, en el artículo 1.1: “… propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico la libertad, la justicia, la igualdad y el pluralismo político.” Junto a ello, el artículo 3 del título preliminar del código civil, que tiene rango constitucional y por tanto rango superior al de la ley hipotecaria, permite interpretar las normas según la realidad social del tiempo en que deben ser aplicadas.
Con estas bases, el juez de la Audiencia de Navarra ha considerado que la ley hipotecaria, en esta realidad social en la que nos encontramos, quiebra el principio de justicia. Lo quiebra porque cree que el banco tiene muchas responsabilidades en el problema de la depreciación de los inmuebles. Considera que fue el banco quien aceptó un precio superior al precio real y lógico del inmueble en la tasación inicial del mismo, y no quiere permitir ahora que el banco se lave las manos y cargue al deudor todo el costo económico de la depreciación.
En mi opinión el juez tiene mucha razón cuando atribuye culpabilidad a la banca, porque ésta ha venido actuando de forma irresponsable desde que comenzó a inflarse la burbuja inmobiliaria. Los directores de los bancos son gente titulada y deben saber algo de economía. Deben saber cómo funcionan las burbujas inmobiliarias y cuál es el precio razonable de una vivienda. No debieron actuar con el objetivo de vender por vender, sin entender los riesgos, aunque desgraciadamente así ha sido. La ley hipotecaria les blindaba de responsabilidades, pero este juez entiende que se ha llegado a una situación de falta de justicia.
El martes la ministra de economía Elena Salgado se pronunció sobre este tema, y lo hizo, como no, inclinándose a favor de la banca. Es lo más fácil. Lo difícil sería ir en contra de un lobby tan poderoso como el financiero y apoyar a este rayo de justicia que ha lanzado el juez.
Yo pienso que deberíamos cambiar esta ley, porque creo que el objeto de un contrato hipotecario debe ser el de ofrecer a dos partes cualesquiera la posibilidad de acordar un préstamo aceptando como aval solo al propio inmueble. Incluir también como aval al patrimonio personal me parece que debería llamarse de otra manera, porque no es lo mismo.
Se me ocurre una medida para solucionar este tipo de conflictos en el futuro: la creación de un nuevo seguro obligatorio, como es por ejemplo el seguro de daños a terceros para vehículos, con el objetivo de evitar los riesgos de posibles devaluaciones de inmuebles cuando se ejecute un contrato de hipoteca. Así, la diferencia entre el montante obtenido en la subasta y la deuda que quedase por pagar quedaría cubierta por una compañía aseguradora. Esta medida introduciría un nuevo coste para los interesados en firmar este tipo de contratos, pero creo que conseguiría dotar de seguridad a estas operaciones con un precio razonable.
En El Blog Salmón | Al BBVA le dan el primer palo judicial serio en una ejecución hipotecaria
Via | El País, El Mundo, Reggio´s
Imagen | Amio Cajander
Comentarios
brillante
El pánico del sistema financiero español, está plenamente justificado, y por lo tanto no cabe la menor duda de que van a mover todos sus amplios recursos para evitar cualquier cambio en esta normativa que les beneficia tanto, una de las pocas o la única "rígidez" del mercado financiero particular del reino de España que por lo visto, no interesa flexibilizar.
LLevamos años viviendo un contrasentido en el qu parece ser que en está crisis en la que estamos inmersos, lo pueden pasar mal las familias, las pequeñas y medianas empresas, la cuentas públicas, los jubilados, la economía productiva en general, pero no puede pasar dificultades el Sector Financiero, so pena, de que por lo visto, sino lo pasaremos aún peor ...
El sector financiero en su conjunto que ahora reinvidica la letra de la Ley Hipotecaria española, se saltó por activa y por pasiva, tanto la letra como el espiritú de esta, con la aquiescencia de los políticos de todos colores, como por ejemplo con los límites de porcentaje sobre la tasación que la misma ley incluia.
Un cambio global en la ley, con efectos reatroacivos, en plan café para todos, incluidos los especuladores inmobiliarios, testaferros complices de los bancos en la creación de la bubuja, tampoco seria producente. Cambiar la ley de ahora en adelante, cambiaria radicalmente el panorama inmobliario, prevendría futuras burbujas, y nos acercaria a la situación del resto de los países de la unión.
