¿Qué es una hipoteca?

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En España se suele decir que todos llevamos un seleccionador de fútbol dentro. Exagerado, pero descriptivo. Pues casi de igual modo podemos afirmar que todo el mundo se cree un experto hipotecario, por el mero hecho de haber tenido algún préstamo hipotecario. Lo primero puede resultar gracioso. Lo segundo es un poco peligroso, teniendo en cuenta que la inmensa mayoría no sabe responder a una pregunta básica: ¿qué es una hipoteca?

Hay que realizar dos precisiones antes de entrar en el tema. La primera es que este es un tema eminentemente jurídico, pero trataremos de hacerlo lo más llevadero posible aun a riesgo de vulgarizarlo un tanto. La segunda, tanto o más importante, y consecuencia de la primera, es que como figura jurídica, su naturaleza, sus rasgos, cambian en función del Ordenamiento Jurídico del que forman parte. Teniendo en cuenta el carácter introductorio de esta entrada, os limitaremos a señalar las características más destacadas de la hipoteca en el Derecho Español, que son los siguientes:

  • La Hipoteca es un Derecho Real, es decir, recae sobre un bien o cosa (generalmente un inmueble) y le sigue allí donde va. Dicho Derecho, para su vigencia, debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad (a excepción de las Hipotecas Navales que son otra Historia). Dicho Registro informa de tal situación a otros posibles interesados y es elemento básico del sistema hipotecario español. Permite ademas establecer un orden en la hipotecas u otras cargas que vayan cayendo sobre la firma.
  • Dicho Derecho Real es una garantía de una obligación principal. La obligación que se trata de garantizar puede nacer fruto de un acuerdo, como en el caso de un préstamo, o por una obligación legal. En todo caso, la garantía hipotecaria no excluye la garantía personal de los obligados. Es adicional a la misma. Y ya que hemos hablado de préstamos conviene hacer el primer matiz importante. Como ya habréis deducido, en sentido estricto una hipoteca no es el equivalente a un préstamo hipotecario. Puede haber avales, créditos en cuenta corriente lineas de descuento, todo ello con garantía hipotecaria. Y lógicamente también préstamos con garantía hipotecaria. Lo que ocurre es que estos son los más frecuentes, ya que en España, dada la tendencia a la propiedad frente al alquiler en el caso de vivienda, se ha generalizado la expresión al referirnos al préstamo hipotecario.
  • Conviene destacar la diferencia entre el importe adeudado (que puede incluso no estar concretado en su momento, aunque siempre hay que concretar un límite) y la llamada responsabilidad hipotecaria. La responsabilidad hipotecaria es la suma de las cantidades de la que responde específicamente ese bien, y se distribuyen en principal, que coincide con la suma debida, los intereses de demora y una cantidad adicional para costas y gastos procesales. Así, si debo 100, generalmente la suma de los 3 conceptos se suele mover sobre 150, en función de la entidad bancaria.
  • El concepto antes citado es importante, por un lado para no asustarnos, pues alguno cree, al verlo, que debe más de lo que realmente debe. Y por otro debido a que sobre la misma se gira el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Dicho impuestos esta sujeto a la competencia de las CCAA, y salvo que nos subroguemos en la hipoteca o que tengamos algún tipo de exención reconocida viene a suponer generalmente un 1% sobre la Responsabilidad Hipotecaria.
  • En esencia, la Hipoteca le confiere al acreedor el derecho a ejecutar, a sacar a subasta pública, a través de los procedimientos legalmente establecidos, el bien que sirve como garantía. El acreedor no se lo puede apropiar directamente. El propietario puede hacer con el lo que desee, venderlo, volverlo a hipotecar, etc. Pero el que lo compre debe ser consciente de que, aunque el no tenga nada que ver en la obligación que dio lugar a la hipoteca, el bien responde de la misma mientras esta persista. Y por poner otro ejemplo, el que la embargue o el que la hipoteque detrás de una hipoteca previa ya registrada, deberá asumir que aquel tiene preferencia de cobro en caso de que lleguemos al siguiente punto.
  • La Hipoteca no es una garantía excluyente. Me explico. Todo deudor, según nuestro Código Civil, responde con todos sus bienes presentes y futuros. La Hipoteca es una garantía accesoria, que depende de esa obligación principal. Si la obligación principal se extingue, otro tanto pasa con la hipoteca. Pero al revés no sucede. Si por ejemplo, debido al impago, el acreedor saca a subasta la vivienda y si obtiene por ella una cantidad inferior a la deuda que garantiza, el deudor no se libera. Sigue estando obligado al pago de la cantidad restante en virtud de su garantía personal, que señalábamos en el primer punto. Es una diferencia fundamental con otros países.
  • Algunos piensan que la fortaleza de la garantía de la hipoteca española es un error a corregir. Yo no lo veo así. En primer lugar debido a que, de no ser así, de seguir el modelo norteamericano, la hipoteca se convierte en una opción hipotecaria, si se me permite el símil. Si no me interesa ahí dejo el problema al Banco (y quien diice al Banco dice a sus accionistas y depositantes). Lógicamente, y en segunda instancia, los Bancos dejarían de prestar con los plazos, importes y garantías a los que estamos acostumbrados, y difícilmente se encontraría una alternativa financiera valida para dichas adquisiciones.
  • Por concretar en la figura del préstamo hipotecario, creo conveniente recordar que ademas de prestamista y prestatario, nada obsta a que aparezcan garantes adicionales: avalistas, o personas que hipotequen bienes en favor de los deudores. Suele ocurrir cuando el acreedor considera que la garantías iniciales son insuficientes, especialmente si en el caso de las viviendas se superan porcentajes del 80% del valor de tasación. Y es que, los inmuebles han de ser tasados previamente por alguna de las entidades homologadas.

Se que quedan muchas cuestiones en el aire, para eso están los comentarios y algún post que vendrá con posterioridad. En todo caso creo que conjuntamente con los enlaces que os sitúo a pie de página os pueden resultar de utilidad.

Más información| Código Civil, Ley Hipotecaria, Ley del Mercado Hipotecario, Banco de España
En El Blog Salmón|Más fácil cambiar de hipoteca
Imagen|lumaxart

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