Últimamente he escuchado una barbaridad económica que puede ser catastrófica para mucha gente. Y espero que este rumor no provenga de las oficinas bancarias, porque me parecería muy grave que estuvieran detrás de esta corriente de pensamiento. Lo que he oído es, nada más y nada menos que los tipos de interés no van a volver a subir.
Mucha gente en España piensa que lo que paso hace un año, es decir, que los tipos llegaron al 4,25% y por tanto el Euribor estaba por encima del 5%, no volverá a ocurrir. Piensan que lo normal es que los tipos estén donde está ahora, entorno al 1-2%. Y por tanto están cometiendo el mismo error que se cometieron en los años del boom inmobiliario, endedudarse al límite a unos tipos muy bajos. Parece que no aprendemos las lecciones.
Afortunadamente los bancos han tenido una mala experiencia y sí que están mirando la situación financiera de los receptores de préstamos hipotecarios. Tengo mis dudas de si lo miran tanto cuando intentan colocar una vivienda embargada o adquirida a cambio de deuda, una de las famosas viviendas que tienen en posesión los bancos. De lo contrario mucha gente volvería al mismo error de los últimos años.
Hay que dejarlo claro. Los tipos al 1% no son nada normales. En cuanto repunte la inflación, y no tiene porque ser en España, basta con que sea en Alemania o en Francia, los tipos volverán a subir. Y con ellos los préstamos de las familias que tienen hipotecas a tipo variable. No creo que volvamos a ver tipos de interés por debajo de la inflación, como hemos tenido en España en la última década. Nuestra economía está mucho más deprimida que la de otros países de la zona Euro y por fin nuestra inflación es más baja que la de nuestros socios. Así que ya no vamos a tener el sobreestimulo que nos llevó al boom inmobiliario y a que endeudarse fuera más conveniente que ahorrar.
Mucho cuidado con las cuentas que se hacen a la hora de contratar una hipoteca. Hay que mirar muy bien los límites superiores. Y también considerar la posibilidad de hipotecas a tipo fijo. Hace un año fueros los pocos que se salvaron de la quema. Y ahora parece que nos hemos olvidado y las de tipo variable vuelven a ser la mejor opción. Nuestra memoria económica es más corta de lo que jamás llegué a pensar.
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Comentarios
Que alguien piense que tipos del 1% son normales es para echarse a llorar. Al final van a tener toda la razón del mundo los que quieren enseñar economía de forma obligatoria en el colegio.
Como suba los tipo de interés el BCE, España ya de por si herida de muerte va a caer en picado.
La gente en este país sigue y seguirá conla idea fija de comprar pisos... uno, dos, tres, los que pueda! Es algo cultural parece... de ahí a los precios difíciles de creer para alguien que viaje un poco con pasaporte en mano. La culpa no es del gobierno (PP, PSOE, da igual) ni de los tipos de interés...
De verdad que la gente a veces me sorprende de los estupidas que se puede llegar a poner.
A ver, el credito esta bien, pero los bancos no van a dar duros a pesetas y aunque te pongan una hipoteca regala ahora mismo, ellos no van a perder dinero. Conclusión hay más soluciones que endeudarse.
4 años es lo que dura la memoria como demuestran las elecciones, los mundiales de fútbol y todas esas cosas que celebramos cada 4 años.
Lo de que los tipos van a subir es una consecuencia lógica de que estén bajos. Si tenemos la banda de tipos oficiales de interés entre el 0 y el 8%, y están al 1, hay 7 veces más probabilidad de que subana que bajen. Es más, y posiblemente poca gente lo haya hecho, y por eso, es mejor hacerlo a tiempo. Mientras tengamos la hipoteca revisada pagando poco, y hayamos sobrevivido a las cuotas con euribos al 5,20%, ese ahorro que nos supone el haber bajado la cuota en la última revisión, provisionarlo y dedicarlo a amortización parcial. Si, como a muchos, la cuota les ha podido bajar 450 euros al mes, si podían sobrevivir sin ellos, ahorrar ese año hasta la próxima revisión esa cantidad significa que, pasado el año, se pueden recortar 5000 euros de deuda. Recortar el capital en 5000 euros, en tiempo, al principio de un préstamo hipotecario, significa abreviarlo en unos 18 meses (ejemplo tomado pidiendo 200000 euros en sept 06). Si se opta por la bajada de cuota, la diferencia se establece en unos 30 euros. es decir, como sabemos que esto sube y baja, si sobrevivimos a las subidas, aprovechar las bajadas para ahorrar y pegar mordiscos que nos hagan de la siguiente subida algo más llevadero, o la duración del préstamo algo más corta.
