Esta semana dentro de nuestra sección de Conceptos de Economía, les presentamos qué es una venta al descubierto de las propiedades inmobiliarias, el último recurso que posee el propietario de un inmueble, en caso de impago de las cuotas de sus préstamo, antes de que la entidad acreedora proceda a la ejecución.
El motivo por el cuál queremos exponerles este concepto es la popularidad que está teniendo en una época en la que muchas familias dejan de precibir ingresos, incluido el subsidio por desempleo, y por tanto buscan ‘fórmulas alternativas’ para en caso de querer esquivar la deuda hipotecaria contraída con la vivienda, esta desaparezca con la ejecución hipotecaria.
¿Qué es una venta al descubierto?
Cuando un propietario de un inmueble (prestatario), por las circunstancias del mercado, se cerciora de que la deuda que mantiene con la entidad que le ha prestado el dinero (prestamista), es superior al valor económico de su vivienda, es obvio que tiene un problema financiero. De modo que como medida de ‘urgencia’, muchos prestatarios intentan vender su propiedad por un montante inferior a su deuda, y así evitar la ejecución hipotecaria por impago a la entidad acreedora del préstamo hipotecario.
Claro está que para la entidad prestamista, este es también un recurso extremo, y antes de ello, se intentaría cualquier solución vía una refinanciación, con una disminución de la cuota, un aumento del vencimiento, e incluso pactar un cierto período de carencia para el prestatario que se encuentra en una situación delicada.
Obviamente, la entidad prestamista accede a esta fórmula financiera siempre y cuando el capital a percibir sea mayor que el importe de la deuda, porque así se evitaría mayores pérdidas, costes de gestión y de oportunidad, que si el inmueble saliese finalmente a subasta.
¿En qué casos puede manifestarse?
Los casos en los que el tenedor de una deuda hipotecaria puede llegar a plantearse la venta al descubierto son más cercanos de los que nos imaginamos, entre ellas se incluyen:
- Acaecimiento de una situación de desempleo y/o agotamiento de la prestación pública por esta causa
- Ser objeto de un Expediente de Regulación de Empleo (ERE), que derive en una reducción de la jornada, y por consiguiente de los ingresos
- Sufrir la desgracia de un accidente y ver mermada la ‘fuerza’ laboral de algunos miembros de la familia
- Aumento considerable del tipo de interés de referencia en el préstamo hipotecario, encareciéndola enormemente
¿Cuáles son los pasos que he de seguir si decido realizarla?
Si finalmente se decide acceder a una venta al descubierto, los pasos a seguir son:
- Rastrear el mercado e informarnos del precio de las últimas transacciones sobre viviendas similares de cara a estimar un ‘precio de referencia‘
- Emprender la venta de la casa, para ello usted mismo deberá encargarse de todas las gestiones oportunas, o encargarlas a una inmobiliaria o bufete de abogados especializado, previo pago de su importe
- En caso de que el precio de la compraventa sea interesante tanto para el prestatario como para el prestamista, encagarse de las gestiones y asumir los gastos de la parte vendedora, porque en ningún caso la entidad financiera aceptará asumirlos
- Rescindir el contrato hipotecario con la entidad tenedora del mismo
Conclusión
Como hemos anticipado, esta es una ‘medida de urgencia’, y solo vale para mitigar la pérdida latente en caso de que se ejecute nuestra hipoteca. Si el valor económico de nuestra vivienda es superior al de la deuda, deberíamos luchar por protegerla, vía una refinanaciación asumible, negociando con la entidad las nuevas condiciones. Porque recordemos también que el recurso a la ejecución, es lo último también para la entidad financiera.
En El Blog Salmón | Bancos vs portales inmobiliarios
Imagen | billtex48
Comentarios
perdonarme pero mi poco conocimiento me hace no entender del todo el articulo. esta formula, que es conveniente cuando el valor de la vivienda es inferior a la deuda con la entidad bancaria, busca la venta por un importe inferior a la deuda con el fin de que la entidad bancaria "acceda" a conformarse con ese pago y no en su totalidad? las compañías suelen aceptar estas situaciones? y ahora una duda que me ha surgido aparte. si como el caso del articulo posees una vivienda cuya deuda es mayor al valor, y la entidad por impago de la hipoteca ejecuta el embargo y en cuya subasta el importe de la venta es inferior a la deuda, ¿el banco tiene derecho a seguir solicitando la parte de deuda no abonada? no se si me he expresado bien, espero que me entendáis jajaja saludos y gracias!
A lo primero no te puedo responder con segurida, aunque como todo el banco intentará estudiar el caso real, y entiendo que si ve indicios de no cobrar, o que vendiendola puede sacar más dinero, pues supongo que lo aceptaria.
Sobre la ejecución hipotecaría decirte que si la venta de la casa no cubre la deuda seguirás debiendole al banco, pero ojo, que aquí se da otro problema. Muchos propietarios intentan vender la casa por debajo de la deuda, con el fin de pagar ellos el resto, pero se encuentran en la situación de que el banco no les da un crédito para cancelar junto con el importe de venta de la casa su hipoteca. Es decir:
Yo debo 10 y vendo la casa por 8, ahora solo debo 2, pero estos 2 son necesarios tenerlos para cancelar la hipoteca (8+2), porque sino el nuevo propietario no podrá pedir una hipoteca para comprar la casa. Solo puede haber una hipoteca. Esta situación se da más de lo que pensamos, por eso, mucha gente no puede bajar más los precios sin ponerse de acuerdo con el banco.
gracias por tu respuesta! a ver si puedo informarme mas por algun foro... saludos!
Estimado Esparza Aberze. Tienes que tener en cuenta que, en este tema, la terminología coloquial confunde mucho la realidad. La hipoteca no es una deuda, es sólo garantía en pago de una deuda, simultánea o pre existente. Cuando pides una hipoteca de 10, en realidad pides un préstamo de 10 y como garantía del préstamo pones la casa (hipoteca). Si no pagas las cuotas, el banco te ejecuta y subasta la casa (de forma fácil porque para eso existe la hipoteca, para proteger al prestmista) si al subastar la casa sobra dinero te lo dan a ti. Si falta dinero, lo sigues debiendo porque el crédito de 10 es personal. PD En estados unidos la deuda hipotecaria es real(de la cosa), no personal. Por eso, si devuelves la casa, te quedas en paz con el banco.
entiendo, muchas gracias por responderme ;)
P.D. para la siguiente no me cambies el nombre xD
Encontré las mejores propiedades ventas de santiago, en Chicureo.
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