Pero, lo que si se debe hacer ya, para las familias y ciudadanos de a pie, aunque sea imprescindible invertir cuantos recursos sean necesarios, para agilizar los procedimientos judiciales, que como en el caso navarro y otros, sean los jueces, a través del procedimiento concursal, que estudie entre otras cosas, la buena voluntad de los deudores y las circunstancias particulares de cada caso, los que obligen a los bancos a aceptar la dación en pago.
Es de justicia, y es de lógica económica, si se quiere salir de esta crisis sin esquilmar a la parte más débil de la sociedad.
-- editado por última vez a las 21:20
Y si lo hacen retroactivo para los hipotecas sobre el domicilio principal. También podrían tener en cuenta una renta máxima.
Me gusta el seguro que menciona Rafael. Sobre su impacto, en teoría sería un negativo pero, como estaban las cosas antes de que estallara la burbuja, los bancos estaban como locos para hacer negocios y hubieran aceptado ese tipo de seguro sin ningún problema.
Además, con los precios subiendo sin fin, las empresas de seguros hubieran contratado muy barato ya que era dinero 'gratis' para ellas. No hay que olvidar que, en esa época, la leyenda urbana era que los precios de las casas nunca bajan.
Me gusta el artículo, lo único que no acabo de ver claro es el tema del seguro.
interesante
¿Para que una aseguradora si el prestamo hipotecario mismo ya lleva una evaluacion del riesgo? que calcule el riesgo el banco que es su trabajo, o deberia haberlo sido.
Ademas ¿no les gusta tanto obligarte a contratarles a ellos mismos los seguros? entre otras muchas cosas; como vender viajes, ordenadores o vajillas. Pues nada, que calculen ahora el agujero que tienen a cuantos millones de sartenes equivale.
Dime un solo banco que te OBLIGUE a contratar con ellos el seguro, del hogar, del coche o de la vajilla.
Uno solo.
Porque eso es ILEGAL.
BBVA. En la oferta de las condiciones para la hipoteca iba su seguro para el piso y solo el suyo. Yo queria usar otra aseguradora con mejores condiciones y me dijeron que vale, pero entonces las condiciones de la hipoteca son otras. Con una pistola no me obligaron, eso es cierto.
Con la vajilla, el ordenador y similares solo es que son unos palizas y ademas estan haciendo una competencia algo dudosa a los comercios.
Tu mismo lo has dicho.
ESO NO ES OBLIGAR.
Que te digan que tienes euribor+0.5 si te coges su seguro y un par de visas, en vez de 0.75 es una oferta, pero nadie te impide asegurar tu piso con quien te de la gana.
Me gustaria que a mi me obligasen a coger su seguro, firmaria solo para darme el gustazo de llevarlos a juicio.
Saludos.
1. "el artículo 3 del título preliminar del código civil, que tiene rango constitucional" ¿No era el Código Civil una ley ordinaria?
2. Lo que vulgarmente llamamos en España "hipoteca" es realmente un préstamo, que está de alguna forma "garantizado" por el derecho real de garantía llamado hipoteca. O sea, un préstamo, te dejan una cantidad de dinero, y la devuelves con los intereses según acuerdes.
3. En tu descripción escribes "la economía es la ciencia más compleja existente". A parte de ser un poco sensacionalista, tiene alguna idea interesante. ¿Crees que si cambias el modo de legislar los préstamos hipotecarios se van a conceder de la misma forma/cantidades? Yo creo que no... los riesgos van a cambiar... eso se paga...
Entiendo la situación que se ha creado con la burbuja inmoviliaria, la responsabilidad de los bancos, y la injusticia descrita en el artículo. Pero un cambio de ley en el sentido expuesto va a recrudecer los requisitos para el acceso a una hipoteca. Van a aumentar los interes, pedirán más avales, y en definitiva, será un proceso mucho más complejo y caro.
