La prensa escrita, tradicional, seria y formal necesita un código que nos aclare cuando publican noticias y reportajes patrocinados y cuándo publican asuntos serios. El caso en cuestión que traigo se origina a partir de la lectura de un artículo publicado en El Mundo que afirma: “Comprar una vivienda en plena crisis sigue siendo una buena inversión“.
Recomiendo la lectura detallada del mismo porque tiene frases de expertos dignas de análisis, porque en este post solo me voy a quedar con un par de citas para la historia. Cuando hablamos del mercado inmobiliario tenemos que determinar dos diferencias sustanciales:
- Todos necesitamos una vivienda donde vivir, con lo cual, sea la que sea y se compre en el momento que se compre, buena compra será si cubre nuestras necesidades.
- Pero si nuestro objetivo es la inversión, tenemos varios problemas graves que el artículo bien se cuida en no poner de manifiesto.
Este artículo afirma que la rentabilidad de la vivienda en alquiler ronda el 5% cuando la rentabilidad financiera de cualquier inversión ronda un 2%. Varios errores; suponemos que la vivienda se adquirido mediante pago al contado y sin financiación ajena, porque es materialmente imposible obtener una rentabilidad del 5% si tenemos un préstamo hipotecario en la vivienda.
Aún así, veo unas cuentas muy livianas y suposiciones de cero morosidad, cero gastos en tasas e impuestos e inversión nula en reparaciones y mantenimiento. Si alguien ha tenido un piso alquilado puede suponer de qué hablo.
A largo plazo es una buena inversión, porque se adquiere patrimonio para legar a los hijos. Cierto, pero a medias. La vivienda también tiene una vida útil y muy pocos edificios construidos a partir de los 80 se encontrarán en pie con más de 50 años. Los tiempos de construcciones centenarias se han acabado. Sin olvidar que se sigue manteniendo la premisa que a largo plazo, todo sube. Me remito a Keynes, a largo plazo, todos muertos.
La revalorización del bien a largo plazo, salvo catástrofe, tal y como cita el artículo no tiene porqué ser cierta. Que ha sido así es indudable, pero que en el caso de una reactivación económica el valor de la vivienda suba como mínimo al doble del IPC va a ser muy complicado, al menos durante los próximos 15 años.
Y para poner la guinda, el artículo afirma que cualquier compra que se haga ahora se encontrará más cerca del suelo de su valor que de su techo. Mentira y gorda; porque para que exista un precio límite por abajo se necesita que exista mercado y ese mercado no existe a día de hoy.
Los pisos van a seguir bajando y mucho. Sólo necesitamos que Europa comience a recuperarse para que el euribor repunte y entonces si se va a acordar más de uno y más de dos de lo que vale un peine. Los juzgados están deseosos de ejecuciones hipotecarias y llegarán muchas, a partir de mediados del 2010. El año que viene lo veremos.
En El Blog Salmón | La vivienda es un mal negocio y por eso hay poca de alquiler; El stock de viviendas sin vender supera el millón
Imagen | Hurtubia
Comentarios
Lo peor de todo es que la gente se guía por lo que lee (hasta en el Marca!).
interesante
Estoy de acuerdo contigo Remo. El artículo tiene toda la pinta de haber sido encargado por alguno de los tantos bancos que están sentados sobre los cientos de pisos aún no vendidos. Que barbaridad, me gustaría saber quien es el Goebbels detrás de ese artículo.
Yo no entiendo a los Españoles. De dónde viene ese deseo irracional de tener un piso a toda costa? Existen ciclos económicos y claramente en el que estamos entrando las inmobiliarias, sobre todo pagadas a deuda, no serán buenas inversiones, sino un lujo. Mirad a Grecia, ya ha empezado a imponer nuevos impuestos extraordinarios a las propiedades. El alquiler ha sido y será en toda crisis protegido por el gobierno, los bienes son cargados fiscalmente. Y como tu bien comentas, aún no se ha tocado fondo. Son los mismos bancos y especuladores que poseen inmobiliarias los que no dejan tocar fondo. El artículo me da ha entender que ahora desean desprenderse de las viviendas. La subida de interés terminará de desangrar los ahorros de los españoles que aún tienen la obsesión de tener un piso propio a toda costa.
Comprarse un piso no es una locura. Lo importante es que uno compre lo que necesite cuando lo necesite. Yo siempre pongo como ejemplo de los ordenadores (Es mi campo) que estos bajan de precio cada día y aun así se compran.
Por que comprar y no alquilar.
Compras cuando ya tienes claro donde vas a vivir. Compras cuando alquilar te sale aproximadamente lo mismo que comprar. Compras para invertir (Son bienes tangibles y los puedes alquilar) o especular (lo que se ha hecho hasta ahora)
Alquilas cuando no tienes claro donde vas a vivir. Alquilas cuando no puedes costear comprar una vivienda. Alquilas cuando lo que haces es provisional.
Cada uno marque lo que le interese.
