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rentabilidad en vivienda


La prensa escrita, tradicional, seria y formal necesita un código que nos aclare cuando publican noticias y reportajes patrocinados y cuándo publican asuntos serios. El caso en cuestión que traigo se origina a partir de la lectura de un artículo publicado en El Mundo que afirma: “Comprar una vivienda en plena crisis sigue siendo una buena inversión“.

Recomiendo la lectura detallada del mismo porque tiene frases de expertos dignas de análisis, porque en este post solo me voy a quedar con un par de citas para la historia. Cuando hablamos del mercado inmobiliario tenemos que determinar dos diferencias sustanciales:

  • Todos necesitamos una vivienda donde vivir, con lo cual, sea la que sea y se compre en el momento que se compre, buena compra será si cubre nuestras necesidades.
  • Pero si nuestro objetivo es la inversión, tenemos varios problemas graves que el artículo bien se cuida en no poner de manifiesto.

Este artículo afirma que la rentabilidad de la vivienda en alquiler ronda el 5% cuando la rentabilidad financiera de cualquier inversión ronda un 2%. Varios errores; suponemos que la vivienda se adquirido mediante pago al contado y sin financiación ajena, porque es materialmente imposible obtener una rentabilidad del 5% si tenemos un préstamo hipotecario en la vivienda.

Aún así, veo unas cuentas muy livianas y suposiciones de cero morosidad, cero gastos en tasas e impuestos e inversión nula en reparaciones y mantenimiento. Si alguien ha tenido un piso alquilado puede suponer de qué hablo.

A largo plazo es una buena inversión, porque se adquiere patrimonio para legar a los hijos. Cierto, pero a medias. La vivienda también tiene una vida útil y muy pocos edificios construidos a partir de los 80 se encontrarán en pie con más de 50 años. Los tiempos de construcciones centenarias se han acabado. Sin olvidar que se sigue manteniendo la premisa que a largo plazo, todo sube. Me remito a Keynes, a largo plazo, todos muertos.

La revalorización del bien a largo plazo, salvo catástrofe, tal y como cita el artículo no tiene porqué ser cierta. Que ha sido así es indudable, pero que en el caso de una reactivación económica el valor de la vivienda suba como mínimo al doble del IPC va a ser muy complicado, al menos durante los próximos 15 años.

Y para poner la guinda, el artículo afirma que cualquier compra que se haga ahora se encontrará más cerca del suelo de su valor que de su techo. Mentira y gorda; porque para que exista un precio límite por abajo se necesita que exista mercado y ese mercado no existe a día de hoy.

Los pisos van a seguir bajando y mucho. Sólo necesitamos que Europa comience a recuperarse para que el euribor repunte y entonces si se va a acordar más de uno y más de dos de lo que vale un peine. Los juzgados están deseosos de ejecuciones hipotecarias y llegarán muchas, a partir de mediados del 2010. El año que viene lo veremos.

En El Blog Salmón | La vivienda es un mal negocio y por eso hay poca de alquiler; El stock de viviendas sin vender supera el millón
Imagen | Hurtubia

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