Es obvio que los tipos volverán a subir, pero excepto si el petróleo se descontrola de nuevo, aún tardarán un tiempo en volver al 4%-5%. Eso, además, si realmente estamos ante el comienzo de la recuperación y no es únicamente un espejismo derivado de las ayudas estatales; no hay que olvidar que los bancos siguen sin abrir la mano, y de la mano de papá estado no podemos confiar en llegar a ningún tipo de crecimiento económico sostenido.
8 Comentario moderado
10Alejandro, felicitaciones por el artículo.
@ollikahn: por tus consejos está claro que tu también eres un esclavo de hipoteca. Los tipos bajos de interés son un estado colateral del intento de quebrar el bloque crediticio entre los bancos. Pese a las inyecciones inmensurables de capital nada da a reconocer un cambio. Los bancos prefieren especular en bolsa o tomar ese dinero y aparcarlo en los bancos centrales con interés (es que es una subvención encubierta!) arrinconando aún más a la economía real en deflación.
Incluso el banco central sueco, dando muestra de lo dramática que es la situación y de que estamos lejos de haber salido de la crisis, ha optado por intereses negativos!
Los tipos subirán, pero no como tu argumentas por estar hoy bajos, sino porque en algún momento tienen que volver a circular el capital inyectado. Si tu objetivo es preservar o intentar incrementar tu patrimonio yo procuraría antes de la subida haberme desecho de una hipoteca en España.
Es un suicidio económico hablar de tácticas para afrontar una hipoteca de un inmueble sobrevalorado en un mercado con una burbuja más grande que la subprime y en deflación, posible preámbulo de una inflación galopante.
100% de acuerdo con jiotnar. Para los ya hipotecados el consejo de ollikahn es muy bueno. Algunos seguiremos de alquiler mientras vivamos en España...
Jiotnar: no soy esclavo de la hipoteca. Estuve a punto de serlo, pero gracias a Dios, cunado se las daban a todo pitxitxi, a mi no me la dieron. Vivo de alquiler, pagando la mitad que cualquier vecino que tenga el mismo piso que yo y lo haya comprado en propiedad hace poco.
Estoy desviando el diferencial entre una posible hipotecca y el alquiler al ahorro vivienda, hasta agotar los beneficios fiscales y luego poder disponer de una vivenda en propiedad con buena parte del capital pagado con fondos propios (mayor facilidad para conseguir una buena operación por el menor riesgo que implica). De esa manera, es bastante probable que la cuota a pagar no sea muy lejana a lo que pago de alquiler, lo cual me deja cierto margen de líquido para poder pegar "mordiscos" a la hipoteca y, si es posible, tener la vivienda pagada antes de que haya que ayudar a los hijos que vengan en el futuro... Todo préstamo bancario no deja de ser "alquilar" dinero. Tú vas a Europcar, dejas la tarjeta, te dan un coche. Cundo acaba el uso, y da igual que sea ocio que necesidad, tú devuelves el coche que te han dejado, más una cuota. Aquí la diferencia es qeu el "coche" lo vas devolviendo "a piezas"...
Ollikahn, "casi" de acuerdo contigo.
Expceto que yo en vez de aprovechar la "provisión" para amortizar la hipoteca actualmente (cuando total, por los intereses me van a cobrar poquito), yo los guardaría para el futuro. Es una salvaguarda más en caso de desempleo (te pueden servir para poder seguir comiendo o pagando la hipoteca y que no te embarguen), y si suben mucho los intereses, todo lo que has ahorrado ahora porque no pagabas casi intereses te puede valer para capear la temporada de intereses altos mientras buscas otra solucion mejor.
