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Medidas para frenar las subidas de los alquileres

Medidas para frenar las subidas de los alquileres
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El mercado del alquiler español hay indicios para preocuparse, y mucho, de la evolución de los precios de algunas grandes ciudades. El Ministerio de Fomento ha admitido:

  • La imposibilidad de elaborar una estadística sobre la evolución de los precios de alquiler, la misma que existe para el precio de venta de las viviendas.
  • Estudiar que iniciativas se pueden poner en marcha con el objetivo de frenar la escalada de precios de los alquileres que impide la emancipación de los jóvenes españoles y actúa como freno a la movilidad laboral.

Los experimentos realizados en Berlín y París, encaminados a contener el precio de los alquileres, han sido derogados o en los tribunales y no han servido para frenar el aumento de precios.

Nos podemos preguntar: ¿Cuál es la solución para el mercado español del alquiler si Berlín y París han fallado en las medidas impuestas?

Ley Alur: el fracaso fue las excepciones a la ley

En París, en 2015 el Gobierno de François Hollande aprobaron la 'ley Alur' por la que no se podía alquilar un piso ni un 30 por ciento por debajo de la media del mercado ni un 20 por ciento por encima de dicha media.

Sin embargo, dicha ley establecía algunas excepciones, como contar con buenas vistas, jardines, piscinas o portero físico... Estas excepciones acabaron distorsionando los límites impuestos por la ley y empezó actuar la picaresca.

En 2017, el Gobierno francés derogó la ley, pudo verse que después de 2 años de su entrada en vigor la oferta de viviendas en alquiler había disminuido un 15 por ciento y que un tercio de las viviendas superaban los máximos establecidos.

Por otra parte, los precios de los alquileres se moderaron tanto en los mercados afectados por la ley como en los que no estaban sujetos a su aplicación. Por tanto, la conclusión que sacaron fue que ni el Gobierno sabía si ley contribuyó a la moderación de los precios o fue una demanda negativa a pagar los precios desorbitantes lo que provocó por reducirlos.

Berlín también sufrió su fracaso por las excepciones a la normativa

En la ciudad de Berlín ha pasado algo parecido. Su normativa para frenar los alquileres se encuentra a la espera de una resolución del Tribunal Constitucional Alemán. El alcalde de Berlín decretó en 2015 que los alquileres no pudieran aumentar de un año a otro más de un 10 por ciento por encima de las rentas medias que se pagaban, siempre que el piso no hubiese sido reformado o vacío.

Pero con pequeñas obras muchos de los arrendatarios de Berlín lograron que se aplicara la excepción, lo cual no ha evitado las revisiones de los alquileres por encima de la cantidad establecida por normativa y además se endurecieron las condiciones de acceso a los inquilinos a poder alquilar.

Evolución del mercado español del alquiler

No es conveniente hacer paralelismos entre la evolución de los alquileres en el mercado español y los precios de compraventa de las viviendas porque no funcionan del mismo modo, y su evolución ha sido muy diferentes en esta última década.

Los precios de los alquileres en España son más sensibles a la subidas excesivas. Se puede aumentar el alquiler al arrendatario de forma exagerada, pero en cuanto se dé cuenta de que paga mucho más que los otros se irá a otra vivienda.

La situación del mercado en Barcelona es que a partir del otoño del 2017 ha empezado a bajar el precio de la vivienda alquilada, y en Madrid se ha ido moderando las subidas respecto a los años anteriores.

Los alquileres registran, sobre todo en Madrid, Barcelona y Baleares, han sufrido fuertes repuntes, pero también en algunos barrios de estas zonas ya se empiezan a agotar esas subidas de precios, lo que hace que comience a truncarse la senda alcista de la rentabilidad bruta por alquiler.

Por tanto, los precios de los alquileres se están moderando allí donde primero comenzaron a repuntar fruto de la normalización del mercado y dada la situación laboral y los salarios españoles, la subida de las rentas será finita y, por tanto, tendrá un tope.

Posibles propuestas para el mercado español del alquiler

Des que empezaron a aumentar los alquileres en España, han sido muchos los que apuestan por este clase de iniciativas de limitar por ley las subidas de precios. Aunque, las dos experiencias fallidas de París y Berlín ponen duda en su efectividad.

Se demuestra que el techo natural de los alquileres están en las posibilidades reales de los arrendatarios y no en la intervención de ningún organismo público. Para normalizar el precio se pueden aplicar incentivos a los arrendadores de viviendas vacías para que las alquilen garantizando cobertura jurídica, así como potenciar proyectos de vivienda en alquiler en suelos públicos.

Otra alternativa es fijar desgravaciones fiscales, como por ejemplo las ayudas a la reforma de viviendas destinadas al alquiler. Por otra parte, se puede llevar acciones hacía la ocupación ilegal, y la concesión de licencias exprés para cambios de uso de otro tipo de inmuebles, como por ejemplo locales comerciales, para que puedan ser reformadas como viviendas.

Otra opción es que el mercado actúe libremente porque cualquier ayuda, subvención o incentivo se ha visto cómo se incorpora automáticamente al precio de la vivienda de alquiler. Siendo más útil garantizar la seguridad jurídica y ofrecer a los arrendadores un marco estable y fiable para que si alquilan su vivienda y se enfrentan a un impago, tengan la certeza de que podrán disponer de su vivienda con rapidez.

En El Blog Salmón | Nueva ayuda para compra de vivienda, puede ser una mala idea

Imagen | Flickr

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