Esto puede ser bueno o malo. Por una parte hará disminuir los precios de compra y por otro podrían aumentar los alquileres. Este aumento se debería a que dada la imposibilidad de acceso a una hipoteca pues no quedará más remedio que vivir del alquiler, y claro, la ley de la oferta y la demanda nos indica que si hay más demanda el precio de la oferta aumenta, eso sin tener en cuenta que se formará mucho más paro, dado que la gente tampoco acometería reformas en los inmuebles, como siempre pasa con los alquileres. El inquilino nos las va a hacer, y el propietario pues no tiene dinero, o simplemente no le hace falta hacerla, ya que sino lo alquilan unos lo harán otros.
No pongas tirita antes de herida. Cuando la gente aprenda con esta crisis a que no hay que agarrarse tan rápido y ver como mero trámite el poner de aval la casa e ingresos de la familia (se supone que el hijo, mayor de edad es el que se va a independizar y ante la Ley es mayor de edad), que hay que medir y buscar en la medida de lo que se tiene e ingresa... y que por tanto en un momento dado, los bancos vean que se estancan y no hacen el beneficio que quieren... ¡ya se moverán ellos! Dejemos que este libre mercado que tanto querían tanto hace 20 años funcione... y si lloran que lloren. Como si se oyera el llover... ¡qué se muevan! Que es lo que no paran de decir en relación a los trabajadores.
Y por supuesto para que eso funcione, hay que asegurarse de que mañana no haya en el Banco de España otro Miguel Ángel Fernández Ordóñez. Si no que haya una persona que de verdad haga su trabajo, para cortar orejas y parar los pies a los desmadres de los bancos (para que sean conscientes de que como se estrellen, sus excesos lo pagarán ellos, no el Banco de España y el país que garantizará lo básico, a las personas y sus ahorros).
Cuando se vean en la posición de que si juegan al póker con más cartas de las que hay en la baraja como Lehman, se pueden estrellar (y otro ocupar su lugar) y que nadie les rescatará... ya buscarán como hacer negocio de forma honrada y lógica.
interesante
Claro claro, pobres bancos que acuden al mercado interbancario a endeudarse al 1% y fijan todo tipo de clausulas abusivas en las hipotecas tipo los suelos, preocupemonos por ellos, que claro con esas cifras de beneficios irrisorias que han presentado esta semana ...
Aunque se cambiara la norma, esta no tendría carácter retroactivo, por lo que no sería de aplcación a los préstamos ya contratados. Si la norma se cambia, se cambia el riesgo del prestamista, lo que tendría reflejo en el precio del préstamo, lo que daría el resultado de préstamos mucho más caros.
a prestamos mas caros .... menos prestamos ... menos ventas viviendas ... menos precios vivienda .... prestamos menos caros o menor cantidad a pedir prestada ...menos negocio banca ...
Lo del seguro no lo veo claro.
Cuando firmas la hipoteca, ¿no te hacen firmar ya un seguro obligatorio contra la subida de los intereses (los famosos SWAPs)? Pues ya vemos lo poco que sirve...
La solución sería: Que la banca asuma sus culpas, que reconozca que se ha equivocado y que la avaricia le ha superado, que medio país no puede estar endeudado hasta el cuello hasta el fin de su vida porque eso es una ruina para el país (si estás hasta el cuello, no consumes otras cosas).
Señores banqueros, hagan quitas ordenadas reduciendo drásticamente sus beneficios y adelgacen su estructura. Eso no tiene por qué suponer la quiebra de todo el sistema.
Pierdan la partida por una vez en sus vidas. Y tomen nota de la lección para que vuelva a suceder.
Ellos no reconocerán nada. Necesitan que la justicia les dé un palo aún más gordo además de éste.
¿Qué tal estudiar indicios de usura? Según tengo entendido y a mí me enseñaron en una básica clase de economía en el instituto, es un delito económico y bancario que está penado.
Las burbujas las montan ellos, que se las coman ellos. Dictado por un juez y con todas las pruebas y hechos bien sólidos. Veríamos entonces como para otra lo hacen bien y son realistas y consecuentes.
Que eso de que "somos empresas, no ONGs" es una media verdad, media mentira tan gorda e infame como llorar rescates o que por hipotecar a valor irreal un bien a sabiendas de ello (el banco tiene la última palabra por mucho que digan) en el embargo se puedan llevar el bien hipotecado, el de aval (casa familiar por lo general) y que todavía demanden pico de más.
