¿Qué es una hipoteca?

IC 7 de enero de 2009 11 comentarios

En España se suele decir que todos llevamos un seleccionador de fútbol dentro. Exagerado, pero descriptivo. Pues casi de igual modo podemos afirmar que todo el mundo se cree un experto hipotecario, por el mero hecho de haber tenido algún préstamo hipotecario. Lo primero puede resultar gracioso. Lo segundo es un poco peligroso, teniendo en cuenta que la inmensa mayoría no sabe responder a una pregunta básica: ¿qué es una hipoteca?

Hay que realizar dos precisiones antes de entrar en el tema. La primera es que este es un tema eminentemente jurídico, pero trataremos de hacerlo lo más llevadero posible aun a riesgo de vulgarizarlo un tanto. La segunda, tanto o más importante, y consecuencia de la primera, es que como figura jurídica, su naturaleza, sus rasgos, cambian en función del Ordenamiento Jurídico del que forman parte. Teniendo en cuenta el carácter introductorio de esta entrada, os limitaremos a señalar las características más destacadas de la hipoteca en el Derecho Español, que son los siguientes:

La Hipoteca es un Derecho Real, es decir, recae sobre un bien o cosa (generalmente un inmueble) y le sigue allí donde va. Dicho Derecho, para su vigencia, debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad (a excepción de las Hipotecas Navales que son otra Historia). Dicho Registro informa de tal situación a otros posibles interesados y es elemento básico del sistema hipotecario español. Permite ademas establecer un orden en la hipotecas u otras cargas que vayan cayendo sobre la firma.

Dicho Derecho Real es una garantía de una obligación principal. La obligación que se trata de garantizar puede nacer fruto de un acuerdo, como en el caso de un préstamo, o por una obligación legal. En todo caso, la garantía hipotecaria no excluye la garantía personal de los obligados. Es adicional a la misma. Y ya que hemos hablado de préstamos conviene hacer el primer matiz importante. Como ya habréis deducido, en sentido estricto una hipoteca no es el equivalente a un préstamo hipotecario. Puede haber avales, créditos en cuenta corriente lineas de descuento, todo ello con garantía hipotecaria. Y lógicamente también préstamos con garantía hipotecaria. Lo que ocurre es que estos son los más frecuentes, ya que en España, dada la tendencia a la propiedad frente al alquiler en el caso de vivienda, se ha generalizado la expresión al referirnos al préstamo hipotecario.

Conviene destacar la diferencia entre el importe adeudado (que puede incluso no estar concretado en su momento, aunque siempre hay que concretar un límite) y la llamada responsabilidad hipotecaria. La responsabilidad hipotecaria es la suma de las cantidades de la que responde específicamente ese bien, y se distribuyen en principal, que coincide con la suma debida, los intereses de demora y una cantidad adicional para costas y gastos procesales. Así, si debo 100, generalmente la suma de los 3 conceptos se suele mover sobre 150, en función de la entidad bancaria.

El concepto antes citado es importante, por un lado para no asustarnos, pues alguno cree, al verlo, que debe más de lo que realmente debe. Y por otro debido a que sobre la misma se gira el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Dicho impuestos esta sujeto a la competencia de las CCAA, y salvo que nos subroguemos en la hipoteca o que tengamos algún tipo de exención reconocida viene a suponer generalmente un 1% sobre la Responsabilidad Hipotecaria.

En esencia, la Hipoteca le confiere al acreedor el derecho a ejecutar, a sacar a subasta pública, a través de los procedimientos legalmente establecidos, el bien que sirve como garantía. El acreedor no se lo puede apropiar directamente. El propietario puede hacer con el lo que desee, venderlo, volverlo a hipotecar, etc. Pero el que lo compre debe ser consciente de que, aunque el no tenga nada que ver en la obligación que dio lugar a la hipoteca, el bien responde de la misma mientras esta persista. Y por poner otro ejemplo, el que la embargue o el que la hipoteque detrás de una hipoteca previa ya registrada, deberá asumir que aquel tiene preferencia de cobro en caso de que lleguemos al siguiente punto.

La Hipoteca no es una garantía excluyente. Me explico. Todo deudor, según nuestro Código Civil, responde con todos sus bienes presentes y futuros. La Hipoteca es una garantía accesoria, que depende de esa obligación principal. Si la obligación principal se extingue, otro tanto pasa con la hipoteca. Pero al revés no sucede. Si por ejemplo, debido al impago, el acreedor saca a subasta la vivienda y si obtiene por ella una cantidad inferior a la deuda que garantiza, el deudor no se libera. Sigue estando obligado al pago de la cantidad restante en virtud de su garantía personal, que señalábamos en el primer punto. Es una diferencia fundamental con otros países.