No soy economista pero os puede hacer algunos números para demostrar que la compra es mucho mas rentable que el alquiler. Otra cosa es afirmar que ahora se buen momento para comprar (¿para especular?).
Saludos.
Si tuvierais 65 años,una pensión "cortita" y un piso grande en buena zona,¿que hariais?.Esta persona de la que hablo,lo quiere vender,y mudarse a algo mas pequeño y cómodo.Pero no sabe si alquilar o comprar.Es de la mentalidad de que "alquilar es tirar el dinero" y de que quiere dejar "algo para los hijos". Esta persona es mi madre,y los hijos nosotros.Yo no sé que decirle,tan solo que piense en ella, y no en nosotros.Y aunque parezca una tontería,o no sea este el foro adecuado,para mi es un verdadero quebradero de cabeza. ¿Vosotros que hariais en esa situación?,¿Comprar o alquilar? o ¿comprar dentro de unos años?. Un piso al menos le serviría en un futuro para tener una renta vitalicia o ayuda a la dependencia si tiene 80 años. Ni que decir tiene que le ayudaríamos sus hijos,pero veo la cosa tan chunga tan chunga, que ¡a ver quien tiene que ayudar a quien!. Perdonad si me he enrrollado o este no es el foro adecuado... Gracias de antemano.
tonterías, para todo se pueden encontrar razones. Mientras se pueda pagar, ya sea con deuda o con esfuerzos, es decisión personal lo que se compra. Sin embrago, como tu vida y posibilidades de ingresos son seguramente limitadas, es inteligente intentar entender el entorno antes de comprar. Aquellos que poseen un piso les queda mucho por sangrar, los que lo tengan con deudas y no haya ahorros familiares a los cuales acudir, lo perderán seguramente.
svintus, alquilar no es tirar el dinero. Todo depende por su puesto de lo que alquiles. O es que una vivienda propia no tiene gastos? Y las cargas fiscales aumentarán, estate seguro. De dónde piensas que el gobierno intentará sacar dinero? de "los adinerados" que poseen viviendas! Los políticos aún no lo han hecho, ya que temen al populacho. Pero en cuanto sea una cuestión de su "posición política", no dudarán en encontrar razones y actuarán en medida de lo obligado. Consejos de que hacer? Es difícil, ya que parece haber sentimientos en la decisión que ustedes desean tomar. Yo, si tuviese un piso, ya lo hubiese vendido hace tiempo. Con respecto a la "herencia" de lo ahorrado, bueno, existe desde la antigüedad sustitutos del dinero. En contracción económica, estos lucen por su brillo.
@Tonterias, manos a la obra con esos números que lo demuestren que lo dudo seriamente en este momento.
Otro detalle, l catastrazo encuebierto que se está preparando con la Ley de Economía Sostenible va a ser la salvación para muchos ayuntamientos y ahí pagan los propietarios. Tiempo al tiempo.
@svintus, hipoteca inversa con derecho de uso y cuando muera, vosotros decidis si recomprais o se queda el banco con el inmueble. Aún así no se como andaran las entidades con las hipotecas inversas
@Remo
Y eso sin contar el fin de la Deducción por Vivienda Habitual que supone unos 1500 euros al año para los sueldos mayores de 24K y reducción entre 17K y 24K más subida del IVA para la nueva vivienda del 7 al 8%, vano intento de hacer un aterrizaje suave.
Hay una cifra que habla por sí sola: En los últimos años hemos construído más casas que todos los países ricos de Europa.
Tenemos casas vacías para los próximos 10-15 años (dicho por el Colegio de Arquitectos de Madrid, que ven el pescao bastante feo).
La cuenta es clara: ante tal abrumadora oferta, sólo queda la bajada (importante) de precios. Bancos, promotores, particulares, etc están *aguantando* todo lo que están pudiendo para que eso no pase. Pero los precios caerán como piedras, tarde o temprano.
@tonterías (post #3)
Tengo claro donde voy a vivir (salvo sorpresas). Con lo que pago de alquiler podría comprarme un piso con esa mensualidad (evidentemente no exactamente el mismo) pero no pago impuestos ni comunidad ni al fontanero cuando viene. Prefiero invertir en algo sin gastos fijos. Por eso alquilo. Otro motivos: si no me gusta el vecino, me construyen un centro comercial en frente, se agranda o se achica mi familia, me cambio de trabajo y me queda lejos... pues el alquiler da una libertad enorme, que para mi, no tiene precio.
Yo tampoco soy economista, pero para mi es más rentable alquilar que comprar (salvo en burbujas con lo cual es rentable especular).
Yo vivo alquilado y el dia uno de cada mes pago 500 euros al dueño. Mi vecino tiene el piso en (futura) propiedad y el banco le sopla 1100 euros el dia 1 de cada mes, de los cuales, 300 son para pagar el piso, y 800 para hacerle rico al banco. Hasta que no llegue a un nivel de ahorro tal que, la adquisición de un piso me suponga un importe igual o levemente superior al coste de "disposición" según mercado del mismo piso en régimen de alquiler, no firmo nada de vivienda con un banco. Lo tengo clarísimo.