Eso se llama USURA. Y lo demás es marear la perdiz. Pero no les ha llovido ese palo. Y reconocer no reconocerán más que eso, que ellos están para ganar dinero que es su deber.
Lo dije hace tiempo: como la Justicia se líe el moño y empiece a buscarse las mañas para hacer su deber y sentar un poco de orden en este chichinabo de economía y políticas que tenemos en el país, muchos podrían empezar a ver los toros de colores. Y esta sentencia que tanto le repatea al BBVA es un toque.
No sé pero creo que también el juez incide una circunstancia que no he visto aquí y es el círculo vicioso en el que cae el deudor ante la situación de insolvencia en la que se encuentra y por la cual se produce la ejecución de la hipoteca y la cesión de la vivienda para saldar la deuda.
Veamos que si el insolvente no salda toda la deuda con la entidad financiera por la entrega de la vivienda y su posterior subasta esta persona tiene que hacer frente a la garantía hipotecaría, que es la clausula que provoca en nuestro páis no poder saldar la deuda completamente en caso de que el precio obtenido por la subasta de la vivienda sea inferior a la deuda por el prestamo hipotecario. Bueno una vez aclarado esto nos encontramos que el insolvente sigue siendo insolvente aun cuando se ha intentado que no lo sea por esto mismo y volvemos al punto de partida.
Este círculo vicioso es lo que el juez realmente intenta evitar ya que entonces la situación nunca se podrá solventar y es por ello que el juez salda la deuda a través de la entrega de la vivienda al banco. Para evitar que las personas objeto de insolvencia no puedan nunca jamás salir de esa situación que además en tiempos de crisis se hace necesario dar un balón de oxígeno a las familias.
De todas formas habría que analizar más profundamente la setencia por que hay seguramente más información sobre las intenciones de los jueces en esta sentencia.
Un saludo a todos.
Justo. Pero no esperemos que eso salga de motu propio de un banco. Que sería lo lógico. Lo ha tenido que hacer un juez y sentando ya esa jurisprudencia y sentencia histórica.
Luego llega un banco, ante el cual se declara una empresa en quiebra técnica, con EREs de por medio, impagos, números rojos que no se saldarán... pero mismo empresario (por ser grande previamente claro) nueva empresa si cabe hasta de lo mismo, nuevo nombre... y financiación al canto. ¡Anda que no ha pasado!
Pero el españolito es el que tiene la culpa... ese exprimido aunque no tenga zumo.
No ha entrado la justicia en la hipoteca, sino que se han inmiscuido los jueces en los préstamos. Nunca habra justicia. Habrá lucha de poderes, eso que tanto gusta a los jueces sobre todo del cgpj, del constitucional, del supremo y de la audiencia, pero nunca justicia. Los provinciales y los de instrucción lo que buscan es un espacio para definir su poder, pero no pensar en el ciudadano. Los bancos tienen la justicia porque tienen el dinero. Sólo hay que ver lo que está pasando con sus carteras inmobiliarias: muchos gritos y pocas nueces.
la ley está para ser interpretada en su aplicación y los colores dependen de intereses, ideológias no del concepto de justicia. Los jueces no son justicieros juticilistas del justiprecio. El concepto de justicia N/A.
Muy interesante el artículo...
Aprovecho para recomendar una web que de manera didáctica nos introduce en el mundo de los jueces y los juzgados y que además tiene el directorio de todos los tribunales de España.
ayuda-juecesyjuzgados.com
Un saludo
Voy a dejar unos enlaces de Rankia muy interesantes sobre este tema:
http://www.rankia.com/blog/subastas-judiciales/664598-patinazo-audiencia-navarra
http://www.rankia.com/blog/nuevasreglaseconomia/667318-no-primera-sentencia-cancelando-deuda-piso-valor-superior
http://www.rankia.com/blog/nuevasreglaseconomia/669440-incoherencias-teatro-sentencia-navarra
Si alguien está interesado ya sabe...
Yo dejaría que los bancos, como cualquier otro negocio, quebraran, y que sus directivos fueran a la cárcel, que ya está bien de jugar con dinero ajeno, y si hay beneficios son para ellos, pero si hay pérdidas son para todos.
Se jodan.
:-(
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