Algunos piensan que la fortaleza de la garantía de la hipoteca española es un error a corregir. Yo no lo veo así. En primer lugar debido a que, de no ser así, de seguir el modelo norteamericano, la hipoteca se convierte en una opción hipotecaria, si se me permite el símil. Si no me interesa ahí dejo el problema al Banco (y quien diice al Banco dice a sus accionistas y depositantes). Lógicamente, y en segunda instancia, los Bancos dejarían de prestar con los plazos, importes y garantías a los que estamos acostumbrados, y difícilmente se encontraría una alternativa financiera valida para dichas adquisiciones.
Por concretar en la figura del préstamo hipotecario, creo conveniente recordar que ademas de prestamista y prestatario, nada obsta a que aparezcan garantes adicionales: avalistas, o personas que hipotequen bienes en favor de los deudores. Suele ocurrir cuando el acreedor considera que la garantías iniciales son insuficientes, especialmente si en el caso de las viviendas se superan porcentajes del 80% del valor de tasación. Y es que, los inmuebles han de ser tasados previamente por alguna de las entidades homologadas.

Se que quedan muchas cuestiones en el aire, para eso están los comentarios y algún post que vendrá con posterioridad. En todo caso creo que conjuntamente con los enlaces que os sitúo a pie de página os pueden resultar de utilidad.

Más información| Código Civil, Ley Hipotecaria, Ley del Mercado Hipotecario, Banco de España
En El Blog Salmón|Más fácil cambiar de hipoteca
Imagen|lumaxart

5 votos

Comentarios

1

jd |

↓

Hace poco que descubrí este blog, y les agradezco la labor que realizan responsabilizándose de su potencial como medio de información para enseñar, influir positivamente y despertar un espítitu crítico que anda aletargado en la íntima esfera personal de la mayoría de la gente.

Es una buena entrada (aun dejándose cosas en el tintero), pero lamentablemente (espero equivocarme) la gente a la que precisamente le hace falta conocer la respuesta a la pregunta que se plantea no va a entrar a leerla y solo la leerán personas interesadas en la materia y que posiblemente ya la conozcan.

En España todos somos médicos, todos sabemos de leyes, y la culpa de ``tó ´´es de los políticos que son unos sinverguenzas. Me duele decirlo pero es así.

7 ene 2009 02:42
normal
2

Nacho |

↓

La entrada parece muy técnica, y aunque me dé reparo decirlo, no he acabado de entender qué es la hipoteca. Me haría falta un ejemplo para aclararme. No sé si el préstamo que pedí en su día está garantizado por mi casa y esta garantía es la hipoteca o qué.

A ver si alguien puede sacarme de la duda. Prometo que he leído el post atentamente, pero no me aclaro.

7 ene 2009 11:06
normal
3

albert1967 |

↓

para nacho: creo que es como lo dices:

tu quieres un préstamo, y se lo pides al banco, que te lo concede.ese préstamo tiene la garantía "tuya", porque firmaste el contrato de préstamo (igual que si firmas una letra), y una garantía adicional que puede se tu casa, por ejemplo (no hace falta que el préstamo sea para pagar esa casa). la casa se llama hipoteca.

pero si, por ejemplo, en un momento le debes al banco 2.000 y no puedes pagar, el banco puede vender la casa (hipoteca), y si obtiene mesos de 2.000, todaviá debes parte del préstamo, y no tienes la casa.

los bancos no se dieron cuenta que con este sistema mucha gente se podría meter en un lío, y de paso, toda la economía española?

7 ene 2009 14:48
normal
4

ic |

↓

Jd, es que como le comentaba a un compañero, no da para una entrada, da para un blog. Por otro lado, cuanto más profundizas más durillo se hace para los no iniciados.

Y si, me temo que muchos prefieren quejarse de los políticos que asumir sus propias responsabilidades.

Nacho, en esencia es como te lo cuenta Albert. Tu respondes con todo tu patrimonio, ahora y siempre. Pero hay una serie de bienes, los que hayas hipotecado que responden aunque ya no sean tuyos, aunque los hayas vendido, aun que otro los haya embargado a posteriori.

Albert, dos correcciones.

El banco no vende, el banco saca a subasta.

Los Bancos saben perfectamente lo que pasaba. Y creo que es el sistema menos malo posible, o el más justo.

7 ene 2009 17:06
normal
5

albert1967 |

↓

el menos malo?.

dónde queda el control que se supone que debían ejercer los accionistas? (las cajas "comen aparte"). y los auditores?. y el mercado bursátil tampoco sabía nada?. entonces hay información perfecta, o no?

lo que han hecho los bancos ha sido una asignación racional de los recursos escasos?

la responsabilidad de los directivos de las entidades bancarias es patrimonial, profesional o ninguna de ambas?

