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El alquiler no para de crecer (no solo por Airbnb), y así están reaccionando los principales ayuntamientos

El alquiler no para de crecer (no solo por Airbnb), y así están reaccionando los principales ayuntamientos
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El mercado del alquiler en España está que arde. Nunca como hasta ahora tantos españoles habían apostado por esta fórmula de acceso a la vivienda. Según los datos del Banco de España, ésta ya es la opción elegida por el 21%, de la población y, aunque queda lejos del 30,5% de la media europea, es la cifra más alta registrada en España desde que existen estas estadísticas y se espera que en 2017 siga la tendencia alcista.

Pero si el alquiler está siendo objeto de interés informativo en los últimos meses se debe, sobre todo, a que este incremento de la demanda está acompañado de una escalada de precios que en algunas de las grandes ciudades españolas ha hecho saltar las alarmas. Según los datos ofrecidos por el portal inmobiliario Idealista.com, la revalorización media del precio de alquiler en España en el último trimestre de 2016 fue del 6,7%. En el servicio de estudios de la web Pisos.com, están preparando un informe que se hará público en los próximos días, y calculan que el incremento, con el año 2016 cerrado, puede ascender hasta el 10%.

Esas medias son pulverizadas en las principales ciudades españolas, como Barcelona, donde la revalorización media ha sido la más alta y llega al 18,%, o en Madrid, donde ha superado el 14,6%. Junto a ellas, Valencia, Málaga, San Sebastián o Ibiza entre otras también están comprobando como los precios por los arrendamientos habitacionales ya superan, incluso, los que se pagaban los momentos más intensos de la burbuja. ¿Significa esto que España ha enterrado aquel mantra de que alquilar es tirar el dinero?

Esto, en parte puede ser verdad, pero son muchos los elementos que están contribuyendo a esta inflación rentista. Si hay un colectivo que puede considerarse convencido con el alquiler ese sería el de los millennials. Los jóvenes que comienzan a incorporarse al mercado de la vivienda ya no tienen grabado con hierro fundido aquello de que para independizarse había que comprar casa. Ahora, muchos ven en el alquiler la flexibilidad necesaria para el nuevo tipo de vida que tratan de llevar a cabo. Claro, que los estragos de la crisis también tiene mucho que ver con esto. Porque son muchos los millennials que se decantan por alquiler más por resignación que por convicción. Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, los ha bautizado en su blog como "hijos de la crisis". Se trata de jóvenes con sueldos escasos, empleos precarios para quienes es imposible plantearse solicitar un crédito hipotecario.

Ellos suben la demanda, como también lo están haciendo los divorciados, según ha explicado a El Blog Salmón, Manuel Gandarias, director del Servicio de Estudios de Pisos.com. Las estadísticas muestran que La cifra de separados y divorciados se ha duplicado en una década y suponen el 6% de la población adulta, según pone de manifiesto el último informe sobre la evolución de la familia en España del Instituto de Política Familiar (IPF). El resultado es que uno de los cónyuges tiene que buscar una nueva alternativa para vivir, y esa alternativa suele ser el alquiler.

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Vivienda, otra vez, la inversión de moda

Este incremento de demanda se suma a que en el mercado de la vivienda los precios acumulan una caída de casi un 45% desde el pico de la burbuja y, tras tocar suelo en la mayoría de las zonas, se ha convertido en el destino de inversión tanto de ahorradores profesionales, vía Sociedades de Inversión como las Socimis, como de particulares que ha tenido la suerte de no verse afectados por los estragos de la crisis. Cualquiera que tenga un dinerillo ahorrado e incluso a quienes les cumplen los depósitos suscritos con los bancos hace unos años, se topa con la opción de comprar un inmueble a nada que trate de buscar algo de rentabilidad para su dinero.