Por ejemplo, como tu dices 5000 euros significan una bajada de cuota de 30 euros al mes: es decir, no te solucionarian nada la papeleta si los intereses han subido mas de lo que podrias permitirte. Pero incluso si la subida significa que te faltan 200 euros al mes para pagar la hipoteca, te llegarian para capear el temporal 2 años y medio, un buen margen para intentar solucionar el problema (buscando ingresos adicionales, intentando buscar un comprado para el piso, o escapando volando a las bahamas ;)).
Jose Antonio. Si los intereses permanecen pequeños (Euribor por debajo del 2%), lo mejor es seguir ahorrando. Cuanto más ahorres ahora, mayor será el mordisco que le puedas dar. Como las hipotecas son revisadas cada año en muchos casos, y en este contexto de intentar corregir los desmanes económicos por la tremenda, se dan efectos péndulo radicales, y es muy facil que se pueda volver dentro de un año a euribor 5,2. Entonces la provisión es para amortizar en ese contexto. Bajar la cuota 30 euros sobre mil ciento y pico, realmente la repercusión es del 3%, pero en cambio acortarla año y medio, ante ciertas situaciones de crisis, te permite poder abordar una renegociación de plazo que te reduzca la cutoa si la cosa se pone fea.
Y también debemos tener en cuenta que, a medio-largo plazo, la carga que nos supone el préstamo sobre nuestro sueldo tiene que ser menor, ya que los salarios tienden a subir con el tiempo (aunque en el último lustro se hayan estancado).
Por lo que yo he visto, los índices bajos de las hipotecas sólo los están aprovechando algunos que tenían hipotecas sin límite inferior, las hipotecas nuevas las están haciendo a euribor + 3 o cuatro puntos, con lo que siguen estándo en el entorno del 4,5% las pocas que conceden. Lo mismo pasa con los créditos personales te los "ofertan" a tipos del 14% o superiores. cuando anted de la crisis, era normal conseguirlos a un 7-8 o incluso menos si la cantidad era pequeña y tu situación buena.
interesante
La vida de un “adicto” es más o menos conocida. Se trata de “recortar” en todo lo posible para juntar las monedas y comprar el crack. Es imposible razonar con argumentos sobre lo que es saludable y lo que no lo es. Uno lo puede tener claro, puedes basar tus comentarios y consejos en hechos reales, pero él no te escuchará. Él quiere sólo “recortar”, sobrevivir como sea el día y darse el pico de crack por la noche.
El mismo sentimiento me da cuando leo vuestros comentarios. Es que no me puedo explicar cómo puede ser que os plantéis como algo normal el recortar aquí y allá vuestros ingresos para pagar una hipoteca a 30 o 40 años y con intereses variables en medio de una de las burbujas más grandes de la historia!
Quizá esa obsesión de comprar (que no es lo mismo que poseer, ojo!) un piso es una herencia de la postura económica de vuestros ancestros. Ellos compraron un piso, lo pagaron y son felices en su propiedad. Incluso ésta puede que haya aumentado (relativo al mercado actual) su valor. Pero es que vuestra situación no tiene nada, pero absolutamente nada que ver con el entorno económico de hace 40 años, dónde vuestros ancestros decidieron comprar sus inmueble. Y es más, no tiene nada que ver con los tiempos que nos pueden tocar vivir. Si tenéis que hacer algo, es ahorrar por si perdéis vuestro empleo, ahorrar para vuestra familia y futuro. No ahorrar para pagar una propiedad que provablemente caerá en picado en su valor.
Es que no os habéis dado ni cuenta de que se trata la crisis actual. Se trata de una crisis crediticia, de excedencia extrema de endeudamiento.
Yo lo que sé es que termino de pagar el coche el año que viene y que tras eso... no me ve una financiera ni banco más el pelo jejeje. Y para endeudarme menos.