7 ene 2009 17:43
normal
6

ic |

↓

Estoy hablando del sistema legal por la que conviven, en los préstamos hipotecarios, la responsabilidad personal ilimitada y la hipotecaria.

Al igual que existe la posibilidad de exigir responsabilidad patrimonial a los administradores y auditores, pero no estabamos hablando de eso, o al meno yo no.

7 ene 2009 17:53
normal
7

pasarell |

↓

Como que la garantia no es solo la casa sino tambien la persona misma con toda su circumstancia, puede/suele haber clausulas por las cuales el banco puede evitar que le vendas la casa con hipoteca a alguien que a el no le gusta, exigiendo la totalidad de la deuda ipso-facto en caso de no hacerlo sin su permiso.

Por ejemplo te concedio la hipoteca a ti, con tu contrato fijo, tu seriedad, tus papis avaladores, etc.

En cuanto se entere de que le has vendido piso e hipoteca a un perla que trabaja en un mcdonalds, con una vespino de 2a mano como todo patrimonio, puede que no le parezca bien del todo.

En cualquier caso mejor preguntarles antes de pasar por \'la notaria\', que ya la notaras, ya.

Tengo entendido que se pueden meter hasta si quieres alquilar el piso. Hay que mirar bien las clausulas, un poco mas abajo de donde pone: \"...y por la presente adicionalmente vendo mi alma inmortal por toda la eternidad a la entidad financiera XXX...\"

7 ene 2009 21:59
normal
8

Suvorov |

↓

Muy buena idea para una entrada, aunque pueda dar para un blog entero.

Me ha surgido una pregunta que sin duda los expertos me podréis aclarar. Se supone que, si tiene lugar toda la casuística previa, en un momento dado el banco saca a subasta la propiedad, y si el precio obtenido es inferior al importe debido, el resto debe satisfacerlo el deudor con su patrimonio.

Quizá esté pensando muy mal, pero... ¿qué garantía tiene el deudor de que el banco esté vendiendo bien el inmueble? Podría darse la situación de que él mismo (o un "compinche" suyo) comprara el bien a un precio tal que el banco pudiera aún seguir reclamando dinero al deudor. ¿Qué garantías ofrece la subasta pública?

Gracias y un saludo a l@s redactores salmones.

8 ene 2009 10:53
normal
9

lupe |

↓

En otros países, la responsabilidad se limita a lo que se ha puesto en garantía con lo que los bancos pueden perder muchisimo; siempre se ha dicho que en España los bancos se aseguran a no perder, nunca corren riesgos, para eso esta todo el patrimonio personal y avales de la persona en cuestión. Creo que los bancos sabian muy bien, la burbuja inmobilaria, y los impagos de hipótecas entraba en sus cálculos, ahora que esto se produjera en una situación como la actual pues pienso que no.

8 ene 2009 11:00
normal
10

Yone |

↓

Muy buena explicación, ya que es clara y concisa para un concepto tan complejo. Creo que si hubieras ahondado más la gente se hubiera perdido, ya que es difícil de entender sin tener conocimientos al respecto.

El banco es el primer interesado en no llegar al embargo ya que lo que quiere es recuperar cuanto antes el dinero prestado. Por lo que tampoco le interesa tener bienes en propiedad y, para ello, lo primero que hace es hablar con el cliente y ver las posibilidades reales de saldar la deuda. Normalmente, se hacen novaciones para ampliar el capital prestado y su plazo de devolución.

En los casos que no hay ninguna posibilidad se intenta firmar una CESIÓN (Acto jurídico, voluntario y libre, destinado al traspaso de bienes o derechos de un titular a otro) o una DACIÓN DE PAGO (Acto jurídico por el cual el deudor entrega al acreedor una prestación diferente de la debida, con el consentimiento de éste) para saldar la deuda y así evitar el procedimiento judicial y los costes que conlleva un embargo ;)

13 ene 2009 13:52
normal
11

ic |

↓

Lo siento por la tardanza, pense que había respondido a los comentarios.

1. Passarell, tienes razón con el tema de los alquileres.

2. Suvorov, la garantia es que la subasta es publica y todo el mundo puede pujar.

3. Lupe, pero eso no es proteger a los Bancos, es proteger a los acreedores, que suelen ser Bancos si, pero detras de ellos estan los depositantes y los accionistas. Y entre nostros, es mucho mejor sistema que el americano, donde los deudores campan asus anchas.

4. Gracias Yone, ojo con las daciones en pago, que las carga el diablo jurídicamente.

21 ene 2009 19:03
normal