Los tipos de interés por los suelos animan a tomar esta decisión ya que apenas hay alternativas. Buscar rentabilidad en un depósito parece casi una historia de abuelos cebolleta. La deuda pública española a 10 años, ofrece un 1,5% de rentabilidad. El Ibex 35 perdió un 2% en 2016, que se une a las pérdidas de 7,15% que ya había registrado en el año anterior. Como bien dice David Cano, el director de AFI, en su cuenta de Twitter, "para mantener una expectativa de rentabilidad de un 2,5% hay que cuadriplicar el riesgo".

Frente a estos datos, el Banco de España sitúa la rentabilidad bruta del alquiler vivienda por encima del 8,3%, derivada de la estimación de revalorización anual en un 3,9% y los 4,4% de rentabilidad por alquilar los inmuebles. Y parece que el riesgo se ha vuelto a alejar del concepto vivienda y los inversores están deseando olvidar que con el ladrillo también se pierde.

El resultado es que comprar casas para alquilar es una tendencia en claro auge. Según los datos de Tecnocasa citados por Expansión, en España el 26% de las viviendas que se compran se destinan a alquiler. Entorno a esa cifra está también Zaragoza (28%), Málaga (25%) o Sevilla (22%), pero el porcentaje se dispara hasta el 40% en Barcelona, el 37% en Valencia o el 32% en Madrid.

El alquiler vacacional

Otro elemento que alimenta la inflación de rentas es el alquiler vacacional. "Sin duda, este fenómeno está contribuyendo a impulsar los precios, pero su efecto es muy localizado en algunos distritos de los centros de esas ciudades", asegura Manuel Gandarias.

Esa nueva opción de alojamiento, cada vez más demandada por los turistas, que consiste en elegir una casa convencional en lugar de un hotel para pasar unos días de asueto en los principales destinos turísticos. Este boom por el alquiler se está dando a nivel mundial hasta tal punto que ha permitido la creación de potentes startups de la llamada economía colaborativa como airbnb, way to stay, House Trip, etc que facilitan en el contacto entre propietarios y turistas.

Pero, en este caso, lo que en un principio se pudo ver con un elemento dinamizador del estancado mercado del alquiler en España está derivando en un conflicto social, especialmente en lugares momo Barcelona o Ibiza. En línea con lo ocurrido en otras ciudades del mundo como Los Ángeles a Nueva York, o Amsterdam entre otras. La intensa demanda turística está disparando los precios del alquiler y expulsando a los vecinos de toda la vida de los barrios céntricos que pueden permitirse esos alquileres de lujo. Es la gentrificación 4.0. Sustituir la población histórica por otra de mayor poder adquisitivo, pero en esta ocasión flotante, puesto que son turistas ocasionales.

Apenas hay estadísticas de los efectos de esta tendencia en España, pero como en el resto del mundo, sí hay un claro enfrentamiento entre un nuevo modelo de turismo y la valoración de sus efectos. En las ciudades españolas más afectadas como Barcelona o Ibiza, han sido los propios ciudadanos quienes se están organizando para denunciar los efectos perniciosos del fenómeno. Más allá de la subida del precio, las molestias para la vida cotidiana, los ruidos y en casos extremos como en Ibiza la repercusión en la falta de mano de obra ante la imposibilidad de los trabajadores de poder costearse una vivienda digna para acceder a los empleos existentes en la isla.

Barcelona

Ayuntamientos en acción

Ante este estado de la situación, ayuntamientos como el de Barcelona ha comenzado a tomar medidas activas para tratar de frenar esa inflación de alquileres. Según han contado al Blog Salmón un portavoz de ese consistorio, el equipo liderado por Ada Colau está siendo especialmente activo en este tipo de políticas. Por un lado, con implantación de un proceso de identificación de viviendas vacías y solares disponibles para la construcción de viviendas. "Se basa en una metodología utilizada por el País Vasco que ha movilizado allí 5.000 inmuebles desde 2004", según refleja la información oficial de este plan. Junto a esto están los incentivos para que los dueños las pongan en alquiler, desde la subvención para rehabilitación, hasta descuentos del 50% en impuestos como el IBI, pasando por un seguro de rentas.

