El título del post podría pasar por el título de cualquier filme malo de serie B. Comprad ladrillos, comprad, al precio que sea y en las circunstancias que cada uno pueda. Hoy, hemos conocido el dato publicado por el Ministerio de la Vivienda en el que se certifica cómo el precio de la vivienda sigue a la baja. La caida interanual del 4,5% por metro cuadrado situa el precio medio en 1.867 euros.
Como todas las estadísticas, tenemos dos lecturas:
- Seguimos en el pozo y este parámetro va a seguir a la baja durante mucho tiempo o
- Otras fuentes destacan cómo esta caida se ralentiza y podemos vislumbrar la salida del túnel tal y como anhelan los nuncabajistas del ladrillo.
En simultáneo, se suceden noticias que quieren vacunar a la sociedad sobre la necesidad de comprar ladrillos si o si, como afirma Cinco Días con las cuentas de la lechera sobre las deducciones fiscales en vivienda o cómo se lanzan las campanas al vuelo porque el número de transacciones inmobiliarias aumenta.
En el caso de las deducciones fiscales, al igual que comentaba en Unience en referencia a los planes de pensiones, la imprevisión fiscal en la que vivimos hace que cualquier planificación económico-financiera basada en ahorro fiscal pierda completamente el sentido. En esta línea, un hipotético ahorro de 25.000 euros en 21 años obtenido mediante una deducción fiscal en el IRPF es el mayor cuento de la lechera al que nos podemos agarrar.
Nadie puede afirmar que la política fiscal en el IRPF va a permanecer invariable en 20 años, o en cinco o en dos, más aún cuando cada dos por tres se realiza un ajuste en las deducciones fiscales. En segundo lugar, la redacción final de la Ley de Economía Sostenible y el futuro de la deducción por vivienda habitual está en el aire y hasta la aprobación definitiva de la Ley, sólo hacemos elucubraciones con la fiscalidad de la vivienda habitual.
Y como dato más importante, mientras el precio de la vivienda siga a la baja o creciendo por debajo del IPC, cuanto más demoremos la compra, mejor operación financiera estaremos llevando a cabo, sin hacer cuentas con el dinero del IRPF. Este motivo es extensible al tipo impositivo de IVA aplicable a la vivienda o al hipotético ajuste del impuesto de transmisiones patrimoniales.
Respecto a las estadísticas que se presentan sobre el precio de la vivienda, la metodología del Ministerio es bastante difusa, dado que no constata si son valores fijados para la venta o valores realizables. Aún así, según los valores reales de transmisión que ofrece el INE, podemos constatar cómo en dos años, la vivienda usada se vende un 15% por debajo del valor que presentaba en 2007.
Ese 15% cubre con creces el hipotétito ahorro fiscal en 20 años, o el alza en los impuestos. Sin pasar por alto que la explosión inmobiliaria no ha hecho nada más que comenzar. No obstante, mucha gente sigue pontificando sobre las bondades de comprar vivienda ahora mismo y marcan el 2010 como el año clave. Perfecto, el tiempo pondrá a cada cual en su sitio, pero no olvidemos en esta vorágine el papel del sector financiero tragando ladrillos.
Más Información | Ministerio de Vivienda
En El Blog Salmón | Manual para comprar una vivienda limpiando la carroña financiera, Resultados encuesta vivienda y precios
Comentarios
Pues todavía hay diarios ( por decir algo ) que intentan colarnosla, les ha durado la noticia dos horas, puesto que acto seguido se han públicado los datos del ministerio de los que hablas ....... aqui os dejo el enlace de lo que hablo, leer y alucinar: http://www.diariovasco.com/v/20100419/al-dia-sociedad/sector-inmobiliario-inicia-pais-20100419.html
¿Noticia interesada? que opinais. yo digo que SI a todas luces.
Lo mejor es la frase de Jesús Encinar: "Perogrullada del día: Que la velocidad a la que vas cayendo pierda fuerza no significa que estés subiendo".
El tema deducciones no creo que incentive la compra ahora ni los hiciese hace 5 años. Ese tema como bien dices es muy complejo y cada cierto tiempo va cambiando. Eso lo sabemos los que tenemos un piso hace tiempo. Y saber realmente lo que te deduces es bastante complejo.
Pero como somos un primo-hermano del mono, lo que si puede suceder es que alguien compre por el tema IVA.
Saludos.
La verdad es que adelnatar la compra para evitar pagar un 1% más en una vivienda de precio medio (100.000 euros según el INE) supondrían 1000 euros más que ni se ven en la hipoteca. Si el precio sigue cayendo, aunque sólo le quede un 5% de caida.. amortigua más que de sobra cualquier subida impositiva... Pero hay mucho mono y mucho que se deja engañar.
Lo que tengo claro es que los grupos inmobiliarios son fuertes y que hay muchos intereses. Y a parte, que todos los medios informativos entren al trapo y ayuden a estos ladrones, nos da una idea de como es nuestra sociedad.
Hay una frase que sigue vigente: "compra cuando te salgan las cuentass...".
Que la gente siga comprando y luego necesite alquilarlos, así tengo más oferta...
