Esta semana, en nuestra serie de Conceptos de Economía, vamos a centrarnos en el sector inmobiliario, y más específicamente en el sector residencial, en la vivienda. Y todo ello para tocar un tema que sin duda dará que hablar en el futuro, habida cuenta de las liquidaciones de promotoras inmobiliarias y de los métodos cuestionables de edificación de algunas de ellas que, sin duda, traerán consecuencias en el futuro. Es por ello que tratamos de responder a una pregunta clave al respecto: ¿qué es el seguro decenal?
El seguro decenal abre numerosos interrogantes para aquellos que no están familiarizados con este mundo: qué riesgos cubre, su obligatoriedad y las excepciones a la misma, las consecuencias de su ausencia, la necesidad de una OCT, la problemática propia del sector, etc. Trataremos de tocar todas ellas, así como dejaros algunos links interesantes para profundizar en el tema.
¿Que riesgos cubre el seguro decenal?
Antes de 1.999, nuestro Código Civil ya establecía una garantía decenal ante casos de “ruina” en la edificación para contratistas y arquitectos. Sin entrar en el análisis de aquel marco legal lo cierto es que muchas veces su cumplimiento era imposible, habida cuenta de la ausencia de patrimonio de los obligados a responder. Esta problemática, especialmente dolorosa en los supuestos de viviendas, y solo parcialmente subsanada por los seguros de responsabilidad civil que algunos profesionales o promotores tenían, era lo que la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. entre otros temas, intentaba subsanar.
Para ello, en su articulo 19, establece tres plazos para exigir responsabilidades de los agentes (promotor,constructor,arquitectos, etc) que intervienen en la edificación, en función del tipo daños/vicios:
- Diez años para los daños causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, etc que comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
- Tres años para los vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
- Un año para los daños que se produzcan en los elementos de acabado o de terminación de la obra.
El caso es que, si bien para todos ellos se establecía la posibilidad de contratar seguros para cubrir dichas responsabilidades, inicialmente y por el momento, sólo se ha fijado la obligatoriedad legal del que cubre dicha garantía decenal en los supuestos de edificación de viviendas. Hoy por hoy el seguro decenal es áquel que garantiza las responsabilidades de los agentes de la edificación por daños materiales causados por defectos o vicios que afecten a la resistencia mecánica o estabilidad del edificio. Y nada más. El seguro decenal no cubre legalmente otro tipo de riesgos, no es una suerte de seguro multirriesgo que cubra a los compradores de un promotor que incumple sus obligaciones
¿Es obligatorio el seguro decenal?
La Ley fija su obligatoriedad para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. ¿Y cómo hace efectiva dicha obligación? Sencillo, no permite la inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad, lo que, en la practica imposibilita al promotor obtener la financiación hipotecaria, comercializar las viviendas, etc. Si el promotor no acude ante el Notario con dicho seguro no tiene nada que hacer, quedando fuera del Registro de la Propiedad hasta que pasen esos 10 años. Claro que, como todo en la vida hay excepciones, que en este caso se marcaron a posteriori.
Y es que, cuando la Ley sale en el 99, hay numerosas quejas por parte de los autopromotores, por parte de aquellos que se construyen su propia vivienda para habitarla. Muchos entienden que no tiene sentido la obligacion de asegurarse a ellos mismos, e incluso la Dirección General de Registros y Notariado se puso de su parte, lo que llevo a una modificación legal en el 2002, declarando que no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.
Esta excepción planteaba un problema, ya que puede ocurrir que esa vivienda, sin seguro decenal, sea transmitida en un plazo inferior a los 10 años, y ese tercero no este adecuadamente protegido. Por eso la Ley obliga al autopromotor-vendedor, salvo pacto en contrario, a contratar la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años, lo que no es tan sencillo como luego veremos a raíz de la OCT.
¿Qué es la OCT?
Las siglas OCT son las Oficinas de Control Técnico, y para definirlas me remito al experto Carlos Lluch en un excelente post: empresas de ingeniería y/o arquitectura que tienen por misión el control de la calidad del proyecto, de la ejecución material del proceso de edificación, la correcta sujeción de la obra al proyecto y la adecuación a la normativa aplicable….Las OCT vienen obligadas no solo a revisar e informar el aspecto documental de la obra (Proyecto de Ejecución Material, Planos, etc) sino que también deberán asistir a ciertos momentos críticos del proceso constructivo para poder dar fe de que cierto acto ha tenido lugar y de la calidad con que se ha ejecutado. Parece lógica su necesidad, como tercero supervisor, habida cuenta del tipo de vicios que se cubren con el seguro decenal.
Son por tanto técnicos, pagados por el promotor, que dan soporte a la Compañía de Seguros para que esta pueda emitir el seguro. De hecho, la inmensa mayoría de las mismas (y de hecho en el ramo, como veremos, no son muchas) sólo admiten riesgos si la obra esta supervisada por una OCT, cosa que a muchos promotores les parece un sobrecoste innecesario (opinión esta de la cual yo discrepo).
Ahora bien, cabe la posibilidad de contratar seguros decenales sin OCT. Es más, en algunos caso dicha OCT es imposible de llevar a cabo, ya que nos encontramos ante edificios terminados y los técnicos no han podido supervisar el proceso de edificación en puntos críticos. Lo que ocurres es que pocas compañías están dispuestas asumir estos riesgos y, lógicamente, las primas son superiores, pero haberlas haylas.
Seguro Decenal: luces y sombras
Termino esta entrada sobre el seguro decenal con tres puntos que creo no conviene olvidar:
- Hay dudas acerca de la competencia en el ramo. He señalado que no hay multitud de compañías dedicadas al tema, lo que puede haber favorecido el expediente sancionador que, por 120 millones de euros, le impuso la CNC a 6 compañías en el 2009 por acordar la fijación de precios mínimos, frente a la opinión de UNESPA de que lo que primaba eran criterios técnicos. Me pregunto si la crisis inmobiliaria y los nuevos marcos regulatorios financieros ayudarán a fomentar la competencia o más bien todo lo contrario.
- Algunos pensarán que lo que debe primar es la entrada de compañias extranjeras que fomenten dicha competencia, usando los llamados pasaportes comunitarios. Ojo que nos podemos encontrar con compañías extranjeras cuyas regulaciones o supervisiones sean mucho más laxas que la española y puedan tener problemas el día de mañana para atender sus compromisos. Claro que, si nos queremos asustar, pensemos en la posibilidad de que surjan falsas compañías a lo shellbanks, dedicadas a vender bonitas pólizas cuyo valor no vaya más allá del papel en el que están impresas.
- Todo ello no quita como para que considere dicha herramienta como una solución mucho más funcional que la preexistente que se limitaba a declarar la existencia de una responsabilidad sin asideros patrimoniales. Es más, creo que el modelo debe extenderse tanto a todo tipo de edificaciones como a todo tipo de responsabilidades, incluyendo las garantías anuales y trienales antes comentadas. Esta extensión está prevista en la Ley y su entrada en vigor solo podría traer una mayor seguridad a un mercado necesitado de tal virtud. Eso si, sin olvidarnos de que en esta asunción de responsabilidades los compradores también estan obligados a la conervación del edificio segun el Libro del Edificio.
Más información | Ley de Ordenación de la Edificación, Consumer, El seguro. Luces y sombras
En El Blog Salmón | ¿Compromisos de compra por las inmobiliarias? No, gracias.
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