Por qué la burbuja inmobiliaria está en el corazón de la crisis española

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Precios vivienda 1970-2008

En unas recientes declaraciones, el economista Santiago Niño Becerra, advierte que la actual crisis durará diez años y que seguirá barriendo a gobiernos europeos (ya lo ha hecho con seis).. y estoy de acuerdo con ello. Sin embargo, señala que esta crisis “no es culpa de la burbuja inmobiliaria”, dado que “aquellos años fueron necesarios para crecer lo que crecimos, para hacer las infraestructuras que hicimos, para modernizarnos…”.

En este último punto creo que es necesario señalar que la burbuja inmobiliaria está en el centro del problema de la actual crisis. Esta gráfica tomada de un informe de McKinsey, nos presenta los precios de la vivienda desde 1970 hasta 2008, dando cuenta de su fuerte ascenso a partir de mediados de los años 90, en lo que fue la exuberancia irracional del mercado. Para el caso europeo, este punto fue planteado en este post, mostrando que varios países, principalmente España, inflaron a gran velocidad su burbuja inmobiliaria, una burbuja cuyo desplome propagó consecuencias hacia todos los sectores de la economía.

Es justamente en España donde la burbuja inmobiliaria golpeó más fuerte con la brutal tasa de desempleo que hoy llega al 21% y que seguirá en ascenso. Los niveles de endeudamiento españoles, previo al estallido de la crisis, eran sólidos y aún al día de hoy, la deuda pública española es inferior a la de otros países que hasta hace algunos meses no salían en la foto de la crisis, como Francia y Alemania, ver aquí..

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El dramatismo de la crisis española lo da justamente la magnitud de su burbuja inmobiliaria, una burbuja que casi duplicó la participación del sector de la construcción en el PIB español (del 7% de los años 90 al 13% en 2007). Este rápido ritmo de crecimiento tuvo sus conocidos efectos en la disminución del desempleo y el aumento de la demanda. Como todo lo relacionado a la construcción se “revalorizaba” existía una percepción general de que los precios se mantendrían por siempre al alza. Con ello toda la gran industria de derivados retroalimentaba lineas de liquidez que estimulaban el consumo.

La dinámica generada por la retroalimentación de activos tenía consecuencias bastante predecibles, pero los economistas ortodoxos consideran que siempre el mercado encontrará sus propios mecanismos de ajuste. Sin embargo el mercado nunca llegó a esos equilibrios y el choque de esa gran locomotora que había impulsado el crecimiento español desde fines de los 90 se produjo con un estruendo cuantioso: la caída en la construcción ha llegado al 50% desde su pico del boom (en la construcción de viviendas es el 80%), dejando a millones sin empleo y con un nivel de consumo reducido.

El derrumbe inmobiliario no afecta solamente al nivel de viviendas que han quedado sin venderse y su consecuente cadena financiera: también golpea a la enorme cadena de trabajo de un circuito que implicaba alto empleo y alto consumo. Como el derrumbe de esta cadena de producción y consumo no encuentra fácil reemplazo, ha llevado a la economía española ante una depresión severa. Podemos resumir el problema en que la imparable caída de la demanda ha sido provocada por el colapso de la burbuja inmobiliaria.

Ante este escenario, las autoridades inyectan dinero a la banca como una forma de controlar el problema, sin detectar que el sistema financiero está en la agonía por la caída al precipicio de los activos inmobiliarios. La economía se ha estancado justamente porque la banca perdió el importante motor de arranque que le permitía la venta de viviendas. Como además, con el desplome inmobiliario la banca dejó al descubierto su larga cadena de fraudes y su excesivo nivel de apalancamiento, la economía se encuentra atrapada en un oscuro laberinto al cual el liderazgo europeo no encuentra salida.

En El Blog Salmón | La exuberancia irracional del mercado, Países europeos inflaron a gran velocidad su burbuja inmobiliaria
Imagen | McKinsey, FMI

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