¿Cuánto vale un usufructo? La regla del 89

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Del usufructo ya hemos hablado con anterioridad en este blog. Resulta curioso que, siendo una figura con la que nos vamos a encontrar con frecuencia, especialmente por cuestiones hereditarias, la gente la ignore en gran medida. Por ejemplo, ¿cuánto vale un usufructo?

Antes de responder a esta cuestión, vamos a tratar de responder a una pregunta de uno de vosotros que nos ha traído hasta aquí. Cuando íbamos a responderlo nos hemos dado cuenta de que después de comentarle que lo tenía complicado, nos podíamos explayar explicando exactamente cómo se valoraba ese usufructo y qué podía hacer.

La cuestión: ese usufructo me molesta

Nos comentaba un lector el siguiente problema

Hola buenas, tengo una duda sobre los deberes para el usufructuario. Conozco un caso: una persona tiene una propiedad pero el usufructuario es su madre. En 20 años no ha pedido nada del usufructo y se ha desvinculado totalmente de ese bien. Esta demostrado con papeles. Esta persona quiere vender el bien y no puede, ya que necesita una firma del usufructuario en la que expone que renuncia al usufructo, pero no lo quiere firmar. Esta persona necesita vender el bien y no puede,ya que la gente quiere la firma del usufructuario que tiene 90 años. Muchas gracias por su ayuda.

Complicado no, lo siguiente. Entendemos que ese bien es un bien inmueble, y que dicho usufructo esta inscrito en el Registro de la Propiedad. Por tanto, ese hijo lo que tiene es la nuda propiedad. En definitiva, lo que tiene ese hijo es el derecho a consolidarla plena propiedad cuando la madre fallezca (entendemos que es un usufructo vitalicio).

Que lo madre no lo haya usado durante 20 años no quiere decir nada. El plazo de prescripción para usufructos inmobiliarios es de 30 años. E incluso siendo así, sería necesario probarlo y obtener una sentencia para poder inscribirlo en el registro y que el adquirente sepa que no iba a encontrarse con ningún problema.

La clave del asunto es que el usufructo es un derecho, un derecho tan sólido y protegido como el derecho de propiedad, ya que de hecho es parte del mismo. ¿Solución? La única que se me ocurre es llegar a un acuerdo con la usufructuaria para comprarle el derecho y así ser propietario pleno, o lo más habitual, que dicho acuerdo se concrete a la hora de vender ambos a ese tercero, uno la nuda propiedad y otra el usufructo.

Y ese usufructo, ¿cuánto vale?

Para empezar y evitar errores interpretativos, un usufructo vale lo que las partes acuerden. Es decir, si yo le compro el usufructo a su titular, me cobrar lo que estime oportuno. Vamos, que hasta ahí podiamos llegar.

Cosa distinta es que Hacienda considere que ese valor sea el que le corresponde. O también que tengamos que valorar el usufructo cuando se produce la constitución del mismo (por ejemplo una herencia, una donación) para poder determinar su tributación y calcular una posible plusvalía si se vende. O también averiguar cuanto debe pagar en impuestos ese heredero de la nuda propiedad que, al fallecer el usfructuraio vitalico, consolida la nuda propiedad. O que debamos valorarlo en el Impuesto de Patrimonio,

Por tanto, Hacienda tiene unas reglas para determinar el valor del usufructo para múltiples fines, lo que nos puede venir bien para fijar el valor del mismo, por ejemplo a la hora de negociar un precio. En esencia se parte de un valor que se le da al bien, y al usufructo se le asigna una participación en dicha valoración, en función de si es temporal o vitalicio.

Para ello se usa la normativa del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aunque dicha valoración es la que luego usaremos en Patrimonio, Sucesiones y Donaciones, a la hora de determinar plusvalías en Renta o Sociedades, etc…

Recordemos siempre la siguiente fórmula:

Valor del bien = valor de la nuda propiedad + valor del usufructo

Del 2% a la regla del 89

Si hablamos de usufructos temporales la regla es de un 2% del valor del bien por año de usufructo. El valor mínimo del usufructo es es de un 2% (aunque el usufructo sea inferior al año) y el máximo de un 70%.

Así, si Juan transmite a Pedro el usufructo de su vivienda por 10 años (o lo dona, por ejemplo), si la vivienda vale 100.000 euros tendríamos que el valor del usufructo sería de 20.000 y el de la nuda propiedad de 80.000.

Sin embargo, lo habitual es que nos encontremos con usufructos vitalicios, fruto del Derecho hereditario. En ese caso aplicaremos la que se conoce como regla del 89:

Valor del usufructo = 89 – edad del usufructuario (más. 70%, mínimo 10%)

Supongamos que sobre un bien que ha heredado Juan, un inmueble de 200.000 euros, ha recaído en el mismo testamento un usufructo vitalicio en favor de su padre, Pedro, que tiene 70 años de edad. El valor del usufructo sería de un 19% de 200.000 euros, es decir 38.000 euros, mientras que la nuda propiedad se valoraría en 162.000 euros.

Evidentemente, hay reglas especiales cuando los usufructuarios son personas jurídicas, o se dan los llamados usufructos sucesivos (os recomendamos la lectura del art. 10 de la normativa antes indicada)

Por tanto, que nuestro lector haga números. Podrá determinar cuanto podría pagarle ese amigo suyo a su madre por la venta del usufructo , siempre y cuando ella acepte y le parezca oportuno, que para eso es su derecho.

Más información | Profei, MC Economistas Auditores
En El Blog Salmón | ¿Qué es el usufructo?
Imagen | easyflow

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