Lo dicho por jiotnar. A hacer la hormiga... por lo que pueda pasar. Desempleo, oportunidad de compra de vivienda o alquiler (y tener un buen colchón para afrontar con más comodidad si cabe el mismo)... en fin, lo que se tercie.
Pero a los bancos que tanto están pidiendo despido libre y reforma laboral, y ahora salen con éstas (más de lo mismo)... ni agua. O en todo caso, la mínima necesaria.
Yo también pienso que es cuestión de cambiar el chip. En cuanto lo cambien tantos millones de personas, el mercado y el chip de los que mueven los hilos tienen que cambiar sí o sí. Pero mientras no... pues nos toca a los que no pasamos por el aro ir a contracorriente.
Ufss .. mucho me temo que la fiabilidad de esa presunción es la misma que tenía la de "el precio de la vivienda nunca cae".
Y es que puede que tu jefe no pueda llamarte a su despacho y decirte "a partir de mañana su sueldo baja un 10%". Pero sí puede llamarte para decirte "está usted despedido", y aunque uno tenga un perfil con el que lo contratan mañana fijo seguro, lo que ya no es ni mucho menos tan seguro es que donde lo quieran contratar mañana esten dispuestos a firmar el salario que te pagaba tu jefe hasta ahora. El resultado de eso a lo largo del tiempo es precisamente una baja de la media de sueldos en esa profesión.
Y fijate que estoy suponiendo una profesión en la que sabes que te contrata otro mañana mismo. Ya no te digo en una en la que cueste encontrar trabajo ...
Alejandro, mira por donde, no sé si no estarás siendo demasiado optimista.
Conozco a alguien que este viernes, aprovechando una visita a su caja de ahorros, les comentó que tenía un piso del que le quedaba por pagar una parte de la hipoteca, y que estaba pensando en mudarse, y comprar otro en otro lugar. Y que por tanto, quería tener una idea de cuanto dinero más le podrían llegar a prestar en hipoteca para la otra vivienda.
La respuesta fue que para su salario (1.200 euros netos en 12 pagas), y según los baremos de la caja, podría pedir sin problemas un total (entre la hipoteca actual y la nueva) de !!!150.000 euros!!!, si necesitaba más entonces se tendría que estudiar según el caso. Y eso, para comprarse el piso que quisiese (no uno en el que estuviese empufada la caja) y sin consultar ninguna otra información económica de él.
Hagan números. Seamos buenos y pongamos una subida de euribor de 1% al año. Cuotas mensuales que quedarían:
Ahora al 2% (euribor 1,5% + 0,5%): 500 euros (700 disponibles)
Septiembre de 2010 al 3%: 620 euros (580 disponibles)
Septiembre de 2011 al 4%: 735 euros (465 disponibles)
Septiembre de 2012 al 5%: 850 euros (350 euros disponibles)
Septiembre de 2013 al 6%: 960 euros (240 euros disponibles)
Y eso, "concedido seguro", sin tener que "ver que dicen los de riesgos de la caja". Agárrense que vienen curvas.
Jose Antonio, estoy totalmente de acuerdo con tus dos posts.
Es que es de locos. Así que el conocido tuyo cuando se muda en vez de alquilar, se compra otro piso? Espero que no tenga que mudarse a menudo...
Si es que leyendo esas experiencias sólo puedo decir que no existen esclavos sino junkies de hipoteca.
Mirad dónde se encuentra España en esta lista sobre Current account balance (ayuda: penúltima posición). Y los datos son del 2008! Es que una subida del Euribor de 1 % anual lo veo optimista.
En realidad es sencillo ensanchar la propia libertad, sólo es necesario reducir las pretensiones.
jiotnar, me he centrado en el detalle de lo que era importante para el hilo, no me pareció relevante ponerme a explicar el contexto de esa persona (para no acabar llevando lo que explicaba por las ramas).