En septiembre de 2016, el ayuntamiento de Barcelona demandó a la Generalitat un marco legal que permita controlar los alquileres abusivos y que implique a los grandes propietarios de vivienda de alquiler en el realojo de las familias más desfavorecidas.

Aunque tal vez, la acción más sonada del consistorio barcelonés ha sido que Ada Colau plantee la limitación del precio de los alquileres, en línea con lo que ocurre en Berlín o París, y ampliar la bolsa de vivienda social. Pero la postura de Colau es una excepción incluso entre los ayuntamientos con mayor presencia de alquileres vacacionales. En Ibiza, por ejemplo, el consistorio se ha negado a regular el alquiler vacacional de forma unilateral, y prefiere esperar a que sea el Gobierno autonómico quien marque las pautas para una mejora de la convivencia entre vecinos y turistas.

La apuesta de los principales ayuntamientos de Baleares están más en línea con lo que se está llevando a cabo en otros consistorios de grandes ciudades. Incrementar las ayudas al alquiler con especial atención a los colectivos más desfavorecidos. Por ejemplo, en Baleares las ayudas han crecieron en 2016 un 88,3% respecto al año anterior.

En general, la vía de apostar por ayudas e incentivos sociales y estímulos para ampliar el parque de viviendas destinadas al alquiler es la más habitual en la mayoría de Ayuntamientos consultados por El Bolg Salmón. Bien sea porque no son tan conscientes como Barcelona del impacto de la subida del precio del alquiler en su población o bien porque esté más cercanos a teorías como la que defiende David Cuberes, el doctor en Economía por Universidad de Chicago y profesor asociado en la Clark University, en el blog Nada es Gratis. Según Cuberes, las medidas más efectivas deben apostar por la inclusión más que por la prohibición o tasación de precios.

En esta línea, desde el ayuntamiento de Madrid explican que no "existe regulación tarifaria para el parque privado de alquiler, ni está previsto que la haya". Sí existe un Servicio Municipal de Alquiler (SMA), que cuenta con un parque de 7.000 viviendas y desde donde, según explica su portavoz Alfonso García "tratamos de templar los precios ofreciendo garantías tanto al propietario como al inquilino".

De cara al futuro, aseguran que "está previsto ampliar el servicio de vivienda social municipal, para dotar de residencia a colectivos con pocos recursos o a jóvenes que no pueden acudir al mercado libre". Para potenciarlo se dirigirá a las familias con ingresos de la unidad familiar entre 1,5 y 4 veces el IPREM, de manera que la renta a satisfacer por el arrendatario no sea superior al 30 por ciento de sus ingresos y el precio del arrendamiento se sitúe entre un 15 y 20 por ciento por debajo del precio medio del mercado.

Pero somos conscientes de que somos la fórmula magistral para "revertir una posible situación de “burbuja de alquiler”, reconocen los portavoces consultados.

Su postura se repite en Zaragoza, Málaga y Valencia. El consistorio maño, por ejemplo, tienen un programa "Alegra tu vivienda" para incentivar que los pisos vacíos sean destinados al alquiler "Desde que lo lanzamos, en abril de 2016, hemos captado 105 viviendas y el objetivo es terminar con 300 cuando se cumpla el año", explican desde el ayuntamiento que también tiene política de ayudas económicas al alquiler para familias residentes con pocos recursos y un parque de 1.880 viviendas de alquiler social. Ayudas sociales también son las existentes en Málaga y en Valencia, donde a pesar de las cifras, desde sus ayuntamientos no se percibe una especial inquietud por la presencia creciente de alquileres vacacionales y, de momento, las únicas políticas relacionadas con el alquiler son las que se desarrollan desde los servicios sociales de ayudas a los más desfavorecidos. En Valencia, por ejemplo, ni siquiera el conflicto de gentrificación que parece haberse adueñado del barrio de El Cabanyal ha detonado políticas de intervención en el mercado vía acotación de precios.

Imagen | Daquella manera

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