A estas alturas y con la cantidad de intereses (de todo tipo) que se han creado en torno a la vivienda en estos años, no nos podemos fiar de la mayoría de las informaciones que nos llegan.
La fiesta ya se ha terminado y ahora, los que aún no hemos picado en el anzuelo, si tenemos que comprar algo lo haremos haciendo nuestras cuentas. Esto es, calcular si realmente podemos pagarlo, si realmente es necesario y si realmente aquello que vamos a comprar vale lo que piden por él.
Para mí, el Ministerio de la Vivienda puede decir Misa, que yo no pienso comprar nada mientras no tenga dinero para ello, así de simple.
interesante
Estos años atrás ha funcionado mucho la "inercia social", o "como todo el mundo lo hace,yo también". Desde luego,en este momento hay mucha oferta, y más que sigue llegando,por que gente que quería vender sin prisas desde hace un par de años,están poniendo la vivienda en el mercado ahora mismo.Esto está haciendo que suba la media de los precios,por que los ultimos en llegar,los siguen poniendo a precios de dos años,o casi.De ahí que se diga "que están subiendo los precios" pero no es así,sube la media.El que esté siguiendo pisos concretos a través de portales de viviendas,verá que los que llevan tiempo en venta no suben. En mi entorno mas cercano estoy comprobando que, a casi nadie le conceden ya hipotecas de mas de 200.000 euros,y a casi nadie,o muy,muy poca gente,mas del 70% de valor de tasación. Lo de las desgravaciones,en efecto,es muy poco fiable.A mi me dan mas miedo los tipos de interés a medio plazo... En definitiva,que la burbuja se va a ir desinflando en varios años,porque no para de llegar oferta,la banca está ko,y hay 5 millones de parados... Esto va para largo.
El mercado inmobiliario se bifurca en diversas ramas y cada una tiene unas características y un comportamiento diferenciado.
Por una parte tenemos una serie de segundas residencias o vacacionales con una calidades cuestionables y en lugares mal comunicados. A muchos os vendrá a la mente apartamentos y pseudo-adosados donde ir a la playa supone 30 minutos o más de caminata para acceder a una playa donde ir en coche es imposible y los servicios de transporte son casi inexistentes, donde el supermercado más cercano está a varios kilómetros, un nivel de infraestructuras básicas mínimas, etc. Algunos se adornan con campos de golf limítrofes y otras construcciones. También encontramos aquí las zonas residenciales de interior a varios kilómetros de la costa que prometían alto standing y demás engañabobos que el plan urbanístico incluye polígonos industriales adosados. Sencillamente productos low cost inflados que ahora no tienen salida pues el comprador si puede se decanta por otras opciones de mayor calidad y ubicación.
Otro mercado sería los nuevos barrios o islas que pertenecen a la tercera o cuarta corona de las grandes ciudades o son nuevas islas ciudad o ciudades dormitorio, osea las poblaciones a 20-40 km de esa ciudad. Zonas nuevas que prometen calidad de vida con escasos servicios. La caída de los precios en algunos barrios de la ciudades(en Barcelona en un barrio obrero los precios han caído el 30%-40% desde 2007) ha redirigido la oferta a la ciudad. Vender estas ciudades dormitorio es complicado. La ciudad vuelve a atraer por sus servicios, familía, trabajo, entorno social, y precio. Algo poco valorado hace dos años pero que ahora cobra máximo valor.
Zonas premium o alto standing. Barrios de clase media-media alta donde hay escasez de obra nueva. Los precios apenas han caído un 2%. Es un mercado donde el factor inversión tiene mucho peso y donde el precio lo marca el vendedor. El ajuste en estas zonas se da por acabado y ya hay repuntes del 2% en las zonas más selectas.
Casas en zonas turísticas con alta presencia de comunidades de alemanes y británicos. Baleares y Costa del Sol son destinos elegidos. Sus vacaciones de alquiler se acabó hace una década y comenzaron a comprar. Eligen muy bien el producto a comprar y las promociones los tienen muy en cuenta. Barrios concretos se nutren de este nicho de mercado. Las ventas de este sector empiezan a despuntar muy por encima de la media. Aumentan el 40% de las visitas "físicas" a casas de británicos este último mes.
Podemos sacar más mercados y nichos en cada pueblo o ciudad. Cada cual identificará los productos.
Lo importante es que la caída de los precios ha variado las opciones del comprador. Quien antes se planteó comprar un piso fuera de sus ciudad ante los altos precios e irse al extraradio ya no lo hará y su opción de compra la hará en su ciudad. El comprador ahora puede medio elegir donde quiere vivir o comprarse una segunda residencia con unas calidades y a unos precios más razonables.
-- editado por última vez a las 01:07
Interesante comentario Jose, se nota que conoces tu profesión. Sin embargo dudo que los diferentes mercados que has nombrado sigan otro camino que no sea la baja. Sin comprador es igual a que precio se pretenda vender, no se vende. El que en el mercado de la clase media/alta aún exista una relativa estabilidad de precios es la consecuencia de dos puntos en mi opinión: 1)que tienen aún margen de respiro o simplemente no han comprado a deuda, es decir, no hay necesidad de venta inmediata; 2) una huida de la moneda (Euro) hacia bienes reales (buen y bien ubicado inmueble, sin deudas). En Alemania, debido a la situación actual, existe un gran interés de compra de viviendas en zonas exclusivas en las ciudades más relevantes como Munich y Hamburgo.
