Redacción El Blog Salmón
EditorSegún recogía un análisis de la letrada Carmen Pérez-Pozo publicado por el diario Clarín, la ocupación unilateral de una vivienda por parte de uno de los familiares antes de realizar el reparto formal de los bienes constituye una de las principales fuentes de litigiosidad en los despachos sucesorios. El uso de los activos compartidos exige un consenso absoluto entre todos los beneficiarios.
La herencia no concede barra libre residencial.
La camisa de fuerza del proindiviso patrimonial
El requisito de la unanimidad. Nadie pasa por alto que, mientras no se formalice la partición definitiva de los bienes mediante escritura pública, la vivienda heredada pertenece al conjunto de los familiares bajo una figura jurídica conocida como comunidad hereditaria en situación de proindiviso. Esto se traduce en que ningún hermano o pariente posee una zona física concreta del inmueble, sino una cuota abstracta sobre el total de la propiedad. Si uno de los implicados decide trasladar sus enseres y fijar su residencia en el inmueble sin contar con el permiso unánime y explícito de los demás, está vulnerando el derecho de uso común que protege la normativa estatal, rompiendo las reglas del equilibrio patrimonial.
La factura del alquiler forzoso. El verdadero problema estriba en las consecuencias económicas inmediatas que este atrincheramiento residencial puede acarrear para el infractor. Los tribunales determinan con firmeza que el resto de los copropietarios tiene derecho a exigir el pago de una renta de mercado proporcional a su porcentaje de participación desde el preciso instante en que manifiestan formalmente su oposición al uso exclusivo. El mecanismo para activar esta penalización económica se ejecuta mediante el envío de un burofax con acuse de recibo donde se exija el desalojo o la compensación correspondiente, un documento que sirve de base para reclamar los atrasos económicos con carácter retroactivo ante la judicatura.
La vía del desahucio exprés. Desde otra perspectiva, cuando las vías de negociación amistosa encallan por el enconamiento de los lazos familiares, el ordenamiento procesal ofrece un recurso expeditivo de expulsión. La jurisprudencia del Tribunal Supremo asimila al coheredero desobediente con la figura del “precario”, un ocupante sin título suficiente que se aprovecha de la falta de un contrato formal. Las familias pueden iniciar un juicio de desahucio por precario para recuperar las llaves del piso por la vía judicial rápida, obligando a las fuerzas del orden a ejecutar el lanzamiento si el pariente se niega a abandonar las estancias de manera voluntaria.
Las complicaciones fiscales de un patrimonio bloqueado
El peaje impositivo de la inacción. Para comprender la trascendencia de estos bloqueos residenciales hay que analizar el impacto fiscal colateral que sufren las economías domésticas implicadas. El mero hecho de recibir un piso en herencia no activa obligaciones directas en el impuesto sobre la renta de forma inmediata, pero la gestión posterior del activo sí altera los balances financieros de los beneficiarios. Los expertos de la casa recuerdan que los bienes adquiridos por herencia no tributan en el IRPF al tratarse de una doble imposición directa con el impuesto de sucesiones, pero si la vivienda permanece paralizada por el veto de un familiar que no paga ni deja alquilar, Hacienda sigue imputando rentas inmobiliarias teóricas en la declaración anual de cada copropietario, obligándoles a pagar por un beneficio económico que jamás perciben.
El laberinto de las herencias complejas. A esto se suma que la aparición de discrepancias o sorpresas de última hora en el árbol genealógico del causante puede complicar todavía más los porcentajes de titularidad sobre los inmuebles en conflicto. Las abogadas laboralistas y de familia advierten de que el testamento no es válido en caso de que una persona desconociera que tenía varios herederos, abriendo la puerta a impugnaciones que paralizan las ventas de inmuebles durante años en las notarías. Esta inestabilidad documental refuerza la postura de quienes recomiendan liquidar las copropiedades mediante la venta a terceros o la extinción de condominio antes de que las cargas devoren el capital de la herencia.
El coste de los juzgados y la prevención patrimonial
La ruina de los pleitos prolongados. La realidad es que acudir a la vía contenciosa para resolver la ocupación inconsistente de una vivienda supone asumir una costosa factura en concepto de tasas, procuradores y peritos judiciales que puede prolongarse durante meses en los juzgados de primera instancia. Pérez-Pozo insiste en la necesidad de desplegar una labor preventiva mediante el uso de testamentos milimétricos donde se fije el destino exacto de cada piso, evitando dejar herencias en bloque que fuercen a los descendientes a entenderse a la fuerza cuando ya no existen vínculos afectivos que lo sostengan.
La factura emocional de la herencia. El reverso de la moneda de un reparto mal planificado es la fragmentación irreversible del núcleo familiar, un peaje psicológico que se suma a la pérdida de liquidez financiera derivada de mantener inmuebles cerrados o degradados por el uso exclusivo de un único pariente insumiso.
Sentencia. En cualquier caso, el veredicto de los despachos sucesorios recuerda que la propiedad compartida exige altas dosis de consenso y rigor técnico frente a la impulsividad de los herederos. La ley ampara la protección de los copropietarios frente a los abusos residenciales de sus propios familiares, las herramientas fiscales penalizan la inmovilidad de las fincas proindivisas y queda patente que el éxito en la liquidación de un legado familiar depende por completo de actuar con asesoramiento preventivo antes de que la cabezonería de un pariente obligue a ventilar las herencias en el frío banquillo de los tribunales de justicia.
Imágenes | Youtube (ESCUELA DE PATRIMONIO - Grupo Pérez-Pozo)
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