Como muchos sabemos, el estallido de las actuales dificultades financieras vienen de los problemas con los préstamos ‘sub prime’, que eran préstamos concedidos a las familias con menos recursos y que vieron su situación peligrar con las subidas de los niveles de intereses.
Estos problemas se expandieron al sector inmobiliario en general y, con la demostrada globalización de los mercados, a los sectores inmobiliarios internacionales, a los financieros, y a las economías en general, en ese orden. Pasos muy claros aunque muy acelerados.
La rapidez del contagio entre los mercados inmobiliarios tenía mucho que ver con el nerviosismo que ya existía en estos mercados, aunque nada inesperado en estas páginas, ya que su crecimiento desenfrenado durante muchos años indicaba que tarde o temprano la burbuja explotaría.
En ese contexto, el mercado estaba buscando excusas para frenar sus inversiones y las noticias provenientes de Estados Unidos fueron suficientes para iniciar el frenazo inmobiliario alrededor del mundo.
La revista de los consultores, McKinsey, nos da un gráfico muy interesante sobre las caídas de los precios inmobiliarios en distintos países.
Dicen que, en EEUU, los precios han bajado unos 10% y que el promedio mundial de bajadas ha sido alrededor del 4% aunque, como vemos en el gráfico, con muchas diferencias entre países. Bajadas notables pero no tan vertiginosas como se especulaba en los tiempos más negros.
Estiman que, en 2008, estas reducciones de los precios inmobiliarios han eliminado más de $3.400.000 millones de riqueza de las economías familiares a nivel mundial.
Es verdad que las familias están viendo el valor de sus viviendas más bajos que antes, y que esto impacta su actitud consumidora. No obstante, como ya he hablado en estas páginas, cuestiono que hayamos visto reducciones generalizadas de valor real.
Si se supone que las subidas de precios, y los valores que resultan, durante periodos de burbuja no son reales, que los precios y los valores bajen también es lo normal y lo esperado, y las reducciones no son pérdidas reales como las subidas anteriormente no eran ganancias reales.
Aunque se ven bajadas notables en los precios inmobiliarios en varios países, incluyendo en España, como ya he mencionado en estas páginas, todavía cuestiono si estas bajadas son reales y espero ver más bajadas hasta niveles sostenibles, donde el mercado se sienta con las bases para iniciar otra vez un negocio de compras y ventas normales.
Por otra parte, como ya he hablado en estas páginas, la psicología es fundamental para el desarrollo de la economía y hasta que vuelva la confianza, no veremos la vuelta al crecimiento.
Si vemos donde está España en el gráfico, los precios inmobiliarios han vuelto a los niveles aproximadamente de 2003/2004.
Incluso suponiendo que fuera verdad, cuando estábamos en esos años, el mercado entonces estaba en auge, la confianza muy alta y algunos hablando ya de burbuja. Es decir, las cosas iban muy bien después de unas subidas importantes de los precios inmobiliarios durante muchos años.
No hay por qué estar infeliz ni preocupado con los precios inmobiliarios a su nivel de 2003, quizás veremos más compradores entrar al mercado. Cuando eso pase, será cuando el mercado volverá a su rumbo de subidas, espero que graduales y sostenibles.
Vía | McKinsey Quarterly (en inglés)
En El Blog Salmón | Debemos bajar nuestras expectativas del valor inmobiliario, Los pisos seguirán cayendo ¿cuánto? y La importancia de la psicología en los mercados
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Comentarios
Me extraña mucho la evolución que aparece del mercado alemán. Vale que ya partían de unos precios altos en la Alemania Federal, pero no veo oscilación ni en la reunificación ni en la posterior inversión en la alemania del este. Para mi que es un índice muy pero que muy corregido.
En Alemania la vivienda está mucho más barata que en España, sobre todo si consideramos que los salarios son mayores.
No hay que confundir "precio de la vivienda" con "esfuerzo para la compra de vivienda". No vale eso de decir "está más barata si se consideran los salarios". Lo del precio de la vivienda en propiedad en Alemania es por varios factores demográficos y de cultura de vida. La gente suele vivir de alquiler, y quien se mete a una vvienda en propiedar, tranquilamente lleva 20 años ahorrando, con lo cual la demanda está muy controlada y se evitan fenómenos especulativos. Además, otro factor importantísimo es la buena vertebración del país por carretera y ferrocarril, que junto a la deducción fiscal por movilidad (te puedes deducir un dinero de la declaración de la renta por cada km que vives lejos del trabajo, lo que se llama "Pendlerpauschale"), hace que no haya una necesidad de concentración de vivienda en núcleos urbanos que impulsen los precios de los inmuebles hacia arriba. Es por ello que, por ejemplo, un piso de 3 dormitorios, garaje y menos de 20 años de construcción en una población a 25 kms de una ciudad de importancia (>250.000 habs) tiene precios que pueden estar por debajo de los 100.000 euros.
Soy Agente de la Propiedad Inmobiliaria,y veo el mercado dia a dia. Los precios DE VENTA si han bajado, de hecho, creo que la comparación con los años 2003 es correcto (por lo menos como media), pero hay que dejar muy claro que las condiciones de acceso al crédito del año 2003 no son las que tenemos ahora, y tampoco el mercado se le parece.
Muchas veces se confunden precios de oferta con precios de oferta. Actualmente hay mucha oferta que distorsiona la vision de los precios finales de venta. Todavía hay muchos vendedores que se enrocan en su precio diciendo "no tengo prisa en vender", sin darse cuenta que están completamente fuera del mercado (Antes, los que estaban fuera de mercado, al subir precios acababan vendiendo,... actualmente no).
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