España, sin embargo, ha basado su desarrollo económico de las últimas décadas principalmente en la construcción. El boom se ha acabado y, si uno se considerase inversor, tendría que haber cambiado la inversión lo antes posible. El problema de un inmueble como “asset” es que se mezclan los “sentimientos” e “ilusiones”. Hay que invertir en aquello que uno entiende, o por lo menos supone entender, y que se adapta a tus expectativas y necesidades. Un inmueble es “fijo” y si es comprado a deuda sólo lo consideraría como inversión si es comprado en el ciclo del boom y vendido cerca de su fin.
-- editado por última vez a las 13:29
Quiero añadir también que dentro del mercado de vivienda habitual hay que discernir entre el comprador de primera vivienda y el comprador que cambia a otra vivienda mejor, independientemente de sean nuevas o usadas. En el momento actual tenemos un mercado de primera vivienda al que influye de manera muy directa en alto nivel de desempleo de los más jóvenes. Por contra el comprador que cambia de vivienda tiene una edad y una estabilidad profesional que le permite el cambio pero necesita que haya compradores de primera vivienda para que pueda vender la suya y comprar otra. La hipoteca puente antes facilitaba esta práctica pero en las circunstancias actuales es una práctica que a muchos les produce vértigo por el elevado riesgo de la operación(tiempo y precio). Para que se reactive el mercado es pues necesario una recuperación del empleo que permita a el acceso a la primera vivienda y facilite por tanto la rotación del mercado de sustituición. Sin esta dinámica el mercado sólo se recuperará en zonas de alto poder adquisitivo o zonas de oferta reducida.
El factor psicológico en el mercado es determinante. No debemos olvidar que al final lo que determina el comportamiento del mercado son las creencias ciertas o no que tienen el comprador y el vendedor y el resultado final de la operación. La fuerza de ambos hará decantarse la balanza a un lado o a otro. Esa es la lógica del mercado. Las conversaciones que escucho entre personas allegadas y conocidas en Barcelona ciudad son calcaldas a los titulares de los diversos medios de comunicación. No diferencian de tasas interanuales, cambios de tendencia, no entienden crecimientos positivos con caídas de precios, y se agarran al titular que dicen que los precios han caído un 4% en España en el primer trimestre. Pero me soprende que no vean que en las ciudades y en concreto en la mía en muchos barrios la caída se ha detenido tras descensos 30% y 40%. Una tasación de una familiar de esta semana me lo confirma. Por contra en la costa andaluza se siguen dando fuertes ajustes en las segundas residencias. Es por ello que la información que tiene el ciudadano determina su percepción de su realidad y se traslada al mercado real. No hay nada escrito pero en las grandes ciudades el ajuste ha acabado. Agradezcamos a Grecia que se mantegan los tipos de interés y por tanto el Euribor a cotas bajas este año e intentarán que el próximo siga así so pena de disparar el coste del rescate griego. De los 30.000 millones en deuda hoy leo que necesitará 80.000 más. Pues dentro de lo malo que siga así y permita a España engancharse al tren europeo de primera velocidad.
Es por ello que la lentitud de las medidas no ayuda a reactivar el sector y es necesario aprovechar la coyuntura del momento para facilitar la creación de empleo y mejorar el acceso a la financiación a los más jóvenes. Desde el seguro de paro(de la entidad y el nuevo seguro propuesto vinculado al trabajador) a otras soluciones imaginativas deben garantizar el pago de las cuotas. Es necesario no sólo por la recuperación de un sector en ruinas si no por sus implicaciones en el empleo y en la alimentación del circulo vituoso que provoca este sector y sus derivados en morosidad, dotaciones, y estrangulamiento del crédito que afectan a las entidades financieras. O cogemos el primer vagón o acabaremos en el vagón de cola.
-- editado por última vez a las 12:34
Diga usted que sí,Don José, ¡¡hay que recuperar el sector de la construcción!!. :-D
A to esto ¿para cuando la integración del ministerio de vivienda dentro de otro ministerio? ¿tiene algún sentido ahora? ¿lo tenía cuando se creó? Lo malo de los ladrillos es que no se pueden comer...
Todo el que compre ahora, será bautizado como Pepito 2.0 . Pero, sinceramente, a mí me da igual, ya avisamos en el 2004 y nos cansamos de recibir insultos, ahora la información veraz y prudente nos la reservamos para nosotros, dicho ésto ... comprad, comprad, malditos.Y si sube o baja, no será ni para mí ni para mi deuda. El que compra una vivienda solo está comprando un pago mensual al banco por tenerla y se está poniendo el ancla para no poder desplazarse a trabajar más allá de 30 Km de la misma. La remesa de compra que le queda al sector son la de los aprendices cazachollos, enhorabuena a los nuevos galeotes. Remad, remad, no pareís !!!
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