No es que se mude a otra ciudad, digamos que en realidad está evaluando si cambiar de piso a uno más adecuado a lo que le gustaría, y para esa decisión está teniendo en cuenta que no puede contar con que el actual lo va a tener vendido al día siguiente a comprar el nuevo, ni puede contar con que va a obtener por la venta un precio dado (salvo que directamente se plantee venderlo a precio de saldo, que tampoco sería muy inteligente). De ahí que le importase saber cual era el límite que ponía el banco sumando ambas hipotecas.
En la situación actual esperaba que el banco fuese aún más conservador que él, por eso el límite impuesto por el banco era relevante. Creo que le ha quedado claro que era un iluso :P.
Jose Antonio, ok, entiendo la situación. Y si, el mundo financiero no ha cambiado, como era de esperar.
Si tu conocido logra desengancharse de la hipoteca actual, seguro que encontrará mejores medios de incrementar su patrimonio y, en el momento adecuado, comprar el piso tan deseado. Alquilar es una alternativa en tiempos actuales.
Si la hipoteca que yo pago, a 20 años es de 450€ (ahora mismo) por un piso de nuevo de 90m2 con su plaza de garaje y todo (que costó en total 121.000€ en 2005), creeís de verdad que voy a planterame alquilar un piso de 90m2 sin plaza de garaje y con 40 años por el mismo dinero? (como va a hacer mi cuñada) Si los alquileres fuesen mucho más baratos que las hipotecas, o si mis perspectivas de trabajo implicaran una posible movilidad geográfica, optaría por el alquiler, pero pagar tanto de alquiler como de hipoteca, me parece absurdo completamente, por muchos vaivenes que haya en el mercado, a medida que vaya pagando mi hipoteca puede que me bajen las cuotas, el alquiler subirá siempre, y dentro de 20 años no tendría nada, en 20 años tengo mi piso libre de cargas... (mi piso es de protección autonómica, sino la cuota sería de unos 550€) que sigue siendo poco mas que un alquiler, y eso sin sumer el alquiler de una plaza de garaje (minimo otros 60€)
Zyon Es que es igual como lo plantees, una inmobiliaria es un empréstito y como tal hay que considerarlo con respecto al mercado actual. Comprarías hoy en día, hipotéticamente que tuvieses el capital, una sub prime en USA? Pues bueno, lo mismo se cumple para el mercado español. La única diferencia son las subvenciones: tu tienes una subvención estatal, otros tienen la de sus padres. Los demás argumentos ya los he dado, pero tu no quieres ver los hechos. En definitiva es una decisión personal, y te deseo suerte, las deseo a todos nosotros, la necesitaremos.
El que los alquileres cuesten lo mismo que la cuota “actual” de tu hipoteca habrá que agradecérselo a la política de fomento de compra en contra del alquiler llevada a cabo por el gobierno durante décadas y no es para mi escusa suficiente para la inversión.
Zyon (post 22) considerate un afortunado en tu caso que comentas... porque los precios de los alquileres en España están MUY por debajo de lo que deberían estar acorde al precio de las viviendas. Yo puedo vivir en un piso de unas características gracias a que alquilo... si tuviera que comprarlo no podría permitírmelo. Y aunque ese no es el motivo principal por el cual alquilo, es una cuenta muy clara en mi caso. Por el mismo monto mensual (alquiler o hipoteca) la calidad de la viviendo a la que se puede acceder es mucho mejor en la primera opción. Y si hablamos de costes de mantenimiento, movilidad, impuestos... ni hablar... la única ventaja de la hipoteca es desgravar impuestos y sentirte dueño de tu propia casa. Lo demás son todos desventajas.
Jose Antonio: No me negarás que los sueldos, observados a largo plazo, no suben. En un lustro malo, como este, se estancan y pueden variar hacia abajo un poco, pero a la larga, acaban subiendo. Especialemnte, en condiciones de permanencia en la empresa por las disposiciones propias de los convenios(trienios, quinquenios, etc).