El principal problema de la vivienda en alquiler es siempre el mismo. Ahora que soy joven no me importa, tengo un sueldo, pago un alquiler y afortunadamente me da para ahorrar. Pero si sigo toda la vida de alquiler, y llego a los 70,80,90 etc... pues a saber lo que la medicina habrá logrado para entonces, no me gustaría verme en la situación que muchos jubilados están actualmente. Todos los días vemos noticias de ancianos desalojados de inmuebles que se caen. Es cierto son casos de renta antigua, que pagan 10€ al mes de alquiler, y es una situación temporal que se tiene que ir corrigiendo. Pero si no hay renta antigua, habrá renta de mercado y cuando yo tenga 90 años y una pensión de 2.000€ que para entonces no serán ni los 600€ de ahora. El mercado me exigirá un alquiler de 3.000€ y me echaran a la p... calle. Así que como mi fe en los sitemas de previsión social es nula, prefiero tener mi propia casa.
Brios: Cuando llegues a los 70, 80, 90... me gustaría saber cuánto dinero le has pagado al banco, además de impuestos, mantenimiento de la casa, arreglos... y ver si no se cae a pedazos también (no te voy a preguntar que tal son tus vecinos). Y si, puedes descontar lo que hubieras pagado mensualmente en alquiler. Bueno, esa cifra que queda, la pones a plazo fijo (media de un 3% anual) durante todo este tiempo y me dices qué tal. A sacar cuentas...
ollikhan, comparto 100%
Aclaro: con esto no digo que me parezca que nadie debería comprarse una casa, solo digo que, en España, no compensa. Si quieres ser dueño, hacer con ella lo que te de la gana, especular, alquilarla luego, dejarla como herencia, etc... me parece válido (aunque yo no lo haría).
Yo tengo un amigo, que vive alquilado y sostiene que "el primer piso que me compre en propiedad será la segunda vivienda". El caso al que alude Brios es el de gente que no ha comprado cuando tenia que comprar. Bien porque no ha sabido o porque no ha querido ahorrar. Yo soy consciente de que me compraré una vivienda algún dia, pero cuando me la pueda pagar, no cuando el 60% o el 70% del dinero que entra en casa (es decir, no sólo el que yo gane) queda "pignorado" por el banco el dia uno de cada mes.
Para uqe te hagas una idea, en un piso de 200.000 euros, el llevar ahorrados 60.000 euros (que no es ahorrar 60.000 euros, sino acumular 60.000 euros revirtiendo en ese ahorro las deducciones fiscales por ahorro de vivienda y alquiler, con lo cual, lo que pones es bastante menos), y descontando de la duración del préstamo el tiempo que llevas ahorrando (es decir, que si firmas 200000 a 35 años, y lo comparas con ahorrar 60000 durante 7 años y firmar por 140000 a 28 años), esos 60.000 euros ahorrados te suponen abatir el coste financiero de la adquisición en casi 150.000 euros, con unos tipos de interés normales (euribor enter el 3.5 y el 4%)
hola, mi opinión es que todo depende del precio de la vivienda, tus ingresos y la cantidad ahorrada si tienes para comprar una vivienda.
Por ejemplo si una persona ingresa 1500 euros/mes y dispone de unos ahorros del 25% de la vivienda ya que lleva destinando durante 4 años dinero a su cuenta vivienda, y el piso en cuestion cuesta 150000 euros, pues sin ninguna duda me compro el piso
Si tienes unos ingresos de 1000 euros , no tienes ahorros y el piso cuesta los 150000, evidentemente es mejor encontrar un alquiler economico ya que sinceramente igual ni te concederian el prestamo para prestarlo.
Sobre las rentabilidades si compras el piso o lo alquiles , pues depende de muchos factores:tipos de interes, años en amortizar el prestamo desgravaciones etc pero vamos a ver si lo puedes pagar en unos años porque los ingresos te permiten amortizar o si ests en pareja se hacen amortizaciones y lo pagas por ejemplo en 10 años(se que seran pocos casos pero los hay en la clase media) pues seguro es mas interesante comprar que alquilar
al final son numeros que cada uno debe hacer de forma realista por lo menos los que puede controlar medianamente , pero desde luego no hay una respuesta absoluta , depende de los numeros de cada persona
@Oskerete, con un entorno de precios bajista, dado que los precios tienen que bajar mucho, comprar ahora, tengas el dinero que tengas puede ser un grave error. Es mi opinión desde luego
Saludos
es una pena que aún no se hayan subido los tipos en 2010 y que esto no vaya a suceder hasta 2011, que igual tampoco y tipos bajos continuen hasta 2012-2013 o 2014. Pero Europa crecerá y nos limpiará un poco el sudoku inmobiliario español, incierto todavía hoy.
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