Respecto a lo de las hipotecas, aún no entiendo por qué la banca financia antes la compra de un inmueble que la creación o apmpliación de un negocio, aunque vayas con un plan bien estructurado. No financiar negocios es una medida perniciosa que a la larga, puede derivar en el cierre de empresas prósperas (cerca de mi pueblo ha cerrado una matricería con cartera de pedidos para 4 años porqeu la banca no le financiaba el coste de adaptar su sistema productivo a las nuevas necesidades). el cierre de esas empresas acarrea EREs y despidos de personas, que pueden ser clientes del banco porque tienen obligaciones de pago no el mismo. De qué te sirve la vivienda de un cliente si te la tienes que comer porque no la puede pagar?? simplemente, para juntar inmovilizado innecesario.
Y tercero, el tema alquiler vs. compra depende mucho de las zonas. Acceder a una VPO (sea municipal, autonómica, etc) es tremendamente complicado. Sorteos, tienes que pertenecer a "grupos de exclusión" para tener más opciones, y muchas jovenes parejas se pasan de ingresos (aunque sean mileuristas) porque la vivienda la adquiere la pareja, y en bruto se pasan de los 28 o 30.000 euros que ponen de límite para la concesión. Esa gente se tiene que desviar al mercado libre, y pagar auténticos pastones. Para esos, un alquiler de 500 euros es mejor que una hipoteca de 800. Y por supuesto, para hacer el alquiler atractivo, politicas de fomento del alquiler. Y fomento del alquiler no es pagar 500 euros al propietario de un piso para uqe lo realquile el departamento de vivienda por la mitad (programa Bizigune del Gobierno Vasco), sino castigar a todo aquel que tenga varias viviendas, y no las alquile. pro ejemplo, si una persona tiene 3 pisos, y sólo vive en uno, por el segundo piso (pongamos que sea una segunda vivienda), que pague un impuesto de no ocupación anual del 1% de su valor catastral. por el segundo piso y los sucesivos, el 2%. Si alquila los pisos, se libra del impuesto de no ocupación y pasa a una tributación normal (18% de lo que ingresa). Con eso evitamos pisos vacíos, y alquileres en negro. Y un mayor parque de pisos que permita unos precios de alquiler asequibles, sin caer en el intervencionismo (costoso) de los gobiernos.
ollikahn, respecto a los salarios no sabria que decirte. Como digo, las crisis suelen darles un buen meneo, y no tengo números a mano para afirmar o negar cual es el resultado global. Sí es cierto que suelen seguir en buena medida al IPC en general, pero la variabilidad de los intereses bancarios puede ser tan grande, que no sé si considerar relevante el incremento de salario. Cuando los intereses estaban al 10 o 6% sí. Pero ahora que están a menos del 2%, el camino de subida de las cuotas como resultado de subida de los intereses es para acojonarse y mucho ...
Respecto a que la banca prefiere financiar compras de casas que inversiones empresariales, la razón es simplemente que por muy mal que te vaya la inversión el ladrillo puesto como garantía seguirá allí listo para embargar. Para ellos eso es una reducción de riesgos bestial, así que es normal que lo prefieran.
Hombre, los salarios suben a la larga. Otra cosa es el poder adquisitivo de los perceptores de esos salarios. Lo que se llama "fuerza de compra" en alemania. No es referenciando al IPC, sino a lo que nos cuesta adquirir loq ue adquirimos habitualmente. El IPC no se puede utilizar como referencia por dos factores: el primero y más obvio, porque está trucado. Pero ojo, además de trucado, no ha salido una sola asociación "independiente" de crear un observatorio de precios en base a un lsitado de artículos estándar de consumo muy mayoritario. Más o menos lo que sería la EPA al paro, para que me entendais. Además, del IPC se sacan y meten cosas. No es normal que las operaciones de estética se incluyan en el índice (que las meten para bajar el índice) cuando cirugía estética, aunqeu se popularice y baje de precio, no la consume ni el 1% de la población.
Jiotnar, no se cuales son los hechos que no quiero ver, mi cuñada paga lo mismo que yo, su piso no es ni será suyo y no tiene plaza de garaje, no puedes comparar una vivienda con una subprime, yo estoy comprando un lugar para vivir, no estoy invirtiendo.
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